Приложение N 2. Методика определения уровня арендной платы за нежилые помещения областной формы собственности

Приложение N 2

к постановлению администрации Саратовской области

от 11 января 1994 г. N 15

Методика
определения уровня арендной платы за нежилые помещения областной формы собственности

1. Общие положения

1.1. С целью упорядочения размеров арендной платы за нежилые здания (помещения), сдаваемые в аренду и субаренду на территории Саратовской области и в г. Саратове вводится единая методика расчета для объектов областной формы собственности.

1.2. В основу расчета арендной платы положена стоимость арендуемого имущества. Размер арендной платы учитывает амортизационные платежи, предстоящие расходы на капитальный ремонт, потребительские качества имущества и доход арендодателя.

1.3. Стоимость и порядок оценки нежилых помещений определяется "Порядком проведения переоценки основных фондов в Российской Федерации", утвержденным в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 14.08.92 г. N 595.

1.4. С целью учета уровня инфляции методика предусматривает корректировку размеров арендной платы путем введения в расчет коэффициента уровня инфляции (индекса инфляции), устанавливаемого централизованно.

1.5. Сдача помещений в аренду иностранным фирмам и совместным предприятиям производится на конкурсной основе, используя рассчитанную в соответствии с настоящей методикой цену в качестве стартовой. Расчеты осуществляются на рублевой основе, исходя из курса, устанавливаемого Центральным банком России.

2. Оценка стоимости нежилых помещений, сдаваемых в аренду

2.1. Оценку стоимости зданий (помещений), находящихся в областной собственности, подлежащих сдаче в аренду, производит оценочная комиссия, назначаемая комитетом по управлению имуществом области.

2.2. При оценке стоимости здания (помещения) необходимо определить:

- первоначальную стоимость на основе бухгалтерских данных балансодержателя;

- восстановительную стоимость с учетом проведенной переоценки основных фондов и стоимости проведенных капитальных ремонтов;

- степень износа здания (помещения);

- остаточная стоимость.

2.3. Балансовая стоимость по зданиям, полностью самортизированным, фактический срок службы которых превышает нормативный (установленный для данного типа зданий по норме амортизации), но находящимся в состоянии, пригодном для использования по назначению, оценивается не менее 10% первоначальной балансовой стоимости.

2.4. Базой для оценки стоимости основных фондов - зданий (помещений) является их остаточная стоимость, определенная путем уменьшения восстановительной стоимости на процент износа, исчисленного исходя из норм амортизации и фактического срока службы здания.

3. Расчет арендной платы

3.1. Годовая арендная плата за нежилые помещения (здания) устанавливается не ниже сложившегося уровня арендной платы в предыдущем году.

3.2. Нормы амортизационных отчислений (годового износа) определяются "Едиными нормами амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов".

3.3. Доход арендодателя исчисляется на уровне банковского процента за кредит к сумме амортизационных отчислений (начисленного годового износа).

Банковский процент за кредит принимается на уровне процентной ставки за пользование централизованными кредитами Росцентрбанка.

Изменение дохода арендодателя производится комитетом по управлению имуществом области при изменении процентной ставки Росцентрбанка.

3.4. Исчисление арендной платы производится по следующей форме расчета, являющейся неотъемлемой частью договора аренды:

Данные для расчета арендной платы

Площадь нежилого здания (помещения) (кв.м.)             _____________

в т.ч.  подвал                                          _____________

        полуподвал (цокольный этаж)                     _____________

        надземная часть                                 _____________

        чердак (мансарда)                               _____________

Первоначальная стоимость здания (помещения) в тыс. руб. _____________

Восстановительная стоимость  (тыс. руб.)                _____________

Восстановительная стоимость с учетом

коэффициента удорожания (тыс. руб.)                     _____________

Процент износа (%)                                      _____________

Остаточная стоимость здания (помещения)

с учетом

Расчет арендной платы:

 1. Годовой износ помещения (тыс. руб.)                 _____________

 2. Остаточная стоимость здания с учетом  износа

    в расчете на 1 кв.м  общей площади (руб.)           _____________

 3. Индекс увеличения затрат на строительно-мон-

    тажные работы                                       _____________

 4. Коэффициент  минимальной  комфортабельности

    (Ккф)                                                     1

    если: помещение в подвале - снижается на 0,25

          отсутствие водоснабжения, канализации,

          отопления,  освещения,  электроснабже-

          ния - снижается  на 0,1 за  каждый от-

          сутствующий элемент обустройства

 5. Коэффициент территориальной зоны (Ктр)

