Приложение. Концепция развития малоэтажного строительства в Саратовской области

Приложение
к постановлению Правительства Саратовской области
от 3 февраля 2014 г. N 44-П

Концепция
развития малоэтажного строительства в Саратовской области

I. Общие положения

Одной из приоритетных задач развития Саратовской области является постоянное наращивание объемов строительства жилья, в том числе малоэтажного, и увеличение его доступности для семей с разным уровнем доходов.

Малоэтажное строительство становится достойной альтернативой высотному строительству и все больше людей отдают предпочтение именно этому виду решения жилищных проблем.

Правительством Российской Федерации поставлена задача довести долю малоэтажного строительства в общем объеме вводимого жилья к 2015 году до 60 процентов, а к 2020 году - до 70 процентов. В Саратовской области доля малоэтажного строительства в 2010 году составила 49,2 процента, в 2011 году - 46,5 процента, в 2012 году - 64,8 процента.

Строительный комплекс Саратовской области предлагает строительство малоэтажного жилья с применением различных современных технологий, которые позволяют возводить малоэтажные здания из самых разнообразных материалов.

Основными задачами применения новых технологий для строительства жилых домов являются требования безопасности, комфортности, экологичности и, самое главное, ценовой доступности данных домов для населения.

II. Обоснование необходимости принятия Концепции

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 июня 2012 года N 1119-р утвержден комплекс мер по улучшению жилищных условий семей, имеющих трех и более детей.

По состоянию на 1 января 2014 года на территории Саратовской области зарегистрировано 14685 многодетных семей, из которых подали заявки о постановке на учет для получения земельных участков 7143 семьи, предоставлено 2217 земельных участков.

Одним из целевых показателей государственной программы Саратовской области "Обеспечение населения доступным жильем и развитие жилищно-коммунальной инфраструктуры до 2020 года" является ежегодное вовлечение в хозяйственный оборот, в том числе для строительства жилья экономического класса, включая малоэтажное строительство, не менее 50 га земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

На сегодняшний день среди мероприятий, направленных на реализацию задач по развитию малоэтажного жилищного строительства, в первую очередь, следует назвать мероприятия, связанные с формированием предложений на рынке малоэтажного жилья.

На территории области основными предложениями по строительству малоэтажного жилья является освоение участков, предоставляемых для семей, имеющих трех и более детей, а также строительство малоэтажного жилья для переселения граждан из аварийного фонда, для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, что особенно актуально в сельских районах.

III. Основные цели и задачи Концепции

Целью Концепции является развитие малоэтажного жилищного строительства, в том числе путем комплексного освоения территорий малоэтажной застройки, увеличения объемов социального малоэтажного жилищного строительства, способствующего обеспечению населения области комфортным жильем по доступным ценам.

Задачами Концепции являются:

увеличение объемов малоэтажного жилищного строительства, в том числе социального;

развитие государственно-частного партнерства в вопросах подготовки и освоения территорий под жилищное строительство, в том числе при реализации инвестиционных проектов комплексного освоения территорий малоэтажной жилой застройки;

обеспечение земельных участков для малоэтажного жилищного строительства коммунальной и транспортной инфраструктурами;

повышение доступности малоэтажного жилья для населения, в том числе путем снижения стоимости строительства малоэтажного жилья за счет использования современных технологий малоэтажного строительства и создания автономных систем инженерного обеспечения;

совершенствование финансово-кредитных механизмов строительства малоэтажного жилья;

формирование механизмов, обеспечивающих привлечение частных инвестиционных ресурсов в реализацию проектов в области комплексного малоэтажного строительства;

создание новых рабочих мест.

IV. Основные направления и механизм развития малоэтажного жилищного строительства в муниципальных образованиях Саратовской области

Для развития малоэтажного жилищного строительства на территории Саратовской области необходимо выполнить следующие мероприятия:

разработать и утвердить проекты планировки и межевания территории для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства;

обеспечить земельные участки для малоэтажного жилищного строительства необходимой инфраструктурой;

разработать типовую проектную документацию на строительство малоэтажных домов, которая потребует только привязки к конкретной территории с учетом географических и климатических условий.

Для обеспечения населения области малоэтажным жильем по доступным ценам необходимо обеспечить снижение стоимости строительства малоэтажных жилых домов за счет использования современных технологий малоэтажного строительства и создания автономных систем инженерного обеспечения.

В соответствии с законодательством земельные участки могут быть переданы в безвозмездное срочное пользование соответствующим жилищно-строительным кооперативам для строительства жилых домов экономического класса, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства.

Для снижения стоимости строительства возможно объединение владельцев земельных участков в жилищно-строительные кооперативы, что даст возможность кооперативу, как юридическому лицу, сформировать объединенный земельный участок и осуществить строительство с привлечением подрядной организации с использованием типовой проектной документации.

