Решение Думы муниципального образования "Верхняя Пышма" Свердловской области от 27 мая 2004 г. N 49/4 "О первой части Правил землепользования и застройки в муниципальном образовании "Верхняя Пышма" (с изменениями и дополнениями) (утратило силу)

Решение Думы муниципального образования "Верхняя Пышма"
Свердловской области
от 27 мая 2004 г. N 49/4
"О первой части Правил землепользования и застройки в
муниципальном образовании "Верхняя Пышма"

С изменениями и дополнениями от:

4 ноября 2004 г.

ГАРАНТ:

Решением Думы городского округа Верхняя Пышма Свердловской области от 30 апреля 2009 г. N 5/14 настоящее Решение признано утратившим силу

Рассмотрев проект первой части Правил землепользования и застройки в муниципальном образовании "Верхняя Пышма", представленных управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования "Верхняя Пышма", учитывая замечания и предложения, сделанные комиссией по подготовке проекта первой части Правил землепользования и застройки ко второму чтению, Дума муниципального образования "Верхняя Пышма" решила:

1. Утвердить прилагаемую первую часть Правил землепользования и застройки в муниципальном образовании "Верхняя Пышма".

2. Опубликовать настоящее решение в газете "Красное знамя".

3. Контроль за выполнением настоящего решения возложить на постоянную комиссию Думы по муниципальной собственности (председатель Г.Ф. Олейников).

Председатель Думы

муниципального образования

"Верхняя Пышма"

А.П. Шполтаков

Глава

муниципального образования

"Верхняя Пышма"

В.А. Лешков

Правила
землепользования и застройки в муниципальном образовании
"Верхняя Пышма"
(утв. решением Думы МО "Верхняя Пышма"
от 27 мая 2004 г. N 49/4)

С изменениями и дополнениями от:

4 ноября 2004 г.

Правила землепользования и застройки в муниципальном образовании "Верхняя Пышма" (далее - Правила) являются нормативным правовым актом органов местного самоуправления муниципального образования "Верхняя Пышма", разработанным в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления", Законом Свердловской области "О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области", иными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации и Свердловской области, Уставом муниципального образования "Верхняя Пышма", а также с учетом положений нормативных документов, определяющих основные направления социально-экономического и градостроительного развития муниципального образования "Верхняя Пышма", охраны и использования его культурного наследия, окружающей среды и природных ресурсов.

ГАРАНТ:

Устав Муниципального образования "Верхняя Пышма" Свердловской области фактически утратил силу в связи с принятием Устава Городского округа Верхняя Пышма Свердловской области

См. также Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ

Настоящие Правила применяются наряду с нормативами и стандартами, установленными уполномоченными органами в целях обеспечения безопасности жизни, деятельности и здоровья людей, надежности сооружений, сохранения окружающей природной и культурно-исторической среды, иными обязательными требованиями.

Настоящие Правила обязательны для органов местного самоуправления, физических и юридических лиц, а также должностных лиц, осуществляющих и контролирующих градостроительную (строительную) деятельность на территории муниципального образования "Верхняя Пышма".

Настоящие Правила содержат две части:

- часть I - "Регулирование землепользования и застройки на основе зонирования территории города Верхняя Пышма",

- часть II - "Картографические документы и градостроительные регламенты".

Часть I настоящих Правил - "Регулирование землепользования и застройки на основе зонирования территории муниципального образования "Верхняя Пышма", представлена в форме текста правовых и процедурных норм, регламентирующих:

- правомочия и порядок деятельности органов местного самоуправления по созданию и применению системы регулирования землепользования и застройки на основе зонирования территории;

- правомочия и порядок деятельности физических и юридических лиц по использованию и строительному изменению недвижимости;

- порядок предоставления земельных участков для строительства, осуществления контроля за использованием и строительными изменениями недвижимости;

- порядок совершенствования настоящих Правил путем внесения в них дополнений и изменений.

Часть II Правил - "Картографические документы и градостроительные регламенты" содержит картографические документы и описание градостроительных регламентов по видам разрешенного использования недвижимости и предельным значениям параметров разрешенного изменения недвижимости. Данная часть будет принята отдельно и вынесена на утверждение городской Думой.

Часть II Правил может быть изменена в связи с изменением градостроительной документации Главным архитектором муниципального образования "Верхняя Пышма" (далее - Главный архитектор), все изменения утверждаются Думой муниципального образования "Верхняя Пышма".

Часть I. Регулирование землепользования и застройки на
основе зонирования территории муниципального
образования "Верхняя Пышма"

Глава 1. Общие положения

Статья 1.1. Основные понятия, используемые в настоящих Правилах

Понятия, используемые в настоящих Правилах, применяются в следующем значении:

Архитектурно-планировочное задание (АПЗ) - комплекс требований к назначению, основным параметрам и размещению архитектурного объекта на конкретном земельном участке, а также обязательные экологические, технические, организационные и иные условия его проектирования и строительства, предусмотренные законодательством.

Блокированный жилой дом - здание квартирного типа, состоящее из двух или более квартир, каждая из которых имеет изолированный вход и доступ на отдельный земельный участок.

Высота строения - расстояние по вертикали, измеренное от проектной отметки земли до наивысшей точки плоской крыши или до наивысшей точки конька скатной крыши.

Водоохранная зона - территория, примыкающая к акваториям рек, озер, водохранилищ и других поверхностных водных объектов, применительно к которой установлен специальный режим хозяйственной и иной деятельности для предотвращения загрязнения, заиления и истощения водных объектов, сохранения среды обитания объектов животного и растительного мира.

Виды разрешенного использования недвижимости - виды деятельности, осуществлять которые на земельных участках и в расположенных на них объектах недвижимости разрешено в силу поименования этих видов в настоящих Правилах при соблюдении требований, установленных настоящим и иными нормативными правовыми актами, техническими нормативными документами.

Градостроительная деятельность - деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц в области градостроительного планирования развития территорий и поселений, определения видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом интересов граждан, общественных и государственных интересов, а также национальных, историко-культурных, экологических, природных особенностей указанных территорий и поселений.

Градостроительная документация - документация о градостроительном планировании развития муниципального образования (генеральный план города, проект черты города, другая документация), а также о застройке территории (проекты планировки, проекты межевания, проекты застройки, другие проекты).

Градостроительный регламент - совокупность установленных настоящими Правилами видов и параметров разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений), а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой из зон, обозначенных на карте правового зонирования муниципального образования "Верхняя Пышма".

Дополнительные градостроительные регламенты - дополнительные требования и ограничения деятельности на земельных участках, установленные с позиций охраны природной и историко-культурной среды.

Земли общего пользования - земли в городах, поселках, сельских поселениях, состоящие из земельных участков, используемых в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные и другие), для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, скверы, сады, бульвары, пляжи и др.), полигонов для захоронения неутилизированных промышленных отходов, полигонов бытовых отходов и мусороперерабатывающих предприятий, и других земель, служащих для удовлетворения нужд населения города, поселка, сельского поселения.

Зона (территориальная зона) - часть территории населенного пункта (поселения), применительно к которой и, соответственно, ко всем земельным участкам и иным объектам недвижимости, там расположенным, устанавливается единый градостроительный регламент разрешенного использования и строительного изменения объектов недвижимости.

Зонирование - деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий муниципального образования "Верхняя Пышма" и поселений (населенных пунктов) с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование.

Зонирование с установлением градостроительных регламентов - деятельность органов местного самоуправления по разработке и реализации нормативного правового акта зонирования - правил землепользования и застройки посредством разделения территории города на зоны с определением для каждой их них границ и градостроительных регламентов.

Изменение недвижимости - изменение вида (видов) использования земельного участка или строений, сооружений на нем, а также изменение их параметров (включая изменение размеров земельного участка) при подготовке и осуществлении строительства новых, реконструкции, перемещения или сноса существующих строений или сооружений, при осуществлении иных действий.

Инженерная, транспортная и социальная инфраструктуры - комплекс сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования, а также объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, обеспечивающий устойчивое развитие и функционирование города.

Квартал - структурный элемент жилой застройки, не расчлененный улицами и дорогами, в пределах которого могут размещаться учреждения и предприятия повседневного пользования. Границами, как правило, являются магистральные или жилые улицы, проезды, пешеходные пути, естественные рубежи.

Коэффициент строительного использования земельного участка - отношение общей площади всех строений на участке (существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно) к площади земельного участка. Суммарная разрешенная общая площадь строений на участке определяется умножением значения коэффициента на показатель площади земельного участка.

