Решение Саратовского областного суда от 1 ноября 2008 г. N 3-36/2008 Отдельные результаты государственной кадастровой оценки земель признаны недействующими, поскольку использованная для определения кадастровой стоимости информация является недостаточной и недостоверной

Решение Саратовского областного суда от 1 ноября 2008 г. N 3-36/2008

ГАРАНТ:

О признании недействующим в части приложения N 1 к постановлению Правительства Саратовской области от 30 ноября 2007 г. N 423 см. решение Саратовского областного суда от 2 февраля 2009 г. N 91

Определением СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 января 2009 г. N 32-Г08-19 решение Саратовского областного суда от 1 ноября 2008 г. оставлено без изменения, а кассационная жалоба Правового управления Правительства Саратовской области - без удовлетворения

ЗАО "Балаковское предприятие Гидроэлектромонтаж" обратилось в Саратовский областной суд с заявлением о признании недействующим постановления Правительства Саратовской области от 30 ноября 2007 года N 423-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" в части утверждения в приложении N 1 результата государственной кадастровой оценки земель оценочного квартала 64 40: 010501, в состав которого входит земельный участок под кадастровым номером 64 40: 010501: 0004, расположенный по адресу: г. Балаково Саратовской области, ул. Заовражная, 46.

В обоснование требования заявитель указал, что является арендатором указанного земельного участка. В результате увеличения кадастровой стоимости земельного участка произошло увеличение стоимости арендной платы за пользование данным земельным участком. В нарушение Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, которыми определен порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, утверждение в Саратовской области кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 771,08 руб./кв.м. произведено в отсутствие данных о рыночной стоимости земельного участка и фактически без проведения его государственной кадастровой оценки.

Экономическая обоснованность утвержденной кадастровой стоимости отсутствует. Приводит доводы о том, что, исходя из положений статьи 66 Земельного кодекса российской Федерации, кадастровая стоимость земельного участка имеет прямое отношение к рыночной стоимости земельного участка и должна быть близка к ней. Каких-либо доказательств, свидетельствующих, что окончательная кадастровая оценка земель была проведена с учетом уровня рыночных цен на земельные участки, не имеется. В соответствии с Кадастровым планом земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) от 4 декабря 2004 года земельный участок под кадастровым номером 64 40: 010501: 0004 предназначен для размещения промышленных предприятий. В соответствии с пунктом 11 "Правил проведения государственной кадастровой оценки земель", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. N 316, для проведения такой оценки необходима разработка и утверждение соответствующих методических указаний. В соответствии с пунктом 2.3 "Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов", утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 года N 39, кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. Рыночная стоимость определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. Заявитель полагает что, кадастровая оценка земельного участка с номером 64 40: 010501: 0004 не имеет под собой экономической основы, является произвольной и завышенной, а Постановление Правительства Саратовской области от 30.11.2007 N 423 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Саратовской области" нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и экономической деятельности и способствует необоснованному завышению размера арендной платы за пользование земельным участком.

В судебном заседании представитель ЗАО "Балаковское предприятие Гидроэлектромонтаж" Шварев М.В. поддержал заявленное требование и просил о его удовлетворении.

