Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 ноября 2006 г. N Ф09-10112/06-С5 Дело о признании недействительными записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним свидетельств о государственной регистрации права и об истребовании имущества направлено на новое рассмотрение, поскольку нельзя признать правомерным суждение суда о том, что ответчик не является добросовестным приобретателем (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 15 ноября 2006 г. N Ф09-10112/06-С5

ГАРАНТ:

См. также Решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 февраля 2007 г. N А60-5762/06-С1

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17 апреля 2006 г. N Ф09-2718/06-С5

См. также Постановление Арбитражного суда Свердловской области от 17 февраля 2006 г. N А60-23680/05-С4

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Свердловский кустовой вычислительный центр" (далее - общество "СКВЦ") на решение суда первой инстанции от 03.07.2006 (резолютивная часть от 20.06.2006) и постановление суда апелляционной инстанции от 14.09.2006 Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-5762/06.

В судебном заседании принял участие представитель общества "СКВЦ" Шевченко О.Н. (доверенность от 11.01.2006 N 02/01).

Общество "СКВЦ" обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Телекоминвест" (далее - общество "Телекоминвест"), обществу с ограниченной ответственностью "Симона-2000" (далее - общество "Симона-2000"), третьи лица - Главное управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области Министерства юстиции Российской Федерации, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области, общество с ограниченной ответственностью "Уральский трубный" (далее - общество "Уральский трубный"), общество с ограниченной ответственностью "Уралфильтркомплект" (далее - общество "Уралфильтркомплект"), общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Истина" (далее - общество "ТД "Истина"), общество с ограниченной ответственностью "Крик Центр" (далее - общество "Крик Центр"), о признании недействительными записей в ЕГРП, свидетельств о государственной регистрации права, об истребовании имущества.

Решением суда первой инстанции от 03.07.2006 производство по делу в части требований о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.04.2005 N 66-66-01/003/2005-567, свидетельства о государственной регистрации от 19.04.2005 N 66АБ500658, записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.05.2005 N 66-66-01/005/2005-529, свидетельства о государственной регистрации права от 06.05.2005 N 66АБ673108 прекращено в связи с отказом истца от иска. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 14.09.2006 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "СКВЦ" просит отменить принятые по делу судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное толкование и применение судами обеих инстанций положений п. 1 ст. 302, п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению кассатора, судами нарушены нормы процессуального права - не установлены обстоятельства, подлежащие установлению при рассмотрении данного спора; не дана оценка всем доводам истца. Также заявитель указывает на нарушение ст. 46, 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность принятых по делу судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что за обществом "СКВЦ" 14.03.2005 было зарегистрировано право собственности на часть здания (литер А1) общей площадью 1832,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Посадская, 21, и нежилые помещения, расположенные в здании, литер А, общей площадью 2194,6 кв.м, находящемся по этому же адресу.

Общество "СКВЦ" в лице генерального директора Антипина В.А. заключило договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.03.2005 N 3Д, в соответствии с которым общество "СКВЦ" продало обществу "Телекоминвест" нежилые помещения, общей площадью 182,2 кв.м, расположенные на первом этаже (N 61, 190-192, 196, 198), и нежилые помещения, общей площадью 65,4 кв.м, расположенные на втором этаже (N 87, 95) трехэтажного здания, находящегося по адресу: г. Екатеринбург ул. Посадская, 21, литер А1.

На основании указанного договора 19.04.2005 ГУ ФРС по Свердловской области зарегистрировало право собственности за обществом "Телекоминвест" на перечисленные помещения, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была произведена запись N 66-66-01/003/2005-567.

Общество "Телекоминвест" заключило договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.05.2005 с обществом "Симона-2000", в соответствии с которым первое продало последнему вышеуказанные помещения, находящиеся в здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Посадская, 21.

На основании этого договора 06.05.2005 ГУ ФРС по Свердловской области зарегистрировало право собственности за обществом "Симона-2000" на перечисленные помещения, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была произведена запись N 66-66-01/005/2005-529.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.12.2005 по делу N А60-23680/05 договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.03.2005 N ЗД был признан недействительным как совершенный с нарушением требований ст. 79 Федерального закона "Об акционерных обществах", поскольку, являясь взаимосвязанным с другими сделками, он представлял собой крупную сделку, совершенную без одобрения совета директоров общества "СКВЦ".