Красные линии - границы, отделяющие территории кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры от улиц, проездов и площадей в городских и сельских поселениях.

Линии регулирования застройки - линии, устанавливаемые на планах по красным линиям или с отступом от красных линий.

Межевание земельного участка - мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности.

Многоквартирный жилой дом - жилой дом, квартиры которого имеют выход на общие лестничные клетки и общий для всего дома земельный участок.

Объект землеустройства - территории субъектов Российской Федерации, территории муниципальных образований и других административно-территориальных образований, территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий, зон и участков с отступом от границ земельных участков, предписывающие места расположения внешних контуров проектируемых и возводимых строений.

Объекты недвижимости в градостроительстве - объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность и которые определены в абзаце первом пункта 1 статьи 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения).

Отклонение от Правил - санкционированное (в порядке, установленном настоящими Правилами) для конкретного земельного участка отступление от предельных параметров разрешенного строительства - высота построек, процента застройки участка, отступов построек от границ участка и т.д., обусловленное невозможностью использовать участок в соответствии с настоящими Правилами по причине его малого размера, неудобной конфигурации, неблагоприятных инженерно-геологических и иных характеристик.

Проектная документация - графические и текстовые материалы, определяющие объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов недвижимости, а также благоустройства их земельных участков. Проектная документация подготавливается для отдельных объектов и земельных участков (в отличие от градостроительной документации для массивов территории) и используется для получения разрешения на строительство после ее согласования и проведения экспертиз в установленном порядке.

Прибрежная защитная зона - часть водоохранной зоны, для которой вводятся дополнительные ограничения землепользования, застройки и природопользования.

Разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости - использование недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом; ограничения на использование недвижимости, установленные в соответствии с законодательством, а также сервитуты.

Разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя земельного участка осуществить строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.

Строительные изменения недвижимости - изменения, осуществляемые применительно к земельным участкам, иным объектам недвижимости путем нового строительства, реконструкции, пристроек, сноса строений, земляных работ, иных действий, производимых на основании разрешения на строительство (за исключением незначительных действий, особо поименованных соответствующими нормативными правовыми актами).

Статья 1.2. Основания введения, назначения и состав настоящих Правил

1.2.1. Настоящие Правила, в соответствии с законодательством Российской Федерации - Земельным кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации вводят в муниципальном образовании "Верхняя Пышма" систему регулирования, использования и изменения объектов недвижимости в муниципальном образовании посредством введения градостроительных регламентов землепользования и застройки, которая основана на зонировании - делении всей территории в границах городской черты на зоны с установлением для каждой из них единого градостроительного регламента по видам и параметрам разрешенного использования земельных участков в границах этих зон, с целью:

ГАРАНТ:

См. также Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ

- защиты прав граждан и обеспечения равенства прав физических и юридических лиц в процессе реализации отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки;

- обеспечения открытой информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства и реконструкции;

- подготовки документов для передачи прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, физическим и юридическим лицам для осуществления строительства, реконструкции объектов недвижимости;

- контроля соответствия градостроительным регламентам строительных намерений застройщиков, завершенных строительством объектов и их последующего использования.

1.2.2. Основанная на зонировании система регулирования землепользования и застройки предназначена для:

- реализации планов и программ развития городской территории, систем инженерного обеспечения и социального обслуживания, сохранения природной и культурно-исторической среды;

- установления правовых гарантий по использованию и строительному изменению недвижимости для собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов и лиц, желающих приобрести права владения, пользования и распоряжения земельными участками, иными объектами недвижимости;

- создания благоприятных условий для привлечения инвестиций в строительство и благоустройство недвижимости посредством предоставления инвесторам возможности выбора эффективного вида использования недвижимости в соответствии с градостроительными регламентами;

- обеспечения свободного доступа граждан к информации и их участия в принятии решений по вопросам городского развития, землепользования и застройки посредством проведения общественных слушаний;

- обеспечения контроля за соблюдением прав граждан и юридических лиц.

1.2.3. Настоящие Правила регламентируют деятельность должностных, а также физических и юридических лиц в отношении:

- зонирования территории города и установления градостроительных регламентов по видам и параметрам разрешенного использования земельных участков, иных объектов недвижимости;

- разделения (межевания) городской территории на земельные участки;

- предоставления прав на земельные участки физическим и юридическим лицам;

- подготовки оснований для принятия решений об изъятии земельных участков для муниципальных нужд;

- согласования проектной документации;

- приведения в соответствие с настоящими Правилами ранее утвержденной градостроительной документации;

- предоставления разрешений на строительство, эксплуатацию вновь построенных, реконструированных объектов;

- контроля над использованием и строительными изменениями объектов недвижимости, применения штрафных санкций в случаях и порядке, установленных законодательством;

- обеспечения открытости и доступности информации о застройке и землепользовании для физических и юридических лиц, а также их участия в принятии решений по этим вопросам;

- внесения дополнений и изменений в настоящие Правила, в том числе по инициативе граждан.

Статья 1.3. Градостроительные регламенты и их применение

1.3.1. Решения по застройке и землепользованию принимаются в соответствии с генеральным планом развития города, по утвержденным схемам упорядочения застройки поселков (приложение к настоящим Правилам), иной градостроительной документацией и на основе установленных настоящими Правилами градостроительных регламентов, которые действуют в пределах зон и распространяются в равной мере на все расположенные в одной и той же зоне земельные участки, иные объекты недвижимости, независимо от форм собственности. Исключения составляют:

- состоящие в официальных списках недвижимые памятники истории и культуры и вновь выявленные объекты, представляющие историко-культурную ценность, в отношении которых уполномоченными органами принимаются решения о режиме содержания, параметрах и характеристиках реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособления в индивидуальном порядке (вне системы зонирования) согласно законодательству об охране и использовании памятников истории и культуры;

- состоящие в официальных списках памятники природы и охраняемые природные территории, решения по которым принимаются в индивидуальном порядке согласно законодательству об охране природной среды;

- транспортные и инженерно-технические коммуникации, в том числе железные дороги, автомобильные магистрали, улицы, дороги, проезды, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется. Использование территорий существующих и проектируемых автомобильных и железных дорог, а также технических зон инженерных сооружений и других линейных объектов определяется их целевым назначением. Перечни объектов, разрешенных к размещению в границах отвода указанных территорий, определяются соответствующими нормативными правовыми актами, утвержденными в установленном порядке.

1.3.2. Территориальные зоны выделяются на карте зонирования территорий поселений (населенных пунктов) муниципального образования "Верхняя Пышма". Также возможна разработка карт зонирования всей территории муниципального образования "Верхняя Пышма".

1.3.3. На картах зонирования территорий поселений (населенных пунктов) муниципального образования "Верхняя Пышма" выделяются зоны градостроительных регламентов по видам и параметрам разрешенного использования недвижимости.

Зоны на указанных картах перекрывают всю территорию поселений (населенных пунктов) либо всю территорию муниципального образования "Верхняя Пышма".

Границы зон должны отвечать требованию однозначной идентификации принадлежности каждого земельного участка только одной из зон. Один и тот же земельный участок не может находиться одновременно в двух (или более) зонах. Границы зон и градостроительные регламенты устанавливаются с учетом общности функциональных и параметрических характеристик недвижимости, а также требования о взаимном непричинении несоразмерного вреда друг другу рядом расположенными объектами недвижимости. Границы зон на карте зонирования устанавливаются по:

- центральным разделительным линиям магистралей, улиц, проездов;

- красным линиям;

- границам земельных участков;

- границам и осям полос отвода для коммуникаций;

- административным границам города, районов в составе города;

- естественным границам природных объектов;

- иным границам.

1.3.4. Для каждого земельного участка, иного объекта недвижимости, расположенного в пределах черты муниципального образования "Верхняя Пышма", разрешенным считается такое использование, которое соответствует:

- основным градостроительным регламентам настоящих Правил;

- иным документально зафиксированным ограничениям на использование недвижимости (включая нормативные правовые акты и договоры об установлении публичных и частных сервитутов, иные документы).

1.3.5. Градостроительный регламент по видам разрешенного использования недвижимости включает:

- основные виды разрешенного использования недвижимости;

- виды разрешенного использования, сопутствующие основным видам использования недвижимости, которые по отношению к последним являются вспомогательными; при отсутствии на земельном участке основного вида использования сопутствующий вид использования не считается разрешенным;

- виды использования недвижимости, которые могут быть разрешены при соблюдении определенных условий (условно разрешенные), для которых необходимо получение специальных согласований с проведением общественных слушаний.

