Постановление Арбитражного суда Свердловской области от 20 февраля 2006 г. N А60-36779/05-С9 Суд обоснованно удовлетворил требования общества о признании незаконными действий регистрирующего органа по регистрации прав собственности предпринимателя на объекты недвижимого имущества, так как спорные объекты не соответствуют характеристикам, предъявляемым к объектам недвижимого имущества (извлечение)

Постановление Арбитражного суда Свердловской области
от 20 февраля 2006 г. N А60-36779/05-С9

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21 июня 2006 г. N Ф09-3898/06-С3 настоящее постановление изменено в части признания недействительной записи о регистрации права собственности лица на спорные объекты в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Апелляционная инстанция арбитражного суда Свердловской области в составе: председательствующего судьи, судей, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи, при участии:

от заявителя - П.В. Савицкий, доверенность от 25.05.2005 г.

от заинтересованного лица - А.В. Куйдан, главный специалист, доверенность от 11.10.2005,

от третьих лиц - А.А. Божинов, доверенность от М.В. Кичаевой N 66АА457574; доверенность от ООО "Фирма "Гранат" от 15.10.2005; директор ООО "Компания "Гранат", протокол собрания N 13.

рассмотрела в судебном заседании 20.02.2006 г. апелляционную жалобу Главного Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, предпринимателя без образования юридического лица Кичаевой Марины Владимировны на решение от 15.12.2005 г. по делу N А60-36779/05-С9 по заявлению ЗАО "СтройПромИнвест" к Главному Управлению Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, третьи лица: предприниматель Кичаева М.В., ООО "Компания "Гранат", ООО "Фирма "Гранат" о признании незаконными действий регистрирующего органа о ренистрации прав на недвижимое имущество.

Закрытое акционерное общество "СтройПромИнвест" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконными действий регистрирующего органа по регистрации прав собственности Кичаевой Марины Владимировны на объекты недвижимого имущества - комплекс автомобильной стоянки, включающий в себя асфальтовое покрытие, здания охраны и мастерской и забор. Решением от 15.12.2005 г. заявленные требования удовлетворены, действия регистрирующего органа по регистрации права собственности Кичаевой М.В. на нежилые объекты, расположенные по адресу расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Татищева, д. 26, в том числе на объект под условным номером 66:01/01/00:998:26:00, включающий отдельно стоящее здание литер А, общей площадью 15,3 кв. метра, забор, литер 1, протяженностью 357,78 п. метра, асфальтовое покрытие, литер 11, площадь покрытия 10984,90 кв. метра, а также на объект под условным номером 66:01/01:00:998:26:02 в виде отдельно стоящего здания площадью 71,7 кв. метра признаны незаконными, записи о регистрации права собственности М.В. Кичаевой на указанные объекты в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.05.2004 N 66-01/01-176/2004-66 и от 06.05.2004 N 66-01/01-176/2004-65 признаны недействительными и аннулированы.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены в порядке статей 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по апелляционным жалобам ГУ Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, предпринимателя Кичаевой М.В., которые с решением не согласны, просят его отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. В обоснование жалоб положен довод о представлении для совершения регистрационных действий всех необходимых документов, подтверждающих статус объекта как недвижимого имущества. Кроме того, предприниматель ссылается на отсутствие прав заявителя на спорный земельный участок.

ЗАО "СтройПромИнвест" просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, полагая, что оснований для отмены судебного акта не имеется.

До начала рассмотрения апелляционных жалоб предпринимателем Кичаевой М.В. заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу N А60-36779/05-С9 на основании ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса РФ до разрешения судебно-арбитражного дела N А60-4248/06-С7, в рамках которого оспаривается действительность зарегистрированного за ЗАО "Стройпроминвест" права собственности на имущество, расположенное на том же земельном участке.

Данное ходатайство поддержано представителем Главного Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.

Представитель ЗАО "Стройпроминвест" возражает против его удовлетворения, полагая, что в данном случае отсутствует такое обстоятельство как невозможность рассмотрения дела, поскольку предмет спора не связан с предметом спора по делу N А60-4248/06-С7.

Ходатайство рассмотрено в порядке, установленном ст. 159 Арбитражного процессуального кодекса РФ, и отклонено.

В соответствии с требованиями п. 1 части 1 ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом РФ, конституционным (уставным) судом субъекта Российской федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

В соответствии с полномочиями, определенными ст. 33.3 Федерального конституционного закона РФ от 28.04.1995 г. N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации", арбитражный апелляционный суд проверяет в апелляционной инстанции законность и обоснованность судебных актов, не вступивших в законную силу, по делам, рассмотренным арбитражными судами субъектов Российской Федерации в первой инстанции, повторно рассматривая дело.