Правительство Саратовской области в своих возражениях на заявление ЗАО "Балаковское предприятие Гидроэлектромонтаж" указало, что оспариваемое постановление принято Правительством области в пределах его компетенции, установленной федеральными и областными нормативными правовыми актами. Оспариваемая норма постановления Правительства области, а именно норма об утверждении результата государственной кадастровой оценки земель оценочного квартала 64 40:010501 в отношении земельного участка под кадастровым номером 64 40:010501: 0004, принята в порядке, определенном федеральными правовыми актами. Как следует из пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года N 945 и пункта 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316, основанием для утверждения органом государственной власти субъекта Российской Федерации результата проведенной оценки и принятия соответствующего правового акта является представление территориального органа Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. В соответствии с пунктом 1 Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 19 августа 2004 года N 418, Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению государственным имуществом и оказанию государственных услуг в сфере ведения кадастров объектов недвижимости, землеустройства, инвентаризации объектов градостроительной деятельности, государственной кадастровой оценки земель и государственного мониторинга земель, а также по государственному земельному контролю. Согласно пункту 5 данного Положения Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости осуществляет полномочия по проведению государственной кадастровой оценки земель, осуществляет представление результатов государственной кадастровой оценки земель в соответствии с законодательством Российской Федерации. Указанные полномочия агентства воспроизведены также в действующем в настоящее время Положении о нем, утвержденном Указом Президента Российской Федерации от 4 марта 2008 года N 312. Непосредственную работу по определению государственной кадастровой оценки земель осуществляет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Административный регламент исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель" утвержден приказом Минэкономразвития России 28 июня 2007 года N 215. Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области по состоянию на 1 января 2007 года, в том числе результаты оценки указанного земельного участка, утверждены Правительством области по представлению управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Саратовской области. Кроме того, постановлением Правительства области от 18 сентября 2007 года N 320-П создана межведомственная комиссия по содействию в проведении работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов и утверждено Положение о ней. В состав данной комиссии вошел руководитель управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Саратовской области. Поэтому ключевым звеном в процессе проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов и утверждения ее результатов в соответствии с федеральными правовыми актами выступает управление Роснедвижимости по Саратовской области, без участия которого невозможно было бы принять оспариваемое постановление Правительства области, которое по сути является совместным правовым актом, предполагающим солидарную ответственность и Правительства области, и управления Роснедвижимости по Саратовской области за его законность. Непосредственные работы по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов проводились Центрально-Черноземным филиалом ФГУП "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ на основании государственных контрактов. В частности, оценка земельного участка под кадастровым номером 64 40: 010501:0004 проводилась Центрально-Черноземным филиалом ФГУП "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ на основании государственного контракта с комитетом по управлению имуществом области от 27 июня 2007 года N 3/к/07 и технического задания, являющимся приложением к контракту. Данный контракт заключен в соответствии с Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд". Актом сдачи-приемки проектно-изыскательских работ от 23 ноября 2007 года по указанному государственному контракту закреплено, что проектно-изыскательская продукция удовлетворяет условиям контракта, в надлежащем порядке оформлена, сдана и принята. Таким образом, при утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Саратовской области, в том числе указанного земельного участка, Правительством области не было допущено нарушения законодательства. Правительство области полагает, что требования, изложенные в заявлении, сводятся по существу к оспариванию правильности расчетов кадастровой стоимости земельных участков. Между тем производство таких расчетов не входит в компетенцию Правительства области. Оспоренное заявителем постановление не может проверяться на соответствие методическим указаниям по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, так как они регулируют порядок определения кадастровой стоимости, не входящего в компетенцию субъекта Российской Федерации в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316. Согласно данному постановлению в компетенцию субъекта также не входит полномочие по верификации представленных территориальными органами Федерального агентства кадастра объектов недвижимости результатов государственной кадастровой оценки земель. Правительство области также приводит доводы о том, что государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов, проведенная исполнителем - ФГУП "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ, осуществлена в соответствии с Методическими указаниями и с Техническими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Роснедвижимости от 29 июня 2007 года N П/0152 (далее Технические рекомендации), а также в соответствии с приказом Роснедвижимости от 18 сентября 2007 года N П/0240 "Об утверждении формы отчета об определении кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов". При этом кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов, определенная в соответствии с Методическими указаниями, приближена к рыночной стоимости. В соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316, эти работы выполнены по единой для всей Российской Федерации методике в тесном взаимодействии подрядной организации с органами государственной власти области, с органами местного самоуправления, с предприятиями и организациями области в области организации получения исходных данных для проведения оценки земель.