Виды использования недвижимости, отсутствующие в списках настоящих Правил, являются не разрешенными для соответствующей зоны и не могут быть разрешены, в том числе и по процедурам специальных согласований.

Для каждой зоны, выделенной на карте зонирования, устанавливается, как правило, несколько видов разрешенного использования недвижимости.

1.3.6. Собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы недвижимости имеют право в соответствии с законодательством по своему усмотрению выбирать и менять виды использования недвижимости, разрешенные как основные и сопутствующие для соответствующих зон. С этой целью собственник, пользователь, владелец, арендатор недвижимости:

- при неосуществлении строительства в случаях, когда изменение одного вида разрешенного использования недвижимости на другой не связано с конструктивными преобразованиями, соответствует зонированию территории поселений, утвержденному Генплану, направляет уведомление о намерении изменить вид использования недвижимости в Управление архитектуры и градостроительства муниципального образования "Верхняя Пышма" (далее - Управление архитектуры);

- в остальных случаях, например, когда изменение одного вида разрешенного использования недвижимости на другой разрешенный вид использования связано с конструктивными преобразованиями построек, получает разрешение на строительство (за исключением случаев, изложенных в нормативной документации и настоящих Правилах) и другие необходимые документы.

1.3.7. Градостроительные регламенты по параметрам разрешенного строительного изменения объектов недвижимости могут включать:

- размеры (минимальные и (или) максимальные) земельных участков, включая линейные размеры предельной ширины участков по фронту улиц (проездов) и пределов глубины участков;

- минимальные отступы построек от границ земельных участков, фиксирующие "пятно застройки", за пределами которого возводить строения запрещено;

- предельную (максимальную и (или) минимальную) этажность (высоту) построек;

- максимальный процент застройки участков;

- максимальное значение коэффициента строительного использования земельных участков.

1.3.8. Сочетание указанных параметров и их предельные значения устанавливаются индивидуально применительно к каждой зоне, выделенной на карте зонирования территории муниципального образования "Верхняя Пышма".

1.3.9. При необходимости в пределах зон, выделенных по видам разрешенного использования недвижимости, могут использоваться несколько подзон с различными сочетаниями параметров разрешенного строительного изменения недвижимости, но с одинаковыми списками видов разрешенного использования недвижимости.

1.3.10. Инженерно-технические объекты, сооружения и коммуникации, обеспечивающие реализацию разрешенного использования недвижимости в пределах отдельных земельных участков (электро-, водо-, газообеспечение, канализование, телефонизация и т.д.), являются всегда разрешенными при условии соответствия строительным и противопожарным нормам и правилам, технологическим стандартам безопасности, что должно подтверждаться при согласовании проектной документации.

Инженерно-технические объекты, сооружения, предназначенные для обеспечения, функционирования и нормальной эксплуатации объектов недвижимости в пределах территории одного или нескольких кварталов (зон), расположение которых требует отдельного земельного участка, являются объектами, для которых необходимо получение специальных согласований.

Статья 1.4. Открытость и доступность информации о землепользовании и застройке

1.4.1. Настоящие Правила, включая все входящие в их состав картографические и иные документы, являются открытыми для всех физических и юридических лиц, а также должностных лиц, за исключением данных, не подлежащих разглашению в установленном законом порядке.

Администрация муниципального образования "Верхняя Пышма" обеспечивает возможность ознакомления с настоящими Правилами всех желающих путем:

- публикации настоящих Правил и открытой продажи их копий;

- предоставления настоящих Правил в библиотеке муниципального образования "Верхняя Пышма";

- создания условия для ознакомления с настоящими Правилами в полном комплекте с входящими в их состав картографическими и иными документами в Управлении архитектуры, администрациях сельских и поселковых советов муниципального образования "Верхняя Пышма", иных органах и организациях, причастных к регулированию землепользования и застройки в муниципальном образовании "Верхняя Пышма";

- предоставления Управлением архитектуры физическим и юридическим лицам услуг по оформлению выписок из настоящих Правил, а также по изготовлению необходимых копий, в том числе копий картографических документов и их фрагментов, характеризующих условия землепользования и застройки применительно к отдельным земельным участкам и их массивам (кварталам, микрорайонам).

1.4.2. Граждане имеют право участвовать в принятии решений по вопросам землепользования и застройки в соответствии с законодательством.

Глава 2. Права использования недвижимости, возникшие
до вступления в силу настоящих Правил

Статья 2.1. Общие положения, относящиеся к ранее возникшим правам

2.1.1. Принятые до введения в действие настоящих Правил нормативные правовые акты муниципального образования "Верхняя Пышма" по вопросам землепользования и застройки применяются в части, не противоречащей настоящим Правилам.

2.1.2. Права на строительные изменения объектов недвижимости, предоставленные в форме разрешения на строительство, остаются в силе при условии, что на день принятия настоящих Правил срок действия разрешения на строительство не истек.

2.1.3. Объекты недвижимости, существовавшие до вступления в силу настоящих Правил, являются несоответствующими настоящим Правилам в случаях, когда эти объекты:

- имеют виды использования, которые не поименованы как разрешенные для соответствующих территориальных зон;

- имеют параметры меньше (площадь и линейные размеры земельных участков, отступы построек от границ участка) или больше (плотность застройки, высота (этажность) построек, процент застройки, коэффициент использования участка) значений, установленных настоящими Правилами.

2.1.4. Постановлением Главы муниципального образования "Верхняя Пышма" может быть придан статус несоответствия:

- производственным и иным объектам, чьи санитарно-защитные зоны распространяются за пределы зоны расположения этих объектов, и функционирование которых наносит несоразмерный ущерб владельцам соседних объектов недвижимости, то есть значительно снижается стоимость этих объектов;

- объектам недвижимости, расположенным за границей красных линий, установленных утвержденной градостроительной документацией для реализации общественных нужд - прокладки улиц, проездов, инженерно-технических коммуникаций.

Глава 3. Участники отношений, возникающих по поводу
землепользования и застройки

Статья 3.1. Лица, осуществляющие землепользование и застройку

3.1.1. Настоящие Правила регулируют действия физических и юридических лиц, которые:

- участвуют в торгах (конкурсах, аукционах), подготавливаемых и проводимых Министерством управления государственным имуществом Свердловской области, администрацией муниципального образования "Верхняя Пышма", по предоставлению прав собственности или аренды на сформированные земельные участки в целях нового строительства;

- обращаются в администрацию муниципального образования "Верхняя Пышма" с заявкой о предоставлении земельного участка (участков) для нового строительства, реконструкции и осуществляют действия по формированию земельных участков как объектов недвижимости;

- владея земельными участками, иными объектами недвижимости, осуществляют их текущее использование, а также подготавливают проектную документацию и осуществляют в соответствии с ней строительство, реконструкцию, иные изменения недвижимости.

3.1.2. Действия, указанные в пункте 1 настоящей статьи, и другие действия могут также регулироваться иными нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, детализирующими нормы настоящих Правил. К другим действиям физических и юридических лиц относятся:

- возведение некапитальных строений (таких, как палатки, киоски и т.д.) на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности и передаваемых в краткосрочную аренду (посредством торгов-аукционов, конкурсов или переговоров между этими лицами и администрацией муниципального образования "Верхняя Пышма");

- переоформление одного вида ранее предоставленного права на земельный участок на другой, в том числе приватизация земельных участков под приватизированными предприятиями, переоформление права пожизненного наследуемого владения или права бессрочного пользования на право собственности и т.д.;

- разделение (межевание) территории сложившейся застройки на земельные участки в целях создания кондоминиумов;

- иные действия, связанные с подготовкой и реализацией общественных или частных планов по застройке и землепользованию.

3.1.3. Лица, осуществляющие в муниципальном образовании "Верхняя Пышма" землепользование и застройку от имени государственных органов, выполняют требования законодательства и настоящих Правил в части соблюдения градостроительных регламентов.

Статья 3.2. Комиссия по перспективному развитию территории муниципального образования "Верхняя Пышма". Земельно-инвентаризационная комиссия

3.2.1. Комиссия по перспективному развитию и земельно-инвентаризационная комиссия являются постоянно действующими консультативными органами при Главе муниципального образования "Верхняя Пышма" и формируются для обеспечения реализации настоящих Правил.

