Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 февраля 2010 г. N Ф09-817/10-С6 по делу N А47-5696/2009 Суд признал недействительным заключенный истцом договор купли-продажи земельного участка, поскольку истец не обладал правом на приобретение в собственность указанного земельного участка, так как объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, является собственностью ответчика, кроме того, на момент заключения договора купли-продажи земельного участка, зарегистрированное право истца на указанный незавершенный строительный объект оспорено в судебном порядке (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 18 февраля 2010 г. N Ф09-817/10-С6 по делу N А47-5696/2009

Дело N А47-5696/2009

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Малиновой Э.М., судей Семеновой З.Г., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Петрол-Сервис" (далее - общество "Петрол-Сервис") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.10.2009 по делу N А47-5696/2009 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Петрол-Сервис" - Рыбалкина И.В. (доверенность от 14.01.2010), Сергеева Е.Н. (доверенность от 13.12.2009);

закрытого акционерного общества "Яицкий посад" (далее - общество "Яицкий посад") - Москалев Р.А. (доверенность от 18.11.2009).

Общество "Яицкий посад" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу "Петрол-Сервис", Управлению Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (далее - регистрационная служба), администрации г. Оренбурга (далее - администрация), Управлению землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга (далее - Управление землепользования) о признании договора купли-продажи от 19.11.2007 N 1569, заключенного между Управлением землепользования и обществом "Петрол-Сервис", недействительным (ничтожным) и признании недействительным зарегистрированного права собственности общества "Петрол-Сервис" на земельный участок, кадастровый номер 56:44:03 15 001:0050, площадью 3993 кв.м, расположенный на землях населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира - не завершенной строительством автозаправочной станции, в границах участка, находящегося по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко, д. 4.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 14.10.2009 (судья Федорова Г.А.) исковые требования удовлетворены частично. Признан недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка от 19.11.2007 N 1569, заключенный между Управлением землепользования и обществом "Петрол-Сервис". В удовлетворении исковых требований о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества "Петрол-Сервис" на земельный участок, кадастровый номер 56:44:03 15 001:0050, площадью 3993 кв.м, расположенный на землях населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира незавершенная строительством автозаправочная станция, находящаяся в границах участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Шевченко, д. 4, отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2009 (судьи Баканов В.В., Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В.) решение суда в части отказа в удовлетворении требования о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества "Петрол-Сервис" на земельный участок, кадастровый номер 56:44:03 15 001:0050, площадью 3993 кв.м, расположенный на землях населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира не завершенной строительством автозаправочной станции, расположенный в границах участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Шевченко, д. 4, отменено. Признано недействительным зарегистрированное право собственности общества "Петрол-Сервис" на указанный земельный участок.

В кассационной жалобе общество "Петрол-Сервис" просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судами п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 6, 7, п. 1 ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель считает, что наличие государственной регистрации права собственности на спорный объект не является основанием для возникновения права выкупа земельного участка, поскольку положения действующего законодательства не предусматривают исключительное право истца на приватизацию земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства. По мнению общества "Петрол-Сервис", выводы судов о нарушении прав истца как собственника не завершенного строительством объекта недвижимости являются необоснованными. Кроме того, заявитель полагает, что суды обязаны были приостановить рассмотрение настоящего дела до окончания рассмотрения дела по иску о признании права собственности общества "Петрол-Сервис" на спорный земельный участок, так как решение суда общей юрисдикции является обязательным для арбитражного суда в силу ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Яицкий посад", ссылаясь на необоснованность доводов заявителя, просит оставить в силе обжалуемые им судебные акты.

В отзыве на кассационную жалобу Управление землепользования просит вынести решение в соответствии с положениями действующего законодательства.

Как установлено судами, общество "Яицкий посад" является собственником не завершенного строительством строения автозаправочной станции, расположенной по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко, д. 4, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 09.09.2005 и вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 04.07.2008 по делу N А47-13916/2005.

Между Управлением землепользования (продавец) и обществом "Петрол-Сервис" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 19.11.2007 N 1569, в соответствии с которым покупатель приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером 56:44:03 15 001:0050, площадью 3993 кв.м, расположенный на землях населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира - не завершенной строительством автозаправочной станции, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Шевченко, д. 4 (т. 1, л.д. 92-94).