    если: здание расположено  в истори-

          ческой части населенного пун-

          кта или в его центральной ча-

          сти - коэффициент                - 1,7

        - районы,  прилегающие  к цент-

          ральным                          - 1,5

        - территории в черте города или

          района, не относящиеся  к ра-

          нее перечисленным                - 1,0

        - пригородные районы               - 0,6

 6. Коэффициент увеличения затрат в связи с про-

    ведением ремонтно-строительных работ в исто-

    рической части  города или  районного центра

    (Кист)                                              _____________

 7. Нормативный коэффициент эффективности  капи-

    тальных вложений (Кэф)  определяется по  ме-

    тодике, предложенной Госкомимуществом РФ            _____________

 8. Годовая амортизация в расчете на 1 кв.м  об-

    щей площади (полезной) здания Ам (в руб./м)         _____________

 9. Общая площадь здания, помещения,  сдаваемого

    в аренду (кв.м)                                     _____________

10. Арендная  плата за  землю (по  расчету, если

    таковая  оплачивается  балансодержателем), в

    расчете на арендуемую площадь (руб.)  (Пз)          _____________

11. Коэффициент инфляции (Кинф)                         _____________

     Расчет производится по формуле:

Апл = [(Сост х Инд.затр. х Ккф х Ктр х Кист х Кэф + Амм)] + Пз х Кинф

3.5. Кроме арендной платы, рассчитанной по настоящей методике, арендатор оплачивает налог на добавленную стоимость к арендной плате в размерах, действующих в данный момент оплаты.

3.6. С учетом изменения коэффициента инфляции арендодатель в лице Комитета по управлению имуществом области регулярно корректирует арендную плату за аренду нежилых помещений, что обязательно оговаривается в договорах на аренду.

3.7. Рассчитанная по настоящей методике арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора по следующим коэффициентам:

Информация об изменениях:

Постановлением Губернатора Саратовской области от 27 ноября 1998 г. N 636 слово "банковская" исключено

     - банковская, брокерская, посредническая деятельность,

       игорный бизнес, административная деятельность  по уп-

       равлению предприятием                                   - 3,0

     - автосервис, ремонт телео- радио- видеоаппаратуры        - 2,0

     - рестораны, кафе, предприятия общественного  питания,

       торговля промышленными товарами                         - 2,0

     - торговля продовольственными товарами, бытовое обслу-

       живание  населения,  все  производственные виды дея-

       тельности, строительство, транспорт, связь, информа-

       ционная деятельность, издательская и прочие виды де-

       ятельности, не вошедшие в настоящий перечень            - 1,0

     - торговля хлебо-булочными, молочными изделиями и  про-

       дуктами, овощами,  производство продуктов  питания и

       товаров первой необходимости, производства, применя-

       ющие труд инвалидов и пенсионеров                       - 0,5

     - бюджетные организации                                  до 0,5

Информация об изменениях:

Постановлением Губернатора Саратовской области от 27 ноября 1998 г. N 636 пункт 3.7. дополнен дефисом

     - банковская:

       при аренде помещений, расположенных в городах

       Саратове, Балакове, Балашове, Энгельсе                  - 3

       при аренде помещений, расположенных в других

       населенных пунктах Саратовской области                  - 1

Информация об изменениях:

Постановлением администрации Саратовской области от 24 мая 1994 г. N 221 пункт 3.7. дополнен абзацем

Разрешить комитету по управлению имуществом области применять в исключительных случаях понижающие коэффициенты к установленной арендной плате до 0,5.

3.8. При определении размера арендной платы применяется особый порядок определения за нежилые помещения, расположенные в зданиях, являющихся памятниками истории и архитектуры.

3.8.1. Объектом оценки являются здания-памятники истории и архитектуры, находящиеся под охраной государства.

3.8.2. Порядок учитывает влияние на оценку стоимости памятника:

- исторического периода постройки;

- историко-культурной ценности памятника (по категории учета).

3.8.3. Оценка арендной платы производится по Методике, рекомендованной для данного вида зданий Госкомимуществом РФ.