3.2.2. Комиссии формируются на основании Постановлений Главы муниципального образования и осуществляют свою деятельность в пределах предоставленных полномочий в соответствии с Положениями, утвержденными Постановлениями Главы муниципального образования "Верхняя Пышма".

Статья 3.3. Общественные слушания

3.3.1. Общественные слушания проводятся с целью:

- предотвращения ущерба, который может быть нанесен жильцам домов, оказавшихся в непосредственном соприкосновении со строительными площадками, а также владельцам сопряженных объектов недвижимости тем видом деятельности, по поводу которого испрашивается разрешение (специальное согласование и установление границ земельных участков);

- информирования общественности и обеспечения права участия граждан в принятии решений, а также их права контролировать принятие администрацией муниципального образования "Верхняя Пышма" решений по застройке и землепользованию.

Общественные слушания проводятся Земельно-инвентаризационной комиссией либо Комиссией по перспективному развитию (в пределах предоставленных им полномочий) по инициативе комиссии или по заявкам, поступившим от физических или юридических лиц, по вопросам:

- размещения объектов строительства, не предусмотренных действующей градостроительной документацией:

а) Комиссией по перспективному развитию по вопросам размещения объектов строительства и реконструкции,

б) Земельно-инвентаризационной комиссией по предоставлению земельных участков под объекты строительства или временного использования;

- реконструкции существующих объектов строительства, проведение которой связано с предоставлением земель общего пользования.

- размещения в соответствии с действующим законодательством объектов строительства, связанного с изъятием земель, используемых физическими и юридическими лицами;

- изменения градостроительных регламентов зон (изменение в зонировании), внесение иных изменений и дополнений в настоящие Правила.

3.3.2. Материалы для проведения общественных слушаний (заключения, иные необходимые материалы) готовятся Управлением архитектуры и (по запросу Управления архитектуры) иными органами администрации муниципального образования.

В течение двух дней после регистрации заявки от физического, юридического лица (лиц) Управление архитектуры информирует комиссию о состоявшемся запросе по проведению общественных слушаний.

Комиссия обязана провести общественные слушания не позднее, чем через месяц с момента получения уведомления о поступлении заявки от физического, юридического лица.

3.3.3. Общественные слушания проводятся Комиссией в соответствии с Положением "О земельно-инвентаризационной комиссии" и Положением "О комиссии по перспективному развитию".

Глава 4. Условия и общие принципы организации процесса
формирования и предоставления земельных участков
физическим и юридическим лицам для строительства
из земель, находящихся в государственной или
муниципальной собственности

Статья 4.1. Основные нормы, регулирующие действия по предоставлению земельных участков для строительства

4.1.1. Настоящая глава в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным Законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Постановлением Правительства Свердловской области N 317 от 14.05.2002 года определяет условия и общие принципы организации процесса формирования земельных участков как объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности и подготавливаемых для вовлечения их в оборот, а также основы порядка предоставления администрацией муниципального образования "Верхняя Пышма" сформированных для строительства земельных участков физическим и юридическим лицам на правах аренды или собственности.

Основные нормы, регулирующие действия по формированию и предоставлению земельных участков для строительства, установленные Земельным кодексом Российской Федерации, детализируются законами, иными нормативными правовыми актами Свердловской области, нормативными актами органов местного самоуправления муниципального образования "Верхняя Пышма".

4.1.2. Предоставляться физическим и юридическим лицам для строительства могут только земельные участки из состава земель, которые согласно законодательству не изъяты из оборота.

4.1.3. В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

После разграничения государственной собственности на землю органы местного самоуправления распоряжаются исключительно землями, находящимися в муниципальной собственности.

4.1.4. В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства Свердловской области N 317 предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В соответствии с пунктом 11 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации после вступления в силу настоящих Правил и при наличии градостроительной документации о застройке муниципального образования "Верхняя Пышма" предварительное согласование мест размещения объектов не проводится.

4.1.5. В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), порядок проведения которых определен статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

Предоставление земельных участков для строительства в аренду без предварительного согласования мест размещения объектов может осуществляться на торгах или без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды этих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации. Указанный порядок детализируется нормативными правовыми актами Свердловской области, в частности, постановлением Правительства Свердловской области N 317.

4.1.6. Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) проведение работ по формированию земельного участка:

- подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности (осуществляется путем разработки, согласования, проведения экспертизы, общественных слушаний по обсуждению проекта планировки - межевания и его утверждения в установленном порядке);

- определение на основании настоящих Правил разрешенного использования земельного участка;

- определение технических условий подключения объектов планируемого строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

- принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

- публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

2) государственный кадастровый учет земельного участка;

3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления физического или юридического лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка;

4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

4.1.7. Решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:

1) заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;

2) заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

4.1.8. Решение либо выписка из него о предоставлении либо об отказе в предоставлении земельного участка выдается заявителям в семидневный срок со дня его принятия.

Решение об отказе в предоставлении земельного участка может быть обжаловано заявителем в суде общей юрисдикции и в арбитраже.

В случае признания судом недействительным отказа в предоставлении земельного участка суд, арбитражный суд в своем решении обязывает орган местного самоуправления предоставить земельный участок с указанием срока и условий его предоставления.

Статья 4.2. Принципы организации подготовительных работ по формированию земельных участков для их последующего предоставления физическим и юридическим лицам для строительства

4.2.1. Земельные участки являются сформированными и подготовленными для передачи физическим и юридическим лицам для строительства, если они свободны от прав третьих лиц (за исключением тех, которые определены посредством сервитутов), и для них установлены:

- необходимые ограничения на использование и застройку (градостроительные регламенты);

- границы;

- технические условия подключения объектов предстоящего строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

4.2.2. Подготовительные работы по формированию земельных участков как объектов недвижимости могут проводиться по инициативе и за счет средств:

- органов местного самоуправления, государственных органов;

- физических и юридических лиц.

4.2.3. В зависимости от конкретных условий используются два способа организации подготовительных работ по формированию земельных участков как объектов недвижимости:

1) межевание с планами сформированных земельных участков, выставляемых на торги - в случаях застроенных и незастроенных территорий, когда имеются свободные от прав третьих лиц земельные участки;

2) проведение конкурсов среди инвесторов, застройщиков на приобретение ими права реконструкции застроенных территорий с последующим предоставлением прав аренды или собственности на сформированные земельные участки, освобожденные от прав третьих лиц - в случаях застроенных территорий, когда отсутствуют свободные от прав третьих лиц земельные участки.

Общие принципы организации подготовительных работ в указанных случаях определяются настоящими Правилами, которые детализируются в иных нормативных правовых актах органов местного самоуправления муниципального образования "Верхняя Пышма".

4.2.4. Подготовительные работы по формированию земельных участков в случаях застроенных и незастроенных территорий, когда имеются свободные от прав третьих лиц земельные участки, проводятся в следующих случаях:

- когда инициатором формирования и предоставления земельных участков является администрация муниципального образования "Верхняя Пышма", подготовительные работы проводятся Управлением архитектуры или по его заданию иными организациями, имеющими лицензии на разработку градостроительной документации (проектов планировки, проектов межевания, проектов застройки);

- когда инициатором формирования и предоставления земельных участков являются физические, юридические лица, подготовительные работы проводятся по заданию Управления архитектуры организациями, имеющими лицензии на разработку градостроительной документации (проектов планировки, проектов межевания, проектов застройки) и действующими на основании договоров подряда с указанными физическими, юридическими лицами.

Результатом подготовительных работ являются:

1) градостроительная документация - проект планировки-межевания;

2) проекты планов земельных участков (в составе градостроительной документации);

3) технические условия на подключение сформированных участков к сетям инженерно-технического обеспечения.

Градостроительная документация в установленном порядке предоставляется на согласования, государственную экспертизу, общественные слушания и утверждается органами местного самоуправления муниципального образования "Верхняя Пышма".

Планы земельных участков в установленном порядке удостоверяются и учитываются в системе государственного кадастрового учета земельных участков.

Планы земельных участков прилагаются к проектам договоров купли-продажи или договоров аренды земельных участков. Указанные договоры включаются в состав документации, предоставляемой участникам торгов.

План земельного участка включает две неотъемлемые части:

а) чертеж границ земельного участка;

б) описание градостроительных регламентов разрешенного использования земельного участка.