Как следует из материалов дела обращение предпринимателя Кичаевой М.В. в арбитражный суд с исковым заявлением об оспаривании государственной регистрации права собственности имело место после принятия решения по делу N А60-36779/05-С9 и решения суда по данным требованиям не могут являться основанием для переоценки выводов суда и отмены решения. В связи с этим, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для приостановления производства по апелляционной жалобе по п. 1 части 1 ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Проверив законность и обоснованность решения суда от 18.10.2004 г. в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционная инстанция не находит оснований для его отмены, при этом суд исходит из следующего.

Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 06.05.2004 зарегистрирован переход права собственности на нежилой объект, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Татищева, д. 26, включающий отдельно стоящее здание литер А, площадью 15,3 кв. метра; забор, литер 1, протяженностью 357,78 п. метра; асфальтовое покрытие, литер 11, площадь покрытия 10984,9 кв. метра, от ООО "Компания Гранат" к Кичаевой Марине Владимировне.

Согласно положениям статьи 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ (далее закон) право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости.

Объект недвижимого имущества должен обладать признаками, предусмотренными пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. Объект должен быть связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Для признания объекта недвижимым необходимо наличие подтверждения того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке, на предоставленном для целей строительства земельном участке, с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

В то же время надлежащие документы, подтверждающие права заявителя на строительство на земельном участке объектов недвижимого имущества регистрирующему органу представлены не были.

Так, порядок изъятия и предоставления земельных участков в рассматриваемый период регулировался положениями главы 5 Земельного кодекса РСФСР.

В силу статьи 28 ЗК РСФСР организации, заинтересованные в строительстве объекта, должны были обратиться в местную администрацию с ходатайством о предварительном согласовании места его размещения, обосновав примерные размеры земельного участка, а также срок пользования землей.

Материалы предварительного согласования места размещения объекта утверждались решением местной администрации, которое являлось основанием для проведения проектно-изыскательских работ и последующего принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка.

Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта выдавалась организации, заинтересованной в этом согласовании, в семидневный срок с момента его принятия.

В то же время, из материалов дела следует, что автомобильная стоянка организована ООО "Компания "Гранат" в 1998 году на арендованном для этой цели земельном участке площадью 9185,69 кв. метра по адресу: г. Екатеринбург, ул. Татищева, 26.

Согласно постановлениям Главы города Екатеринбурга от 20.03.1997 N 182-з, от 15.07.1999 N 687-ц, от 10.05.2001 N 213-а, земельный участок предоставлялся под платную стоянку в аренду временно, сроком на один год, после чего арендатор обязан был освободить участок своими силами. На основании указанных актов с арендатором заключались договоры аренды, срок действия которых продлевался до конца 2001 года, также предусматривающие обязанность арендатора освободить земельный участок после прекращения действия договора.

Действия органа местного самоуправления соответствовали и содержанию пункта 4.2. Постановления Главы администрации г. Екатеринбурга от 08.04.1993 N 165 (ред. от 02.12.1996) "О порядке содержания и строительства платных стоянок в г. Екатеринбурге" из которого следует, что под организацию платных автосотоянок по заявкам владельцев производились временные землеотводы с подтверждением архитектурно-планировочных заданий, согласованных проектов надзорными и согласующими организациями города и главным архитектором города.

Доказательств обращения в орган местного самоуправления с ходатайством о предоставлении земельного участка под строительство, а также о принятии решения о предварительном согласовании места размещения объекта в судебное заседание не представлено.

При таких обстоятельствах, возведение на предоставленном во временное пользование земельном участке объектов не может свидетельствовать о законности строений, а также о возникновении на них прав как на недвижимое имущество.

В материалах дела отсутствуют и доказательства того, что объекты возводились как самостоятельные объекты недвижимости при наличии необходимых на то разрешений.

Как следует из письма ООО "Компания "Гранат" в адрес заместителя Главы города Екатеринбурга от 05.04.1997 года строительство временных сооружений для проведения мелкого ремонта автомобилей и установки автосигнализаций было обусловлено обязательством в дальнейшем своими силами и за свой счет освободить земельный участок. В резолюции содержится разрешение на установку временного павильона на срок установленный для стоянки.

В обоснование возникновения права собственности на асфальтированную площадку, забор, отдельно стоящее здание, как объектов недвижимого имущества, в качестве правоустанавливающего документа для государственной регистрации представлен акт государственной комиссии о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта от 23.02.1999 года. На наличие этого документа в своей апелляционной жалобе ссылается и Главное Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.

При оценке доказательственной силы этого документа суд исходит из следующего.

В пункте 1 статьи 2 Закона о регистрации сформулирован важный принцип достоверности: государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, в чем выражается презумпция законности прав на недвижимое имущество для правообладателя.

Вместе с тем государственная регистрация может быть признана недействительной, если она проведена с нарушением норм Федерального закона. Недействительность проведенной регистрации влечет и несоблюдение норм ст. 17 Закона о государственной регистрации, устанавливающей основания для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( в том числе документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав).