Для реализации Концепции необходимо:

содействие в привлечении средств инвесторов в строительство объектов коммунальной инфраструктуры и малоэтажных жилых домов на принципах государственно-частного партнерства, в том числе при реализации инвестиционных проектов комплексного освоения территорий малоэтажного жилищного строительства;

направление средств местных бюджетов на реализацию инвестиционных проектов строительства малоэтажных жилых домов муниципального жилищного фонда и строительства муниципальных объектов коммунальной и транспортной инфраструктуры;

содействие в привлечении средств инвесторов для строительства мобильных предприятий стройиндустрии для производства местных строительных материалов, а также для строительства мобильных предприятий, производящих сборные домокомплекты, позволяющие минимизировать расходы на транспортировку, монтаж и сборку жилых домов за счет транспортной доступности, снижения затрат на монтажные механизмы и привлечение специалистов.

V. Возможность применения автономных систем инженерного оборудования при проектировании и строительстве малоэтажного жилья

Отсутствие вспомогательных материалов по проектированию автономных систем инженерного оборудования сдерживает развитие последних и приводит к тому, что в большинстве случаев вместо эффективных систем в автономном варианте используются их разрозненные примитивные элементы, такие как огневые плиты и печи, выгребные ямы. Это приводит к ухудшению экологической обстановки, увеличению расхода топливных ресурсов, снижению уровня комфортности проживания населения. В качестве альтернативного решения строятся централизованные системы инженерного оборудования, что приводит к значительному перерасходу денежных средств и материальных ресурсов, а также увеличению эксплуатационных издержек.

Между тем отечественная практика и зарубежный опыт свидетельствуют, что именно в направлении автономного инженерного обеспечения за последние годы достигнуты серьезные успехи, позволяющие выровнять уровни комфортности проживания в индивидуальном жилом доме, удаленном от централизованных инженерных сетей, в сельской местности и в многоквартирных городских домах.

В настоящее время широко используются компактные установки заводского изготовления для очистки природных и сточных вод. Для теплоснабжения применяются автоматизированные системы с использованием высокоэкономичных теплогенераторов на органическом топливе, в том числе на природном газе с утилизацией теплоты конденсации водяных паров уходящих газов, имеющие высокие КПД и экологические показатели.

Вопрос выбора автономных или централизованных систем инженерного обеспечения должен рассматриваться в каждом конкретном случае на основании технико-экономических расчетов с учетом местных условий.

При этом применение автономной системы по одной из отраслей инженерного оборудования не означает, что все остальные системы также должны быть автономными, то есть имеется возможность применения комбинированных систем.

Для различных систем инженерного обеспечения эффективность автономных систем по сравнению с централизованными неодинакова и зависит от многих конкретных условий. Наибольший эффект достигается при строительстве автономных систем теплоснабжения: снижение капиталовложений в 3-4 раза, экономное расходование топлива за счет местного регулирования отпуска тепла, кроме того, отпадает потребность в теплоизоляционных и строительных материалах, строительстве котельной.

Особенно эффективно применение автономных систем теплоснабжения при использовании природного газа. КПД газовых автоматизированных теплогенераторов не уступает КПД котлов, устанавливаемых в котельных. Экономия газа при автономном варианте теплоснабжения достигается и за счет отсутствия расхода тепла на собственные нужды котельной, потерь тепла в тепловых сетях, более гибкого местного регулирования расхода газа, не считая электроэнергии, расходуемой на подачу теплоносителя. Несмотря на это, имеется много примеров, когда при наличии природного газа для индивидуальных жилых домов проектируется централизованная система теплоснабжения.

Произошедшие социально-экономические изменения в стране, ужесточение требований по очистке сточных вод, значительные загрязнения водоисточников, общее ухудшение экологической обстановки в России, массовое появление на рынке импортного оборудования, рост цен на энергоносители значительно меняют подход к инженерному благоустройству и выдвигают новые требования: применение энергосберегающих и экологически чистых технологий, повышение степени очистки природных и сточных вод, сокращение удельных норм водопотребления, повышение надежности функционирования систем.

Экономия воды в автономных системах водоснабжения и канализации по сравнению с централизованными системами может достигать минимум 30 процентов без ухудшения санитарно-гигиенических условий проживания.

Автономные системы водоснабжения, в том числе подземные источники, и водоотведения индивидуальных жилых домов обладают рядом особенностей, которые действуют в направлении снижения нерациональных расходов и потерь воды: это отсутствие избыточных напоров в системе водоснабжения, малые попуски недогретой воды в системах горячего водоснабжения, отсутствие утечек в сетях водоснабжения и санитарных приборах за счет их своевременного ремонта.

При отсутствии газопроводов природного газа для одноквартирных и блокированных жилых домов применяются автономные системы газоснабжения на базе индивидуальных баллонных или резервуарных установок сжиженного газа.

