Соблюдение установленных законом требований при заключении договора аренды - необходимое условие отнесения арендной платы на себестоимость продукции (Выпуск 6, март 1997 г.)

184. Городская больница владеет помещением на праве хозяйственного ведения в соответствии с договором, заключенным с Москомимуществом. Больница заключила договор аренды с юридическим лицом на часть этого нежилого помещения. Согласно ст. 651 ГК РФ, договор аренды должен быть зарегистрирован.

Если договор не зарегистрирован, имеет ли право предприятие-арендатор отнести расходы по арендной плате на себестоимость?

Кто должен регистрировать договор аренды муниципального нежилого помещения в г. Москве?

Согласно подп. "ч" п. 2 Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденного Постановлением Правительства от 05.08.92 N 552, плата за аренду объектов основных производственных фондов (или их отдельных частей) включается в себестоимость продукции (работ, услуг). При этом расходы, связанные с внесением арендной платы, будут учитываться в бухгалтерском учете и относиться на себестоимость продукции (работ, услуг) на основании первичных документов, которые должны оформляться на основе договора аренды, заключенного между больницей и юридическим лицом.

Заключая договор аренды помещения, стороны должны соблюдать основные положения и требования нормативных актов, предъявляемые к данным сделкам.

Правовое регулирование договора аренды закреплено в гл. 34 ГК РФ 1996 г. Кроме этого существует ряд нормативных актов, которые также определяют и более подробно регулируют с учетом особенностей положения, касающиеся договора аренды.

Так, например, в г. Москве порядок предоставления и оформления прав на пользование нежилыми помещениями определяется Положением о порядке учета и оформления прав на объекты нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений) в городе Москве, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 13.08.96 N 689 (далее - Положение).

Согласно п. 1.3 Положения, все права Правительства г. Москвы по распоряжению государственным нежилым фондом г. Москвы переданы Комитету по управлению имуществом г. Москвы (Москомимуществу). При этом объекты нежилого фонда могут передаваться пользователям на правах хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды и безвозмездного пользования. При передаче нежилого помещения на праве хозяйственного ведения предприятия приобретают право владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ.

Согласно ст. 295 ГК РФ, а также п. 2.9 Положения предприятие-пользователь не имеет права продавать, отдавать в залог, сдавать в аренду и иным способом распоряжаться имуществом, переданным на праве хозяйственного ведения без согласия собственника.

Таким образом, если между больницей и Москомимуществом заключен договор о праве хозяйственного ведения нежилого помещения, то больница может сдать в аренду переданное ей помещение в случае получения согласия собственника в лице Комитета по управлению имущества г. Москвы.

В случае заключения договора аренды между больницей и юридическим лицом на пользование частью нежилого помещения без получения согласия Москомимущества данная сделка, согласно ст. 168 ГК РФ 1994 г., будет являться недействительной как не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов. При этом никаких взаимных прав и обязанностей у сторон (больницы и юридического лица) по такому договору не возникает. Следовательно, с точки зрения закона платежи, которые юридическое лицо уплачивает за пользование помещением, не могут считаться арендными и относиться в соответствии с подп. "ч" п. 2 Положения о составе затрат... на себестоимость продукции (работ, услуг).

В случае получения согласия Москомимущества на передачу части нежилого помещения в аренду больница имеет право заключить договор аренды с юридическим лицом.

Согласно ст. 131 и ч. 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение данного требования закона влечет за собой признание данной сделки недействительной (ст. 165 ГК РФ 1994 г.). При оформлении договоров на аренду помещений, находящихся в хозяйственном ведении предприятий и организаций, специального распорядительного документа Правительства г. Москвы, распоряжения мэра или Москомимущества, согласно п. 5.3 Положения, не требуется. Свидетельство и договор аренды, в котором отражаются условия передачи нежилого помещения, оформляются Москомимуществом или его территориальным агентством (п. 5.5 Положения). Фактическая же передача нежилого помещения в аренду осуществляется после оформления свидетельства и заключения договора аренды на основе акта приема-передачи имущества, который также утверждается Москомимуществом или его территориальными органами.

После регистрации в Москомимуществе или его территориальных органах договор аренды, с точки зрения закона, считается заключенным.

Следовательно, предприятие будет иметь все основания относить на себестоимость продукции (работ, услуг) арендные платежи только при соблюдении всех указанных условий.

Р. Алексахина

Выпуск 6, март 1997 г.