О наиболее выгодных формах передачи квартиры (1 марта 1998 г.)

Стороны заключили договор купли-продажи с пожизненным содержанием. Одна сторона (продавец, соответственно) умирает. Туда прописывается моя бабушка (покупатель). Назовите, пожалуйста, наиболее выгодные формы передачи квартиры (приватизированной) внуку? Дарственная, договор купли-продажи и т.п. И как работает в данном случае право о наследстве, по отношению к близким родственникам?

1. Размер госпошлины.

Размер государственной пошлины, взимаемой за удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (в рассматриваемом случае - квартиры) - детям, супругам, родителям, родным сестрам и братьям составляет 0,5 % от суммы договора, другим лицам (в том числе и Вам - как внуку) - 1,5% от суммы договора (см. ст. 4 п. 4 подп. 1 Закона РФ "О государственной пошлине" N 105-ФЗ от 19.06.97 г.). За составление проекта договора взимается 1% от суммы сделки.

2. Ставки налога (см. Закон РФ от 12.12.91 г. N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения").

Налог с имущества, переходящего в порядке наследования, исчисляется в следующих размерах:

а) при наследовании имущества стоимость от 850-кратного до 1700-кратного установленного законом размера ММОТ: наследникам первой очереди - 5% от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер ММОТ; наследникам второй очереди - 10% от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер ММОТ; другим наследникам - 20% от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер ММОТ;

б) при наследовании имущества стоимостью от 1701-кратного до 2550-кратного установленного законом размера ММОТ: наследникам первой очереди - 42,5-кратного установленного законом размера ММОТ + 10% от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер ММОТ; наследникам второй очереди - 85-кратного установленного законом размера ММОТ + 20% от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер ММОТ; другим наследникам - 170-кратного установленного законом размера ММОТ + 30% от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер ММОТ;

в) при наследовании имущества стоимостью свыше 2550-кратного установленного законом размера ММОТ: наследникам первой очереди - 127,5-кратного установленного законом размера ММОТ + 15% от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный законом размер ММОТ; наследникам второй очереди - 255-кратного установленного законом размера ММОТ + 30% от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный законом размер ММОТ; другим наследникам - 425-кратного установленного законом размера ММОТ + 40% от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный законом размер ММОТ;

В соответствии со ст. 532 ГК РСФСР, наследниками первой очереди являются: дети (в том числе усыновленные), супруг, родители (усыновители) умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти; наследниками второй очереди - братья, сестры умершего, его дед и бабка как со стороны отца, так и со стороны матери. Наследники второй очереди призываются к наследованию по закону лишь при отсутствии наследников первой очереди или при непринятии ими наследства, а также в случае, когда все наследники первой очереди лишены завещателем права наследования. Внуки и правнуки наследников являются наследниками по закону, если ко времени открытия наследства нет в живых того из родителей, который был бы наследником; они наследуют поровну в той доле, которая причиталась бы при наследовании по закону их умершему родителю.

Налог с имущества, переходящего в порядке дарения, исчисляется в следующих размерах:

а) при стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, от 80-кратного до 850-кратного установленного законом размера ММОТ: детям, родителям - 3% от стоимости имущества, превышающей 80-кратный установленный законом размер ММОТ; другим физическим лицам - 10% от стоимости имущества, превышающей 80-кратный установленный законом размер ММОТ;

б) при стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, от 851-кратного до 1700-кратного установленного законом размера ММОТ: детям, родителям - 23,1-кратного установленного законом размера ММОТ + 7% от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер ММОТ; другим физическим лицам - 77-кратного установленного законом размера ММОТ + 20% от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер ММОТ;

в) при стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, от 1701-кратного установленного законом размера ММОТ до 2550-кратного установленного законом размера ММОТ: детям, родителям - 82,6-кратного установленного законом размера ММОТ + 11% от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер ММОТ; другим физическим лицам - 247-кратного установленного законом размера ММОТ + 30% от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер ММОТ

г) при стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, свыше 2550-кратного установленного законом размера ММОТ: детям, родителям - 176,1-кратного установленного законом размера ММОТ + 15% от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный законом размер ММОТ; другим физическим лицам - 502-кратного установленного законом размера ММОТ + 40% от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный законом размер ММОТ.

При исчислении налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, установленного в кратном размере от минимальной оплаты труда, учитывается установленный законом размер ММОТ на день открытия наследства или удостоверения дарения.

Льготы по налогам:

Налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения не взимается со стоимости квартир и сумм паевых накоплений в ЖСК, если наследники или одаряемые проживали в этих квартирах совместно с наследодателем или дарителем на день открытия наследства или оформления договора дарения. Факт совместного проживания подтверждается справкой из соответствующего жилищного органа или решением суда. В частности, не лишаются права на льготу по налогу физические лица, получающие имущество в порядке наследования или дарения, проживающие совместно с наследодателем или дарителем и временно выехавшие в связи с обучением (студенты, аспиранты, учащиеся), нахождением в длительной служебной командировке, прохождением срочной службы в Вооруженных Силах. В этом случае основанием для предоставления льготы является справка соответствующей организации о причинах отсутствия гражданина.

3. Льготное налогообложение физических лиц при покупке квартиры.

Согласно п. 6 "в" Закона РФ от 7 декабря 1991 г. "О подоходном налоге с физических лиц" и п. 14 "в" Инструкции ГНС РФ от 29 июня 1995 г. N 35 "По применению Закона РФ "О подоходном налоге с физических лиц" льготируются суммы при исчислении подоходного налога, направленные в течение календарного года, но не более чем в течение трех лет, физическими лицами из личных доходов на покупку жилого дома, квартиру и т.п. При приобретении физическими лицами квартиры на праве общей долевой собственности у каждого покупателя из совокупного дохода исключается сумма фактических расходов на приобретение, но не более суммы расходов, приходящихся на его долю в собственности. В случае покупки физическими лицами квартиры на праве общей собственности льгота предоставляется по их заявлению либо одному, либо по их желанию всем собственникам, но в пределах общей суммы затрат. Следует иметь ввиду, что льгота предоставляется в пределах 5000-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда, учитываемой за трехлетний период. Документы, подтверждающие произведенные расходы, должны быть представлены физическими лицами в бухгалтерию предприятия, учреждения или организации (индивидуальными предпринимателями - в налоговые органы по месту жительства) не позднее срока, установленного для начисления заработной платы за декабрь истекшего календарного года, а при исключении этих расходов налоговым органом - не позднее 1 апреля года, следующим за отчетным.

В соответствии с п.1 "х" и "т" ст. 3 Закона РФ от 7 декабря 1991 г. "О подоходном налоге с физических лиц", в совокупный доход, полученный физическими лицами в налогооблагаемый период, не включаются доходы в денежной и натуральной форме, получаемые от физических лиц в порядке наследования и дарения, а также суммы, получаемые в течение года от продажи квартир..., принадлежащих физическим лицам на праве собственности, в части, не превышающей пятитысячекратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда. По желанию плательщика такой вычет может быть заменен вычетом фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением указанных доходов.

1 марта 1998 г.