Решение Арбитражного суда Саратовской области от 4 марта 2009 г. N А57-2036/07-26-45 Суд признал законным содержащийся в муниципальном правовом акте порядок изменения величины арендной платы за муниципальное имущество и расчета ее базовой ставки по утвержденной формуле, однако положение акта, устанавливающее предельный срок договора аренды в один год, противоречит действующему законодательству, поскольку срок имущественного найма определяется соглашением сторон (извлечение)

Решение Арбитражного суда Саратовской области
от 4 марта 2009 г. N А57-2036/07-26-45
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть решения объявлена 27 февраля 2009 г..

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось ООО "Альянс С" с уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ заявлением о признании недействительными пункта 4.2., абзаца второго пункта 5.2 Положения о порядке предоставления в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности Балаковского муниципального образования, утвержденного решением Собрания депутатов Балаковского муниципального образования от 05.12.2006 N 158, о признании недействительным приложения N 1 к Положению о порядке предоставления в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности Балаковского муниципального образования, утвержденного решением Собрания депутатов Балаковского муниципального образования от 05.12.2006 N 158 в части определения базовой ставки арендной платы посредством расчета по формуле: стоимость строительства 1 кв. м х 0,1, а также в части установления коэффициента суперзоны - 3 для помещений, расположенных на первом этаже нежилого здания по адресу: ул. Ленина, 91.

В соответствии со статьей 192 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействующим нормативного правового акта, принятого государственным органом, органом местного самоуправления, иным органом, должностным лицом, если полагают, что оспариваемый нормативный правовой акт или отдельные его положения не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности или создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 189 АПК РФ обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, законности оспариваемых решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, возлагается на органы и лиц, которые приняли оспариваемый акт, решение, совершили оспариваемые действия (бездействие).

В статье 52 Федерального закона от 28.08.1995 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" указано, что решения, принятые путем прямого волеизъявления граждан, решения и действия (бездействие) органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления могут быть обжалованы в суд или арбитражный суд в установленном законом порядке (такая же норма содержится и в новом Федеральном законе от 06.10.2003 N 131-ФЗ, вступающем в силу с 01.01.2006, за исключением положений, для которых установлен иной срок и порядок вступления в силу).

По существу Закон установил, что к компетенции арбитражных судов отнесено рассмотрение заявлений о признании недействующими правовых актов, принятых органами местного самоуправления, в том числе и нормативных правовых актов, если такое заявление подано организацией или гражданином, которые полагают, что оспариваемый нормативный правовой акт нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности

Заявитель считает что, собрание депутатов Балаковского МО вследствие установления новых повышающих коэффициентов злоупотребил своими полномочиями, акт в оспариваемой части противоречит положениям ГК РФ, вследствие чего оспоренный акт суду надлежит проверить на соответствие нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу: Конституции РФ, Гражданскому кодексу РФ, Земельному кодексу РФ, Закону РФ "О плате за землю", Закону РФ "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных знаках", Закону Саратовской области "О земле".

Собрание депутатов Балаковского МО Саратовской области с заявленными требованиями не согласно по основаниям, изложенным в представленном отзыве на заявление.

В соответствии с пунктом 5 статьи 194 АПК РФ арбитражный суд не связан доводами, содержащимися в заявлении об оспаривании нормативного правового акта, и проверяет оспариваемое положение в полном объеме.

В силу пункта 6 статьи 194 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого акта федеральному конституционному закону, федеральному закону и иному нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, наличия у органа или должностного лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, возлагается на орган, должностное лицо, которые приняли акт.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Балаковского МО и ООО "Альянс С" был заключен договор аренды объекта муниципальной собственности от 16.03.2005 N 11, расположенного по адресу; Саратовская область, г. Балаково, ул. Ленина, д. 91, на срок с 01.04.2005 по 28.02.2006. Арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя

За указанное недвижимое имущество заявителю произведен расчет арендной платы согласно приложению N 11 к договору от 16.03.2005, который скорректирован: приложением к дополнительному соглашению от 01.06.2005 N 11/05; приложением к дополнительному соглашению от 31.07.2006 N 11/061; приложением к дополнительному соглашению от 06.12.2006 N 11/к.

Как следует из материалов дела, нормативным актом в обжалуемой части установлено: договор аренды может быть заключен на срок не более одного года; о своем намерении пересмотреть размер арендной платы Комитет по управлению имуществом Балаковского муниципального района извещает арендатора не позднее чем за месяц до предполагаемого пересмотра; базовая ставка арендной платы определяется посредством расчета по формуле: стоимость строительства 1 кв. м х 0,1; коэффициент суперзоны - 3 установлен в том числе для помещений, расположенных на первом этаже нежилого здания по адресу: ул. Ленина, 91.

В соответствии со статьей 130 Конституции РФ местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью.

Согласно статье 51 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Статья 1 указанного Федерального закона закрепляет принцип самостоятельности местного самоуправления, что означает самостоятельное и под свою ответственность решение населением непосредственно и (или) через органы местного самоуправления вопросов местного значения исходя из интересов населения с учетом исторических и иных местных традиций.

Статьей 19 Устава Балаковского муниципального района установлено, что определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности Балаковского муниципального района, находится в исключительной компетенции Собрания Балаковского муниципального района.

В соответствии с пунктом 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

Решением Собрания депутатов Балаковского муниципального образования от 05.12.2006 N 158 утверждено Положение о порядке предоставления в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности Балаковского муниципального образования, и опубликовано в общественно-политической газете Балаковского муниципального образования "Балаковские вести" от 22.02.2007 N 15.

Согласно пункту 4.2 указанного Положения "Договор аренды может быть заключен на срок не более одного года".

В силу статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ, в случаях когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку иное не установлено соглашением сторон, стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие отличное от предусмотренного в ней. По конструкции норм статей 606, 610 ГК РФ условие о сроке договора аренды определяется соглашением сторон, за исключением пункта 3 статьи 610 ГК РФ.

Довод Собрания депутатов Балаковского муниципального района, изложенный в возражении на заявление об уточнении исковых требований, о том, что установление более длительного срока аренды муниципального имущества, подлежащего приватизации (перепрофилированию), в дальнейшем могло создать определенные трудности при реализации требований Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", а именно частью 5 статьи 50 которой определено, что "в случаях возникновения у муниципальных образований права собственности на имущество, не предназначенное для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления, для обеспечения деятельности органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, муниципальных служащих, работников муниципальных предприятий и учреждений либо не относящееся к видам имущества, перечисленным в частях 2 и 3 настоящей статьи, указанное имущество подлежит перепрофилированию (изменению целевого назначения имущества) либо отчуждению. Порядок и сроки отчуждения такого имущества устанавливаются федеральным законом", не может быть принят судом в силу пункта 3 статьи 610 ГК РФ, согласно которому договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Кроме того, пункт 4 части 8 статьи 85 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" определял данный срок до 01.01.2009, в настоящее время Федеральным законом от 25.12.2008 N 281-ФЗ обозначенный срок изменен до 01.01.2012.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что оспариваемый пункт 4.2 Положения о порядке предоставления в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности Балаковского муниципального образования, не соответствует положениям статьи 610 ГК РФ, имеющим большую юридическую силу, в связи с чем требования заявителя о признании недействительным пункта 4.2 Положения подлежат удовлетворению.

Довод заявителя относительно того, что в оспариваемом пункте 5.2 Положения прямо предусмотрена возможность изменения арендной платы, вследствие чего возникает неопределенность в вопросе о возможности пересмотра Комитетом размера арендной платы, является необоснованным, носит ошибочный характер и не может быть принят судом в связи с тем, что согласно абзацу второму пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Правовая позиция относительно данных выводов сделана в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66.

Из анализа материалов дела следует, что размер арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, определялся с использованием коэффициентов, определяющих назначение помещений, зоны расположения объекта, вида деятельности арендатора и технического состояния объекта, порядок применения данных показателей регламентировался Положением о порядке предоставления в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности Балаковского муниципального образования, утвержденным решением Собрания депутатов Балаковского муниципального образования.

Таким образом, с учетом положений пунктов 2.4.2, 4.1 договора аренды муниципальной собственности от 16.03.2005 N 11 в результате изменения базовой ставки арендной платы Комитет вправе изменить размер арендной платы, о чем были направлены соответствующие уведомления.

Фактическое изменение арендной платы в результате корректировки базовой ставки арендной платы не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Относительно требования заявителя о признании недействительным приложения N 1 к Положению о порядке предоставления в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности Балаковского муниципального образования, утвержденного решением Собрания депутатов Балаковского муниципального образования от 05.12.2006 N 158, в части определения базовой ставки арендной платы посредством расчета по формуле: стоимость строительства 1 кв. м х 0,1, а также в части установления коэффициента суперзоны - 3 для помещений, расположенных на первом этаже нежилого здания по адресу: ул. Ленина, 91, судом установлено, что данный вопрос являлся предметом рассмотрения судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда по делу N 33-85. Так, согласно кассационному определению от 31.01.2008 по делу N 33-85 судебная коллегия установила: "Признавая недействующим Положение о порядке предоставления в аренду объектов жилого фонда, находящихся в собственности Балаковского муниципального образования, и пункт 1 решения Собрания депутатов Балаковского муниципального образования от 5 декабря 2006 года N 158, утвердившего данное Положение, суд первой инстанции указал, что недействующим должно быть признано все Положение, а не отдельная его часть, по тем основаниям, что приложение N 1 к данному Положению, устанавливающее форму расчета арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда, содержит, с точки зрения суда, завышенный коэффициент деятельности, который установлен без учета экономической обоснованности.

Этот вывод является ошибочным и сделан на основе неправильного толкования норм материального права.

Издав вышеуказанный нормативный правовой акт, высший орган муниципального образования реализовал предоставленное ему законом право самостоятельно определять существенные условия передачи муниципального имущества Балаковского района - нежилых помещений во временное пользование (аренду) физическим и юридическим лицам, в том числе величину арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации муниципальные образования как самостоятельный участник гражданских правоотношений выступает в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации муниципальный орган вправе осуществлять свои гражданские права своей волей и в своем интересе, свободен в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, в том числе договора аренды принадлежащих ему нежилых помещений (зданий), находящихся на его территории.

В силу положений статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель, предоставивший арендатору во временное владение и пользование свое имущество, вправе получать с последнего арендную плату, размер которой устанавливается арендодателем.

Учитывая, что исполнение бюджета муниципального образования и контроль за его исполнением осуществляется органами местного самоуправления, а для бюджетных отношений характерна обособленность от предпринимательских, что установление размера арендной платы является правом муниципального органа и обусловлено его самостоятельностью в решении данного вопроса и законной возможностью содействовать своему развитию, то есть развитию местного самоуправления на территории субъекта Российской Федерации. Получение дохода от использования имущества, аренда которого хозяйствующим субъектам не навязывается, не влияет на свободу конкуренции на рынке товаров и услуг.

Поэтому является ошибочным вывод суда о незаконности размеров коэффициента деятельности, установленных оспариваемым приложением N 1 к Положению о порядке предоставления в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности Балаковского муниципального образования, основанный на анализе положений постановления Правительства Саратовской области от 03.06.2003 N 62 "О порядке сдачи в аренду объектов государственной собственности в Саратовской области".

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Номер названного постановления следует читать "N 62-П"

По этим же основаниям не может быть удовлетворено требование прокурора, ссылающегося также на отсутствие экономического обоснования установления коэффициента зональности.

Исходя из указанного, отсутствуют основания к признанию недействующим Положения о порядке предоставления в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности Балаковского муниципального образования, а соответственно и пункта 1 решения Собрания депутатов Балаковского муниципального образования от 05.12.2006 N 158 о его утверждении.

В соответствии с частью 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что требования заявителя о признании недействительным приложения N 1 к Положению о порядке предоставления в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности Балаковского муниципального образования, утвержденному решением Собрания депутатов Балаковского муниципального образования от 05.12.2006 N 158, в части определения базовой ставки арендной платы посредством расчета по формуле: стоимость строительства 1 кв. м х 0,1, а также в части установления коэффициента суперзоны - 3 для помещений, расположенных на первом этаже нежилого здания по адресу: ул. Ленина, 91, удовлетворению не подлежат.

При подаче заявления в арбитражный суд согласно платежному поручению N 10 от 12.01.2007 ООО "Альянс С" уплачена государственная пошлина в размере 2000 руб.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны#.

В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии с пунктом 2 статьи 14 Федерального закона от 25.12.2008 N 281-ФЗ "0 внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 31.01.2009 вступили в законную силу изменения, внесенные в статью 333.37 Налогового кодекса. Указанная статья дополнена пунктом 1.1, в соответствии с которым от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Руководствуясь статьями 195, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:

1. Признать утвержденное решением Собрания депутатов Балаковского муниципального образования от 05.12.2006 N 158 Положение о порядке предоставления в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности Балаковского муниципального образования, не действующим в части пункта 4.2 как не соответствующее статье 610 Гражданского кодекса РФ.

2. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

3. Возвратить ООО "Альянс С" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 руб., уплаченную платежным поручением от 12.01.2007 N 10.

Решение вступает в законную силу немедленно после его принятия.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в течение месячного срока со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Д.В.Лесин

Судьи

А.Ю.Самохвалова, Ю.П.Огнищева