Постановление Арбитражного суда Свердловской области от 10 февраля 2004 г. N А60-18281/2003-С1 Поскольку договор аренды земельного участка правомерно признан недействительным и в применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата земельного участка обоснованно отказано, оснований для отмены решения не имеется (извлечение)

Постановление Арбитражного суда Свердловской области
от 10 февраля 2004 г. N А60-18281/2003-С1

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19 апреля 2004 г. N Ф09-1082/04ГК настоящее постановление оставлено без изменения

Апелляционная инстанция Арбитражного суда Свердловской области в составе: председательствующего, судей, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи, при участии:

от истца - Петров А.Б., адвокат, доверенность от 27.06.03 г., ордер N 027714 от 10.02.04 г., удостоверение N 707 от 16.01.03 г. рег. номер 661241;

от ответчиков: от МУГИСО - Хохлова О.С., гл. специалист, доверенность N 78-6295 от 08.05.03 г., приказ N 59-к от 24.04.00 г.;

от Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество - Негрей О.Г., консультант отдела судебной защиты, доверенность N 01-40/49 от 28.02.03 г., удостоверение N АА 000758;

от ЗАО "НОВА-Строй" - Копылова Ю.С., юрисконсульт, доверенность N 63 от 05.12.03 г.

от третьих лиц: от Администрации г. Екатеринбурга - Косенко С.М., начальник отдела правового обеспечения, доверенность N 01-19-3128 от 29.12.03 г., удостоверение N 632;

от ОАО "УБРиР" - Пущин В.А., ведущий юрисконсульт, доверенность N 76 от 19.01.04 г., Мотепоненко И.В., советник президента, доверенность N 98 от 02.02.04 г.

Рассмотрела в судебном заседании апелляционные жалобы истца - ООО "Автомобильный центр "Штерн" и третьего лица - ОАО "Уральский банк реконструкции и развития" на решение Арбитражного суда Свердловской области от 11.12.03 г. по делу N А60-18281/2003-С1 по иску ООО "Автомобильный центр "Штерн" к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (МУГИСО), ЗАО "НОВА-Строй", Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области, третье лицо на стороне истца - Администрация г. Екатеринбурга, третье лицо на стороне ответчика - ОАО "Уральский банк реконструкции и развития" (ОАО "УБРиР") о признании договора аренды земельного участка и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды недействительными и применении последствий недействительности ничтожных сделок, об обязании аннулировать соответствующие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязании освободить земельный участок.

ООО "Автомобильный центр "Штерн" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к МУГИСО, ЗАО "НОВА-Строй", Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области, третье лицо на стороне истца - Администрация г. Екатеринбурга, третье лицо на стороне ответчика - ОАО "УБРиР" о признании договора аренды земельного участка N Т-79/0605 от 10.06.02 г. с дополнительным соглашением к нему от 31.07.02 г., заключенного между МУГИСО и ОАО "УБРиР", и соглашения о передаче прав и обязанностей по данному договору аренды от 16.04.03 г. недействительными и применении последствий недействительности ничтожных сделок в виде возврата земельного участка истцу, об обязании Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области аннулировать записи N 66-01/01-252/2002-216, N 66-01/01-464/2002-39, N 66-01/01-131/2003-349 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязании ЗАО "Уральское строительное управление" освободить земельный участок от автомобильной стоянки и передать его истцу.

Определением от 01.10.03 г. в порядке ст. 130 АПК Российской Федерации суд выделил в отдельное производство требование об обязании Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области аннулировать записи N 66-01/01-252/2002-216, N 66-01/01-464/2002-39, N 66-01/01-131/2003-349 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, присвоив ему номер арбитражного дела А60-26135/2003-С1.

Решением от 11.12.03 г. исковые требования удовлетворены частично: договор аренды земельного участка N Т-79/0605 от 10.06.02 г. с дополнением к нему от 31.07.02 г. и соглашение от 16.04.03 г. признаны недействительными, в применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата земельного участка ООО "Автомобильный центр "Штерн" отказано со ссылкой на то, что ООО "Автомобильный центр "Штерн" не является стороной по ничтожной сделке; на спорный земельный участок у ОАО "УБРиР" имеется договор аренды N 6-31 от 31.07.98 г., продленный на неопределенный срок; принудительное исполнение судебного акта в отношении третьего лица, в качестве которого в данном судебном процессе участвует ОАО "УБРиР", не может быть осуществлено в силу его процессуального положения.

Законность и обоснованность принятого решения проверена в порядке статей 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по апелляционным жалобам истца - ООО "Автомобильный центр "Штерн" и третьего лица - ОАО "Уральский банк реконструкции и развития".

