Вопрос: Арендатор вкладывает собственные средства в реконструкцию арендуемого здания и в связи с тем, что арендодатель не имеет возможности возместить расходы, хотел бы оформить право собственности на часть здания соразмерно произведенным затратам. Каким должно быть юридическое оформление данной сделки? (Выпуск 7, апрель 1999 г.)

26. Арендатор вкладывает собственные средства в реконструкцию арендуемого здания и в связи с тем, что арендодатель не имеет возможности возместить расходы, хотел бы оформить право собственности на часть здания соразмерно произведенным затратам.

Каким должно быть юридическое оформление данной сделки?

Под реконструкцией обычно принято понимать перестройку здания для улучшения его функционирования или для использования его по новому назначению. Реконструкция приводит к изменению сущности объекта. Путем изменения сущности объекта пытаются достичь определенных улучшений его характеристик и создать новые полезные свойства.

Таким образом, реконструкция, проводимая арендатором, приводит к улучшению арендуемого здания в отличие от ремонта, который призван не улучшать технические характеристики имущества, а лишь поддерживать их на необходимом уровне.

Обратимся к гл. 34 "Аренда" ГК РФ. Из ст. 623 ГК РФ данной главы следует, что арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных за его счет неотделимых улучшений арендованного имущества, только если:

- улучшения были произведены с согласия арендодателя;

- иное не предусмотрено самим договором аренды.

Стоимость же неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом - см. п. 3 ст. 623 ГК РФ (иное предусмотрено, в частности, ст. 662 ГК РФ в отношении аренды предприятия).

Следует также обратить внимание, что в соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ у арендатора возникает право на возмещение стоимости этих улучшений только после прекращения действия договора аренды (однако, в договоре стороны могут установить иное).

Согласие арендодателя на проведение неотделимых улучшений арендованного имущества может быть выражено в отдельном документе (дополнительном соглашении об улучшении (реконструкции) арендованного имущества, в письме и т.д.), который будет являться неотъемлемой частью договора аренды.

Анализируя положения гражданского законодательства, можно сделать вывод о том, что согласие арендодателя на последующее возмещение расходов арендатора по улучшению арендуемого здания является не формальным, а представляет собой, прежде всего, его согласие с содержанием предполагаемых улучшений и с их стоимостью. Следовательно, необходимо также оформить факт одобрения арендодателем объема и содержания работ (технической документации) и стоимости работ (сметы). Пока не будут урегулированы сторонами эти два момента, согласие арендодателя следует считать неполученным, соответственно он может отказаться от возмещения произведенных арендатором расходов.

В этом же документе желательно обговорить вопрос о моменте возмещения расходов. Иначе, как было указано выше, право на возмещение возникнет только после окончания срока действия договора аренды.

Таким образом, с момента возникновения права на возмещение стоимости улучшений (день окончания договора аренды или иной момент, предусмотренный сторонами) у арендодателя возникает задолженность перед арендатором.

В соответствии с п. 2 ст. 624 ГК РФ условие о выкупе арендованного имущества (соответственно и части его) может быть установлено соглашением сторон. Однако законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (это касается, главным образом, тех объектов государственной и муниципальной собственности, приватизация которых запрещена).

Итак, если арендодатель согласен передать в собственность арендатора часть здания в счет погашения долга, дальнейшее юридическое оформление может быть проведено либо путем заключения между сторонами соглашения об отступном, либо путем заключения договора купли-продажи части здания и последующего зачета требований. И соглашение, и договор подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним".

М. Масленников

Выпуск 7, апрель 1999 г.