Чертеж границ земельного участка выполняется на топографической съемке и включает:

- адрес расположения земельного участка;

- кадастровый номер земельного участка;

- обозначение масштаба;

- площадь земельного участка;

- границы земельного участка с указанием координат поворотных точек;

- минимальные отступы допускаемых строений от границ земельного участка - "пятно застройки", за пределами которого возводить строения запрещено;

- обозначение трасс проходящих по земельному участку инженерно-технических коммуникаций и границ зон действия публичных сервитутов (при наличии);

- существующие строения, включая строения, не соответствующие Правилам;

- иные обозначения.

Описание градостроительных регламентов разрешенного использования земельного участка включает:

- указание зоны (зон) расположения земельного участка согласно карте зонирования, иным картам;

- список видов разрешенного использования земельного участка;

- предельные значения параметров разрешенного строительства на земельном участке (показатели минимальных отступов от границ участка для обозначения места разрешенного возведения построек; предельная высота или этажность (максимальная и (или) минимальная) разрешенных построек, максимальный процент застройки участка, другие параметры);

- при необходимости (в случае расположения участка в зонах соответствующих ограничений) дополнительные градостроительные регламенты.

План земельного участка является обязательным основанием для разработки, согласования и утверждения проектной документации на строительство объектов, а также для последующего предоставления разрешения на строительство.

Собственники или арендаторы земельных участков (а также их доверенные лица - подрядчики, разработчики проектной документации) вправе принимать приемлемые для них планировочные, архитектурные, конструктивные и иные решения в отношении проектируемых объектов, разработанные на основании архитектурно-планировочного задания, выданного Управлением архитектуры при условии, что эти решения не выходят за пределы установленных градостроительных регламентов, ограничений, налагаемых сервитутами, и соответствуют строительным нормам и правилам.

Победитель торгов вступает в права собственника или арендатора земельного участка с момента государственной регистрации договора купли-продажи или аренды земельного участка в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.2.5. Подготовительные работы по формированию земельных участков как объектов недвижимости, а также последующие работы на застроенных территориях, в случаях, когда отсутствуют свободные от прав третьих лиц земельные участки, проводятся в следующей последовательности:

1) подготовка и проведение администрацией муниципального образования "Верхняя Пышма" конкурса среди инвесторов, застройщиков с целью выбора наилучшего предложения (градостроительной концепции и бизнес-плана) по реконструкции застроенной территории и заключение с победителем инвестиционного соглашения на осуществление реконструкции;

2) выполнение условий и обязательств инвестиционного соглашения в части освобождения территории от прав третьих лиц, формирования земельных участков как объектов недвижимости и передача прав на них инвестору (инвесторам):

- подготовка, согласование, проведение экспертизы, общественных слушаний по обсуждению градостроительной документации (проектов планировки, межевания или застройки) и ее утверждение;

- освобождение реконструируемой территории от прав третьих лиц путем заключения индивидуальных соглашений и переселения жильцов из жилого фонда, перебазирования юридических лиц (при необходимости и их согласии) с предоставлением адекватных и взаимосогласованных компенсаций;

- проведение работ по межеванию (перемежеванию) освобожденной от прав третьих лиц территории (в соответствии с утвержденной градостроительной документацией), подготовка планов земельных участков и проведение государственного кадастрового учета вновь сформированных земельных участков, освобожденных от прав третьих лиц;

- продажа инвестору (инвесторам) прав собственности или аренды на вновь сформированные земельные участки, освобожденные от прав третьих лиц, регистрация указанных прав;

3) выполнение инвестором и администрацией муниципального образования "Верхняя Пышма" условий и обязательств инвестиционного соглашения в части реконструкции территории, освобожденной от прав третьих лиц, и реализации построенных (реконструированных) объектов:

- подготовка проектной документации на строительство объектов на вновь сформированных земельных участках по АПЗ; подготовка технических условий под подключение проектируемых объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; согласование, проведение экспертизы проектной документации, получение разрешений на строительство;

- осуществление строительства (включая строительство сетей и объектов инженерно-технического обеспечения), приемка построенных объектов в эксплуатацию, учет и регистрация прав собственности инвесторов на построенные объекты;

- реализация построенных объектов путем их продажи, сдачи в аренду;

- распределение средств от реализации инвестиционного проекта между инвестором и администрацией муниципального образования "Верхняя Пышма", подписание документов о взаимном выполнении условий и обязательств по инвестиционному соглашению.

Представляемый на конкурс бизнес-план по реконструкции застроенной территории должен включать следующие позиции:

- порядок согласования градостроительной документации с правообладателями недвижимости, права которых будут затронуты реализацией проекта (например, с лицами, которым будет предложено переселиться в другие места);

- расчет затрат на переселение;

- доказательство наличия финансовых возможностей у конкурсанта осуществить затраты на переселение, т.е. на освобождение недвижимости от прав третьих лиц;

- расчет затрат на развитие инженерно-технической инфраструктуры;

- предложение цены, которую конкурсант готов заплатить за предоставление прав собственности (иных прав) на освобожденные земельные участки, иные объекты недвижимости;

- расчет прибыльности проекта (баланс показателей прироста площадей, стоимости сноса, ожидаемых продажных цен вновь построенных площадей и т.д.);

- поэтапный график реализации проекта, включая планируемые даты приобретения прав на земельные участки;

- возможности получения ипотечных кредитов под залог недвижимости, страхование рисков и т.д.

Инвестиционное соглашение, заключаемое администрацией муниципального образования "Верхняя Пышма" с победителем конкурса, должно содержать совместные обязательства о:

- порядке и сроках проведения согласования, экспертизы, общественного обсуждения и утверждения градостроительной документации;

- заключении индивидуальных договоров со всеми правообладателями недвижимости (потенциальными переселенцами);

- строительстве объектов инженерно-технической инфраструктуры;

- прочие совместные обязательства.

Глава 5. Регулирование использования зданий, строений, сооружений,
помещений

Статья 5.1. Общественные, промышленные здания и сооружения (включая встроенные и пристроенные в жилые дома)

5.1.1. Владельцы всех общественных зданий и сооружений обязаны поддерживать их в проектном состоянии.

5.1.2. Любые изменения зданий должны сопровождаться разработкой необходимой проектной документации, утверждаемой в установленном законом порядке.

5.1.3. Декоративные изменения зданий (фасадов, размещение и изменение рекламных установок, размещение на фасадах элементов инженерных систем) должны сопровождаться разработкой проектов фасадов и утверждаться Главным архитектором.

Статья 5.2. Многоквартирные жилые дома, в том числе блокированные

5.2.1. Владельцы квартир многоквартирных домов не могут проводить какие-либо их изменения (перепланировку квартир, изменения фасадов: перекраску, остекление элементов фасадов, изменения остекления оконных и дверных проемов, размещение решеток, элементов индивидуальных инженерных систем).

5.2.2. Изменения планировок квартир, включая изменения внутридомовых инженерных систем, проводятся в соответствии с Положением "О порядке перепланировки, переустройства, реконструкции, переоборудования помещений в жилых домах и жилых помещениях и иных строениях муниципального образования "Верхняя Пышма", утвержденным решением Думы муниципального образования "Верхняя Пышма" от 23.03.2001 года N 5/4.

5.2.3. Декоративные изменения фасадов жилых домов (перекраска, остекление элементов фасадов, изменения остекления оконных и дверных проемов, размещение решеток, элементов индивидуальных инженерных систем) должны сопровождаться разработкой проектов фасадов и утверждаться Главным архитектором.

Статья 5.3. Индивидуальные жилые дома

5.3.1. К строительству жилого дома застройщик приступает с момента надлежащего, в соответствии с действующим законодательством, оформления прав на земельный участок.

5.3.2. Застройщик обязан заключить с администрацией муниципального образования "Верхняя Пышма" договор "О возведении индивидуального жилого дома".

Строительные работы должны вестись с таким расчетом, чтобы вся постройка была закончена в течение времени, оговоренного в договоре. В противном случае при нарушении нормативного срока строительства наступают последствия, предусмотренные законодательством.

Временные жилые строения, возведенные на период строительства основного жилого дома, сносятся застройщиком по окончании строительных работ до принятия жилого дома в эксплуатацию.

Изменение проекта в ходе строительства жилого дома производится только с разрешения Главного архитектора.

При разрушении жилого дома в результате пожара или других стихийных бедствий право на земельный участок собственников либо владельцев жилого дома сохраняется, если они в течение трех лет приступят к восстановлению разрушенного дома или возведению нового.

Восстановление разрушенного дома либо строительство нового дома осуществляется на основании решения Главы муниципального образования по проекту, согласованному в установленном порядке.

