Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 февраля 2007 г. N Ф09-140/07-С6 Судом правомерно отказано в расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, поскольку при принятии спорных объектов недвижимого имущества по передаточному акту истец произвел внешний осмотр имущества, претензий к его состоянию не имел (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 1 февраля 2007 г. N Ф09-140/07-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Бумагоделательного машиностроения" (далее - общество "Буммаш") на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2006 по делу N А71-3462/06.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Инфо" (далее - общество "Инфо") - Самойлов В.В. (доверенность от 25.04.2006);

общества "Буммаш" - Семенихин А.Ф. (доверенность от 23.11.2006 N 117/Д).

Общество "Инфо" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к обществу "Буммаш" о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.05.2003 N 546-265, возвращении 9000000 руб., уплаченных по данной сделке, и взыскании убытков, понесенных в результате выполнения ремонтных работ, в сумме 950386 руб. 16 коп. на основании ст. 15, 450, 475, 477 Гражданского кодекса Российской Федерации (с учетом уточнения иска; протокол судебного заседания - т. 1, л.д. 89, заявление - т. 1, л.д. 91).

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 10.08.2006 (резолютивная часть от 08.08.2006) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2006 решение отменено. Иск удовлетворен. Расторгнут договор купли-продажи недвижимого имущества от 06.05.2003 N 546-265, с общества "Буммаш" в пользу общества "Инфо" взыскана уплаченная денежная сумма в размере 9000000 руб. и убытки в размере 950386 руб. 16 коп.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Буммаш" просит постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда отменить, решение Арбитражного суда Удмуртской Республики оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции ст. 450, п. 5 ст. 454, ст. 469, 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку при заключении спорного договора обществу "Инфо" было известно, что им приобретаются давно построенные, требующие капитального ремонта здания. Также заявитель указывает, что ни в договоре купли-продажи, ни в акте приема-передачи не содержалось условие о качестве объектов недвижимого имущества, следовательно, общество "Инфо" не доказало несоответствие приобретенных им объектов недвижимого имущества условиям договора. Общество "Буммаш" полагает, что вывод суда апелляционной инстанции о том, что объекты недвижимости не эксплуатировались обществом "Инфо", противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам.

Законность судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судами при рассмотрении спора, между обществами "Буммаш" и "Инфо" заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 06.05.2003 N 546-265, согласно которому общество "Буммаш" передало в собственность общества "Инфо" нежилые помещения в нежилом здании: бассейн площадью 969 кв.м и спортзал площадью 925,9 кв.м, расположенные по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, Воткинское шоссе, д. 166. Общество "Инфо" обязалось уплатить обществу "Буммаш" за данные объекты 9000000 руб. (п. 2.1 договора).

Передача указанных объектов недвижимого имущества произведена 06.05.2003 по передаточному акту. Одновременно обществу "Инфо" обществом "Буммаш" были переданы все документы, относящиеся к недвижимому имуществу: схемы водоснабжения, иных коммуникаций, проектная документация, рабочие чертежи, иные документы, без которых невозможна или затруднительна эксплуатация и содержание объектов (п. 3 акта). В п. 4 данного акта указано, что покупателем (обществом "Инфо") произведен внешний осмотр имущества, претензий к его состоянию не имеется.

Оплата приобретенных объектов недвижимости произведена обществом "Инфо" полностью, что подтверждается актом приема-передачи векселей от 28.05.2003 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 06.05.2003 N 546-265.

Право собственности общества "Инфо" зарегистрировано Регистрационной палатой Удмуртской Республики по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.05.2003 (свидетельства о государственной регистрации; т. 1, л.д. 19, 20).

Между обществом "Инфо" и закрытым акционерным обществом "Ижевский авторемонтный завод" (далее - общество "Ижевский авторемонтный завод") заключен договор подряда от 01.07.2003, согласно которому общество "Ижевский авторемонтный завод" должно выполнить капитальный ремонт спортивно-развлекательного комплекса "Ижевск", расположенного по адресу: г. Ижевск, Воткинское шоссе, д. 166, на общую сумму 4500000 руб. На основании локальных смет и актов выполненных работ обществом "Инфо" произведена оплата выполненных работ на сумму 950386 руб. 16 коп.