Выслушав объяснения представителя заявителя Шварева М.В., обсудив доводы представителей Правительства Саратовской области Асташкина А.Н. и Ильинова Д.В., изучив материалы дела, заслушав заключение прокурора прокуратуры Саратовской области Савельева А.Д., полагавшего требование заявителя оставить без удовлетворения, суд находит заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 года N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (далее Правила). В соответствии с пунктом 3 Правил (в редакции постановления Правительства от 11 апреля 2006 года N 206) государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года. Согласно пунктам 10 и 11 Правил (в редакции до 25 апреля 2006 года) органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Государственного комитета РФ по земельной политике утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель; методические и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Согласно Положению о Федеральной службе земельного кадастра, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2001 года N 22, в полномочия Федеральной службы земельного кадастра (Росземкадастра), являвшейся федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами, входило осуществление деятельности, связанной с государственной кадастровой оценкой земель, обеспечение разработки и совершенствования методик государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с приказом Росземкадастра от 20 февраля 2001 года N П/21 "Об организации работ по государственной кадастровой оценке земель" на его территориальные органы была возложена обязанность по проведению работ по государственной кадастровой оценке земель поселений субъектов Российской Федерации.

30 ноября 2007 года Правительством Саратовской области принято постановление N 423-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области". Постановление опубликовано в печатном издании "Собрание законодательства Саратовской области" N 7, ноябрь, 2007 г. В соответствии со статьей 14 Закона Саратовской области N 61-ЗСО от 25 декабря 1997 года (в редакции от 31 октября 2005 года) "О правовых актах органов государственной власти Саратовской области" официальным опубликованием Постановлений Губернатора и Правительства Саратовской области считается публикация их полного текста в печатном издании "Собрание законодательства Саратовской области".

Данное постановление, оспариваемое заявителем, принято Правительством Саратовской области в пределах его полномочий с соблюдением требований законодательства к форме нормативного правового акта, порядку принятия и введения его в действие, постановление рассчитано на неоднократное применение неопределенным кругом лиц, в силу чего является нормативным правовым актом и у суда имеется основание к проверке оспариваемой части на предмет соответствия ее содержания нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу.

Неубедительным является довод представителей Правительства области о том, что, утверждая результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Саратовской области, Правительство выполнило лишь формальную сторону, утвердив результаты, представленные территориальным органом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, перепроверить которые лишено возможности, а оспариваемое приложение к постановлению не является нормативным правовым актом.

Утвердив постановлением результаты кадастровой оценки, Правительство области согласилось с указанными результатами и документ приобрел нормативный характер. При таких обстоятельствах, в соответствии со статьей 251 ГПК РФ гражданин, организация, считающие, что принятым и опубликованным в установленном порядке нормативным правовым актом органа государственной власти, нарушаются их права и свободы, гарантированные Конституцией Российской Федерации, законами и другими нормативными правовыми актами вправе обратиться в суд с заявлением о признании этого акта противоречащим закону полностью или в части.

Как установлено в судебном заседании ЗАО "Балаковское предприятие "Гидроэлектромонтаж" осуществляет свою деятельность на арендуемом земельном участке из земель поселений площадью 37751 кв.м., расположенном в г. Балаково Саратовской области, предназначенном для использования в целях промышленной и коммунальной застройки (производственная база) в границах, указанных в кадастровом плане участка под кадастровым номером 64:40:01 05 01 0004 (том 1 л.д. 24-25). В соответствии с приложением N 1 к постановлению Правительства Саратовской области от 30 ноября 2007 года N 423-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" данный земельный участок относится к 9 виду разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок).

По результатам государственной кадастровой оценки земель Правительством области в строке N 342 приведенного выше приложения (том 1 л.д. 7-8) установлено среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель по Балаковскому муниципальному району по 9 виду разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок) по кадастровому кварталу 64: 40: 01 05 01, в который входит земельный участок, арендуемый заявителем, в сумме 1 771,08 рублей за квадратный метр земельного участка. Исходя из этого, кадастровая стоимость всего земельного участка составляет: 66.860.041,08 руб. (37.751 кв.м. (площадь земельного участка) х 1.771,08 руб. (кадастровая стоимость 1 кв.м.) = 66.860.041,08 руб.).

27 июня 2007 года Комитетом по управлению имуществом Саратовской области заключен государственный контракт N 3к/07 на выполнение работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов в Саратовской области с Федеральным государственным унитарным предприятием Центрально-Черноземный филиал "Государственный проектно-изыскательский институт земельно-кадастровых съемок (ФГУП "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ") (том 1 л.д. 109-118).

Постановлением Правительства Саратовской области N 320-П от 18 сентября 2007 года создана межведомственная комиссия по содействию в проведении работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов".

