Постановление Арбитражного суда Свердловской области от 6 октября 2005 г. N А60-15781/05-С4 Дело о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости передано на новое рассмотрение, поскольку принятое судом решение затрагивает права и обязанности лица, не привлеченного к участию в деле (извлечение)

Постановление Арбитражного суда Свердловской области
от 6 октября 2005 г. N А60-15781/05-С4

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Апелляционная инстанция Арбитражного суда Свердловской области в составе: председательствующего, судей, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи, при участии:

от истца: Овчинникова В.Н. - представитель по доверенности N 18 от 31.05.2005 г.;

от ответчика: от ООО "Продсфера": Павлов Д.Б. - адвокат, доверенность N 12 от 31.05.2005 г., удостоверение N 2086 от 01.06.2004 г.;

от третьих лиц: от ЗАО "Таганский ряд": Тарабанчик Ю.Л. - адвокат, доверенность N 9 от 30.05.2005 г., удостоверение N 1743 от 14.04.2003 г.;

от заявителя жалобы - ООО "Паритет-С": Трунин И.В. - директор, протокол N 1 от 31.03.2003 г., Петров А.Б. - адвокат, доверенность от 20.01.2005 г.

Иные лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, дело рассматривается в отсутствии их представителей.

Рассмотрела в заседании апелляционную жалобу ООО "Паритет-С" на решение Арбитражного суда Свердловской области от 10.08.2005 г. по делу N А60-15781/05-С4 по иску ООО "Судокомплект" к ООО "Техраут", ООО "Продсфера", третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ГУ "Федеральная регистрационная служба по Свердловской области, ЗАО "Таганский ряд" о признании договора недействительным в силу его ничтожности.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о признании недействительным на основании ст.ст. 167, 168 ГК РФ договора купли-продажи объекта недвижимости от 09.07.2003 г., заключенного между ООО "Техраут" и ООО "Компания "Сфера", ввиду противоречия его требованиям ст. 209, п. 2 ст. 222 ГК РФ, ст. 16 АПК РФ, о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Решением от 10.08.2005 г. иск удовлетворен.

Правильность принятого решения проверена в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ по апелляционной жалобе ООО "Паритет-С", которое не согласно с решением, просит его отменить, в иске отказать, ссылаясь при этом на нарушение норм процессуального права, в частности ст. 51 АПК РФ, поскольку суд первой инстанции, по мнению заявителя, нарушил права и законные интересы ООО "Паритет-С", необоснованно отказав ему в удовлетворении ходатайства о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, по существу приняв решение о его правах и обязанностях по отношению к ООО "Продсфера" в договоре аренды от 30.10.2003 г., признав эти права и обязанности ничтожными, лишив предприятие права пользования этим объектом, поскольку объект - замощение, которое является самовольной постройкой, не может быть предметом эксплуатации. Кроме того, заявитель считает, что объект не является самовольной постройкой, существует до настоящего времени, сведения в акте от 10.06.2004 г. о сносе не соответствуют действительности, право собственности ООО "Техраут" (продавец) на спорный объект на момент совершения сделки купли-продажи было зарегистрировано в установленном порядке, что суд неправильно применил нормы материального права (ч.ч. 1 и 3 ст. 552 ГК РФ, ч. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Истец - ООО "Судокомплект" с доводами заявителя не согласно, считает, что суд обоснованно, в соответствии со ст. 51 АПК РФ, отказал ООО "Паритет-С" в привлечении его к участию в деле, так как ООО "Компания "Сфера" расторгла в одностороннем порядке договор аренды замощения с ООО "Паритет-С", о чем 13.05.2003 г. известила ООО "Паритет-С", следовательно, ООО "Паритет-С" не являлось арендатором спорого объекта на момент рассмотрения дела, решение не может повлиять на его права и обязанности, что по существу спорный договор купли-продажи является ничтожным ввиду того, что предмет сделки - замощение не может быть законным объектом гражданского оборота, т.к. является самовольной постройкой, по решению суда подлежит сносу, судом признаны недействительными зарегистрированное право собственности ОАО "Судокомплект", сделка, по которой замощение перешло к ООО "Техраут", спорная сделка также является ничтожной.

ООО "Продсфера" также не согласно с доводами заявителя, считает, что заявитель апелляционной жалобы не имеет никакого правового интереса относительно спорной сделки купли-продажи, поскольку его права из договора аренды прекратились односторонним расторжением данного договора со стороны ООО "Продсфера", направленного в адрес заявителя 13.05.2005 г., что признание договора купли-продажи недействительным не затрагивает прав и законных интересов арендатора в силу ст. 617 ГК РФ, что договор купли-продажи является ничтожным согласно ст. 168 ГК РФ, т.к. заключен с нарушением ст. 222 ГК РФ в отношении объекта, исключенного из гражданско-правового оборота, в нарушение ст. 209 ГК РФ ООО "Техраут" произвело отчуждение, не являясь собственником объекта, договор заключен с нарушением ст. 35 ЗК РФ, ч. 3 ст. 552 ГК РФ, т.к. продавец не обладал какими-либо правами на земельный участок, занятый замощением.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, суд установил.