5.3.3. Индивидуальные жилые дома поддерживаются их владельцами в состоянии, соответствующем утвержденному паспорту жилого дома и Генплану земельного участка.

5.3.4. Владелец индивидуального жилого дома по мере необходимости проводит текущий и капитальный ремонт жилого дома, в том числе его фасадов, за свой счет.

5.3.5. Любые планировочные и декоративные изменения фасадов жилого дома производятся владельцем жилого дома на основании утвержденных изменений паспорта жилого дома и Генплана земельного участка.

Глава 6. Регулирование использования земель поселений

Статья 6.1. Земли общего пользования

6.1.1. Земли общего пользования используются в интересах всех граждан и не могут быть использованы в интересах отдельных граждан, за исключением временно арендуемых земельных участков.

6.1.2. На землях общего пользования разрешается возведение капитальных зданий, строений и сооружений с разрешения органов местного самоуправления в соответствии с целевым назначением этих земель, а также временных строений и сооружений облегченного типа (палатки, киоски и другие строения и сооружения).

6.1.3. Земли общего пользования могут ограждаться в целях их нецелевого использования только с разрешения администрации муниципального образования "Верхняя Пышма". Установка ограждения может быть временной на срок, определяемый администрацией муниципального образования "Верхняя Пышма", и не должна нарушать права и интересы соседних землепользователей.

6.1.4. На землях общего пользования запрещается постоянное (более одного месяца) хранение материалов хозяйственного назначения (стройматериалы, сено и т.д.) и транспортных средств.

6.1.5. На землях общего пользования запрещается размещение индивидуальных подземных и наземных инженерных сооружений, в том числе выгребных ям, емкостей и бункеров, овощных ям, колодцев.

Статья 6.2. Внутриквартальные земли районов многоквартирной застройки

6.2.1. Внутриквартальные земли районов многоквартирной застройки не могут быть использованы в интересах отдельных граждан (в том числе огораживание) за исключением объектов общественного обслуживания, ограждение которых предусматривается нормами (школы, детские сады, смотровые площадки, хозяйственные дворы объектов торговли и обслуживания).

6.2.2. Внутриквартальные земли могут быть закреплены за существующими и проектирующимися объектами по нормам обеспечения либо пропорционально эксплутационным площадям жилых домов с выделением земель, занятых транспортными (магистральными) инженерными сетями, а также земель общего пользования.

6.2.3. На внутриквартальных землях районов многоквартирной застройки запрещается постоянное (более одного месяца) хранение материалов хозяйственного назначения (стройматериалы, сено и т.д.) и транспортных средств.

Статья 6.3. Внутриквартальные земли районов индивидуальной застройки

6.3.1. Отвод земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов производится в соответствии с разработанными и утвержденными проектами планировки и застройки.

При предоставления земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов в застроенных кварталах с установленными сверх нормы земельными участками вопрос изъятия части земельного участка из существующих домовладений может быть решен в случае перепланировки кварталов. Отвод участков в этом случае осуществляется в соответствии с проектами перепланировки кварталов.

Проекты перепланировки разрабатываются проектными организациями и согласовываются с Управлением архитектуры.

Предприятия, учреждения и организации, ведущие строительство в районах индивидуальной застройки, принимают в установленном порядке участие в сооружении общих сетей водоснабжения, канализации и энергоснабжения, а также в благоустройстве районов.

Все виды благоустройства в районах индивидуального жилищного строительства производятся с разрешения органов местного самоуправления муниципального образования "Верхняя Пышма".

Контроль за качеством возводимых строений и инженерных сооружений, производством работ по благоустройству улиц, проездов, а также за соблюдением установленных проектом красных линий, линий регулирования застройки осуществляется Управлением архитектуры.

6.3.2. В целях обеспечения прав смежных землепользователей допускается возведение между ними заборов (технологический забор), выполняющих роль межевых знаков, высотой не более 1,5 м с прозрачностью ограждения не менее 50% (решетчатый забор) для обеспечения инсоляции смежных участков.

Забор, ограждающий участок от земель общего пользования (фасадный), устанавливается по красной линии улицы по проекту, согласованному с Управлением архитектуры, в соответствии с градостроительным регламентом.

В случае необходимости, в обеспечение прав смежных землепользователей Управление архитектуры на основании предписания имеет право обязать землепользователя возвести забор, ограждающий внутриквартальную территорию.

Размещение дворовых хозяйственных построек, за исключением гаражей, допускается в "пятне застройки" земельного участка без выноса их на линию застройки улицы.

6.3.3. На данных землях запрещается постоянное (более одного месяца) хранение материалов хозяйственного назначения (стройматериалы, сено и т.д.) и транспортных средств.

Глава 7. Размещение объектов строительства

Статья 7.1. Землеотвод под строительные площадки

7.1.1. Землеотвод под объект строительства формируется из земельного участка, предоставляемого непосредственно под строительство объекта, и земельного участка, предоставляемого в аренду из земель общего пользования и внутриквартальных земель, на период гарантийного срока строительства с целью организации строительной площадки.

7.1.2. Строительная площадка в обязательном порядке ограждается от иных земель на период строительства техническим, а в случая необходимости декоративным ограждением с необходимыми элементами защиты прилегающих территорий и их пользователей.

7.1.3. Реконструируемые объекты на время реконструкции в случае необходимости получают временные землеотводы по договору аренды из земель общего пользования и внутриквартальных земель с выполнением всех условий организации строительной площадки. Реконструируемые объекты в существующей застройке дополнительно оборудуются защитными покрытиями на высоту реконструируемого здания.

7.1.4. После завершения строительства (реконструкции) инвестор проводит рекультивацию территорий, использованных им под строительную площадку, включая подъезды к ней.

Рекультивация необходима в случае, если земли не вошли в границы проектирования и благоустройства, либо она предусмотрена проектом.

Статья 7.2. Границы проектирования

Границы проектирования определяются АПЗ и должны включать в себя земли, предоставляемые под объект проектирования, земли, предоставляемые инвестору под организацию стройплощадки, и земли, необходимые для создания инфраструктуры объекта (дороги, инженерные сети и т.д.).

Глава 8. Предельные нормы предоставления земельных участков

В соответствии со статьей 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются настоящими Правилами.

Нормы предоставления земельных участков классифицируются по следующим основаниям:

а) индивидуальное жилищное строительство:

- в городе от 800 до 1500 кв.м;

- в поселках от 800 до 2000 кв.м;

б) ведение личного подсобного хозяйства:

- от 800 до 2000 кв.м.

В иных случаях предельные нормы земельных участков устанавливаются правовыми актами Свердловской области и строительными нормами и правилами.

Глава 9. Установление ограничений на земельные участки

Статья 9.1. Основания, условия и принципы организации порядка изъятия (выкупа) земельных участков, иных объектов недвижимости для муниципальных нужд

9.1.1. Порядок изъятия (выкупа) земельных участков для муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, законодательством Свердловской области. Настоящими Правилами и иными местными нормативными правовыми актами конкретизируются основания и условия изъятия (выкупа) земельных участков.

9.1.2. Основаниями для принятия органами муниципального образования "Верхняя Пышма" решений об изъятии земельных участков для муниципальных нужд являются утвержденная в установленном порядке и с учетом настоящих Правил градостроительная документация: проекты планировки, проекты межевания, Генплан города.

Основания считаются правомочными при одновременном существовании следующих условий:

- наличие соответствующих муниципальных нужд;

- невозможность реализации муниципальных нужд иначе, как только посредством изъятия соответствующих земельных участков или их частей.

9.1.3. Муниципальными нуждами муниципального образования "Верхняя Пышма", которые могут быть основаниями для изъятия земельных участков, иных объектов недвижимости, являются:

- необходимость строительства жилья, объектов общего пользования, инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры и других объектов в соответствии с утвержденным проектом планировки, проектом межевания.

- подтвержденная решением Думы муниципального образования "Верхняя Пышма" необходимость реконструкции территорий, имеющих в своих границах аварийный и ветхий жилой фонд.

9.1.4. Решение об изъятии недвижимости может быть принято только после утверждения соответствующих проектов планировки, проектов межевания, определяющих границы земельных участков, строительство которых может быть осуществлено только после изъятия этих участков и (или) объектов, на них расположенных. Владельцы изымаемой недвижимости должны быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия письменно уведомлены об этом органом, принявшим решение об изъятии.

