Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10 марта 2010 г. N Ф09-487/10-С6 по делу N А47-5716/2009 Суд удовлетворил требование о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка и зарегистрированного права собственности общества на спорный участок, поскольку ответчик не обладал правом на приобретение в собственность земли, так как объект, расположенный на спорном участке, представляет собой объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности истцу, а также судебный акт, явившийся основанием для регистрации вещного права, был отменен вышестоящей судебной инстанцией (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 10 марта 2010 г. N Ф09-487/10-С6 по делу N А47-5716/2009

Дело N А47-5716/2009

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Купреенкова В.А., судей Смирнова А.Ю., Маликовой Э.М.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Петрол-Сервис" (далее - общество "Петрол-Сервис") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.10.2009 по делу N А47-5716/2009 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Петрол-Сервис" - Рыбалкина И.В. (доверенность от 14.01.2010);

закрытого акционерного общества "Яицкий посад" (далее - общество "Яицкий посад") - Москалев Р.А. (доверенность от 18.11.2009).

Общество "Яицкий посад" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу "Петрол-Сервис", Управлению Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (далее - регистрационная служба), администрации г. Оренбурга (далее - администрация), Управлению землепользования и развития пригородного хозяйства администрации (далее -управление) о признании недействительным в силу ничтожности договора от 19.11.2007 N 1567 купли-продажи земельного участка площадью 3763 кв. м, кадастровый номер 56:44:01 24 001:0097, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: г. Оренбург, ул. Березка, 1, заключенного между управлением и обществом "Петрол-Сервис", а также о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества "Петрол-Сервис" на указанный земельный участок.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 14.10.2009 (судья Федорова Г.А.) исковые требования удовлетворены частично. Договор купли-продажи земельного участка от 19.11.2007 N 1567, заключенный между управлением и обществом "Петрол-Сервис", признан недействительным в силу его ничтожности. В удовлетворении остальной части иска судом отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2009 (судьи Богдановская Г.Н., Карпачева М.И., Пивоварова Л.В.) решение суда в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным зарегистрированного права общества "Петрол-Сервис" на земельный участок площадью 3763 кв. м, кадастровый номер 56:44:01 24 001:0097, расположенный на землях населенных пунктов по адресу: г. Оренбург, ул. Березка, 1, отменено, зарегистрированное право собственности общества "Петрол-Сервис" на указанный земельный участок признано недействительным. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Петрол-Сервис" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 2, 4, 6, 7, 69, 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 1, 130, 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35, п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель считает неправомерным вывод судов о нарушении прав истца, как собственника незавершенного строительством объекта недвижимости, передачей в собственность общества "Петрол-Сервис" земельного участка под вышеуказанным объектом. Осуществление государственной регистрации прав на незавершенный строительством объект само по себе не является основанием для возникновения права выкупа земельного участка, поскольку действующее законодательство не предусматривает возникновения исключительного права на приватизацию земельного участка у собственника объекта незавершенного строительства, расположенного на таком земельном участке. Заявитель также полагает, что судом нарушены принципы законности и равенства сторон перед законом, поскольку, делая вывод об отсутствии у ответчика права на приобретение в собственность земельного участка под объект незавершенного строительства, он исходил из наличия у истца преимущественного права на приобретение данного земельного участка в связи с наличием у него права собственности на объект незавершенного строительства. Кроме того, общество "Петрол-Сервис" указывает, что судами не исполнено требование закона о приостановлении производства по делу до принятия решения по другому делу о признании права собственности общества "Петрол-Сервис" на спорный земельный участок. В дополнениях к кассационной жалобе заявитель указывает, что объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке и принадлежащий на праве собственности обществу "Яицкий посад", возводился в отсутствие соответствующих разрешений на земельном участке, не отведенном для этих целей. Кроме того, обществом "Яицкий посад" не представлено доказательств наличия у него намерений на завершение строительства указанного объекта, а также получения необходимых разрешительных документов. В связи с чем, по мнению общества "Петрол-Сервис", для использования названного объекта незавершенного строительством не может быть предоставлен земельный участок.

Общество "Яицкий посад" в отзыве на кассационную жалобу возражает против изложенных в ней доводов, просит в ее удовлетворении отказать.

Как установлено судами при рассмотрении спора, обществу "Яицкий посад" на праве собственности принадлежит незавершенное строительством строение автозаправочной станции, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Березка, 1. Данное обстоятельство установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 04.67.2008 по делу N А47-13916/2005 и подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права.

Между управлением и обществом "Петрол-Сервис" заключен договор купли-продажи земельного участка от 19.11.2007 N 1567, согласно которому в собственности общества "Петрол-Сервис" передан земельный участок площадью 3763 кв. м, кадастровый номер 56:44:01 24 001:0097, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: г. Оренбург, ул. Березка, 1. В п. 1.2 данного договора указано, что разрешенное использование земельного участка - под размещение незавершенной строительством автозаправочной станции.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 04.07.2008 по делу N А47-13916/2005 признано недействительным право собственности общества "Петрол-Сервис" на незавершенные строительством автозаправочные станции, навесы к ним, в том числе на автозаправочную станцию, для строительства которой передан в собственность спорный земельный участок. При этом суд сослался на судебные акты по делу N А47-6433/2006-12ГК, в рамках которого договоры купли-продажи указанного имущества признаны ничтожными (ст. 168, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации), и пришел к выводу об отсутствии оснований сохранения зарегистрированных прав за обществом "Петрол-Сервис" на данные объекты.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права собственности общества "Петрол-Сервис" на названный земельный участок основанием для регистрации данного права послужило решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 25.05.2009, которым за обществом "Петрол-Сервис" признано право собственности, в частности, на земельный участок площадью 3763 кв. м с кадастровым номером 56:44:01 24 001:0097.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 12.08.2009 указанное решение Центрального районного суда города Оренбурга отменено.

Общество "Яицкий посад", полагая, что договор купли-продажи земельного участка от 19.11.2007 N 1567 является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку ему на праве собственности принадлежит незавершенная строительством автозаправочная станция, расположенная на этом земельном участке, а зарегистрированное право ответчика - недействительным в силу отсутствия оснований его возникновения, обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с соответствующим иском.

Удовлетворяя заявленные требования в части признания оспариваемого договора недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что общество "Петрол-Сервис" не обладало правом на приобретение в собственность земельного участка в порядке, установленном п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку объект, расположенный на спорном земельном участке, представляет собой объект незавершенного строительства. Кроме того, на момент заключения договора купли-продажи земельного участка зарегистрированные права "Петрол-Сервис" на незавершенную строительством автозаправочную станцию были оспорены в судебном порядке.

Отказывая в удовлетворении требования о признании недействительным зарегистрированного права собственности ответчика, суд первой инстанции указал на наличие у общества "Яицкий посад" возможности восстановить право собственности на спорный земельный участок путем поворота исполнения решения Центрального суда города Оренбурга от 25.05.2009 по делу N 2-1351-09, отмененного вышестоящей инстанцией, в связи с чем пришел к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Поддерживая выводы суда первой инстанции в части признания недействительным оспариваемого договора купли-продажи, суд апелляционной инстанции, кроме того, указал, что приобретение ответчиком прав на земельный участок под объектом недвижимости, принадлежащим истцу, нарушает права общества "Яицкий посад" на использование земельного участка под объектом недвижимости, а после завершения строительства - на исключительное право его приобретения в собственность.

Вместе с тем, отменяя решение суда в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным зарегистрированного права собственности ответчика на спорный земельный участок и удовлетворяя указанные требования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что общество "Яицкий посад" участия при рассмотрении дела N 2-1351-09 Центрального районного суда города Оренбурга не принимало, в качестве соответчика привлечено не было, поэтому у него отсутствует право на обращение с требованием о повороте исполнения решения. При этом, исходя из существа заявленных требований общества "Яицкий посад" о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества "Петрол-Сервис", суд указал, что такое требование направлено на оспаривание оснований возникновения права ответчика и восстановление нарушенного права истца, и учитывая, что судебный акт, явившийся основанием для регистрации права отменен, пришел к выводу об обоснованности заявленного требования.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На основании подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации основным принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Поскольку наличие у общества "Яицкий посад" права собственности на незавершенное строительством строение автозаправочной станции по адресу: г. Оренбург, ул. Березка, 1, подтверждено материалами дела, суды правомерно признали оспариваемый договор недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание, что решение Центрального суда города Оренбурга от 25.05.2009 по делу N 2-1351-09 отменено вышестоящей судебной инстанцией, апелляционный суд обоснованно удовлетворил требование о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества "Петрол-Сервис" на спорный земельный участок.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что объект незавершенного строительства, принадлежащий обществу "Яицкий посад", возведен без получения разрешительных документов на земельном участке не предоставленном для этих целей, а также об отсутствии у данного общества намерений достроить данный объект, подлежит отклонению, поскольку при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций не заявлялся и не был предметом исследования судов. Кроме того, данные обстоятельства при наличии у общества "Яицкий посад" зарегистрированного в установленном порядке и не оспоренного права собственности на незавершенную строительством автозаправочную станцию, не опровергают выводов судов о ничтожности сделки.

Иные доводы общества "Петрол-Сервис", в том числе, об отсутствии у истца материально-правового интереса в оспаривании сделки, были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и отклоняются судом кассационной инстанции как направленные на переоценку доказательств и установленных судами на их основе обстоятельств, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

С учетом изложенного оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанций и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.10.2009 по делу N А47-5716/2009 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Петрол-Сервис" - без удовлетворения.

Приостановление исполнения решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.10.2009 по данному делу отменить.