Решение Саратовского областного суда от 2 февраля 2009 г. N 3-1/2009 Удовлетворяя заявление о признании частично не действующим нормативного правового акта, суд исходил из отсутствия положительного заключения уполномоченного органа и несоответствия оспариваемого нормативного правового акта нормативным правовым актам федерального уровня (извлечение)

Решение Саратовского областного суда от 2 февраля 2009 г. N 3-1/2009

30 ноября 2007 года Правительством Саратовской области принято постановление N 423-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области".

В соответствии с пунктом 3 этого постановления оно вступает в силу со дня официального опубликования, но не ранее 1 января 2008 года. Постановление опубликовано в "Собрании законодательства Саратовской области", N 7, ноябрь, 2007.

Общество с ограниченной ответственностью "Саратовский Торговый Дом" обратилось в областной суд с заявлением о признании недействующим постановления Правительства Саратовской области от 30 ноября 2007 года N 423-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" в части утверждения в Приложении N 1 в строке 15 результата государственной кадастровой оценки земель оценочного квартала 64: 48: 01 01 15 по первому виду разрешенного использования, включающего в себя земельный участок по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, с кадастровым номером 64: 48: 01 01 15: 0013 площадью 33542 кв.м.

В обоснование требования заявитель указал, что на основании договора аренды от 6 ноября 2001 г. N 3288 и договора замены сторон в обязательстве от 30 октября 2003 г. пользуется указанным выше земельным участком. В соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 г. N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков их внесения" размер арендных платежей зависит от кадастровой стоимости земельного участка и составляет 0,2% от кадастровой стоимости - для размещения многоэтажных домов. Оспариваемым постановлением утвержден удельный показатель стоимости одного квадратного метра земли кадастрового квартала 64:48:01 01 15 в размере 4514 руб. 03 коп. для земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки. Таким образом, с 1 января 2008 г. размер арендной платы и её изменение связаны исключительно с изменением кадастровой стоимости земельного участка. Считает постановление Правительства Саратовской области от 30 ноября 2007 г. N 423-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" незаконным в связи с несоблюдением исполнителями работ по проведению кадастровой оценки Методики государственной кадастровой оценки земель поселений, утверждённой приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 г. N П/337, Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утверждённых постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. N 316, в результате чего была получена недостоверная информация о размере кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка. Следствием этого явился неверный расчет обязательной к уплате ООО "Саратовский Торговый Дом" арендной платы. Таким образом, общество лишено права законно уплачивать экономически обоснованную арендную плату.

В судебном заседании представитель ООО "Саратовский Торговый Дом" Ч.И.В. поддержал заявленное требование, дополнительно указав, что кадастровая стоимость данного участка должна быть адекватной его рыночной стоимости. Если утвержденная кадастровая стоимость превышает рыночную более чем в три раза, то об адекватности говорить нельзя. Кроме того, статья 66 Земельного кодекса говорит, что две эти величины должны быть сопоставимы. В суд был представлен отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка, который показывает о несоответствии двух величин. Таким образом, утверждённые результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов в части земельного квартала, где находится земельный участок, арендуемый заявителем, противоречат существующим методикам оценки.

Также указал, что Правительство Саратовской области в нарушение требований Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель" преждевременно приняло оспариваемое постановление об утверждении результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов области, не получив положительного заключения экспертизы Роснедвижимости.

Правительство Саратовской области в своих возражениях на заявление ООО "Саратовский Торговый Дом" указало, что оспариваемое постановление принято Правительством области в пределах его компетенции, установленной федеральными и областными нормативными правовыми актами. Также указало, что из статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности". Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев определения рыночной стоимости земельного участка. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316. Согласно пункту 10 указанных Правил органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель. Также пунктом 3 постановления Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" было рекомендовано органам государственной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике принимать нормативные правовые акты, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, а также утвердить ее результаты. Таким образом, Правительство области приняло указанное постановление в пределах своей компетенции.

Относительно соответствия акту, имеющему большую юридическую силу, оспариваемая норма постановления Правительства области, а именно норма об утверждении результата государственной кадастровой оценки земель оценочного квартала 64: 48: 01 01 15 в отношении земельного участка под кадастровым номером 64: 48: 01 01 15:0013, принята в порядке, определенном федеральными правовыми актами. Как следует из пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года N 945 и пункта 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316, основанием для утверждения органом государственной власти субъекта Российской Федерации результата проведенной оценки и принятия соответствующего правового акта является представление территориального органа Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. В соответствии с пунктом 1 Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 19 августа 2004 года N 418, Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению государственным имуществом и оказанию государственных услуг в сфере ведения кадастров объектов недвижимости, землеустройства, инвентаризации объектов градостроительной деятельности, государственной кадастровой оценки земель и государственного мониторинга земель, а также по государственному земельному контролю. Согласно пункту 5 данного Положения Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости осуществляет полномочия по проведению государственной кадастровой оценки земель, осуществляет представление результатов государственной кадастровой оценки земель в соответствии с законодательством Российской Федерации. Указанные полномочия агентства воспроизведены также в действующем в настоящее время Положении о нем, утвержденном Указом Президента Российской Федерации от 4 марта 2008 года N 312. Непосредственную работу по определению государственной кадастровой оценки земель осуществляет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Административный регламент исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель" утвержден приказом Минэкономразвития России 28 июня 2007 года N 215. Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области по состоянию на 1 января 2007 года, в том числе результаты оценки указанного земельного участка, утверждены Правительством области по представлению управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Саратовской области. Кроме того, постановлением Правительства области от 18 сентября 2007 года N 320-П создана межведомственная комиссия по содействию в проведении работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов и утверждено Положение о ней. В состав данной комиссии вошел руководитель управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Саратовской области. Поэтому ключевым звеном в процессе проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов и утверждения ее результатов в соответствии с федеральными правовыми актами выступает управление Роснедвижимости по Саратовской области, без участия которого невозможно было бы принять оспариваемое постановление Правительства области, которое по сути является совместным правовым актом, предполагающим солидарную ответственность и Правительства области, и управления Роснедвижимости по Саратовской области за его законность. Непосредственные работы по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов проводились ФГУП "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ Поволжский филиал на основании государственных контрактов. В частности, оценка земельного участка под кадастровым номером 64: 28: 01 01 15: 0013 проводилась ФГУП "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ Поволжский филиал на основании государственного контракта с комитетом по управлению имуществом области от 27 июня 2007 года N 1/к/07 и технического задания, являющегося приложением к контракту. Данный контракт заключен в соответствии с Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд". Актом сдачи-приемки проектно-изыскательских работ от 23 ноября 2007 года по указанному государственному контракту закреплено, что проектно-изыскательская продукция удовлетворяет условиям контракта, в надлежащем порядке оформлена, сдана и принята. Таким образом, при утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Саратовской области, в том числе указанного земельного участка, Правительством области не было допущено нарушения законодательства. Правительство области полагает, что требования, изложенные в заявлении, сводятся по существу к оспариванию правильности расчетов кадастровой стоимости земельных участков. Между тем производство таких расчетов не входит в компетенцию Правительства области. Оспоренное заявителем постановление не может проверяться на соответствие методическим указаниям по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, так как они регулируют порядок определения кадастровой стоимости, не входящий в компетенцию субъекта Российской Федерации в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316. Согласно данному постановлению в компетенцию субъекта также не входит полномочие по верификации представленных территориальными органами Федерального агентства кадастра объектов недвижимости результатов государственной кадастровой оценки земель. Правительство области также приводит доводы о том, что государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов, проведенная исполнителем - ФГУП "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ Поволжский филиал, осуществлена в соответствии с Методическими указаниями и с Техническими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Роснедвижимости от 29 июня 2007 года N П/0152 (далее Технические рекомендации), а также в соответствии с приказом Роснедвижимости от 18 сентября 2007 года N П/0240 "Об утверждении формы отчета об определении кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов". При этом кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов, определенная в соответствии с Методическими указаниями, приближена к рыночной стоимости. В соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316, эти работы выполнены по единой для всей Российской Федерации методике в тесном взаимодействии подрядной организации с органами государственной власти области, с органами местного самоуправления, с предприятиями и организациями области в области организации получения исходных данных для проведения оценки земель. Согласно решению протокола от 23 ноября 2007 года N 2 заседания указанной межведомственной комиссии комитет по управлению имуществом Саратовской области направлял результаты работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на утверждение Правительства Саратовской области. Правительству Саратовской области было рекомендовано утвердить результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов, Управление Роснедвижимости по Саратовской области направило результаты работ на экспертизу в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Межведомственной комиссией было рекомендовано Правительству Саратовской области рассмотреть итоги экспертизы и при необходимости внести изменения в утвержденные Правительством Саратовской области результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов. На основании изложенного просят отказать в удовлетворении заявления. Полагает необоснованным довод представителя заявителя о невыполнении требований административного регламента, который вступил в законную силу в сентябре 2007 года и не мог распространять свое действие на работы по кадастровой оценке земель, контракт на проведение которых заключен в июне 2007 года.

Выслушав объяснения представителя заявителя Ч.И.В., обсудив доводы представителя Правительства Саратовской области И.Д.В., изучив материалы дела, заслушав заключение прокурора прокуратуры Саратовской области С.А.Д., полагавшего заявление подлежащим удовлетворению, суд находит заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Пунктами "в" и "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (части 2 и 5 статьи 76 Конституции Российской Федерации).

На уровне Российской Федерации правовое регулирование общественных отношений, о которых возник спор, осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ (с последующими изменениями) и иными нормативными правовыми актами.

Так, в соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Правительством Российской Федерации постановлением от 8 апреля 2000 года N 316 (с последующими изменениями) утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, в соответствии с которыми государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4). Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5). Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель (пункт 10). Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти (пункт 11).

Приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 года N 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее - Методические указания). Приказом от 28 июня 2007 года N 215 утвержден Административный регламент исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель" (далее - Административный регламент).

Согласно пункту 4 Административного регламента исполнение государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель включает следующие административные процедуры:

подготовка документов, регламентирующих проведение государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации;

формирование перечня подлежащих государственной кадастровой оценке земельных участков в субъекте Российской Федерации;

выбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;

контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;

проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации и представление результатов государственной кадастровой оценки земель органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации на утверждение;

утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктами 9.4, 9.8, 9.9 Административного регламента определено, что после получения от Управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации Отчета Роснедвижимость производит его проверку на соответствие методическим указаниям и принимает решение, которое оформляется актом проверки. В случае принятия решения о соответствии Отчета методическим указаниям Роснедвижимость в срок не более трех рабочих дней с даты составления акта проверки направляет согласованные сведения о кадастровой стоимости земельных участков (результаты государственной кадастровой оценки земель) в Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации вместе с актом проверки. После получения указанных сведений и акта проверки Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации представляет в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации сведения о кадастровой стоимости земельных участков (результаты государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации) на утверждение в виде проекта акта названного органа исполнительной власти. Руководитель Управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации обеспечивает соответствие предоставленных на утверждение органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации результатов государственной кадастровой оценки земель результатам государственной кадастровой оценки земель, согласованным Роснедвижимостью. После чего происходит утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Анализ положений Административного регламента свидетельствует о том, что только при условии соблюдения всех административных процедур государственная кадастровая оценка земель может быть признана проведенной.

Между тем в ходе рассмотрения данного дела установлено, что на момент принятия постановления N 423-П от 30 ноября 2007 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" Правительство Саратовской области не располагало положительным заключением Роснедвижимости. Такой документ не представлен суду и на момент разрешения дела по существу.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о несоответствии оспариваемой части нормативного правового акта федеральным нормам (Административному регламенту и Методическим указаниям).

В ходе рассмотрения данного дела судом установлены и другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии иных оснований для признания оспариваемого нормативного правового акта недействующим в оспариваемой части.

По ходатайству заявителя судом назначена экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе населенных пунктов Саратовской области, проведение которой поручено Генеральному директору, эксперту консалтинговой фирмы "Поволжское Агентство Оценки" П.Л.Н. На разрешение эксперта поставлен вопрос о соответствии расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в границах приведенного в заявлении кадастрового квартала, Методическим указаниям и Техническим рекомендациям.

В своем заключении (л.д. 149-150) эксперт пришел к выводу о том, что главной составляющей при расчете удельного показателя кадастровой стоимости является рыночная стоимость земельных участков 1 вида разрешенного использования, которая является результатом Отчета N 5-Н/07. При проведении экспертизы данного отчета экспертом выявлено:

1. Разделы отчета выполнены формально и некачественно и не соответствуют требованиям Федерального Закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в редакции от 27 июля 2006 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 года N 519 (см. раздел заключения 1.1).

2. Определение рыночной стоимости земельных участков основывается на выделении доли, приходящейся на земельный участок, в рыночной стоимости квартиры. Данный подход к оценке не соответствует Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Минимущества России N 568-р от 6 марта 2003 года (см. раздел заключения 1.2).

3. Анализ рынка представляет собой разрозненные данные, выполнен некачественно, цены, указанные в анализе, явно завышены; не представлен анализ рынка квартир в многоэтажной жилой застройке, на основании которого проводилось определение рыночной стоимости земельных участков, входящих в состав единых объектов недвижимости. Анализ рынка не соответствует пункту 3 раздела 1 (в разделе III Стандартов оценки и не является информацией, обеспечивающей достоверность Отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения) (см. раздел заключения 1.3).

4. Предметом оспаривания является незастроенный земельный участок, не имеющий инженерной инфраструктуры, проект на строительство находится в стадии разработки. Кадастровая стоимость незастроенного земельного участка определялась на основании рыночной стоимости в общей массе земельных участков, выделенных из единого объекта недвижимости, - квартир. Рыночная стоимость незастроенных земельных участков определяется или индивидуально на основании Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков (Приложение N 3), или на основании рыночной стоимости 1 кв.м земельного участка с учетом фактора, снижающего его рыночную стоимость (фактор освоения, фактор застройки) (см. раздел 1.4).

Давая ответ на второй поставленный на разрешение экспертизы вопрос эксперт указал:

1. Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Саратовской области по состоянию на 1 января 2007 года не соответствует Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов и Техническим рекомендациям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов по ряду причин, указанных в разделе 2.1 заключения.

2. Удельный показатель кадастровой стоимости и кадастровая стоимость определялись на основании неверной рыночной стоимости незастроенного земельного участка без учета факторов, влияющих на его кадастровую стоимость, - отсутствие улучшений, инженерной инфраструктуры (см. раздел 2.2 заключения).

Суд считает необходимым согласиться с данными выводами экспертного заключения, поскольку они подтверждены доказательствами, представленными Правительством Саратовской области, в числе которых отчет N 5-Н/07 Центрально-Черноземного филиала ФГУП "ГОСЗЕМКАДАСТРСЪЕМКА" -ВИСХОГИ "Об оценке рыночной стоимости земельных участков, предназначенных для размещения жилых домов по г.г. Саратов, Энгельс, Балаково, Балашов, Вольск, Пугачев, Маркс, Петровск, Аткарск, Красноармейск, Ртищево по состоянию на 1 января 2007 года" (том 2 л.д. 1-75) и отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Саратовской области по состоянию на 1 января 2007 года (том 1 л.д. 136-265).

В ходе проведения экспертизы экспертом изучена информация по рынку недвижимости, в частности по 1 виду разрешенного использования. Будучи допрошена в судебном заседании, эксперт пояснила, что рынок недвижимости по данному виду разрешенного использования земельных участков в Саратовской области достаточно развит, о чем свидетельствует полученная ею информация из различных источников. Указанные источники не были изучены лицами, проводившими работу по кадастровой оценке. Данное обстоятельство нашло свое подтверждение в представленных Правительством области материалах и не опровергнуто представителем заинтересованного лица в судебном заседании.

Так, из содержания отчета Поволжского филиала Федерального Агентства кадастра объектов недвижимости от 20 ноября 2007 года "Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Саратовской области по состоянию на 1 января 2007 года" (том 1 л.д. 136-266) следует, что в качестве объектов аналогов для расчета удельного показателя кадастровой стоимости данного вида земельных участков из предложений, опубликованных в журнале "Жилье мое", оценщиком в Отчете (т. 2 л.д. 8-24) за объекты аналоги приняты 1, 2, 3, 4-комнатные квартиры в количестве 118 единиц, отдельные из которых с теплыми полами, евроотделкой, встроенными кухнями и мебелью, джакузи, сауной и т.д. В отчете отсутствует раздел "Обоснование выбора аналогов". В силу этого оценщик в своем отчете не обосновал причины, по которой им не изучен рынок земельных участков, свободных от застройки и каких-либо улучшений, а в качестве объектов аналогов приняты сведения о рынке жилых помещений.

Между тем поскольку предметом оценки являлся земельный участок, свободный от застройки и каких-либо улучшений, в качестве аналога объекта оценки могли быть приняты только объекты оценки, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Из содержания данного отчета следует, что группировка земельных участков первого вида использования, свободных от каких-либо улучшений, не проводилась, рынок этих участков не анализировался.

В результате сравнения характеристик объектов аналогов с представленными оценщиком данными электронной версии журнала "Жилье мое" экспертом выявлены факты завышения стоимости квартир по 26 предложениям. В судебном заседании представитель Правительства И.Д.В. пояснил, что в ходе дополнительной проверки указанных сведений установлено и он согласен, что по 13 объектам аналогам имеется расхождение в стоимости в сторону увеличения стоимости одного квадратного места в среднем на 6.000 рублей (т. 3 л.д. 57). Представитель Правительства области, а также специалист Р.В.В., дававший пояснения по вопросам проведения кадастровой оценки, не дали убедительных объяснений о причинах завышения стоимости объектов-аналогов и не представили доказательств, опровергающих указанные обстоятельства. Вместе с тем суд не может согласиться с доводом представителя заинтересованного лица о том, что данное искажение допустимо и не приводит к значительному искажению результата кадастровой оценки. Такое утверждение опровергается требованием пунктов 2.2.3 и 2.2.5 Методических указаний, согласно которым сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется из источников информации, содержащих достоверную информацию; для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.

В силу указанного суд приходит к выводу о том, что при проведении кадастровой оценки земельных участков по кадастровому кварталу 64 48: 01 01 15, в состав которого входит земельный участок под кадастровым номером 64 48: 01 01 15 0013, расположенный в г. Саратове, исполнителями работ не была собрана достаточная и достоверная информация о рынке земельных участков, необходимая для проведения государственной кадастровой оценки земель, а также исполнителями работ в построении модели для расчета удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв.м земельного участка использована не соответствующая действительности рыночная стоимость земельных участков-аналогов, что оказало влияние на конечный результат кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о несоответствии оспариваемого нормативного правового акта нормативным правовым актам федерального уровня - Административному регламенту, Методическим указаниям и Техническим рекомендациям.

Вместе с тем утверждение заявителя о том, что кадастровая стоимость земельного участка не может превышать его рыночной стоимости, является несостоятельными в силу ошибочного толкования пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, из которого следует неравенство величин рыночной и кадастровой стоимости земельного участка. Довод заявителя о том, что в соответствии с отчетом N 150508В Бюро оценки собственности рыночная стоимость земельного участка составляет 47600000 рублей (том 1 л.д. 16-77), что значительно ниже кадастровой стоимости земельного участка, для разрешения данного дела не имеет правового значения.

Не могут быть приняты во внимание и доводы представителя Правительства области о том, что применение Административного регламента не является обоснованным, учитывая, что он вступил в законную силу в сентябре 2007 года и, по мнению представителя Правительства, не мог распространять свое действие на работы по кадастровой оценке земель, контракт на проведение которых заключен в июне 2007 года.

Судом установлено, что Административный регламент Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель" утвержден приказом от 28 июня 2007 года N 215 Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации и опубликован в издании "Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти", N 38, 17.09.2007, начало его действия - 28 сентября 2007 года. На указанную дату кадастровая оценка земель населенных пунктов области не была завершена, отчеты отсутствовали, в силу чего требование Административного регламента подлежало выполнению. Из текста оспариваемого постановления следует, что кадастровая оценка земель населенных пунктов Саратовской области проводилась по состоянию на 1 января 2007 года (том 1 л.д. 79). Результаты оценки утверждены Правительством области 30 ноября 2007 года. Из пояснений специалиста Р.В.В. установлено, что Отчет по результатам кадастровой оценки (во исполнение пунктов 9.4, 9.8, 9.9 Административного регламента) своевременно направлен Управлением Роснедвижимости по Саратовской области в Роснедвижимость для проверки, но решение о соответствии Отчета Методическим указаниям Роснедвижимость до настоящего времени не приняла.

Определяя момент, с которого приложение N 1 к постановлению Правительства Саратовской области N 423-П от 30 ноября 2007 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Саратовской области" в оспариваемой части должно быть признано недействующим, суд учитывает, что данный нормативный правовой акт до рассмотрения дела судом в течение определенного времени применялся и на основании этого акта были реализованы права и обязанности организаций. В силу этого имеются основания к признанию его недействующим и не подлежащим применению с момента вступления настоящего решения в законную силу.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Учитывая, что заявитель понес судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 2 тысяч рублей (том 1 л.д. 78) и оплатой экспертизы в размере 300 тысяч рублей (том 3 л.д. 56), в его пользу с Правительства области подлежат взысканию 302 тысячи рублей.

Руководствуясь статьями 253, 194-198 ГПК РФ, суд решил:

заявление общества с ограниченной ответственностью "Саратовский Торговый Дом" удовлетворить.

Признать недействующими и не подлежащими применению с момента вступления решения в законную силу приложение N 1 к постановлению Правительства Саратовской области от 30 ноября 2007 года N 423-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" в части утверждения в строке N 15 среднего удельного показателя кадастровой стоимости одного квадратного метра земельного участка кадастрового квартала 64:48:01 01 15 в разрезе первого вида разрешенного использования в сумме 4514 руб. 03 коп.

Взыскать с Правительства Саратовской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Саратовский Торговый Дом" судебные издержки в сумме 302 (трехсот двух) тысяч рублей.

В соответствии со статьей 35 Закона Российской Федерации "О средствах массовой информации" обязать редакцию печатного издания "Собрание законодательства Саратовской области" опубликовать сообщение о настоящем решении.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения через Саратовский областной суд.