Статья 9.2. Установление публичных сервитутов

9.2.1. Органы местного самоуправления имеют право применительно к земельным участкам, частям земельных участков и иным объектам недвижимости, принадлежащим физическим лицам или юридическим лицам, устанавливать публичные сервитуты - ограничения для владельцев на использование этих объектов, связанные с обеспечением общественных нужд - проезда (прохода) через земельный участок, установки и эксплуатации объектов и коммуникаций инженерно-технического обеспечения (линий электросвязи, водо- и газопроводов, канализации и т.д.), охраны исторических и природных объектов, иных общественных нужд, которые не могут быть обеспечены иначе, как только путем установления публичных сервитутов.

9.2.2. Порядок установления публичных сервитутов определяется законодательством, настоящими Правилами, иными местными нормативными правовыми актами, детализирующими нормы законодательства и настоящих Правил.

Глава 10. Строительные изменения недвижимости

Настоящая глава содержит положения, регламентирующие порядок производства строительных изменений недвижимости лицами, имеющими на нее права собственности, аренды, пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования.

Статья 10.1. Право на строительные изменения недвижимости и основание для его реализации

Правом производить строительные изменения недвижимости в муниципальном образовании "Верхняя Пышма" - осуществлять строительство, реконструкцию, пристройки, снос объектов, производить над ними иные изменения, - обладают лица, владеющие земельными участками, иными объектами недвижимости (на правах собственности, аренды, постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения), или их доверенные лица.

Право на строительные изменения недвижимости может быть реализовано при наличии разрешения на строительство, предоставляемого в порядке действующего законодательства. Исключения составляют случаи, определенные настоящими Правилами.

Статья 10.2. Виды строительных изменений недвижимости

10.2.1. Строительные изменения недвижимости подразделяются на изменения, для которых:

- не требуется "специального" разрешения на строительство;

- требуется "специальное" разрешение на строительство.

Специальное разрешение на строительство выдается уполномоченным органом государственной власти Свердловской области - Министерством строительства и коммунального хозяйства. Во всех остальных случаях разрешение выдается органами местного самоуправления.

Разрешение на строительство является основанием для выдачи разрешения Государственным архитектурно-строительным надзором (далее - ГАСН) на производство строительно-монтажных работ.

Строительно-монтажные работы могут быть начаты после получения разрешения ГАСН.

10.2.2. Не требуется получения специального разрешения на строительство в случае, если работы по строительству не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, а также в случае возведения временных зданий, строений, сооружений на площадках, необходимых для организации строительства.

10.2.3. В соответствии с пунктом 10 статьи 62 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства Свердловской области от 06.08.2002 года N 1138 вводятся следующие объекты недвижимости, для строительства и реконструкции которых не требуется специальное разрешение на строительство:

- объекты, размещенные на земельных участках, предоставленных в аренду сроком до 3 лет, при наличии согласований органов государственного надзора в установленном порядке;

- элементы эксплуатируемых объектов, не требующие значительных общеустроительных работ, не связанные с переустройством несущих конструкций, изменением схем противопожарной и экологической защиты и не требующие новых земельных отводов.

ГАРАНТ:

См. также Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ

10.2.4. Разрешение на строительство и реконструкцию выдается на основании:

- заявления заказчика (застройщика) о выдаче разрешения на строительство объекта недвижимости с указанием основания для выдачи;

- документа, удостоверяющего право заказчика (застройщика) на земельный участок;

- утвержденной проектной документации для строительства, реконструкции, технического перевооружения;

- сводного заключения по результатам проведения государственной экспертизы проектной документации;

- копии лицензии заказчика на осуществление строительной деятельности в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

10.2.5. На землях общего пользования разрешается возведение капитальных зданий, строений и сооружений с разрешения органов местного самоуправления в соответствии с целевым назначением этих земель, а также временных строений и сооружений облегченного типа (палатки, киоски и другие строения и сооружения).

Статья 10.3. Общие зональные согласования и специальные согласования строительных намерений

10.3.1. До получения разрешения на строительство необходимо согласование строительных намерений:

- общее зональное согласование - для основных и сопутствующих видов разрешенного использования недвижимости;

- специальное согласование - для тех видов, которые требуют специального согласования.

10.3.2. Общее зональное согласование устанавливает факт соответствия строительных намерений застройщика, зафиксированных в проектной документации, градостроительным регламентам в отношении основных и сопутствующих видов разрешенного использования недвижимости и предельных параметров разрешенного строительства.

Общее зональное согласование проектной документации проводится Управлением архитектуры.

По обращению застройщика, желающего на начальной стадии проектирования удостовериться в соответствии его строительных намерений градостроительным регламентам, может проводиться предварительное общее зональное согласование эскиза застройки земельного участка.

10.3.3. Специальные согласования предоставляются по итогам общественных слушаний.

Специальные согласования могут проводиться:

- на стадии подготовительных работ по формированию земельного участка;

- на стадии подготовки и согласования проектной документации, до получения разрешения на строительство;

- в процессе эксплуатации ранее созданных объектов недвижимости, когда у владельцев возникает намерение изменить их назначение.

10.3.4. Заявка на получение разрешения на соответствующий вид использования недвижимости, требующий специального согласования, направляется в Управление архитектуры на имя Главного архитектора. Заявка должна содержать:

- запрос о предоставлении специального согласования;

- схему планируемой застройки участка с указанием мест расположения существующих и намечаемых построек и их характеристик (общая площадь, этажность и т.д.), открытых пространств, мест парковки автомобилей;

- общую информацию о планируемых объемах ресурсов, необходимых для функционирования объекта (численность работающих, грузооборот, водоснабжение, энергообеспечение и т.д.), о предполагаемом уровне воздействия на окружающую природную среду, о планируемом количестве посетителей и о потребности в местах парковки автомобилей.

10.3.5. При получении заявки должностные лица Управления архитектуры и градостроительства:

- в случае комплектности регистрируют заявку;

- подготавливают письменное заключение по предмету запроса. Основаниями для составления письменных заключений являются:

- соответствие строительных намерений заявителя настоящим Правилам;

- соблюдение обязательных нормативов и стандартов, установленных уполномоченными органами в целях охраны окружающей природной и культурно-исторической среды, здоровья, безопасности проживания и жизнедеятельности людей;

- непричинение ущерба правам владельцев смежно расположенных объектов недвижимости, иных физических и юридических лиц.

Статья 10.4. Разработка, согласование и проведение экспертиз проектной документации

10.4.1. Проектная документация разрабатывается на основании архитектурно-планировочного задания, которое входит в состав документов, являющихся основанием для выдачи разрешения на строительство.

10.4.2. Архитектурно-планировочное задание выдается Управлением архитектуры по заявке заказчика (застройщика) на объекты, требующие разрешения на строительство.

10.4.3. Основанием для выдачи архитектурно-планировочного задания являются: заявка заказчика (застройщика), решение Главы муниципального образования "Верхняя Пышма" о проектировании объекта, обоснования инвестиций в строительство объекта, необходимый комплект исходно-разрешительной документации, включая документы, удостоверяющие право собственности (аренды, пользования) заказчика на земельный участок.

10.4.4. В случае строительства нового объекта Глава муниципального образования "Верхняя Пышма" выносит постановление на проектирование объекта недвижимости.

10.4.5. Состав материалов проектной документации, перечень согласующих органов, предмет, сроки согласования устанавливаются дифференцировано применительно к типам проектируемых объектов, их расположению в той или иной зоне. Перечень согласующих инстанций указывается в архитектурно-планировочном задании.

10.4.6. После получения всех согласований администрация муниципального образования "Верхняя Пышма" в лице Главного архитектора заключает с застройщиком договор на возведение и благоустройство территории.

10.4.7. Проектная документация подлежит рассмотрению Главным архитектором, который может рассматривать дополнительные характеристики - экономичность, функциональные удобства эксплуатации и архитектурно-художественные особенности проектируемого объекта.

10.4.8. Согласованная проектная документация подлежит экспертизе в порядке, определенном нормативными правовыми актами и техническими нормативными документами.

Статья 10.5. Строительные изменения недвижимости и контроль за их производством. Приемка в эксплуатацию завершенных строительством объектов. Контроль за использованием существующих объектов недвижимости

10.5.1. Строительные изменения недвижимости производят физические, юридические лица, являющиеся:

- владельцами объектов недвижимости, по отношению к которым производятся изменения;

- подрядчиками - доверенными лицами владельцев недвижимости, действующими на основании договоров подряда на строительные работы.

