Организация оценки объектов недвижимости на базе рыночной стоимости (Н.И. Слюсарева, "Аудиторские ведомости", N 4, апрель 1998 г.)

Организация оценки объектов недвижимости
на базе рыночной стоимости

Земля - специфический вид недвижимости, прямо или косвенно задействованный в производстве. Необходимость измерения эффективности его использования, определения инвестиционной привлекательности хозяйствующих субъектов предопределяет актуальность оценки земельных участков рыночными методами, что важно с точки зрения аудитора.

Представление об общей стоимости ресурсов в том или ином регионе позволит решить множество проблем, в том числе добиться инвестиционной привлекательности. Под последней понимается некое пространство, в котором юридические и социальные нормы благоприятствуют эффективному функционированию капиталов, привлекаемых в самых различных формах. В мировой практике наиболее привлекательной недвижимостью, вносимой в складочные капиталы, остаются земельные участки. Оценка их в сложившейся ситуации, когда большинство зданий и технологий физически и морально устарели, приобретает глобальное значение.

Методы и принципы оценки, относимые к единичному объекту, не позволяют получить достоверных характеристик (сопоставимых в межотраслевом и межрегиональном планах), следовательно, необходимы определенные меры, предопределяющие их достоверность. Данная задача может быть решена в два этапа:

1. Усилиями наиболее подготовленной части оценщиков создается база рыночной стоимости и разрабатываются стандарты оценки.

2. Независимые эксперты на условиях конкуренции проводят сплошные (для целей создания налогооблагаемой базы) или единичные оценки.

База рыночной стоимости - иерархическая автоматизированная система с набором входных элементов, методик и алгоритмов обработки информации - позволяет получить значения основных ценообразующих параметров.

Входная информация представляет собой динамический ряд продаж объектов недвижимости различного назначения, а также стоимости товаров и услуг на смежных рынках - строительном, продовольственном, ресурсном и др. Данная информация распределяется по блокам (продажа земельных участков, продажа прав аренды, продажа квартир, аренда офисов и т.п.) и обрабатывается с целью получения ценовых характеристик тех или иных объектов - земельных участков, квартир и т.п. Для обработки информации используются один или несколько методов рыночной оценки. Так, если требуется сформировать динамический ряд продаж земельных участков, то к данным по статистике прямых сделок присоединяются косвенные характеристики, полученные на базе данных о продаже квартир затратным методом (способ остатка), а также данных информации, полученных доходным методом, о сдаче в аренду офисов, содержании гостиниц, производственно-хозяйственной деятельности заводов и т.д.

На базе сформированного динамического ряда выделяют ценовые зоны по принципу близости значений для типичных участков. Последние разделяются не только по назначению, но и по оптимальной площади, необходимой для ведения данного вида бизнеса. Результирующими (выходными) характеристиками являются удельные стоимости 1 кв. м (или 100 кв. м) типичных земельных участков в границах ценовой зоны.

Параллельно могут быть получены: текущая удельная стоимость жилой, офисной и прочей застройки, значения индекса капитализации также по типам объектов недвижимости, индексы улучшений - коэффициенты, характеризующие влияние коммунально-бытовых условий на уровень цен, основные характеристики типичных участков, дисконтные таблицы и т.д.

Таким образом, база рыночной стоимости - это автоматизированная информационно-консультационная система, предназначенная для широкого круга пользователей.

Стандарты предназначены прежде всего для сохранения уровня достоверности оценок, предопределенного базой рыночной стоимости. Для решения этой задачи необходимо создание следующих разделов:

требование к информации о конкретном объекте оценки (название и реквизиты объекта, структура, местоположение, текущее и возможное назначение и т.п.);

описание методов и принципов оценки применительно к сложившейся системе экономических категорий и правилам учета с разложением по видам недвижимости. Так, для оценки земельных участков могут быть предложены следующие трактовки.