ООО "Автомобильный центр "Штерн" с решением не согласен в части отказа от применения последствий недействительности ничтожных сделок, просит его отменить в этой части, ссылаясь на то, что договор аренды N 6-31 от 31.07.98 г., заключенный между Администрацией г. Екатеринбурга и ОАО "УБРиР", является ничтожной сделкой, поскольку в договоре не определен предмет (в договоре отсутствует кадастровый номер земельного участка), договор противоречит ст.ст. 1, 5 ФЗ "О банках и банковской деятельности", запрещающих банку заниматься производственной и торговой деятельностью. Кроме того, заявитель считает, что срок договора истек 31.05.2000 г., доказательства продления его на неопределенный срок в порядке ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют, расположение платной автомобильной стоянки на спорном земельном участке является незаконным. ООО "Автомобильный центр "Штерн" ссылается также на неправомерный отказ суда первой инстанции от удовлетворения ходатайства истца о привлечении ОАО "УБРиР" в качестве соответчика. Истец пояснил, что заинтересован в приведении сторон в первоначальное положение, т.к. в дальнейшем уполномоченным органом земельный участок будет передан ООО "Автомобильный центр "Штерн".

ОАО "УБРиР" не согласен с решением суда, просит его отменить, ссылаясь на то, что суд применил закон - п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, не подлежащий применению, поскольку договор краткосрочной аренды N 6-28с от 11.10.01 г. между Администрацией и ООО "Автомобильный концерн "Штерн" был заключен до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации; договор N 6-28с является незаключенным, поскольку в нем не идентифицирован объект аренды; спорный договор N Т-79/0605 от 10.06.02 г. с дополнительным соглашением к нему от 31.07.02 г. является действительным, т.к. заключен в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации с надлежащим органом.

Администрация г. Екатеринбурга считает, что на момент вынесения Постановления Главы города N 1180-б от 11.10.01 г., которым спорный земельный участок выделен истцу для строительства торгово-выставочного салона, договор аренды между Администрацией города и ОАО "УБРиР" N 6-31 от 31.07.98 г. прекратил свое действие, поскольку спорный земельный участок, входящий в план застройки города, был передан в аренду ОАО "УБРиР" временно, пока не был определен застройщик данного участка.

МУГИСО считает, что апелляционная жалоба истца не подлежит удовлетворению, поскольку истец в силу ст.ст. 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации не вправе предъявлять требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, стороной которой не является; согласен с доводами апелляционной жалобы ОАО "УБРиР", ссылаясь на то, что спорный участок относится к государственной собственности, договор N 6-28с от 11.10.01 г. является незаключенным, поскольку в нем отсутствуют сведения о кадастровом номере земельного участка, в связи с чем у истца не возникли права на данный участок, поэтому они не могли быть нарушены.

Истцом заявлено ходатайство об исключении ОАО "УБРиР" из числа третьих лиц с привлечением его в качестве соответчика по делу. Ходатайство судом отклонено, поскольку Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации не предусматривает возможности изменения статусов третьего лица на ответчика, тем более в стадии апелляционного производства.

ЗАО "НОВА-Строй" заявило ходатайство об исключении его из числа ответчиков по делу, которое судом отклонено, т.к. согласно ч. 3 ст. 266 АПК Российской Федерации апелляционная инстанция не вправе производить подобные изменения в составе лиц, участвующих в деле.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил:

Истец обратился с требованиями о признании недействительными договора аренды N Т-79/0605 от 10.06.02 г. земельного участка площадью 2240 кв.м в г. Екатеринбурге по ул. Мамина-Сибиряка, 140, заключенного между МУГИСО и ОАО "УБРиР", дополнительного соглашения к нему от 31.07.02 г. и соглашения от 16.04.03 г. между ЗАО "Уральское строительное управление" и ОАО "УБРиР" о передаче прав и обязанностей по данному договору аренды, а также о применении последствий недействительности упомянутых ничтожных сделок в виде возврата указанного земельного участка истцу.

Ссылка МУГИСО на то, что истец не мог обращаться с подобным иском, поскольку его права указанными сделками не нарушены, отклоняется судом, т.к. истец является в данном случае заинтересованным лицом, правовой интерес которого основан на договоре аренды спорного земельною участка N 6-28с от 11.10.01 г. между ним и Администрацией муниципального образования г. Екатеринбурга, а также на Постановлении Главы г. Екатеринбурга N 1180-б от 11.10.01 г. о предоставлении истцу данного участка для строительства торгово-выставочного салона.

Из представленных в дело документов следует, что первоначально в отношении спорного земельного участка был заключен договор аренды N 6-31 от 31.07.98 г. между полномочным органом - Администрацией г. Екатеринбурга и ООО "УБРиР" (правопредшественником ОАО "Уральский Банк Реконструкции и Развития") сроком до 31.05.2000 г.