В случаях и порядке, определенном законом, иными нормативными правовыми актами, строительные изменения недвижимости могут производиться только при наличии лицензии на соответствующие виды работ.

Строительство и благоустройство ведется при условии получения разрешения на строительства, выдаваемого в законном порядке в соответствии с определенными полномочиями в силу компетенции органов.

На основании полученного разрешения на строительство и благоустройство администрацией муниципального образования "Верхняя Пышма" заключается договор на ведение строительных работ. Также в рамках этого договора рассматриваются условия обустройства строительной площадки.

В рамках заключенного договора администрацией муниципального образования "Верхняя Пышма" и инспекцией ГАСН выдаются разрешения на отдельные виды строительных и благоустроительных работ.

В соответствии с выданными разрешениями на строительные и благоустроительные работы администрация муниципального образования "Верхняя Пышма" и инспекция ГАСН осуществляют надзор за ними в рамках своей компетенции.

Владельцы недвижимости, их доверенные лица (подрядчики) обязаны обеспечивать беспрепятственный доступ представителям органов контроля и надзора на места производства работ, возможность ознакомления с соответствующей документацией и осмотра произведенных работ.

10.5.2. Право на эксплуатацию вновь построенного, реконструированного объекта возникает при условии соответствия этого объекта согласованной проектной документации, строительным нормам и правилам конструктивно-технологической надежности и безопасности сооружений, нормам и правилам пожарной безопасности, иным обязательным требованиям, что подтверждается актом приемки законченного строительством объекта.

10.5.3. Порядок действий по приемке завершенных строительством объектов в эксплуатацию определяется нормативными правовыми актами и техническими нормативными документами.

Глава 11. Иные нормы регулирования землепользования
и застройки

Статья 11.1. Действия настоящих Правил по отношению к градостроительной документации

11.1.1. После введения в действие настоящих Правил ранее утвержденная градостроительная документация применяется в части, не противоречащей настоящим Правилам.

11.1.2. Органы местного самоуправления муниципального образования "Верхняя Пышма" после введения в действие настоящих Правил могут принимать решения о:

- разработке нового или корректировке ранее утвержденного Генерального плана городов и поселений с учетом и в развитие настоящих Правил;

- приведении в соответствие с настоящими Правилами ранее утвержденных и не реализованных проектов планировки в части установленных настоящими Правилами градостроительных регламентов;

- разработке новой градостроительной документации о застройке (проектов планировки, межевания, застройки), схем застроек поселков, которые могут использоваться как основание для последующей подготовки предложений о внесении дополнений и изменений в настоящие Правила (в части уточнения границ территориальных зон, списков видов разрешенного использования недвижимости, размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства применительно к соответствующим зонам).

Статья 11.2. Основание и право инициативы внесения дополнений и изменений в настоящие Правила

11.2.1. Основанием для внесения дополнений и изменений в настоящие Правила является соответствующее решение Думы муниципального образования "Верхняя Пышма", которое принимается ввиду необходимости учета изменений, происшедших в законодательстве Российской Федерации, Свердловской области, а также ввиду необходимости включения в настоящие Правила дополнительных положений (параметров разрешенного строительства, дополнительных градостроительных регламентов по условиям охраны памятников истории и культуры, по экологическим условиям и т.д.).

11.2.2. Основанием для рассмотрения вопроса о внесении дополнений и изменений в настоящие Правила в части изменения границ территориальных зон и градостроительных регламентов является заявка, содержащая обоснования того, что установленные настоящими Правилами ограничения:

- не позволяют эффективно использовать объекты недвижимости;

- приводят к несоразмерному снижению стоимости объектов недвижимости;

- препятствуют осуществлению общественных интересов развития конкретной территории или наносят вред этим интересам.

Настоящие Правила могут быть дополнены и изменены по иным законным основаниям решениями Думы муниципального образования "Верхняя Пышма".

11.2.3. Правом инициативы внесения дополнений и изменений в настоящие Правила обладают государственные органы власти и управления, органы местного самоуправления муниципального образования "Верхняя Пышма" в лице должностных лиц, возглавляющих подразделения администрации муниципального образования "Верхняя Пышма", депутатов Думы муниципального образования "Верхняя Пышма"; общественные организации, физические и юридические лица.

Указанное право реализуется путем подготовки соответствующих предложений, направляемых на имя Главы муниципального образования "Верхняя Пышма" или в Думу муниципального образования "Верхняя Пышма" в соответствии с ее Регламентом. Решения по поводу поступивших предложений принимаются в порядке, предусмотренном настоящими Правилами.

Статья 11.3. Внесение дополнений и изменений в настоящие Правила

11.3.1. Заявка, содержащая обоснование необходимости внесения дополнений и изменений в настоящие Правила и соответствующие предложения, направляется на имя Главы муниципального образования "Верхняя Пышма", Председателя Думы муниципального образования "Верхняя Пышма", председателя постоянной комиссии Думы по муниципальной собственности. Предложения могут относиться к формулировкам текста настоящих Правил, перечням видов разрешенного использования недвижимости, параметрам разрешенного строительства, границам территориальных зон.

11.3.2. В случае если заявка направлена на имя Главы муниципального образования "Верхняя Пышма", она регистрируется, и ее копия не позднее следующего рабочего дня после поступления направляется председателю земельно-инвентаризационной комиссии. Последний обязан организовать рассмотрение заявки посредством общественных слушаний в порядке и сроки, определенные настоящими Правилами.

На общественные слушания приглашаются владельцы недвижимости, интересы которых затрагиваются, а также представители органов, уполномоченных регулировать и контролировать застройку и землепользование, другие заинтересованные лица. Позиция указанных органов по рассматриваемому вопросу должна быть письменно зафиксирована в соответствующих заключениях, представляемых в Комиссию до проведения общественных слушаний и доступных для ознакомления всем заинтересованным лицам.

Подготовленные по итогам общественных слушаний рекомендации Комиссии направляются Главе муниципального образования "Верхняя Пышма", который не позднее 7 дней принимает решение и доводит его до заинтересованных лиц. В случае принятия положительного решения о внесении дополнений и изменений в настоящие Правила Глава муниципального образования направляет проект соответствующего решения в Думу муниципального образования "Верхняя Пышма".

11.3.3. В случае если предложение о внесении дополнений и изменений в настоящие Правила направлено в Думу муниципального образования "Верхняя Пышма", оно рассматривается в соответствии с Регламентом Думы муниципального образования "Верхняя Пышма".

11.3.4. Дополнения и изменения части второй Правил, касающиеся видов и параметров разрешенного использования земельных участков, иных объектов недвижимости, границ территориальных зон, могут быть приняты только при наличии положительного заключения Управления архитектуры.

Статья 11.4. Отклонения от Правил

11.4.1. Владельцы земельных участков, существовавших до вступления в силу настоящих Правил, имеющих размеры меньше минимальных, неудобную конфигурацию, неблагоприятные инженерно-геологические и иные характеристики, которые не позволяют эффективно использовать участки, могут ходатайствовать об отклонениях от настоящих Правил.

Отклонениями от настоящих Правил является санкционированное для конкретного участка отступление от предельных параметров разрешенного строительства - высоты построек, процента застройки участка, отступов построек от границ участка и т.д.

11.4.2. Соответствующая заявка направляется в Земельно-инвентаризационную комиссию и должна содержать обоснования того, что отклонения от настоящих Правил:

- необходимы для эффективного использования земельного участка;

- не ущемляют права соседей и не входят в противоречие с интересами муниципального образования "Верхняя Пышма";

- допустимы по архитектурным требованиям, строительным нормам и правилам, требованиям эстетики, экологии, пожарной безопасности.

11.4.3. Комиссия организует рассмотрение поступившей заявки на общественных слушаниях, куда приглашаются владельцы объектов недвижимости, смежно-расположенных с объектом, относительно которого запрашиваются отклонения, а также представители органов, уполномоченных регулировать и контролировать застройку и землепользование, другие заинтересованные лица. Позиция указанных органов по рассматриваемому вопросу должна быть письменно зафиксирована в соответствующих заключениях, представляемых в Комиссию до проведения общественных слушаний и доступных для ознакомления всем заинтересованным лицам.

Разрешение на отклонение от Правил принимает Земельно-инвентаризационная комиссия.

Статья 11.5. Ответственность за нарушение Правил

11.5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение Правил физические, юридические лица, органы местного самоуправления, их должностные лица несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

11.5.2. исключен.

Информация об изменениях:

См. текст подпункта 11.5.2. статьи 11.5.