В ходе проведения кадастровой оценки и определении удельного показателя кадастровой стоимости земель 9 вида разрешенного использования, входящих в кадастровый квартал 64:40:01 05 01, исполнителем работ допущены нарушения требований приведенных выше Правил, Методических указаний и Технических рекомендаций, что является основанием к признанию недостоверными результатов кадастровой оценки.

Так, пункт 3.2.5. Технических рекомендаций обязывает исполнителя с целью установления кадастровой стоимости выполнить работу по сбору достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе факторов стоимости.

Сбор рыночной информации включает в себя следующие этапы: - определение и выбор источников рыночной информации и проверка их достоверности;

- сбор информации о рыночных ценах и (или) величине рыночной арендной платы за объекты недвижимости;

- статистический анализ рыночных данных.

Пункт 3.2.5.1. Технических рекомендаций устанавливает перечень источников сбора рыночной информации и правила проверки их достоверности. К источникам сбора рыночной информации относятся - официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления;

- средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;

- отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков.

В целях выбора источников сбора рыночной информации определяется периодичность публикации (обновления) информации, регулярность обновления, наличие в источниках рыночной информации сведений о выбранных факторах стоимости.

При сборе информации по объектам недвижимости наиболее полную информацию могут предоставить следующие источники:

- учреждения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- комитеты по управлению имуществом;

- отделения Российского фонда федерального имущества;

- организации арбитражных управляющих;

- организации оценщиков;

- риэлторские организации;

- электронные СМИ (сайты различных агентств недвижимости, интернет-версии печатных изданий, интернет-доски объявлений);

- печатные СМИ (федерального, регионального и местного уровней).

Из материалов дела и документов по кадастровой оценке земельных участков 9 вида разрешенного пользования, представленных представителями Правительства области следует, что в приложении N 3 (том 4 л.д. 15) к протоколу N 1 заседания межведомственной комиссии по содействию в проведении работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов Саратовской области от 18 сентября 2007 года (том 4 л.д. 1-15) утвержден перечень организаций для направления запросов о предоставлении сведений о значениях факторов стоимости земельных участков. В данном перечне отсутствуют организации, такие как - организации арбитражных управляющих, организации оценщиков, риэлторские организации, которые непосредственно работают с недвижимым имуществом.

Приложение N 6 к протоколу N 2 (том 4 л.д. 41) заседания этой же межведомственной комиссии от 23 ноября 2007 года содержит уточненный перечень организаций для направления запросов о предоставлении сведений о значениях факторов стоимости земельных участков. В пункте 20 этого перечня указано, что сведения могут быть истребованы от иных организаций, обладающих необходимой для оценочных работ достоверной информацией.

Суду представлены: отчет Центрально-Черноземного филиала ФГУП "Госземкадастрсъемка" ВИСХАГИ "Об оценке рыночной стоимости земельных участков, предназначенных для размещения торговых, офисных, производственных зданий и помещений по городам Саратовской области по состоянию на 1 января 2007 года", датой составления которого является 5 ноября 2007 года (том 3 л.д. 185-264) и отчет Поволжского филиала Федерального Агентства кадастра объектов недвижимости об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Саратовской области по состоянию на 1 января 2007 года, датой утверждения которого является 20 ноября 2007 года (том 1 л.д. 147-276).

Учитывая, что заседание межведомственной комиссии состоялось после утверждения отчетов, у исполнителей не было возможности выполнить решение межведомственной комиссии от 23 ноября 2007 года об уточнении ранее утвержденного перечня организаций для направления запросов о предоставлении сведений о значениях факторов стоимости земельных участков, поскольку фактически работы по кадастровой оценке земель населенных пунктов Саратовской области были завершены составлением указанных выше отчетов.

По данному делу по ходатайству заявителя судом назначена экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе населенных пунктов Саратовской области, проведение которой поручено Генеральному директору, эксперту консалтинговой фирмы "Поволжское Агентство Оценки" Пчелинцевой Л.Н.. На разрешение эксперта поставлен вопрос о соответствии Л расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в границах приведенного в заявлении кадастрового квартала, Методическим указаниям и Техническим рекомендациям.

