Раздел 8. Строительные изменения недвижимости

Раздел 8. Строительные изменения недвижимости

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации нормы настоящей главы распространяются на земельные участки и иные объекты недвижимости, которые не являются недвижимыми памятниками истории и культуры.

Действия по подготовке проектной документации, осуществлению реставрационных и иных работ применительно к объектам недвижимости, которые в соответствии с законодательством являются недвижимыми памятниками истории и культуры, регулируются законодательством об охране объектов культурного наследия.

28. Право на строительные изменения недвижимости и основание для его реализации. Виды строительных изменений недвижимости

Правом производить строительные изменения недвижимости - осуществлять строительство, реконструкцию, пристройки, снос объектов, производить над ними иные изменения, обладают правообладатели земельных участков и иных объектов недвижимости (собственники, арендаторы, землепользователи и землевладельцы).

Право на строительные изменения недвижимости может быть реализовано при наличии разрешения на строительство, предоставляемого в соответствии с градостроительным законодательством и пунктом 30 Правил. Исключения составляют случаи, определенные градостроительным законодательством.

29. Подготовка проектной документации

29.1. Назначение, состав, содержание, порядок подготовки и утверждения проектной документации определяются Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Саратовской области, настоящими Правилами.

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). В указанных случаях застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

29.2. Проектная документация разрабатывается в соответствии с:

- градостроительным регламентом территориальной зоны расположения соответствующего земельного участка, градостроительным планом земельного участка;

- техническими регламентами (до их принятия - строительными нормами и правилами, иными нормативно-техническими документами, действующими на момент подготовки проектной документации);

- результатами инженерных изысканий;

- техническими условиями подключения проектируемого объекта к внеплощадочным сетям инженерно-технического обеспечения (в случае, если функционирование проектируемого объекта не может быть обеспечено без такого подключения).

29.3. Технические условия, необходимые для разработки проектной документации, предоставляются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 N 83 "Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения" (в случае отмены данного постановления иным постановлением, регулирующим указанные отношения).

29.4. Проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком. В случаях, предусмотренных статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, застройщик или заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на государственную экспертизу.

30. Выдача разрешений на строительство

30.1. Разрешение на строительство выдается в соответствии с федеральным и областным законодательством, Правилами.

30.2 Разрешение на строительство выдается функциональным структурным подразделением администрации муниципального образования "Город Саратов" по вопросам архитектуры. Разрешение подписывается главой администрации муниципального образования "Город Саратов". Исключениями являются случаи, определенные Градостроительным кодексом Российской Федерации, законом Саратовской области, регулирующим вопросы градостроительной деятельности.

30.3. Застройщик направляет в функциональное структурное подразделение администрации муниципального образования "Город Саратов" по вопросам архитектуры заявление о предоставлении разрешения на строительство, к которому прилагаются документы, предусмотренные ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

30.4. Указанное структурное подразделение в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:

- проводит проверку наличия и надлежащего оформления документов, прилагаемых к заявлению;

- проводит проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям и всем выданным застройщику разрешениям и ограничениям;

- направляет проект разрешения на строительство либо сообщение об отказе в выдаче разрешения на строительство на подпись главы администрации муниципального образования "Город Саратов";

- выдает подписанные заместителем главы администрации муниципального образования "Город Саратов", курирующим вопросы землепользования и градостроительства, разрешение на строительство либо сообщение об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

30.5. Разрешение на строительство по заявлению застройщика может быть выдано на отдельные этапы строительства, реконструкции.

30.6. Отказ в выдаче разрешения на строительство допускается только по основаниям, предусмотренным Градостроительным кодексом Российской Федерации.

30.7. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

30.8. Решение о продлении срока действия разрешения на строительство принимается главой администрации муниципального образования "Город Саратов". Продление срока действия разрешения на строительство оформляется и выдается функциональным структурным подразделением администрации муниципального образования "Город Саратов" по вопросам архитектуры. С заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство заинтересованное лицо обращается в функциональное структурное подразделение администрации муниципального образования "Город Саратов" по вопросам архитектуры не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.

30.9. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

30.9.1. Строительства гаражей, хозяйственных строений и сооружений на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;

30.9.2. Строительства зданий и сооружений на земельном участке, предоставленном физическому лицу для ведения садоводства, дачного хозяйства;

30.9.3. Строительства и реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

30.9.4. Строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

30.9.5. Изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

30.9.6. Строительства малых архитектурных форм и элементов благоустройства, расположенных на земельных участках общего пользования.

30.10. Выданное разрешение на строительство может быть отменено распоряжением администрации муниципального образования "Город Саратов".

31. Строительство, реконструкция

31.1. Строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами Саратовской области, устанавливающими особенности осуществления указанной деятельности в Саратовской области и муниципальными правовыми актами.

31.2. В случае, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или заказчик заблаговременно, но не позднее, чем за семь рабочих дней до начала строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства должен направить в порядке и составе, определенном Градостроительным кодексом Российской Федерации, извещение о начале таких работ в исполнительный орган государственной власти Саратовской области, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора за строительством, реконструкцией, капитальным ремонтом.