В силу п. 1.2 названного договора разрешенное использование участка - размещение не завершенной строительством автозаправочной станции.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 07.07.2009 документом-основанием для государственной регистрации права на земельный участок с кадастровым номером 56:44:03 15 001:0050 указано решение суда Центрального района г. Оренбурга от 25.05.2009 (т. 1, л.д. 110).

Общество "Яицкий посад", полагая, что договор купли-продажи от 19.11.2007 N 1569 является недействительным (ничтожным), поскольку у общества "Петрол-Сервис" не возникло право на приватизацию земельного участка под не принадлежащим ему объектом незавершенного строительства в силу ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а зарегистрированное право собственности - недействительным в силу отсутствия оснований его возникновения, обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с соответствующим иском.

Удовлетворяя заявленные требования в части признания оспариваемого договора недействительным, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что собственником объекта незавершенного строительства автозаправочной станции является общество "Яицкий посад", которое обладает правом на земельный участок, на котором расположен названный объект, в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ввиду чего договор купли-продажи, заключенный в нарушение указанного права истца, является ничтожной сделкой.

Отказывая в удовлетворении требования о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества "Петрол-Сервис", суд первой инстанции пришел к выводу о том, что право собственности на земельный участок возникло на основании решения Центрального суда г. Оренбурга от 25.05.2009 по делу N 2-1351-09, которое отменено вышестоящей инстанцией, и истец может восстановить свое нарушенное право путем поворота исполнения названного решения суда.

Отменяя решение суда в данной части и удовлетворяя указанное требование, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что общество "Яицкий посад" участия при рассмотрении дела N 2-1351-09 Центрального районного суда г. Оренбурга не принимало, в качестве соответчика привлечено не было, право на обращение с требованием о повороте исполнения данного решения суда у него отсутствует. При этом суд апелляционной инстанции, исходя из того, что требование общества "Яицкий посад" о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества "Петрол-Сервис" по существу означает оспаривание оснований возникновения права и направлено на восстановление его нарушенного права, а также учитывая, что судебный акт, явившийся основанием для данной регистрации, отменен, пришел к выводу об обоснованности заявленного требования.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

На основании подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации основным принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Материалами дела подтверждается, что право собственности общества "Петрол-Сервис" на не завершенные строительством автозаправочные станции и навесы к ним, в том числе расположенные по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Шевченко, д. 4, решением Арбитражного суда Оренбургской области от 04.07.2008 по делу N А47-13916/2005 признано недействительным (т. 1, л.д. 24-27).

Право собственности на не завершенное строительством строение автозаправочной станции зарегистрировано за обществом "Яицкий посад", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 56 АА N 014015 от 09.09.2005 (т. 2, л.д. 17).

Учитывая данное обстоятельство, а также то, что имеется спор в отношении земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии у общества "Петрол-Сервис" права на приобретение спорного земельного участка в собственность.

Таким образом, суды, принимая во внимание вышеизложенное и то, что приобретение ответчиком прав на земельный участок под объектом недвижимости, принадлежащим истцу, нарушает права общества "Яицкий посад" на использование земельного участка и последующее (при окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию) исключительное право на его приобретение в собственность, правомерно признали оспариваемый договор недействительным.

Признавая недействительным зарегистрированное право собственности общества "Петрол-Сервис" на спорный земельный участок, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Судом установлено, что основанием для регистрации права собственности общества "Петрол-Сервис" на спорный земельный участок послужило решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 25.05.2009. Указанный судебный акт отменен кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 12.08.2009.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Исходя из смысла указанной нормы, суд апелляционной инстанции верно указал, что требование общества "Яицкий посад" о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества "Петрол-Сервис" на земельный участок площадью 3993 кв.м, кадастровый номер 56:44:03 15 001:0050, расположенный на землях населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира не завершенной строительством автозаправочной станции, в границах участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Шевченко, д. 4, по существу означает оспаривание оснований возникновения права собственности на данное имущество и направлено на восстановление прав собственника объекта незавершенного строительства на законное пользование земельным участком и при завершении строительства - права на его выкуп.

Принимая во внимание, что основанием для регистрации права собственности ответчика на земельный участок послужил судебный акт, отмененный впоследствии вышестоящей судебной инстанцией, сама сделка купли-продажи признана недействительной, требования законного собственника объекта незавершенного строительства в отношении земельного участка по настоящему делу обоснованны.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку доказательств и установленных судами на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, оснований для отмены решения суда первой и постановления суда апелляционной инстанций и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2009 по делу N А47-5696/2009 Арбитражного суда Оренбургской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Петрол-Сервис" - без удовлетворения.