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 04.04.2006 по делу N А60-25467/05-С10 действия ГУ ФРС по Свердловской области по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации перехода права собственности N 66-66-01/003/2005-567 от 19.04.2005 были признаны незаконными.

Истец, указывая на то, что спорные помещения выбыли из его владения помимо его воли, а также поскольку право собственности на них в настоящее время зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ответчиком (обществом "Симона-2000"), обратился в суд с виндикационным иском на основании ст. 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации и просил истребовать из незаконного владения общества "Симона-2000" указанные помещения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что указанные в качестве ответчиков юридические лица не владеют спорными нежилыми помещениями, что препятствует применению ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации. Оставляя в силе решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции помимо этого отметил обоснованность утверждения истца о выбытии имущества из его владения помимо воли. При этом указано, что у общества "Симона-2000" имущество не может быть истребовано в связи с фактическим владением его третьими лицами.

Выводы судов обеих инстанций нельзя признать основанными на нормах действующего законодательства и фактических обстоятельствах данного дела в связи со следующим.

В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Исходя из указанных правовых норм, судам при разрешении спора необходимо установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Суд кассационной инстанции соглашается с суждением суда апелляционной инстанции о наличии у общества "СКВЦ" права истребования спорного имущества в связи с тем, что оно выбыло из его владения помимо его воли, в том числе у добросовестного приобретателя.

Вместе с тем нельзя признать правомерным суждение суда о том, что общество "Симона-2000" не является добросовестным приобретателем.

Действительно, в силу ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в постановлении от 25.02.1998 N 8, имущество подлежит истребованию от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Между тем объектом спорных правоотношений в настоящем случае является недвижимое имущество, которое согласно п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации.

Таким образом, при определении лица, являющегося добросовестным приобретателем, применительно к недвижимому имуществу необходимо учитывать факт наличия либо отсутствия государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

В данном случае право собственности на спорное имущество зарегистрировано за обществом "Симона-2000".

Ссылаясь на наличие договоров аренды, в силу которых, по мнению судов, фактическими владельцами спорных помещений являются общество "Уральский трубный", общество "Уралфильтркомплект", общество "ТД "Истина" и общество "Крик Центр", суды обеих инстанций не учли, что наличие арендных правоотношений по поводу недвижимого имущества само по себе не лишает собственника (в данном случае - общества "Симона-2000") правомочия распоряжения этим имуществом (п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд кассационной инстанции полагает, что поскольку по договору аренды не возникает вещных прав на имущество, то арендатор недвижимого имущества не является приобретателем применительно к ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчиком по такому спор является лицо, за которым зарегистрировано право собственности на это имущество.

Кроме того, суды обеих инстанций в нарушение ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела не исследовали вопрос о возможности привлечения арендаторов нежилых помещений в качестве соответчиков.

Также судом апелляционной инстанции недостаточно обоснованно отклонен довод третьих лиц о том, что договоры аренды прекращены в связи с истечением их срока действия. Судом при этом не дана правовая оценка условиям этих договоров о сроке.

Более того, суды обеих инстанций, указывая на фактическое владение спорным имуществом третьими лицами, а не ответчиком (обществом "Симона-2000"), не исследовали легитимность договоров аренды, на основании которых пришли к выводу о приобретении обществом "Уральский трубный", обществом "Уралфильтркомплект", обществом "ТД "Истина" и обществом "Крик Центр" истребуемых истцом нежилых помещений.

Таким образом, судебные акты в обжалуемой части основаны на толковании положений ст. 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделанном без учета фактических обстоятельств дела, объекта спорных правоотношений и положений ст. 223, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, судами обеих инстанций установлены не все обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

На основании изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду первой инстанции необходимо устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, дать оценку представленным доказательствам и разрешить спор в соответствии с действующим законодательством.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение суда первой инстанции от 03.07.2006 (резолютивная часть от 20.06.2006) и постановление суда апелляционной инстанции от 14.09.2006 Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-5762/06 в части отказа в удовлетворении иска отменить.

В остальной части решение и постановление оставить без изменения.

Дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.