31.3. Лицо, осуществляющее строительство, подготавливает земельные участки для строительства и объекты капитального строительства для реконструкции, капитального ремонта, а также ведет исполнительную документацию, общий и специальный журналы, в которых ведется учет выполнения работ, порядок осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта, порядок консервации объекта капитального строительства. Порядок выполнения указанных действий лицом, осуществляющим строительство, может быть установлен нормативными правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области.

32. Выдача разрешений на ввод объекта в эксплуатацию

32.1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается в соответствии с федеральным и областным законодательством, Правилами. С заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию заинтересованное лицо обращается в функциональное структурное подразделение администрации муниципального образования "Город Саратов" по вопросам архитектуры.

32.2. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается функциональным структурным подразделением администрации муниципального образования "Город Саратов" по вопросам архитектуры в случае, если им выдавалось разрешение на строительство объекта капитального строительства.

32.3. Застройщик направляет в указанное структурное подразделение заявление о предоставлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, к которому прилагаются документы, предусмотренные ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

32.4. Функциональное структурное подразделение администрации муниципального образования "Город Саратов" по вопросам архитектуры в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию:

- проводит проверку наличия и надлежащего оформления документов, прилагаемых к заявлению;

- проводит осмотр объекта капитального строительства (в случаях, предусмотренных законодательством);

- направляет проект разрешения на ввод объекта в эксплуатацию либо сообщение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на подпись главе администрации муниципального образования "Город Саратов";

- выдает подписанные заместителем главы администрации муниципального образования "Город Саратов", курирующим вопросы землепользования и градостроительства, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию либо сообщение об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

32.5. В случае, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор, осмотр такого объекта функциональным структурным подразделением администрации муниципального образования "Город Саратов" по вопросам архитектуры не проводится.

32.6. Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию допускается только по основаниям, предусмотренным Градостроительным кодексом Российской Федерации.

32.7. Разрешение на ввод в эксплуатацию выдается застройщику в случае, если в функциональное структурное подразделение администрации муниципального образования "Город Саратов" по вопросам архитектуры переданы безвозмездно копия схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, для размещения такой копии в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

32.8. Выданное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию отменяется распоряжением администрации муниципального образования "Город Саратов".

33. Изменение одного вида на другой вид разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости

33.1. Порядок изменения одного вида на другой вид разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости определяется градостроительным законодательством и в соответствии с ним Правилами, иными муниципальными правовыми актами муниципального образования "Город Саратов".

33.2. Изменение одного вида на другой вид разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости реализуется на основании градостроительных регламентов, установленных Правилами.

33.3. Правом на изменение одного вида на другой вид разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости обладают:

- собственники земельных участков, являющиеся одновременно собственниками расположенных на этих участках зданий, строений, сооружений;

- собственники зданий, строений, сооружений, владеющие земельными участками на праве аренды;

- лица, владеющие земельными участками на праве аренды, срок которой согласно договору аренды составляет не менее пяти лет (за исключением земельных участков, предоставленных для конкретного вида разрешенного использования из состава земель общего пользования);

- лица, владеющие земельными участками на праве аренды, срок которой составляет менее пяти лет, но при наличии в договоре аренды согласия собственника на изменение одного вида на другой вид разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости (за исключением земельных участков, предоставленных для конкретного вида разрешенного использования из состава земель общего пользования);

- лица, владеющие зданиями, строениями, сооружениями, их частями на праве аренды при наличии в договоре аренды согласия собственника на изменение одного вида на другой вид разрешенного использования объектов недвижимости;

- собственники квартир в многоквартирных домах - в случаях, когда одновременно имеются следующие условия и соблюдаются следующие требования:

а) многоквартирные дома расположены в территориальных зонах, где настоящими Правилами предусмотрена возможность изменения жилого назначения расположенных на первых этажах помещений в нежилое;

б) обеспечиваются требования о наличии изолированного входа в такие квартиры, помещения (минуя помещения общего пользования многоквартирных домов);

в) соблюдаются требования технических регламентов безопасности (а до введения их в действие - требования строительных норм и правил, иных обязательных требований).

33.4. Изменение одного вида на другой вид разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости осуществляется при условии:

33.4.1. Получения лицом, обладающим правом на изменение одного вида на другой вид разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости, разрешения на такое изменение с учетом результатов Публичных слушаний в порядке, определенном Правилами, в случаях, когда испрашиваемый вид разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости является условно разрешенным;

33.4.2. Выполнения технических регламентов - в случаях, когда изменение одного вида на другой вид разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости связано с необходимостью подготовки проектной документации и получением разрешения на строительство;

33.4.3. Получения лицом, обладающим правом на изменение одного вида на другой вид разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости, от функционального структурного подразделения администрации муниципального образования "Город Саратов" по вопросам градостроительства заключения о том, что изменение одного вида на другой вид разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости не связано с необходимостью подготовки проектной документации и может быть осуществлено без получения разрешения на строительство - в соответствующих случаях.