78. Как правильно оформить куплю-продажу квартиры между частными лицами без обращения в агентства недвижимости (с целью съэкономить деньги, не платить за их услуги, в них нет необходимости)?
Предметом сделки купли-продажи жилых помещений могут быть приватизированные либо приобретенные в собственность в ином, соответствующем законодательству, порядке, а также квартиры в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, паенакопления за которые ко дню совершения сделки выплачены полностью. Договор купли-продажи жилого помещения должен содержать все существенные условия, названные в законе или иных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Прежде всего в статье, регламентирующей предмет договора должно содержаться указание на достигнутую договоренность между продавцом и покупателем об отчуждаемом жилом помещении, его характеристиках, месте нахождения и т.п.
В случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права.
Важным для участников сделки остается вопрос о расчетах. Поскольку получение денежной суммы на руки на любом этапе совершения сделки небезопасно, специалисты советуют заключить соглашение с банком, согласно которому покупатель оставляет деньги на хранение с условием их выдачи продавцу только по предъявлении зарегистрированного в Государственной регистрационной палате (адрес: г. Москва, ул. Коккинаки, д. 5) договора.
Таким образом исключается риск возможных махинаций до окончания оформления продавцом договора. В отличие от недавней практики с момента вступления в силу (с 01.02.98 г.) Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", нотариальное удостоверение сделки не обязательно. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
Лицам, желающим совершить сделки по отчуждению (приобретению) квартир, необходимо предоставить в регистрационную палату следующие документы:
- заявление установленной формы, удостоверенное личной подписью гражданина (либо руководителя юридического лица, скрепленное печатью - в случаях, если продавцом выступает юридическое лицо), а также скрепленное печатью РЭУ (ДЭЗа) по месту жительства.
Следует обратить внимание, что при наличии других лиц, зарегистрированных в жилом помещении, принадлежащем на праве собственности гражданину, необходимо письменное согласие о совершаемой сделке всех совместно проживающих и зарегистрированных с собственником лиц. При наличии лиц, не зарегистрированных с собственником в жилом помещении, но обладающих наравне с собственником правом общей собственности (долевой, совместной), заявление подписывается всеми сособственниками и заверяется печатью РЭУ по месту жительства.
- Паспорт или иной документ, его заменяющий.
Если одной из сторон выступает юридическое лицо - то необходимо представить его учредительные документы.
- Документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение (договор купли-продажи, мены, дарения, Свидетельство о праве собственности и т. д.);
- Подлинники договоров, по которым совершается сделка (по числу участвующих в сделке сторон) и один экземпляр нотариально удостоверенной копии;
- Справку Бюро технической инвентаризации с оценкой стоимости имеющегося в собственности жилого помещения (форма N 11-а)
- Выписку из домовой книги;
- Заверенную РЭУ (ДЭЗом) копию финансового лицевого счета;
- Согласие органа опеки и попечительства - при проживании несовершеннолетних в жилом помещении, а также в случае, если несовершеннолетние не зарегистрированы с собственником, но обладают наравне с ним правом общей долевой собственности;
- Справка ГНИ об уплаченных налогах;
- Экспликация;
- Квитанция об оплате услуг согласно действующему прейскуранту (для физических лиц - регистрационный сбор составляет одну мин. оплату труда).
Для регистрации факта перехода права собственности на жилое помещение в регистрационной палате необходимо присутствие всех участников сделки, либо их доверенных лиц. При этом следует помнить, что в тех случаях, если сделка совершается по доверенности, то согласно п. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношение себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно являлся.
После регистрации участникам сделки возвращаются их паспорта и выдаются подлинники договоров.
Заявление о регистрации не подлежит рассмотрению в следующих случаях:
а) если право пользования, владения и (или) распоряжения на жилую площадь оспаривается в судебном порядке;
б) если жилое помещение является предметом залога;
в) если на жилое помещение наложен арест, в связи с обеспечением исковых требований, возбуждением уголовного дела или по иным основаниям, предусмотренным федеральными законами и законами города Москвы;
г) если отсутствует согласия органа опеки и попечительства - в случаях, когда в жилом помещении проживают несовершеннолетние, а также если несовершеннолетние не зарегистрированы с собственником, но обладают наравне с ним правом общей долевой собственности.
В связи с внесением изменений в подпункт "в" пункта 6 статьи 3 Закона РФ от 7 декабря 1991 г. "О подоходном налоге с физических лиц" и подпункт "в" пункт