В своем заключении эксперт пришел к выводу о том, что использованная исполнителями работ для определения кадастровой стоимости информация недостаточна и недостоверна, что противоречит требованиям пункта 3.2.5. Технических рекомендаций, который устанавливает порядок определения и выбора источников сбора рыночной информации и проверки их достоверности. Определение и выбор источников сбора рыночной информации не соответствует требованиям указанного выше пункта. Не выполнено требование пункта 3.2.5.2. Технических рекомендаций, согласно которому в случае недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки группы, с целью обеспечения достаточности рыночной информации для построения модели осуществляться оценка рыночной стоимости земельных участков в составе земли населенных пунктов в составе групп (п. 3.2.5.2 Технических рекомендаций) (том 2 л.д. 93).

В ходе проведения экспертизы экспертом изучена информация по рынку недвижимости, в частности по 9 виду разрешенного пользования. Будучи допрошена в судебном заседании эксперт пояснила, что рынок недвижимости по данному виду разрешенного пользования земельных участков в Саратовской области достаточно развит, о чем свидетельствует полученная ею информация из различных источников. Указанные источники не были изучены лицами, проводившими работу по кадастровой оценке. Данное обстоятельство нашло свое подтверждение в представленных Правительством области материалах.

Так, в соответствии с отчетом Поволжского филиала Федерального Агентства кадастра объектов недвижимости от 20 ноября 2007 года "Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Саратовской области по состоянию на 1 января 2007 года" (том 1 л.д. 147-276) основными источниками информации по сделкам с едиными объектами недвижимости и чистыми земельными участками различных видов разрешенного использования являлись: база данных Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области; средства массовой информации: областные газеты "Жилье Мое", "Квартиры Покровска", районные газеты - "Новое Заволжье" (г. Пугачев), "Балаковские вести" (г. Балаково), "Коммерческая информационная служба" (г. Ртищево), "Петровские вести" (г. Петровск), "Новая Газета" (г. Энгельс), "Деловой Маркс" (г. Маркс), "Вольские новости", "Жил-был Вольск" и "Вольская неделя" (г. Вольск), "Балашовская правда" (г. Балашов), "Вольская жизнь" (г. Вольск), "Город" (г. Балашов), Новая Жизнь (г. Красноармейск), "Перекресток России (г. Ртищево); материалы торгов (аукционов); Интернет-издания.

Вместе с тем, исходя из заключения эксперта (том 2 л.д. 74-224), на территории Саратовской области действуют организации оценщиков: СРО Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков", некоммерческое партнерство "Сообщество специалистов-оценщиков "СПАО", некоммерческое партнерство "Общество профессиональных экспертов и оценщиков", риэлтерские организации: Саратовская организация риэлторов, Саратовская организация риэлтерских фирм; организации арбитражных управляющих: Некоммерческое партнерство "Приволжская Саморегулируемая Организация "Гильдия арбитражных управляющих", Некоммерческое партнерство "Российская саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих" и т.д. (всего 21 организация). Указанные организации зарегистрированы и работают на территории Саратовской области, обладают емким банком данных, заинтересованы по роду своей деятельности в адекватной оценке кадастровой стоимости и, по мнению эксперта, могли бы представить достоверную информацию о рынке недвижимости и фактически заключенным сделкам купли-продажи (том 2 л.д. 90-91). Поскольку источником информации также являются печатные СМИ, изучению подлежали печатные издания, издаваемые риэлтерскими агентствами г. Балаково - "городское агентство недвижимости" "Усадьба", "ББО", отражающие цены предложений в заявленных сегментах.

Экспертом представлена информация о рынке недвижимости, который не был изучен и принят во внимание исполнителями работ по кадастровой оценке (том 2 л.д. 107-182). Каких-либо доказательств, опровергающих указанное обстоятельство суду не представлено.

Судом также установлено наличие различий в стоимости объектов недвижимости, которая бралась оценщиками из средств массовой информации с теми сведениями, которые фактически ими учитывались при расчёте кадастровой стоимости. Подтверждением тому служат объявления, размещенные в журнале "Жильё-моё".

