Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 31 мая 2005 г. N Ф09-1500/05-С3 Дело о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях представленного проекта передано на новое рассмотрение, поскольку суду следует проверить правомерность определения цены объекта (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 31 мая 2005 г. N Ф09-1500/05-С3

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 мая 2006 г. N Ф09-3952/06-С3

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 февраля 2006 г. N Ф09-1500/05-С3

См. также Постановление Арбитражного суда Свердловской области от 30 ноября 2005 г. N А60-30575/2004-С1

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом (далее - Комитет) на решение суда первой инстанции от 18.01.2005 г. и постановление суда апелляционной инстанции от 15.03.2005 г. Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-30575/04 по иску общества с ограниченной ответственностью "Сигма-Капитал" (далее - ООО "Сигма-Капитал") к Комитету о понуждении заключить договор купли-продажи.

В судебном заседании приняли участие представители:

истца - Цехер Г.Я., адвокат (доверенность от 15.12.2003 г.);

ответчика - Захарова С.А., главный специалист (доверенность от 11.01.2005 г. N 4).

ООО "Сигма-Капитал" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пер. Короткий, д. 15/18, общей площадью 211,3 кв.м, на условиях представленного проекта.

Решением суда первой инстанции от 18.01.2005 г. иск удовлетворен.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 15.03.2005 г. решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, заявитель - ЕКУГИ - просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В качестве основания для отмены судебных актов заявитель указывает на нарушение судами норм материального права, предусмотренных ст.ст. 433, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 12 ст. 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Проверив законность принятых судебных актов в порядке, предусмотренном ст.ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, принимая решение и постановление об удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что на основании итогового протокола от 11.05.1999 г. о проведении конкурса на право аренды нежилого помещения сроком на 5 лет между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был подписан договор от 01.07.1999 г. об аренде встроенного помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пер. Короткий, д. 15/18, общей площадью 217,3 кв.м, на срок с 01.07.1999 г. по 31.12.2004 г.

Пунктом 6.13 названного договора предусмотрено, что арендатор приобретает право на выкуп нежилого помещения после трех лет его аренды со дня заключения договора. Право арендатора на выкуп арендованного имущества включено в договор аренды в соответствии с условиями итогового протокола.

Выкуп арендованного государственного или муниципального имущества был предусмотрен ст. 16 действовавшего в момент заключения договора аренды Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" от 21.07.1997 г. N 123-ФЗ. Согласно п. 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 01.07.1994 г., утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 21.05.1999 г. N 632, право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений предоставляется гражданам и их объединениям, осуществляющим предпринимательскую деятельность, предприятиям в случае, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда.

В соответствии с п. 1.3 Положения "О порядке продажи нежилых арендованных помещений муниципальной собственности", утвержденного решением Екатеринбургской Городской Думы от 06.06.1996 г. N 37/2, физические и юридические лица получают право на приобретение арендованных ими помещений в собственность, если договор аренды был заключен на основании конкурса или аукциона на право аренды.

Судами первой и апелляционной инстанций сделан вывод о том, что поскольку договор аренды в данном случае был заключен с истцом по итогам проведенного конкурса, он в силу названных норм о приватизации имеет право на приобретение арендованного помещения в собственность, ввиду чего вправе требовать заключения с ним договора купли-продажи в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем выводы судов являются недостаточно обоснованными, нормы материального права, подлежащие применению, судами не применены.

Согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Судами первой и апелляционной инстанций не учтено, что в соответствии со ст. 164, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 4, 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Суд апелляционной инстанции ошибочно указал, что договор аренды с правом выкупа объекта недвижимости признается заключенным в момент его подписания сторонами как единого документа. По смыслу п. 13 информационного письма от 16.02.2001 г. N 59 президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в случае, если норма закона устанавливают обязательную регистрацию договора аренды недвижимости, это требование распространяется и на смешанный договор, содержащий элементы договора аренды недвижимости.

При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор должен считаться незаключенным. С учетом изложенного суду следует дать оценку доводам ответчика о том, что до регистрации договора аренды от 01.07.1999 г. N 70150273 у истца не возникло права на подачу заявки о выкупе арендованного имущества.

Кроме того, из содержания договора аренды видно, что сторонами не определены порядок и условия выкупа арендованного имущества. В соответствии с п. 2 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в таком случае условие о выкупе может быть установлено дополнительным соглашением сторон. Однако, как следует из материалов дела, подобного соглашения стороны не заключали. Данному обстоятельству судебной оценки не дано.

Наряду с этим судом не дано оценки тому обстоятельству, что правоотношения сторон по приватизации муниципального имущества возникли после введения в действие Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ст. 8 данного закона при совершении сделки приватизации объекта, принадлежащего муниципальному образованию, проведение оценки является обязательным.

Таким образом, суду следует проверить правомерность определения цены объекта по методике, предусмотренной в Положении о порядке продажи нежилых арендованных помещений муниципальной собственности, утвержденном решением Екатеринбургской Городской Думы от 06.06.1996 г. N 37/2.

С учетом изложенного принятые судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение для устранения отмеченных недостатков.

Руководствуясь ст.ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение первой инстанции от 18.01.2005 г. и постановление апелляционной инстанции от 15.03.2005 г. Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-30575/04-С1 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.