Постановление Арбитражного суда Свердловской области от 20 июня 2005 г. N А60-15196/2004-С3 В иске об обязании зарегистрировать договор аренды недвижимого имущества отказано обоснованно, так как судом сделан правильный вывод о незаключенности договора аренды (извлечение)

Постановление Арбитражного суда Свердловской области
от 20 июня 2005 г. N А60-15196/2004-С3

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Апелляционная инстанция Арбитражного суда Свердловской области в составе: председательствующего, судей, при ведении протокола помощником судьи, при участии:

от истца: Малакавичюс - адвокат по доверенности от 14.04.04 г.;

от третьего лица: Карабанолов С.С. - юрисконсульт по доверенности от 30.04.03 г.

Рассмотрела в заседании апелляционную жалобу ООО "Строитель" на решение от 20.04.2005 г. по делу N А60-15196/2003-С3 по иску ООО "Строитель" к Коллективному сельскохозяйственному предприятию "Брусянское", 3-и лица: ООО Центр консультационных услуг, Учреждение юстиции по государственной регистрации, Карабанолов С.И. об обязании зарегистрировать договор аренды.

ООО "Строитель" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Коллективному сельскохозяйственному предприятию "Брусянское" о вынесении решения о регистрации в Белоярском филиале Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области договора аренды N 42 от 31.05.00 г., заключенного между Коллективным сельскохозяйственным предприятием "Брусянское" и ООО "Строитель".

Определением от 05.08.03 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечено ООО "Центр консультационных услуг".

Решением от 07.10.03 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечено Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области, в удовлетворении исковых требований отказано полностью, поскольку договор не заключен и не имеется доказательств уклонения ответчика от заключения договора.

Постановлением Федерального арбитражного суда Свердловской области решение от 07.10.03 г. отменено, дело передано на новое рассмотрение в суд 1 инстанции.

При новом рассмотрении определением от 02.02.04 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечен Карабаналов Сергей Иванович.

В порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом заявлен отказ в части вынесения решения о регистрации договора аренды в отношении столярной мастерской, определением от 05.04.04 г. данный отказ принят судом.

Решением от 27.04.04 г. в удовлетворении исковых требований отказано полностью, производство по делу в отношении столярной мастерской прекращено.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26.08.04 г. решение от 27.04.04 г. отменено, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции

При новом рассмотрении решением от 20.04.05 г. в удовлетворении исковых требований отказано полностью.

Законность и обоснованность принятого решения проверена в порядке статей 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ по апелляционной жалобе ООО "Строитель", которое с решением не согласно, просит его отменить, исковые требования удовлетворить, поскольку нет препятствий к вынесению решения о регистрации договора и при наличии изменения прав собственности на арендованное имущество, суд сделал необоснованный вывод о ничтожности сделки и соответственно о заключении договора с нарушением требований ст. 20 Федерального закона "О сельскохозяйственной кооперации", так как решение было принято высшим органом управления кооператива - конференцией делегатов, что соответствует требованиям ст.ст. 20, 23 Федерального закона "О сельскохозяйственной кооперации".

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

Исковые требования истца основаны на положениях пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно истец просит вынести решение о регистрации сделки - договора аренды N 42 от 31.05.00, заключенного между КСП "Брусянское" и ООО "Строитель" и предполагающего выкуп имущества, в виду уклонения от ее регистрации другой стороной.

Таким образом, для удовлетворения требований истца необходимо установление следующего круга обстоятельств: заключенность и действительность подписанного сторонами договора, факт уклонения ответчика от заключения договора и возможность защищать свои права избранным способом.

Оценивая договор на его действительность, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, арендодателем (продавцом) имущества является Коллективное сельскохозяйственное предприятие "Брусянское" (производственный кооператив).

Статья 53 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы.

Таким образом, для того, чтобы договор повлек возникновение прав и обязанностей для юридического лица - ответчика, необходимо чтобы он был заключен надлежащим органом юридического лица.

Статья 20 Федерального закона "О сельскохозяйственной кооперации", в редакции действовавшей на момент подписания договора, предусматривала, что к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относятся рассмотрение и принятие решений по вопросам отчуждения земли и основных фондов кооператива, их приобретение.

Таким образом, для заключения договора аренды N 42 от 31.05.00, требовалось решение общего собрания членов кооператива.

В подтверждение наличия такого решения истец ссылается на протокол N 14 от 05.04.00 г.

Из приложения к договору аренды с правом выкупа следует, что подлежит передаче имущество, поименованное следующим образом: навес пилорамы; пилорама; лесорама 63-46; станок деревообрабатывающий; станок КС; станок ОФ-4-1; строгальный станок, столярная мастерская; склад стройматериалов.

В протоколе N 14 от 05.04.00 г., имеющемся в представленной в материалы дела книге протоколов общих собраний (конференций), повесткой дня определена передача в аренду с правом выкупа подразделений КСП, конкретное имущество не поименовано. В тексте протокола также нет сведений о вышеперечисленном имуществе, поэтому нет оснований полагать, что на данном собрании принималось решение об отчуждении имущества, поименованного в приложении к договору аренды. Таким образом, данный протокол не может рассматривать как решение собрания членов кооператива по отчуждению имущества.

