Существуют два общепризнанных метода оценки недвижимости: первый основывается на рыночной стоимости, а второй - на нерыночных типах стоимости. В соответствии со стандартами Российского общества оценщиков (РОО) и Международного комитета по стандартам оценки имущества (МКСОИ) [1, 2], членом которого является и Российская Федерация, рыночная стоимость является базой оценки неспециализированных объектов недвижимости, в частности объектов жилого фонда, торговли, общественного питания, офисных и складских помещений, контрольного и неконтрольного пакетов акций действующих предприятий [3] и других объектов. Промышленные предприятия относятся к специализированным объектам недвижимости, которые в силу своей специфики обладают полезностью, ограниченной конкретным видом использования, и редко продаются (если продаются вообще) на открытом рынке, т. е. это недвижимость, не имеющая открытого рынка купли-продажи. Иными словами, в период перехода российской экономики от плановой к рыночной применение базы рыночной стоимости для оценки недвижимости промышленных предприятий для целей налогообложения вряд ли приемлемо.
Второй метод оценки основывается на остаточной стоимости возмещения, а получаемый результат является нерыночным типом стоимости, который, однако, может быть использован как для целей бухгалтерского учета, так и для целей налогообложения.
Остаточная стоимость возмещения в ее классическом варианте представляет собой метод оценки, основанный на расчете рыночной стоимости земельного участка, на котором находится промышленное предприятие, при его существующем использовании в сумме с общими затратами на возмещение (воспроизводство) зданий и сооружений за вычетом начислений на фактический физический износ и всех соответствующих форм обесценения. Метод определения налогооблагаемой базы промышленных предприятий приведен на схеме.
Общая схема определения налогооблагаемой базы
промышленных предприятий
| Инвентаризация и идентификация объекта недвижимости |
/-------------------\ /-------------------\
| Расчет полной | | Определение |
| восстановительной | | ставки земельного |
| стоимости | | налога |
| (воспроизводства) | | и сводного |
| зданий | | земельного налога |
| и сооружений | | |
\-------------------/ \-------------------/
/-------------------\ /-------------------\
| Расчет | | Определение |
| фактического | | нормативной цены |
| физического | | земельного участка|
| износа по зданиям | | |
| и сооружениям | | |
\-------------------/ \-------------------/
/-------------------\ /-------------------\
| Расчет остаточной | | Применение |
| стоимости зданий | | повышающих |
| и сооружений | | коэффициентов |
\-------------------/ \-------------------/
| Определение величины налогооблагаемой базы без льгот |
Общим этапом оценки недвижимости является инвентаризация промышленного предприятия, в ходе которого проверяется наличие документов на земельный участок, водоемы и другие объекты природных ресурсов, наличие документов на здания и сооружения, которые подтверждают нахождение указанных объектов в собственности организаций, а также их строительно-технические и конструктивные характеристики (класс конструктивных систем зданий).
Следующим этапом является оценка стоимости зданий и сооружений, которая включает расчет стоимости их воспроизводства, определение физического износа и всех форм обесценения (функционального и экономического устаревания), а также расчет остаточной стоимости зданий и сооружений. Рассмотрим это подробнее.
Расчет стоимости воспроизводства зданий и сооружений это то же самое, что и определение полной восстановительной стоимости (ПВС), которую оценщики рассчитывали в ходе переоценок основных фондов. Расчет ПВС производится различными способами, например способом с применением укрупненных показателей восстановительной стоимости, способом с применением укрупненных показателей стоимости строительства, способом с использованием прейскурантов на строительство объектов железнодорожного транспорта, способом с применением справочника оценщика, изданного КО-ИНВЕСТ, способом с использованием укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ и др.
Фактический физический износ зданий и сооружений предпочтительнее определять на основании удельного веса отдельных конструктивных элементов, как это показано в табл. 1.
Таблица 1
Расчет физического износа здания
(в %)
Наименования
конструктивных
элементов |
Удельный
вес в
стоимости
здания |
Износ
конструктивного
элемента |
Удельный износ
конструктивного
элемента |
| 1. Фундамент |
8,0 |
10,0 |
0,8 |
2. Стены,
колонны,
перегородки |
20,0 |
15,0 |
3,0 |
| 3. Покрытия |
15,0 |
15,0 |
2,25 |
| 4. Кровля |
14,0 |
30,0 |
4,2 |
| 5. Полы |
13,0 |
30,0 |
3,9 |
| 6. Проемы |
4,0 |
35,0 |
1,4 |
7. Отделочные
работы |
5,0 |
50,0 |
2,5 |
8. Внутренние
сантехнические
устройства и
освещение |
18,0 |
20,0 |
3,6 |
9. Прочие
работы |
3,0 |
20,0 |
0,6 |
| Итого |
100,0 |
|
22,5 |
При определении фактического физического износа можно воспользоваться нормативными документами Госстроя России, например правилами оценки физического износа жилых зданий [4] и рядом других ведомственных нормативных актов. Величину физического износа конструктивных элементов, а также зданий и сооружений в целом, определенную оценщиком, рекомендуется согласовать с соответствующими службами предприятия, такими, как отдел капитального строительства, отдел главного механика, отдел главного энергетика и др.
Функциональное устаревание означает, что в оцениваемом объекте что-то не соответствует настоящему времени, например установлена приточно-вытяжная вентиляция, а в современных зданиях применяются системы кондиционирования и микроклимата. Разница в стоимости приточно-вытяжной вентиляции и системой кондиционирования и будет стоимостью функционального устаревания. Однако ввиду того что определяется стоимость воспроизводства, а не стоимость замещения, поправки на функциональное устаревание здания или сооружения, на наш взгляд, вносить нет необходимости.
Экономическое устаревание (устаревание из-за окружающей среды) вызывается внешними факторами по отношению к объекту недвижимости, в частности это может быть расположение предприятия (в центре деловой части города или в густонаселенном жилом районе) и др. Однако в стоимостном выражении экономическое устаревание в настоящее время определить весьма затруднительно ввиду отсутствия наработки таких данных. В то же время следует учесть, что экономическое устаревание косвенно отражается в цене земельного участка, на котором расположено промышленное предприятие. Например, в Москве имеется 69 территориальноэкономических оценочных зон, которые по базовым арендным ставкам различаются на порядок. Напомним, что продажа земли в Москве запрещена, допускается только аренда до 49 лет.
Оценка стоимости земельного участка может быть произведена различными путями, в частности путем определения рыночной стоимости, сравнения продаж аналогичных участков, применением техники остатка для земли, методом капитализации, определения нормативной цены земли и рядом других известных способов [5, 6]. В существующих условиях, на наш взгляд, для оценки стоимости земельного участка промышленного предприятия для целей налогообложения вполне приемлем метод определения нормативной цены земли [7].
Действительно, при продаже государством промышленным предприятиям земельных участков нет типичных покупателей рынка, так как каждое предприятие имеет право выкупить только т
