Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 октября 2006 г. N Ф09-9435/06-С6 Дело о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении ответчика из занимаемого помещения передано на новое рассмотрение, поскольку вывод суда о неправомерности требований истца о досрочном расторжении договора является неправильным (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 26 октября 2006 г. N Ф09-9435/06-С6

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2007 г. N 15656/06 отказано в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Комиссарова Сергея Ивановича на решение суда первой инстанции Арбитражного суда Удмуртской Республики от 09.06.2006 (в окончательном виде изготовлено 20.06.2006) по делу N А71-1843/2006.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, их представители в судебное заседание не явились.

Предприниматель Комиссаров С.И. обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к предпринимателю Альмикаевой В.Ю. о расторжении договора от 13.05.2005 N 11776 аренды нежилого помещения площадью 67 кв.м, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Оружейника Драгунова, 78, и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Решением суда первой инстанции от 09.06.2006 (в окончательном виде изготовлено 20.06.2006) в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприниматель Комиссаров С.И. просит указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение арбитражным судом ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой стороны в договоре аренды могут предусмотреть и иные основания досрочного расторжения договора аренды. Кроме того, заявитель указывает на нарушение ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как судом не дана оценка тому обстоятельству, что условиями договора аренды предусмотрено досрочное расторжение договора в случае необходимости использования помещения для собственных нужд арендодателя.

Законность обжалуемого судебного акта проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что 13.05.2005 между администрацией г. Ижевска (арендодатель) и предпринимателем Альмикаевой В.Ю. (арендатор) заключен договор N 11776 аренды объекта муниципального нежилого фонда, согласно которому арендодатель передает в пользование арендатора нежилое помещение площадью 67 кв.м, расположенное на 1 этаже здания литера А по адресу: г. Ижевск, ул. Оружейника Драгунова, 78, для использования под магазин. Срок действия договора установлен с 04.05.2005 по 04.05.2008.

В соответствии с условиями указанного договора арендатор обязан ежеквартально до 15 числа первого месяца текущего квартала вносить арендную плату, размер которой может быть пересмотрен без согласия арендатора в случае изменения ставок арендной платы, коэффициентов индексации в соответствии с принятыми правовыми актами (п. 3.5 договора).

Предприниматель Комиссаров С.И. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 27.10.2005 N 422 приобрел указанное нежилое помещение в собственность. В силу п. 1.3 договора купли-продажи право собственности на указанное имущество обременено договором аренды объекта муниципального нежилого фонда от 13.05.2005 N 11776 на срок до 04.05.2008.

Согласно п. 5.1 указанного договора аренды арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в судебном порядке в следующих случаях: неиспользования либо при использовании арендатором объекта нежилого фонда (в целом или в части) не в соответствии с договором аренды; передачи объекта нежилого фонда в субаренду без согласования с арендатором; если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние объекта нежилого фонда; если арендатор не вносил арендную плату в течение двух сроков подряд; если арендатор систематически не выполняет предписания технических служб или служб государственного надзора и арендодателя; внесения арендатором арендной платы не в полном объеме; если у арендодателя возникнет необходимость использования данного объекта нежилого фонда для собственных нужд.

Полагая, что арендатором допущены существенные нарушения условий договора аренды, в частности, арендуемое помещение используется с нарушениями противопожарных и санитарных норм, арендная плата внесена не в полном размере, ответчик не производит текущий ремонт арендуемого помещения, а также указывая, что занимаемое предпринимателем Альмикаевой В.Ю. нежилое помещение необходимо предпринимателю Комиссарову С.И. для собственных нужд (организации магазина), последний обратился в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что допущенные ответчиком нарушения условий договора аренды не являются существенными, в связи с чем не могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды от 13.05.2005 N 11776.

Согласно п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Руководствуясь указанной нормой права и учитывая, что истец, приобретая нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Оружейника Драгунова, 78, знал и был согласен с тем, что данное нежилое помещение обременено договором аренды от 13.05.2005 N 11776 до 04.05.2008, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований предпринимателя Комиссарова С.И.

Данные выводы суда первой инстанции не могут быть признаны законными и обоснованными в связи с неправильным применение судом норм материального права.

В соответствии со ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить иные основания досрочного расторжения договора аренды как связанные, так и не связанные с нарушением его условий.

Пунктом 5.1.7 договора аренды нежилого помещения от 13.05.2005 N 11776 предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть указанный договор в судебном порядке в случае, если у арендодателя возникнет необходимость использования данного объекта нежилого фонда для собственных нужд.

Исходя из принципа свободы договора, закрепленного в ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны вправе включить в договор любое условие, не противоречащее закону. Таким образом, условие договора аренды нежилого помещения о его досрочном расторжении по вышеуказанному основанию допустимо и соответствует закону.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о неправомерности требований истца о досрочном расторжении договора аренды по основанию, установленному п. 5.1.7 договора, является неправильным.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции Арбитражного суда Удмуртской Республики подлежит отмене, дело - передаче на новое рассмотрение в тот же суд.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, исследовать вопрос о том, являлся ли спорный договор заключенным с учетом положений Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и рассмотреть требования о расторжении договора, оценив каждое из заявленных истцом оснований.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение суда первой инстанции от 09.06.2006 (в окончательном виде изготовлено 20.06.2006) Арбитражного суда Удмуртской Республики по делу N А71-1843/2006 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в тот же суд.