По заказу общества "Инфо" закрытым акционерным обществом "П.П.П." (далее - общество "П.П.П.") в феврале 2005 года подготовлено заключение по результатам обследования несущих конструкций здания спортивно-развлекательного комплекса "Ижевск" (т. 1, л.д. 92-134), в котором указано, что строительные конструкции здания находятся в ограниченно работоспособном состоянии и не пригодны к дальнейшей эксплуатации без выполнения ремонтно-восстановительных мероприятий с устранением повреждений строительных конструкций (п. 6.2 заключения). Обществу "Инфо" рекомендовано произвести капитальный ремонт здания по специально разработанному проекту.

В июне 2005 года обществом "П.П.П." подготовлено заключение по результатам оценки технического состояния фундаментов названного здания (т. 1, л.д. 31-35), в котором указано, что фундаменты здания в целом находятся в работоспособном состоянии и пригодны к дальнейшей эксплуатации, несущие стены имеют трещины, свидетельствующие об ограничении работоспособности и снижении несущей способности свайного основания.

По заданию общества "Инфо" обществом "П.П.П." в январе 2006 г. выполнено заключение по результатам визуального обследования несущих конструкций здания спортивно-развлекательного комплекса "Ижевск" (т. 1, л.д. 21-30), из которого следует, что произошло дальнейшее разрушение конструкций, что создает реальную угрозу для безопасности эксплуатации (п. 4 заключения). В п. 5.2 заключения установлено, что здание находится в недопустимом состоянии и нуждается в капитальном ремонте, при этом до выполнения капитального ремонта необходимо прекратить его эксплуатацию и отмечено, что часть ранее предложенных рекомендаций по устранению обнаруженных повреждений не выполнена. Обществом "П.П.П." определено, какие работы необходимо произвести для повышения эксплуатационных свойств конструкций, которые, по сути будут являться новым строительством.

По мнению общества "Инфо", приобретенные им по договору купли-продажи от 06.05.2003 N 546-265 объекты недвижимого имущества невозможно использовать по их прямому назначению (в качестве бассейна и спортивного зала), они не соответствуют техническим требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, что обнаружилось после того, как общество "Инфо" приступило к их эксплуатации. Общество "Инфо" указывает, что им уже произведены существенные затраты на ремонт здания, а чтобы привести объекты в соответствие с их назначением, необходимо затратить денежные средства в такой сумме, что по сути лишает смысла существо сделки. Полагая, что названный договор купли-продажи подлежит расторжению в связи с существенным нарушением условий договора - продажа товара, не соответствующего условиям договора, общество "Инфо" обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что при принятии спорных объектов недвижимого имущества по передаточному акту от 06.05.2003, общество "Инфо" произвело внешний осмотр имущества, претензий к его состоянию не имело. Кроме того, как следует из данного передаточного акта, обществом "Буммаш" обществу "Инфо" переданы все документы, относящиеся к передаваемым объектам. По данным выписок из технических паспортов бассейна и спортзала, составленных по состоянию на 15.12.2002 (т. 1, л.д. 135-144), данные объекты построены в 1975 году, в заключениях, подготовленных обществом "П.П.П.", указано, что здание спортзала построено в 1968 году, бассейн пристроен в 1980 году. Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.05.2003 N 546-265 обществу "Инфо" было известно, что им приобретаются давно построенные, требующие капитального ремонта объекты недвижимости.

Арбитражный суд Удмуртской Республики в своем решении указал, что для расторжения договора купли-продажи недвижимости в соответствии со ст. 557, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации требуется не только получение товара с недостатками, но и отклонение от имеющегося в договоре условия о его качестве. При этом ни в спорном договоре, ни в передаточном акте от 06.05.2003 не содержатся условия о качестве передаваемого имущества.

Также в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 06.05.2003 N 546-265 отсутствует условие о сроках обнаружения недостатков.

Основываясь на предоставленных истцом - обществом "Инфо" - документах, а именно заключениях общества "П.П.П.", суд первой инстанции пришел к выводу о том, что скрытые недостатки бассейна и спортзала, расположенных по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, Воткинское шоссе, д. 166, обнаружены за пределами сроков, установленных ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу, что обществом "Инфо" не доказано нарушение обществом "Буммаш" условий спорного договора и приобретение обществом "Инфо" объектов недвижимости не того качества, на которое оно рассчитывало при заключении договора.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск общества "Инфо", Семнадцатый арбитражный апелляционный суд указал, что, приобретая имущество по спорному договору, покупатель вправе был рассчитывать на использование его по прямому назначению - в качестве спортзала и бассейна. Однако в материалах дела не содержится доказательств, подтверждающих, что общество "Инфо" использовало или использует данные объекты. Кроме того, как следует из заключений общества "П.П.П." о техническом состоянии здания спортивно-развлекательного комплекса "Ижевск", обследования проводились в октябре 2004-феврале 2005 года, следовательно, недостатки были обнаружены в пределах двухлетнего срока, установленного п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, обществом "Буммаш" было допущено существенное нарушение условий договора купли-продажи, что в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для его расторжения. При этом судом указано, что поскольку расходы в сумме 950386 руб. 16 коп. понесены обществом "Инфо" в связи с необходимостью произвести ремонт приобретенных по договору купли-продажи недвижимого имущества от 06.05.2003 N 546-265 объектов и являются для него убытками, а договор расторгнут судом в связи с нарушением обществом "Буммаш" условий данного договора, на основании п. 5 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации данные денежные средства подлежат возмещению.

Выводы Семнадцатого арбитражного апелляционного суда нельзя признать обоснованными в силу следующего.

В заключениях общества "П.П.П.", выполненных в феврале 2005 года и январе 2006 года, указано, что на момент проведения проверок объект находится в эксплуатации (т. 1, л.д. 22, оборотная сторона; т. 1, л.д. 97), то есть нарушения положений ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей обязанность продавца передать товар, пригодный для использования его по назначению, обществом "Буммаш" не допущено.

Как правильно установлено судом первой инстанции, сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.05.2003 N 546-265 условие о качестве имущества, являющегося его предметом, не согласовано. Следовательно, не подлежат применению ст. 557 и 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие ответственность продавца за передачу недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве.

В случае обнаружения у приобретенного по договору купли-продажи имущества неустранимых недостатков, а также недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом недостатки должны быть обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вывод общества "П.П.П." о том, что здание требует капитального ремонта, по существу являющегося новым строительством, сделан им в заключении, составленном в январе 2006 года. Именно это обстоятельство послужило основанием для обращения общества "Инфо" в суд с иском о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.05.2003 N 546-265.

Доказательств того, что общество "Инфо" ранее, до истечения двухлетнего срока, установленного ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, обнаружило недостатки приобретенного имущества, в материалах дела не имеется.

Более того, совместный анализ заключений, составленных обществом "П.П.П." в феврале, июне 2005 года и январе 2006 года, позволяет сделать вывод о том, что ухудшение технического состояния спорных объектов произошло в ходе их эксплуатации и вследствие невыполнения обществом "Инфо" в полном объеме рекомендаций по устранению ранее обнаруженных повреждений.

Суд первой инстанции в своем решении правильно указал, что спорный договор не содержит условия о качестве объектов недвижимого имущества, в то же время общество "Инфо", произведя осмотр приобретаемого имущества и получив всю относящуюся к нему документацию, могло и должно было понимать, что приобретает объекты, длительное время находившиеся в эксплуатации и требующие значительных затрат для поддержания их в надлежащем техническим состоянии.

При таких обстоятельствах иск общества "Инфо" удовлетворению не подлежал.

С учетом изложенного постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда следует отменить, решение Арбитражного суда Удмуртской Республики оставить в силе.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2006 по делу N А71-3462/06 отменить.

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 10.08.2006 (резолютивная часть от 08.08.2006) по тому же делу оставить в силе.

Поворот исполнения постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда произвести Арбитражному суду Удмуртской Республики при предоставлении доказательств его исполнения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Инфо" в пользу открытого акционерного общества "Бумагоделательного машиностроения" судебные расходы в сумме 1000 руб. по кассационной жалобе.