Ссылка истца и МУГИСО на то, что данный договор недействителен по причине его заключения банком за пределами своей специальной правоспособности, отклоняется судом как несостоятельная, т.к. предоставление земельного участка под существующую платную автостоянку для машин личного пользования не противоречит ст. 5 ФЗ "О банках и банковской деятельности" от 02.12.1990 г.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату названного Федерального закона следует читать как "03.02.1996 г."

Доводы истца о том, что данный договор прекратил свое действие, не могут быть приняты во внимание ввиду следующих обстоятельств.

Из текста договора видно, что возможность его одностороннего расторжения сторонами не предусмотрена, то есть прекращение его действия может происходить лишь по основаниям, установленным Гражданским Кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст.ст. 610, 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации при продолжении арендатором пользования имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Ссылка истца на Постановления Главы г. Екатеринбурга от 05.07.01 г. и от 11.10.01 г. о согласовании и предоставлении истцу спорного земельного участка как на форму отказа арендодателя от договора N 6-31 от 31.07.98 г. отклоняется судом, поскольку административный акт, адресованный субъекту, не являющемуся стороной по договору N 6-31 от 31.07.98 г., не может считаться отказом арендодателя по данному договору.

Аргументы истца по поводу того, что подобный отказ следует из переписки сторон, также подлежат отклонению за необоснованностью.

Письмом от 31.03.00 г. ОАО "УБРиР" просило арендодателя продлить договор аренды N 6-31 от 31.07.98 г., однако ответа на данное письмо не последовало. Письмо за подписью Начальника "Главархитектуры" от 15.12.2000 г. нельзя считать отказом на письмо банка о продлении договора, т.к., во-первых, ответ должен исходить от лица, уполномоченного на оформление арендных отношений, во-вторых, из текста письма от 13.12.00 г. следует, что оно является ответом на иное письмо за N 25-3583 от 13.10.00 г., и к тому же Главархитектура считает возможной эксплуатацию стоянки по ранее заключенному договору аренды.

Довод истца о том, что Администрация г. Екатеринбурга письмом от 18.12.03 г. расторгла договор с ОАО "УБРиР" от 31.07.98 г., тоже не может быть принят во внимание, поскольку на момент рассмотрения спора трехмесячный срок, предусмотренный ч. 2 ст. 610 Гражданского Кодекса Российской Федерации, еще не истек.

Соответственно, договор аренды N 6-31 от 31.07.98 г. является действующим и именно данное обстоятельство имеет существенное значение для разрешения настоящего спора, поскольку при наличии действующего договора аренды заключение в отношении того же объекта нового договора аренды N Т-79/0605 от 10.06.02 г. является неправомерным, в связи с чем последний согласно ст. 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации является недействительным в силу его ничтожности.

Следовательно, дополнительное соглашение от 31.07.02 г. к договору N Т-79/0605 от 10.06.02 г. также является недействительным и не может (ст. 167 ГК РФ) повлечь никаких правовых последствий.

Основанное на упомянутых договоре аренды и дополнительном соглашении к нему Соглашение от 16.04.03 г. о передаче прав и обязанностей от ОАО "УБРиР" к ЗАО "Уральское строительное управление" (правопредшественник ЗАО "НОВА-Строй") по договору N Т-79/0605 от 10.06.02 г. является недействительным по тем же причинам, а также в силу несоблюдения требования нормы ч. 2 ст. 615 Гражданского Кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия доказательств согласия арендодателя на перенайм.

Довод истца о том, что Соглашение об обратном перенайме от 04.08.03 г. между ЗАО "НОВА-Строй" и ОАО "УБРиР" является недействительным ввиду заключения его в период действия судебного запрета, отклоняется судом, т.к. является, по сути, новым самостоятельным требованием, подлежащим рассмотрению в отдельном производстве.

Вместе с тем, требование истца о применении последствий недействительности ничтожных сделок удовлетворению не подлежит, поскольку, во-первых, в том виде, в каком оно заявлено, оно не может быть удовлетворено, т.к. истец не является стороной по ничтожной сделке. Во-вторых, ОАО "УБРиР" в данном деле участвует в качестве третьего лица, реституирование в отношении которого в рамках процесса по рассматриваемому спору невозможно. Кроме того, оснований для такого освобождения и возврата земельного участка стороне по сделке не имеется, поскольку на момент разрешения настоящего спора ОАО "УБРиР" является титульным владельцем упомянутого земельного участка на праве аренды, основанном на действующем договоре N 6-31 от 31.07.98 г.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд постановил:

Решение от 11.12.03 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в течение двух месяцев через Арбитражный суд Свердловской области.