Предметом настоящего иска является требование о признании недействительным в силу ничтожности заключенного между ООО "Техраут" (продавец) и ООО "Компания "Сфера" (покупатель) договора от 09.07.2003 г. купли-продажи недвижимого имущества, а именно: сооружения - наименование по техническому учету "замощение", по бухгалтерскому учету - площадка асфальтобетонная площадью 11222 кв.м, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, ул. Минометчиков, 7 "А", инвентарный номер по бухгалтерскому учету 210 (п. 1 договора), номер сооружения согласно свидетельства о государственной регистрации права 66:01/01:00:630:07а:11 (п. 2 договора).

Истец полагает, что данный договор является ничтожным ввиду несоответствия его требованиям ст. 222 ГК РФ, так как предметом сделки является объект, признанный судом самовольной постройкой, а также ввиду несоответствия требованиям ст. 16 АПК РФ, так как сделка совершена в период действия судебного запрета по делу N А60-12444/03-С4.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ООО "Паритет-С" просило привлечь его к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований, о чем в материалах дела имеется его письменное заявление. При этом ООО "Паритет-С" ссылалось на то, что судебный акт может повлиять на его права и обязанности по отношению к ООО "Продсфера", поскольку между ними действует договор аренды того же самого замощения, которое является предметом спорного договора купли-продажи. По мнению заявителя, арендное правоотношение связано с правоотношением купли-продажи, решение может привести к расторжению договора аренды. Названное ходатайство было отклонено судом первой инстанции определением от 13.07.2005 г. со ссылкой на то, что договор аренды N 1 от 01.10.2003 г., заключенный между ООО "Паритет-С" и ООО "Продсфера", расторгнут последним в одностороннем порядке (п. 5.2 договора).

Решением от 10.08.2005 г. суд признал недействительным договор купли-продажи от 09.07.2003 г., заключенный между ООО "Техраут" и ООО "Компания "Сфера", согласно которому в собственность ООО "Компания "Сфера" (правопреемником которого является ООО "Продсфера") передано замощение, литер 9, общей площадью 11222 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Минометчиков, 7-а.

Оспаривая названное решение, ООО Паритет-С" ссылается в том числе на нарушение судом процессуальных норм права (ст. 51 АПК РФ), поскольку третьи лица могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым оканчивается рассмотрение дела в суде первой инстанции, если этот акт может повлиять на их права и обязанности по отношению к одной из сторон.

В силу п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является безусловным основанием к отмене судебного акта.

Принятое судом первой инстанции решение касается прав и обязанностей ООО "Паритет-С" исходя из следующего.

ООО "Паритет-С" является титульным владельцем спорного недвижимого имущества по договору аренды N 1 от 01.10.2003 г., заключенному им с ООО "Компания "Сфера" - арендодателем. При этом в п. 1.1 договора аренды сделана ссылка на то, что арендодатель является собственником асфальтобетонной площадки (замощения) на основании договора купли-продажи от 09.07.2003 г., т.е. договора, который является предметом настоящего спора.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Признание договора купли-продажи от 09.07.2003 г. ничтожным свидетельствует об отсутствии у ООО "Продсфера" - арендодателя по договору аренды прав собственности на имущество, являющееся предметом аренды, и, как следствие, об отсутствии у ООО "Паритет-С" прав арендатора спорного имущества в силу ст.ст. 608, 168 ГК РФ.

Кроме того, одним из заявленных требований является требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Из решения суда первой инстанции видно (л. 2 абз. 2), что ООО "Продсфера" ссылается на то, что спорное имущество фактически отсутствует. Между тем, ООО "Паритет-С" полагает, что объект - замощение существует до настоящего времени, общество является добросовестным владельцем этого замощения, договор аренды зарегистрирован в установленном порядке и является действительным.

Вышеназванные обстоятельства свидетельствуют о том, что принятое судом решение затрагивает права и обязанности ООО "Паритет-С", ввиду чего его необходимо было привлечь к участию в дело и разрешить спор с учетом его доводов.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене на основании п. 4 ч. 1, п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ.

Ссылка ООО "Продсфера" и ООО "Судокомплект" на расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке, ввиду чего, по их мнению, ООО "Паритет-С" на момент принятия решения не являлось арендатором спорного имущества, не могут быть приняты, поскольку принятое решение затрагивает вопрос о том, возникли ли у ООО "Паритет-С" права арендатора по договору аренды либо таких прав у общества не возникло и оно, ввиду отсутствия договора аренды, никогда не являлось законным титульным владельцем спорного имущества. В данном случае следует учитывать также то обстоятельство, что вопрос о действительности или недействительности договора аренды N 1 от 01.10.2003 г. является спорным (дело N А60-16433/05-С4), следовательно, истец прямо заинтересован в рассмотрении настоящего дела, о чем свидетельствует тот факт, что рассмотрение спора по делу N А60-16433/05-С4 приостановлено, в том числе и до рассмотрения настоящего дела (определение от 20.09.05 г.).

Исходя из изложенного и руководствуясь ст. 269, п. 4 ч. 1 и п. 4 ч. 4 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение от 10.08.2005 г. отменить.

Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции с подачей жалобы через суд, принявший постановление, т.е. через Арбитражный суд Свердловской области.