Согласно статье 18 названного закона представленные на регистрацию документы, устанавливающие наличие прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП). Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

Требования к форме представляемых на регистрацию документов предусмотрены пунктами 2, 3 указанной выше статьи, согласно которым тексты должны быть написаны разборчиво, документы не должны иметь подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные исправления, серьезные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать их содержание, а также не могут быть исполнены карандашом.

Из представленного заявителем в судебное заседание акта комиссии от 23.02.1999 года следует, что к вводу в эксплуатацию представлена автомобильная стоянка с постом охраны и количеством, рассчитанным на 200 машиномест.

В то же время, на государственную регистрацию представлен документ, в пункте 10 которого к приемке в эксплуатацию заявлен объект, состоящий из автостоянки на 200 машиномест, общей площадью 9244 кв.м., боксов для ремонта и установки сигнализации и поста охраны.

При исследовании указанного документа установлено, что запись "2. боксы для ремонта и установки сигнализаций шт/м. кв. 4/71,7; 3. пост охраны шт/м. кв. 1/15,3" сделана единолично одним из членов комиссии в 2001 г. Указанное исправление остальными членами комиссии не оговорено.

Учитывая, что представленный для государственной регистрации акт госкомиссии не соответствует требованиям статьи 18 Закона о государственной регистрации, поскольку содержит приписки, не оговоренные в установленном порядке, указанный документ не мог служить основанием для государственной регистрации права собственности ввиду несоответствия представленного на регистрацию комплекта документов формальным требованиям закона, регулирующего порядок государственной регистрации, а также по мотиву сомнения в наличии у ООО "Компания "Гранат" права на спорный объект.

Кроме того, по мнению суда апелляционной инстанции, принятие комиссией объекта и выдача заказчику акта приемки в эксплуатацию платной автостоянки свидетельствует не о разрешении на возведение объектов недвижимого имущества, а о подтверждении соответствия временных объектов требованиям государственных стандартов.

На арендованном земельном участке ООО "Компания "Гранат" была сооружена автомобильная стоянка, представляющая собой асфальтовое замощение общей площадью 10984,9 кв. метра, огороженное забором из металлического штакетника на металлических столбах общей длиной 357,78 п. метра, с отдельно стоящим 2-х этажным зданием поста охраны общей площадью 15.3 кв. метра, материал стен - сэндвич, а также одноэтажным зданием автомастерской площадью 71,7 кв. метра из железобетонных панелей на фундаменте из железобетонных блоков.

Указанные обстоятельства организации автомобильной стоянки и имеющихся на ней сооружений, а также их характеристики свидетельствуют о временном характере данных объектов, которые не являются капитальными, поскольку не имеют фундамента, связанного с землей, указанные объекты не подключены к инженерным сетям отопления, водопровода, горячего водоснабжения и канализации; конструкция сооружения предусматривает возможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению (демонтаж забора и железобетонных плит, из которых устроены мастерская и пункт охраны).

Поскольку спорные объекты не соответствуют характеристикам, предъявляемым к объектам недвижимого имущества, возведены при отсутствии прав на строительство на земельном участке, представленные для государственной регистрации документы содержат незаверенные исправления, решение суда первой инстанции о признании незаконными действий регистрирующего органа является правомерным.

При этом, принимая во внимание, что государственная регистрация права собственности за последним правообладателем аннулирует все предыдущие записи о регистрации права на объект недвижимого имущества, суд первой инстанции правомерно исходил из возможности оспаривания в судебном порядке последней регистрации такого права.

Ссылка предпринимателя Кичаевой М.В. на отсутствие нарушения прав и законных интересов заявителя по делу, ввиду ничтожности его правоустанавливающих документов и акта государственной регистрации права, судом отклоняется.

Наличие на земельном участке объекта недвижимого имущества ЗАО "СтройПромИнвест" установлено вступившими законную силу судебными актами Арбитражного суда Свердловской области по спорам, в которых принимали участие заявитель и М.В. Кичаева (решение суда первой инстанции от 24.06.2005 и постановление от 24.08.2005 апелляционной инстанции по делу А60-13261/2005-С8 и решение суда первой инстанции от 18.07.2005 и постановление апелляционной инстанции от 18.10.2005 по делу А60-13254/2005-С2). В настоящее время заявитель по делу не может реализовать свое исключительное право на получение земельного участка, обремененного зарегистрированными правами другого лица, что свидетельствует о наличии у него законного интереса на обращение в суд.

Руководствуясь ст.ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд постановил:

Решение от 15.12.2005 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции.

В соответствии с частью 1 ст. 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается в арбитражный суд кассационной инстанции через арбитражный суд, принявший решение.