Выбор системы газоснабжения для индивидуального жилого дома на базе сжиженного газа определяется объемом газопотребления, конкретными условиями доставки газа и материальными возможностями владельца дома.

При использовании газа только на приготовление пищи для большинства 1-2-этажных жилых домов целесообразно применение индивидуальных баллонных установок, состоящих не более чем из двух баллонов.

Автономным источником электрической энергии является энергетическая установка, предназначенная для выработки электрической энергии и не входящая в состав энергетической системы.

В качестве автономных источников электрической энергии для одноквартирных и блокированных жилых домов возможно использование:

дизельные электрические агрегаты мощностью от 2 до 16 кВт;

ветроэнергетические установки мощностью от 0,5 до 16 кВт;

солнечные установки с фотоэлектрическими элементами мощностью до 5 кВт;

микроГЭС мощностью от 1 до 50 кВт.

Автономные системы электроснабжения для одноквартирных и блокированных жилых домов предусматриваются при отсутствии централизованного электроснабжения или невозможности присоединения к централизованной системе электроснабжения, а также используются в качестве резервной системы электроснабжения.

VI. Механизм финансирования жилищного строительства

Возможность улучшения жилищных условий - важный показатель повышения благосостояния населения, предпосылка социальной и экономической стабильности.

В механизме финансирования жилищного строительства можно выделить следующие основные взаимосвязанные между собой блоки:

государственная бюджетная поддержка строительства и приобретения жилой недвижимости;

финансирование строительства и покупки жилья населением за счет собственных средств;

жилищное кредитование: кредитование жилищного строительства, кредитование приобретения жилой недвижимости различной степени готовности.

В соответствии с законодательством земельные участки, планируемые для предоставления гражданам, имеющим трех и более детей, необходимо обеспечить инфраструктурой, что существенно снижает затраты на строительство.

В марте 2013 года органами местного самоуправления области разработаны и утверждены планы мероприятий ("дорожные карты") по обеспечению земельных участков, предоставленных семьям, имеющим трех и более детей, инженерной инфраструктурой.

Постановлением Правительства Саратовской области от 24 июня 2013 года N 309-П утвержден План мероприятий ("дорожная карта") по обеспечению инженерной инфраструктурой земельных участков, являющихся федеральной собственностью и подлежащих предоставлению для жилищного строительства гражданам, имеющим трех и более детей, на территории Саратовской области.

Мероприятия по обеспечению данных земельных участков инфраструктурой предусмотрены подпрограммой "Комплексное освоение и развитие территорий в целях жилищного строительства" государственной программы Саратовской области "Обеспечение населения доступным жильем и развитие жилищно-коммунальной инфраструктуры до 2020 года".

Кроме того, государственная поддержка может оказываться в виде предоставления социальных выплат отдельным категориям граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в рамках реализации федеральных государственных программ и государственных программ Саратовской области.

В рамках государственной программы Саратовской области "Обеспечение населения доступным жильем и развитие жилищно-коммунальной инфраструктуры до 2020 года" действуют подпрограммы "Обеспечение жилыми помещениями молодых семей", "Обеспечение жилыми помещениями отдельных категорий граждан, установленных законодательством Саратовской области", "Обеспечение жильем отдельных категорий граждан в соответствии с федеральным законодательством".

Развитие малоэтажного жилищного строительства сдерживается низкой платежеспособностью населения на фоне растущих цен на жилье.

Необходимо шире использовать потенциал кредитной системы в жилищном финансировании.

Рост и развитие рынка жилищного строительства, конкуренция среди банков и страховых компаний приводит ко все большей демократичности условий предоставления ипотечных кредитов. Процентная ставка постепенно уменьшается.

Ипотечный кредит на приобретение недвижимости в пределах территории комплексной малоэтажной застройки можно получить на условиях понижения процентной ставки.

В рамках подпрограммы "Развитие ипотечного жилищного кредитования" созданы возможности для улучшения жилищных условий семей с тремя и более детьми, учителей, врачей и работников бюджетной сферы, в том числе молодых инженеров и ученых, посредством предоставления компенсации части расходов по ипотечным кредитам.

ОАО "Ипотечная корпорация Саратовской области" работает по всем программам ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию": "Малоэтажное жилье", "Индивидуальный жилой дом", "Стандартный ипотечный кредит", "Материнский капитал", "Новостройка", "Военная ипотека", "Переезд", "Обратная ипотека". Одним из перспективных направлений деятельности является реализация программы "Стимул". Программа "Стимул" - это инструмент государственный поддержки жилищного строительства. Данная программа разработана ОАО "Агентством по ипотечному жилищному кредитованию" и предусматривает возможность кредитования как юридических, так и физических лиц.