Кроме того, судом 1 инстанции сделан также обоснованный вывод об отсутствии на данном собрании необходимого кворума, исходя из требований пункта 8.4 Устава ответчика которым установлено, что общее собрание правомочно решать вопросы, если на нем присутствует не менее 2/3 всех членов кооператива.

Ссылка истца на то, что необходимый кворум имелся, поскольку в данном случае проводилось не общее собрание членов кооператива, а собрание уполномоченных делегатов, во внимание быть принято не может, так как статья 20 Федерального закона "О сельскохозяйственной кооперации" предусматривает, что данный вопрос относится к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива, а потому не может быть принят каким-либо другим органом, в том числе собранием уполномоченных делегатов.

Кроме того, статьи 6 и 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривают, что ранее возникшие права подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав при совершении сделки, в том числе предусматривающей обременение имущества.

Однако данные требования закона были нарушены и право собственности ответчика (арендодателя) до заключения договора аренды не было зарегистрировано в Едином государственном реестре, что свидетельствует о ничтожности заключенного договора аренды.

Таким образом, подписанный сторонами договор является ничтожным, в виду его противоречия ст. 20 Федерального закона "О сельскохозяйственной кооперации" и ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество".

Поскольку договор является ничтожным, не требуется его оценка на заключенность.

Однако в постановлении кассационной инстанции указано, что такая оценка должна быть произведена. Так, суд кассационной инстанции указал, что для оценки договора на заключенность, требуется учесть следующие обстоятельства: отсутствие иного имущества; наличие актов передачи имущества и действия по перечислению арендной платы.

Статья 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает повышенные требования к форме договора аренды здания и сооружения, а именно требуется заключение договора в письменной форме путем составления одного документа. Следовательно, при оценке договора на заключенность не могут рассматриваться в качестве подтверждения его заключения, действия по внесению арендной платы, поскольку пункт 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае применению не подлежит.

Пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта. Между тем, в определении Конституционного суда Российской Федерации от 05.07.01 г. указано, что при применении пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд связан требованиями статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" которая предусматривает, что к договору аренды недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера их площади. Однако таких данных в договоре аренды не имеется.

Отсутствие иного имущества, не может породить заключенность договора в виду предъявления специальных требований. Акты передачи имущества собственно не должны определять предмет договора, поскольку являются документами, подтверждающими исполнение договора. В тоже время, в представленных в материалы дела актах, также нет сведений, предусмотренных пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав аренды недвижимого имущества".

Кроме того, подписанный договор, как договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.

В силу пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Поскольку в настоящем случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества и нормы, регулирующие аренду недвижимого имущества.

Между тем в договоре установлена только выкупная цена, что следует из приложения к договору и подтверждено в заседании апелляционной инстанции в порядке статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Следовательно в договоре аренды отсутствует условие о размере арендной платы. Статья 654 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случае отсутствия в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания и сооружения считается незаключенным.

Все вышеперечисленное позволяет сделать вывод о незаключенности договора аренды N 42 от 31.05.00 г.

Суд кассационной инстанции также дал указания произвести оценку заявления о пропуске срока исковой давности ООО "Центр консультационных услуг". Однако ООО "Центр консультационных услуг" привлечено к делу в качестве третьего лица. В соответствии с пунктом 4 Пленума Верховного суда Российской Федерации N 15 от 12.11.01 г. и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 18 от 15.11.01 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, которыми являются истец и ответчик. Заявление о пропуске срока исковой давности, сделанное третьим лицом, не является основанием для применения судом исковой давности.

Между тем, как следует из протокола от 28.01.05 г. ответчиком также сделано заявление о пропуске срока исковой давности.

Нарушение, с которым истец связывает возможность требовать регистрации договора, является уклонение от его регистрации.

Однако государственная регистрация права аренды недвижимого имущества возможна на основании заявления только одной стороны, в том числе истца как арендатора (статья 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Таким образом, препятствием к регистрации договора послужило отсутствие у истца необходимых документов, а именно документов технической инвентаризации.

Однако об отсутствии данных документов и необходимости их для государственной регистрации в силу требований статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" истец должен был узнать в момент подписания договора, следовательно, срок исковой давности следует исчислять с 31.05.00 г., истец обратился с иском 20.06.03 г., то есть с пропуском установленного срока исковой давности.

Кроме того, в настоящее время имущество принадлежит Карабаналову С.С., следовательно, сторона, подписавшая договор не имеет прав в отношении имущества, а к новому собственнику обязанность по заключению договора не переходит.

Кроме того, подписанный сторонами договор, устанавливал срок аренды до 01.06.05 г.

Пункт 2 статьи 3 Федерального закона "О государственной регистрации прав и сделок с ним" устанавливает, что днем записи в реестр является день внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр, вместе с тем срок обременения истек уже в настоящее время, следовательно, в любом случае, права истца не могут быть защищены избранным им способом защиты.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд постановил:

Решение от 20.04.05 г. (резолютивная часть объявлена 18.03.05 г.) оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции.