Обзор практики рассмотрения споров с участием учреждений юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество

Утверждено протоколом Президиума Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 апреля 2003 г. N 3

Федеральным арбитражным судом Уральского округа проведено изучение практики рассмотрения споров с участием учреждений юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество

В соответствии со ст. 26 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" информируем арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Примечание:

- Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории субъекта Российской Федерации в тексте документа именуется как регистрационная палата.

- Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним по тексту - Реестр.

1. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Акционерное общество обратилось в Арбитражный суд с иском к научно-производственному центру, регистрационной палате, Администрации города о признании недействительными записи в Реестре о регистрации права собственности на земельный участок за правообладателем - научно-производственным центром, а также свидетельства о регистрации права.

Решением иск удовлетворен. При вынесении решения суд указал, что ответчиком - научно-производственным центром - нарушены требования ст. 16 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", что привело к незаконной регистрации права на спорный земельный участок. Нарушения выразились в непредставлении учредительных и иных, предусмотренных ст. 16 Закона, документов.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено в связи с тем, что при вынесении решения суд первой инстанции ошибочно исходил из отсутствия оснований для регистрации права на спорный земельный участок.

Арбитражным судом установлено, что между городским комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (продавец) и товариществом с ограниченной ответственностью (покупатель) заключен договор купли-продажи спорного участка и выдано свидетельство о праве собственности на участок.

В связи с реорганизацией в форме присоединения, товарищество с ограниченной ответственностью передало по передаточному акту земельный участок научно-производственному центру.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступившего в силу 21.07.1997, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Согласно ч. 2 указанной статьи, государственная регистрация возникших после введения в действие вышеназванного закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие настоящего закона.

В соответствии с требованиями закона научно-производственный центр обратился в регистрационную палату, которая зарегистрировала право собственности, и выдала свидетельство о государственной регистрации права на основании ч. 4 ст. 16 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Суд апелляционной инстанции правомерно указал, что согласно ч. 1 ст. 2 закона зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Истцом требований о признании недействительным договора купли-продажи и ранее выданного свидетельства о праве собственности на землю за товариществом с ограниченной ответственностью не заявлялось.

Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для признания недействительной записи в Реестре и свидетельства о государственной регистрации права суд кассационной инстанции признал законным и обоснованным.

Постановление апелляционной инстанции кассационной инстанции оставлено без изменения.

2. Требование о признании записи о регистрации права в Реестре недействительной подлежит рассмотрению в арбитражном суде. Оснований для прекращения производства по делу не имеется, такие споры подведомственны арбитражному суду.

Общество обратилось в Арбитражный суд с иском к регистрационной палате о признании недействительным ненормативного акта в форме записи регистрации в Реестре права собственности открытого акционерного общества на нежилое производственное помещение.

Определением, оставленным в силе постановлением апелляционной инстанции, производство по делу прекращено на основании п. 1 ст. 85 АПК РФ 1995 (п.1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ 2002) в связи с тем, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

Истец, полагая, что государственная регистрация права собственности открытого акционерного общества на нежилое производственное помещение регистрационной палатой не соответствует Закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает его права, обратился с иском о признании недействительным акта государственного органа в форме записи в Реестре.

Согласно ст. 2 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав собственности является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом РФ (ст. ст. 130, 131, 132, 164 ГК РФ), единственным доказательством зарегистрированного права.

В соответствие со ст. ст. 13 - 20 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в компетенцию органов, производящих указанную регистрацию входит проверка достоверности документов, подтверждающих право заявителя на объект собственности. Законом предусмотрена возможность провести регистрацию прав либо отказать в государственной регистрации, что свидетельствует о наличии властных полномочий у органа регистрации. Реализация названных полномочий может рассматриваться как акт (действие или бездействие) государственного органа.

Требование истца о признании недействительной государственной регистрации права на объект недвижимости как ненормативного акта государственного органа в силу положений ст. 22 АПК РФ (ст. 31 АПК РФ 2002) подведомственно арбитражному суду как по субъектному составу, так и по экономическому характеру спора. Законные основания для прекращения производства по делу отсутствовали.

Определение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции судом кассационной инстанции отменены, дело передано в первую инстанцию для рассмотрения по существу.

3. Запись о регистрации права в Реестре может быть признана недействительной в порядке ст. 13 ГК РФ.

Завод обратился в Арбитражный суд с иском к регистрационной палате, акционерному обществу о признании недействительным ненормативного акта - записи о регистрации права собственности акционерного общества на отдельно стоящее строение с пристроем производственного назначения.

Решением, оставленным в силе постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано.

Суд первой инстанции исходил из того, что юридический акт регистрации, который осуществляет учреждение юстиции, внося запись о регистрации права в Реестр, не может признаваться недействительным в порядке ст. 13 ГК РФ. В тех случаях, когда гражданин или юридическое лицо не согласны с осуществленной государственной регистрацией, они могут обратиться с иском о признании права. Судом не установлено нарушений в представленных для регистрации документах и порядка регистрации права собственности.

Суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что государственная регистрация имущества акционерного общества произведена с соблюдением требований ст. ст. 16, 17, 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", нарушений в ходе регистрации допущено не было, правоустанавливающие документы на спорное недвижимое имущество ответчиком представлены, акт регистрации не может признаваться недействительным в порядке ст. 13 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции указал на ошибочность выводов суда первой и апелляционной инстанции.

В силу ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обращаться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способ защиты нарушенного права избирается лицом самостоятельно.

Согласно ст. 2 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав собственности является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом РФ.

В случаях, когда государственная регистрация не соответствует законам и иным правовым актам, нарушает права и законные интересы заинтересованных лиц, акт регистрации, который является ненормативным актом государственного органа, может быть обжалован в суд и по иску названных лиц может быть признан недействительным в порядке ст. 13 ГК РФ.

По избранному способу защиты - признание недействительным ненормативного акта (ст. 13 ГК РФ) истец должен доказать, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и нарушает его права и охраняемые законом интересы.

Однако, при разрешении спора судами ст. 13 ГК не применена, условия ее применения не исследованы, оценки доказательств, представленных истцом в обоснование своих требований, не дано (ст. 168 АПК РФ).

Судебные акты кассационной инстанцией отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

4. Признание недействительным акта государственного органа, послужившего основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, влечет признание недействительной записи в Реестре. Соответствие такого акта закону может быть установлено как в рамках спора о признании недействительной регистрации права, так и в отдельном производстве.

Комитет по управлению городским имуществом (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд с иском к комитету по управлению государственным имуществом области (далее - Комитет), регистрационной палате о признании недействительными государственной регистрации права собственности и свидетельства о государственной регистрации.

Решением государственная регистрация права собственности области на недвижимое имущество признана недействительной в силу отсутствия оснований для такой регистрации, предусмотренных ст. 17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

Из материалов дела следует, что регистрационной палатой зарегистрировано право областной собственности на недвижимое имущество - нежилое здание, о чем выдано свидетельство.

В соответствии со ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации являются перечисленные в указанной статье правоустанавливающие документы.

Регистрация права собственности области на спорный объект осуществлена регистрационной палатой на основании постановления Верховного Совета РФ N 3020-1 от 27.12.91 и приказа Комитета "О внесении в Реестр государственного казенного имущества области памятников истории и культуры".

Как установлено судом обеих инстанций, ранее постановлением Главы администрации города утвержден перечень нежилых помещений, закрепленных в муниципальной собственности, в который включено наряду с другими объектами спорное здание, являющееся памятником культуры местного значения.

Суд кассационной инстанции указал, что вывод суда об отсутствии у Комитета правовых оснований для принятия приказа (по истечении семи лет) о включении спорного здания в состав областной собственности правомерен. В этой связи регистрация права собственности области произведена регистрационной палатой по основанию, не соответствующему требованиям Постановления ВС РФ N 3020-1 от 27.12.91.

Впоследствии решением арбитражного суда по другому делу, вступившим в законную силу, приказ комитета признан недействительным.

Таким образом, у регистрационной палаты отсутствовали основания для регистрации права областной собственности, поскольку правоустанавливающих документов, отвечающих требованиям действующего законодательства, представлено не было.

Суд кассационной инстанции признал судебные акты законными.

5. В деле об оспаривании регистрационной записи суду необходимо обсудить вопрос о привлечении в качестве ответчика правообладателя, чье право зарегистрировано в Реестре. Правообладатель привлекается к участию в деле по правилам, установленным Арбитражным Процессуальным Кодексом РФ.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в Арбитражный суд с иском к регистрационной палате, третье лицо - Фирма, о признании недействительной записи в Реестре права собственности на объект незавершенного строительством административного корпуса за фирмой.

Свои требования истец основывал на ранее заключенном им договоре купли-продажи незавершенного строительством объекта и передаче продавцом этого объекта истцу по акту. Поскольку покупателем имущества является

общество с ограниченной ответственностью (истец), регистрационная палата неправомерно произвела регистрацию права собственности за третьим лицом.

Решением в иске отказано на основании ст. 53 АПК РФ 1995 (ст. 65 АПК РФ 2002) в связи с отсутствием доказательств того, что истец являлся покупателем недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано регистрационной палатой за фирмой.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, иск удовлетворен.

В соответствии со ст. 2 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом РФ. По смыслу названной статьи в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не само свидетельство о регистрации.

В качестве ответчика по настоящему делу привлечена регистрационная палата.

Между тем истцом заявлено требование о признании недействительной записи, фактически оспаривается правовая возможность возникновения права, подлежащего регистрации, следовательно, данный спор носит гражданско-правовой характер, ответчиками по этому делу должны выступать лица - участники сделки.

Суд первой инстанции в соответствии со ст. 36 АПК РФ 1995 (ст. 47 АПК РФ 2002) вправе был с согласия истца допустить замену ответчика надлежащим ответчиком либо привлечь это лицо в качестве второго ответчика.

Суд кассационной инстанции судебные акты отменил и передал дело на новое рассмотрение.

6. Регистрация перехода права собственности возможна лишь по заявлению правообладателя.

Закрытое акционерное общество обратилось в Арбитражный суд с иском к регистрационной палате, третьи лица - открытое акционерное общество, общество с ограниченной ответственностью о признании недействительным акта регистрационной палаты в форме правоустанавливающей записи в Реестре.

Регистрационной палатой осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на производственное помещение от открытого акционерного общества к обществу с ограниченной ответственностью.

Решением в удовлетворении исковых требований отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд исходил из законности акта регистрационной палаты в форме правоустанавливающей записи в Реестре ввиду отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в момент ее осуществления.

В силу ст. 5 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

В соответствии со ст. 16 указанного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

Из материалов дела усматривается, что государственная регистрация права собственности на недвижимое имущества была проведена в отсутствие заявления правообладателя, которым фактически и юридически являлось закрытое акционерное общество.

Поскольку открытое акционерное общество не являлось собственником недвижимого имущества, оно не могло участвовать в правоотношениях, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, право собственности закрытого акционерного общества фактически нарушено действиями органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Суд кассационной инстанции решение Арбитражного суда отменил, акт регистрационной палаты в форме правоустанавливающей записи в Реестре признал недействительным.

7. Для совершения сделки с недвижимым имуществом правообладатель должен зарегистрировать ранее возникшее право.

Компания обратилась в регистрационную палату с заявлением о регистрации права собственности на производственное здание, приобретенное им по договору купли-продажи с фирмой.

Ответчиком в регистрации права собственности отказано на основании п. 1 ст. 20 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с тем, что регистрация права собственности за компанией на основании представленных ей документов невозможна. Компания, как указала регистрационная палата, является лицом, которому регистрируемое право не принадлежит.

Компания обратилась в Арбитражный суд с иском к регистрационной палате о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на здание и обязании ответчика зарегистрировать это право.

Решением в иске отказано.

При вынесении судебного акта суд первой инстанции руководствовался тем, что истцом не представлено доказательств возникновения у него права собственности на указанный объект.

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на наго, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ, ст. ст. 4, 33 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Фирма, с целью совершения сделки с объектом недвижимости - передаче спорного здания Компании, обязана была зарегистрировать свое право на спорное имущество в силу ст. 4 и п. 2 ст. 6 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Доказательства такой регистрации в материалах дела отсутствуют.

Суд кассационной инстанции указал, что судом первой и апелляционной инстанций сделан обоснованный вывод о правомерности отказа регистрационной палаты в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество за истцом.

8. Если арендодателем выступает лицо, не уполномоченное собственником на сдачу имущества в аренду, отказ в государственной регистрации такого договора является правомерным.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в Арбитражный суд с иском к дому моделей и регистрационной палате об обязании зарегистрировать договор долгосрочной аренды нежилого помещения.

Решением в иске отказано.

Арбитражным судом установлено, что между домом моделей (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью (Арендатор) заключен договор долгосрочной (10 лет) аренды нежилого помещения, согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду помещение первого этажа здания.

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, требование истца основано на норме п. 3 ст. 165 ГК РФ.

Договор аренды помещения или его части регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения или его части (п. 3 ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Однако ответчик - дом моделей, не может быть арендодателем, поскольку право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ), которым ответчик не является. Собственником указанного нежилого помещения зарегистрировано акционерное общество, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным регистрационной палатой.

Суд правомерно исходил из того, что требование об обязании ответчиков произвести регистрацию договора удовлетворению не подлежит, поскольку дом моделей не является собственником помещения, сданного в аренду истцу.

Суд кассационной инстанции оставил в силе решение арбитражного суда первой инстанции.

9. Ссылка стороны на отсутствие правовых последствий договора, заключенного в соответствии с действующим законодательством, может быть расценена как уклонение от государственной регистрации.

Предприниматель обратился в Арбитражный суд с иском к акционерному обществу о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Решением суд обязал регистрационную палату зарегистрировать переход права собственности на нежилое помещение.

Арбитражным судом установлено, что между акционерным обществом (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому покупатель приобрел недвижимое имущество. Цена передаваемого помещения согласована сторонами, помещение передано по акту приема-передачи.

В соответствии с условиями договора ответчик обязуется зарегистрировать свое право собственности в регистрационной палате в двухмесячный срок со дня подписания договора. В связи с уклонением акционерного общества от государственной регистрации предприниматель обратился с иском об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ).

В претензии истец предложил ответчику в указанный срок представить документы, необходимые для регистрации права собственности. Доказательства передачи соответствующих документов ответчиком не представлены. Кроме того, акционерное общество указывало на недействительность договора, отсутствие юридических последствий его заключения, что расценено судом как уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Суд установил, что спорный договор соответствует требованиям ч. 1 ст. 554 ГК РФ, содержит сведения о наименовании, местоположении имущества, площади, этажности.

При таких обстоятельствах решение суда о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество правомерно, соответствует требованиям ст. ст. 16, 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

10. Регистрация права, совершенная регистрационной палатой после запрета совершать регистрационные действия, недействительна.

Коммерческий банк обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением к регистрационной палате о признании недействительным ненормативного акта в виде записи в Реестре о регистрации за обществом с ограниченной ответственностью права собственности на здание и просил аннулировать указанную запись.

Решением в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, исковые требования удовлетворены.

Из материалов дела следует, что регистрационной палатой зарегистрировано право собственности на спорное здание за обществом с ограниченной ответственностью.

На момент регистрации права собственности указанное здание, ранее принадлежавшее акционерному обществу (третье лицо), находилось под арестом на основании постановления судебного пристава-исполнителя во исполнение мер по обеспечению иска коммерческого банка к акционерному обществу.

Постановлением судебного пристава-исполнителя запрещено отчуждение здания путем купли-продажи, мены, сдачи в аренду, дарения и всеми иными сделками с недвижимостью.

Постановление получено регистрационной палатой, однако в нарушение требований постановления совершены регистрационные действия по регистрации перехода права собственности на здание к обществу с ограниченной ответственностью.

В соответствии со ст. 13 ГК РФ основанием для признания ненормативного акта недействительным является несоответствие его закону, иным нормативным правовым актам и нарушение им прав и законных интересов лица.

Судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод о том, что при регистрации прав на спорное недвижимое имущество за обществом с ограниченной ответственностью нарушено действующее законодательство: ст. 51 ФЗ "Об исполнительном производстве" от 21.07.97 N 119-ФЗ, ст. ст. 19, 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Кроме того, незаконной регистрацией права на недвижимое имущество нарушены права истца, как кредитора по гражданско-правовому обязательству, исполнение которого производилось службой судебных приставов в принудительном порядке.

Постановление апелляционной инстанции судом кассационной инстанции оставлено без изменения.

11. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подлежит государственной регистрации.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в Арбитражный суд с иском к регистрационной палате о признании незаконным отказа в государственной регистрации права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком и обязании произвести государственную регистрацию права.

Регистрационной палатой в регистрации права отказано, поскольку областным Законом "О правах на земельные участки на территории области" не предусмотрена возможность предоставления земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования коммерческой организации.

Решением, оставленным в силе постановлением апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены.

Согласно ст. 216 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является наряду с правом собственности вещным правом, которое в силу ст. 131 ГК РФ подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре.

Материалами дела подтверждается законность получения в пользование земельного участка правопредшественником общества на основании Распоряжения Совета Министров РСФСР, а в дальнейшем, в порядке правопреемства, самим обществом.

В соответствии с п. 9 ст. 3 ФЗ РФ от 25.11.01 N 137-ФЗ государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" имеют равную юридическую силу с записями в Реестре.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату названного Федерального закона следует читать как "25.10.2001"

Решение и постановление Арбитражного суда оставлены в силе судом кассационной инстанции.

Примечание: в силу ч. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие земельного кодекса РФ" право постоянного (бессрочного) пользования может быть зарегистрировано до 1 января 2004 года. После 1 января 2004 года право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками может быть зарегистрировано лишь за юридическими лицами, указанными в п. 1 ст. 20 Земельного Кодекса РФ.

12. Для регистрации недвижимого имущества заявителем должны быть представлены документы, подтверждающие отвод земельного участка.

Акционерное общество обратилось в Арбитражный суд с иском к регистрационной палате о признании недействительным отказа в государственной регистрации и обязании ответчика произвести государственную регистрацию права на имущественный комплекс по водоснабжению, включающий в себя несколько объектов.

Решением в иске отказано.

Истец обратился к ответчику с заявлением о государственной регистрации права собственности на имущественный комплекс по водоснабжению как сложной вещи.

Ответчик отказал в регистрации, указав, что зарегистрировать право собственности на представленный объект не представляется возможным в силу ст. 12 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку в состав заявленного на государственную регистрацию объекта входит несколько объектов недвижимости. В соответствии с указанной нормой государственной регистрации права подлежит каждый отдельный объект недвижимого имущества путем открытия соответствующего раздела Единого государственного реестра прав и внесения в него записей о каждом объекте недвижимого имущества.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, правомерно указал, что истцом в регистрирующий орган не были представлены документы, подтверждающие отвод земельного участка, на территории которого находится имущественный комплекс.

Представленный на регистрацию объект недвижимости расположен на землях, находящихся частично в федеральной собственности, также на землях муниципального образования, на землях, принадлежащих крестьянско-фермерскому хозяйству и на землях паевого фонда кооператива.

Доказательств правомерности пользования федеральными землями и землями паевого фонда, находящимися в собственности членов кооператива, истцом как в суд первой инстанции, так и в регистрирующий орган представлено не было.

Учитывая, что в соответствии со ст. 4 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является обязательной во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию права на недвижимое имущество, заявителем правоустанавливающих документов на часть земельного участка, находящегося под объектом недвижимости представлено не было, оснований для регистрации права собственности у ответчика не имелось. В связи с этим отказ в регистрации на основании ст. 20 вышеназванного закона является правомерным.

13. При реконструкции здания (надстройки) для регистрации вновь созданного объекта недвижимости повторного отвода земельного участка не требуется.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в Арбитражный суд с иском к регистрационной палате об обязании ответчика произвести регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

Решением иск удовлетворен.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в регистрационную палату с заявлением о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект - надстрой двух этажей в здании, принадлежащем администрации городского сада. К заявлению о государственной регистрации были приложены документы, подтверждающие разрешение на реконструкцию этого здания.

Регистрационная палата отказала в государственной регистрации права собственности на указанный объект. Отказ мотивирован отсутствием надлежащих документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, необходимость представления которых предусмотрена п. 2 ст. 25 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В силу ст. 130 ГК РФ незавершенные строительством объекты являются недвижимым имуществом, поэтому право собственности на них подлежит регистрации в порядке, установленном ст. 25 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с п. 1 ст. 25 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В подтверждение факта создания объекта недвижимого имущества общество представило все необходимые документы, в том числе постановления Главы администрации города, из которых следует, что обществу разрешено проектирование и строительство надстроя двух этажей двухэтажного здания администрации городского сада. Землеотвод под реконструируемое здание по указанному адресу не производился, поскольку земельный участок был отведен в установленном законом порядке при строительстве этого здания. Оснований для повторного землеотвода под реконструкцию того же здания не имеется.

Суд кассационной инстанции признал вывод суда о незаконности отказа в государственной регистрации права на объект незавершенного строительства правомерным.

14. Жилищный фонд (многоквартирный жилой дом в целом) может находиться в частной собственности юридических лиц. Право собственности на жилой дом подлежит государственной регистрации.

Открытое акционерное общество обратилось в Арбитражный суд с иском к регистрационной палате о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на жилой дом и об обязании ответчика зарегистрировать право.

Решением в удовлетворении иска отказано со ссылкой на то, что действующим законодательством не предусмотрена регистрация права собственности на многоквартирный жилой дом в целом, в том числе регистрация права собственности на помещения общего пользования.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, иск удовлетворен. Отказ регистрационной палаты признан недействительным. Суд обязал регистрационную палату зарегистрировать право собственности акционерного общества на жилой дом.

Суд кассационной инстанции указал, что постановление апелляционной инстанции законно, отмене не подлежит.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, предусмотренных ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Отказ в государственной регистрации права собственности регистрационная палата мотивировала тем, что заявленные к регистрации документы по содержанию не соответствуют требованиям законодательства, поскольку объектом прав в многоквартирном доме является квартира, а не дом в целом.

Согласно ст. 4 ФЗ N 122 от 21.07.97 государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Судом апелляционной инстанции с учетом того, что в построенном истцом многоквартирном доме все квартиры принадлежат ему, сделан правильный вывод о наличии у открытого акционерного общества права собственности на жилой дом в целом, которое и подлежит регистрации.

Жилой дом в данном случае является одной из разновидностей здания как общего универсального объекта гражданских прав.

Согласно ст. 6 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24.12.92, ст. 218 ГК РФ недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, может находиться в частной собственности юридических лиц.

Требования истца о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности и обязании провести регистрацию судом апелляционной инстанции обоснованно признаны правомерными.