Из представленного суду отчета N 6-Н/07 Центрально-Черноземного филиала ФГУП "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ для построения модели, необходимой для расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, в качестве аналогов использованы сведения о рыночной стоимости по 41 земельному участку, предназначенному для размещения производственных зданий и помещений с указанием цены 1 кв.м. (том 3 л.д. 262, таблица N 3). В соответствии с Техническими рекомендациями указанные сведения являются основой для определения кадастровой стоимости.

Из таблицы N 3 "Описание объектов оценки ВРИ 9" (том 3 л.д. 209-212) следует, что источником информации по рыночной стоимости указанных аналогов явился журнал "Жильё моё" (графа 8), в графе 5 таблицы указана стоимость объекта. Между тем при сравнении по каждому объекту сведений о его стоимости и сведений о его стоимости, указанной в приведенном журнале, установлена разница в сторону ее значительного завышения.

Так, по объекту N 2 оценщик (исполнитель работ по определению кадастровой стоимости) дает неверную информацию о стоимости помещения площадью 120 кв.м. в сумме 2 100 000 руб. Согласно журналу "Жилье мое" N 38 от 09.10.2006 г. (стр. 52) стоимость объекта составляет 550 000 руб.

По объекту N 3 в источнике информации ("Жилье мое" N 41 от 30.10.2006 г.) данного объекта площадью 1.100 кв.м. нет, он предлагается к продаже в журнале "Жилье мое" N 16 от 02.05.2006 г. (стр. 61), но по стоимости не 19 500 000 руб. указанных оценщиком в графе 5 (том 3 л.д. 209, стр. 25 Отчета), а по более низкой цене - 4 500 000 рублей.

Объект N 4 площадью 167 кв.м по данным оценщика в графе 5 (том 3 л.д. 209, стр. 25 отчета) предлагается к продаже по стоимости 3 100 000 руб., в действительности он предлагался к продаже за 2 000 000 рублей ("Жилье мое" N 1 от 16.01.2006 г. стр. 61).

Объект N 6 площадью 55 кв.м. ("Жилье мое N 1 от 16.01.2006 г. стр. 59) предлагался к продаже по стоимости 600 000 руб. Оценщик в гр. 5 (том 3 л.д. 209, стр. 25 отчета) указал завышенную стоимость в сумме 1 300 000 руб., ссылаясь на тот же источник информации.

Объект N 9 площадью 100 кв.м. ("Жилье мое" N 20 от 05.06.2006 г. стр. 58) предлагался к продаже по стоимости 1 800 000 руб., оценщик в гр. 5 (том 3 л.д. 209, стр. 25 отчета), указал завышенную стоимость 2 200 000 руб., ссылаясь на тот же источник информации.

Объект N 10 площадью 556 кв.м. (550 кв.м. фактически) ("Жилье мое" N 33 от 04.09.2006 г. стр. 51) предлагался к продаже по стоимости 5 000 000 руб., оценщик в гр. 5 (том 3 л.д. 209, стр. 25 отчета), указал завышенную стоимость 13 000 000 руб., ссылаясь на тот же источник информации.

Объект N 19 площадью 142 кв.м. (141 кв.м. фактически). ("Жилье мое" N 41 от 30.10.2006 г. стр. 52) предлагался к продаже по стоимости 1 700 000 руб., оценщик в гр. 5 (том 3 л.д. 210, стр. 26 отчета), указал завышенную стоимость 2.300 000 руб., ссылаясь на тот же источник информации.

Объект N 22 площадью 75 кв.м. ("Жилье мое" N 1 от 16.01.2006 г. стр. 60) предлагался к продаже по стоимости 1 320 000 руб., оценщик в гр. 5 (том 3 л.д. 210, стр. 26 отчета), указал завышенную стоимость 1 520 000 руб.; вместо "нежилого" помещения (по журналу) охарактеризовал объект как оборудованное ателье, ссылаясь на тот же источник информации.

Объект N 24 площадью 556 кв.м. (фактически 553 кв.м.) ("Жилье мое" N 46 от 04.12.2006 г. стр. 54) предлагался к продаже по стоимости 6.000.000 руб.; оценщик в гр. 5 (том 3 л.д. 210, стр. 26 Отчета), указал завышенную стоимость 8 500 000 руб.; вместо пристроенного магазина охарактеризовал как "помещение с ремонтом, с/уз, газ, вода", ссылаясь на тот же источник информации.

Объект N 25 площадью 440 кв.м ("Жилье мое" N 1 от 16.01.2006 г. стр. 62) предлагался к продаже по стоимости 5 000 000 руб., оценщик в гр. 5 (том 3 л.д. 210, стр. 26 отчета), указал завышенную стоимость 7 000 000 руб.; вместо характеристик указанных в журнале "электричество, вода, отопление" охарактеризовал "под производство, СТО, склад", ссылаясь на тот же источник информации.

Объекту N 31 площадью 300 кв.м. ("Жилье мое" N 7 от 26.02.2007 г. стр. 46), в журнале дана характеристика объекта как "магазин, офис"; оценщик так охарактеризовал объект: "отдельный вход, без отделки, под склад", ссылаясь на тот же источник информации (том 3 л.д. 210, стр. 26 Отчета).

По объекту N 32 площадью 2500 кв.м. стоимость предложения 4 000 000 руб., оценщик в гр. 5 (том 3 л.д. 210, стр. 26 отчета), указал завышенную стоимость 9.500 000 руб., ссылаясь на тот же источник информации.

По объекту N 34 площадью 1 250 кв.м. стоимостью 2 100 000 руб. оценщик в гр. 5 (том 3 л.д. 211, стр. 27 отчета) указал завышенную стоимость 21 000 000 руб., ссылаясь на тот же источник информации.

По объекту N 35 помещение площадью 719,04 кв.м. стоимостью 2 000 000 руб. оценщик в гр. 5 (том 3 л.д. 211, стр. 27 отчета) указал завышенную стоимость 6 000 000 руб., ссылаясь на тот же источник информации.

По объекту N 38 помещение площадью 4 713 кв.м. стоимостью 50 000 000 руб. оценщик в гр. 5 (том 3 л.д. 212, стр. 28 отчета) указал завышенную стоимость 98 000 000 руб. Источник информации неизвестен (телефоны, адрес и т.д.).

По объектам N 39, 40, 41. Источник информации неизвестен (телефоны, адрес и т.д.).

Информация по объектам N 1, 11, 12, 14, 15, 16, 17, 18, 20, 21, 26, 27, 28 в журналах "Жилье мое", на которые ссылается оценщик, вообще отсутствует (том 3 л.д. 209-212).

Представители Правительства области, а также специалист Реченский В.В., дававший пояснения по вопросам проведения кадастровой оценки, не дали в этой части убедительных объяснений и не представили доказательств, опровергающих указанные обстоятельства. Не может быть принято во внимание утверждение специалиста Реченского В.В. в той части, что при расчете рыночной стоимости объектов-аналогов использовалась информация, которая была представлена на электронных носителях и не использовались журналы на бумажных носителях, поскольку отчет N 6-Н/07 Центрально-Черноземного филиала ФГУП "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ содержит информацию об источнике в виде журнала "Жилье мое" с указанием конкретной стоимости каждого объекта. Доказательств использования электронного носителя с указанием иной стоимости указанных выше объектов суду не представлено.

При проведении кадастровой оценки в подавляющем большинстве исполнителями использованы данные о сделках с недвижимостью, расположенной в центральных районах областного центра (том 3 л.д. 262-263), стоимость которых значительно превышает стоимость недвижимости, расположенной в районных центрах области. Учитывая, что рынок земельных участков данного вида пользования в Саратовской области исполнителями работ недостаточно был изучен, а в основу подсчета кадастровой стоимости положена завышенная стоимость земельных участков, расположенных в центральных районах г. Саратова, исполнителями работ использована недостоверная информация о рыночной стоимости земельных участков.

В силу указанного суд приходит к выводу о том, что при проведении кадастровой оценки земельных участков по кадастровому кварталу 64 40: 010501, в состав которого входит земельный участок под кадастровым номером 64 40: 010501: 0004, расположенный в г. Балаково Саратовской области, исполнителями работ не была собрана достаточная и достоверная информация о рынке земельных участков, необходимая для проведения государственной кадастровой оценки земель. Применение исполнителями работ в построении модели для расчета удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв.м. земельного участка несоответствующей действительности рыночной стоимости земельных участков-аналогов, оказало влияние на конечный результат кадастровой оценки.

Суд считает неубедительным довод представителей Правительства области в той части, что экспертное заключение не может быть принято судом во внимание в связи с наличием противоречия в его содержании, поскольку в исследовательской части заключения эксперт указывает на установленные нарушения, а в заключительных выводах делает положительный вывод о проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Саратовской области в соответствии с действующими нормативными правовыми актами (том 2, л.д. 94-95).

Эксперт Пчеличнеца Л.Н. пояснила суду, что в заключительных выводах она указала на то, что государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Саратовской области проводилась на основе и во исполнение Технических рекомендаций и Методических указаний, а в мотивировочной части заключения она указывала на конкретные нарушения, выявленные в ходе проведения экспертизы.

В соответствии с частью 3 статьи 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении" заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами.

Поэтому, давая оценку экспертному заключению, суд принял во внимание лишь те выводы эксперта, которые в совокупности с другими доказательствами, исследованными судом, нашли свое подтверждение в судебном заседании.

Вместе с тем утверждение заявителя о том, что кадастровая стоимость земельного участка не может превышать его рыночной стоимости, а также аналогичный вывод в этой части эксперта являются несостоятельными в силу ошибочного толкования пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, из которого следует неравенство величин рыночной и кадастровой стоимости земельного участка. Довод заявителя о том, что в соответствии с отчетом N 03/-1 Бюро независимой оценки рыночная стоимость земельного участка составляет 15 000 000 рублей (том 1 л.д. 54-72), а по заключению эксперта об определении рыночной стоимости земельного участка - 20 226 000 рублей (том 3 л.д. 1-147), что значительно ниже кадастровой стоимости земельного участка, для разрешения данного дела не имеет правового значения.

Учитывая, что судом признан недостоверным результат определения удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв. м. земель оценочного квартала 64 40: 010501, в состав которого входит земельный участок под кадастровым номером 64 40: 010501: 0004, имеет место нарушение права заявителя на уплату законно установленного размера арендной платы по данному земельному участку. Данное обстоятельство является основанием к удовлетворению заявления.

Определяя момент, с которого оспариваемое положение приложения N 1 к постановлению Правительства Саратовской области N 423-П от 30 ноября 2007 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Саратовской области, должно быть признано недействующим, суд учитывает, что данный нормативный правовой акт до рассмотрения дела судом в течение определенного времени применялся и на основании этого акта были реализованы права и обязанности организаций. В силу этого имеются основания к признанию его недействующим и не подлежащим применению с момента вступления настоящего решения в законную силу.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Учитывая, что заявитель понес судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 2 тысяч рублей (том 1 л.д. 10) и оплатой экспертизы в размере 100 тысяч рублей (том 3 л.д. 174-175), в его пользу с Правительства области подлежат взысканию 102 тысячи рублей.

Руководствуясь статьями 253, 194-198 ГПК РФ, суд решил:

заявление закрытого акционерного общества "Балаковское предприятие "Гидроэлектромонтаж" удовлетворить.

Признать недействующим и не подлежащим применению с момента вступления решения в законную силу приложение N 1 к постановлению Правительства Саратовской области от 30 ноября 2007 года N 423-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" в части утверждения в строке N 342 среднего удельного показателя кадастровой стоимости одного квадратного метра земельного участка кадастрового квартала 64:40:01 05 01. в разрезе девятого вида разрешенного использования в сумме 1771 руб. 08 коп.

Взыскать с Правительства Саратовской области в пользу закрытого акционерного общества "Балаковское предприятие "Гидроэлектромонтаж" судебные издержки в сумме 102 (сто две) тысячи рублей.

В соответствии со статьей 35 Закона Российской Федерации "О средствах массовой информации" обязать редакцию печатного издания "Собрание законодательства Саратовской области" опубликовать сообщение о настоящем решении.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения через Саратовский областной суд.