Затратный метод (способ остатка), при котором стоимость земельного участка адекватна остатку общей стоимости объекта после вычитания строительных затрат с учетом износа (или других зависимых от типа участка) в текущем измерении. Для вакантных земельных участков данный метод неприменим, для участков с улучшениями он сопряжен с процедурой вычленения из общей стоимости объекта стоимости строительных затрат. Для лесных и сельскохозяйственных участков данный остаток соразмерен с рентой - категорией, характеризующейся экономией затрат, возникающей из-за различия в плодородии и местоположении.

Метод капитализации дохода применительно к вакантным земельным участкам реализуется исчислением гипотетического дохода в соответствии с его будущим назначением, для участков с улучшениями может быть изменен доход от текущего использования. Доход исчисляется как разность входящих и выходящих денежных потоков, что создает различия в оценках аналогичных участков. Индекс капитализации (поскольку включает отраслевые риски) сохраняет эти различия. Для участков, задействованных в качестве производственного ресурса (сельскохозяйственных, лесных) применяется несколько иная методология определения дохода - он приравнивается к норме процента на различные виды капитала, авансируемого в производство, что несколько нивелирует влияние специфики этих участков на их стоимость.

Применение метода аналогов при оценке земельных участков должно быть сопряжено с предварительной классификацией их характерных признаков. Схожесть цен на объекты недвижимости не свидетельствует о схожести стоимости участков, поэтому целесообразно определять аналоги по ценообразующим факторам - типу участков, их местоположению, как глобальному, так и локальному, обременениям и т.п. Все эти признаки при условии территориальной замкнутости являются зонообразующими. Таким образом, внутри зоны выделяется типичный участок с указанием средней стоимости сотки, площади, назначения, по которому затем оцениваются (с учетом локального местоположения) все аналогичные ему участки.

Выбор метода для проведения оценок предопределен целесообразностью для решения поставленной задачи, наличием информации, профессиональным уровнем оценщика. Оценки одного объекта, проводимые различными методами, ввиду неустойчивости рынков могут различаться. Как правило, оценки, полученные доходным методом, несколько выше оценок по затратному методу и близки к оценкам по методу аналогов. Отбор результирующей стоимости сопряжен с учетом принципов полезности и наибольшей доходности. Для земельных участков полезность - довольно широкое понятие, охватывающее в том числе и уникальность, невоспроизводимость, что придает земельному капиталу репродуктивную функцию.

Приложение к оценке этого принципа предполагает исчисление гипотетического дохода, который возможно получить на данном участке в других обстоятельствах. Принцип наивысшей доходности практикуется как условие получения дохода, относимого к участку не ниже средней нормы процента. Иными словами, значительная часть дохода, приносимая зданиями и сооружениями на участке при общей низкой эффективности, может быть отнесена к участку.

В процедуре оценки задействованы два типа информации:

1) физические характеристики и юридические нормы:

название и назначение объекта;

местоположение;

вид собственности;

структура;

площадь;

нормы расхода материалов и услуг;

ограничения и сервитуты;

полезность;

2) стоимостные характеристики, ценообразующий фактор, доходоформирующие элементы:

принадлежность к ценовой зоне и удельная стоимость 1 кв. м (100 кв. м);

цены производимых и потребляемых товаров и услуг, составляющих денежные потоки;

цены по завершенным сделкам на рынке недвижимости;

норма банковского процента, отраслевые рисковые надбавки индекса состояния денежного рынка;

эластичность спроса и предложения (текущая и прогнозируемая);

дисконтные таблицы, аннуитеты и другие вспомогательные материалы.

Физические характеристики соответствуют законодательной базе - земельному кадастру, регистру прав на недвижимость, нормам износа и т. п. Стоимостная информация собирается на рынке и приводится на текущую дату. Для накопления стоимостной информации недопустимо использовать усредненные статистические данные, зафиксированные в годовой или иной отчетности. Последние могут служить лишь для сопоставления.

Алгоритмы построения базы рыночной стоимости и оценки конкретных объектов различны. При построении базы рыночной стоимости на первом этапе формируется исходная информация, основным источником которой являются периодические издания, данные риэлтерских фирм, специальный опрос покупателей о завершенных сделках, данные рынка товаров и услуг, текущие характеристики денежного рынка и др. Юридические и физические характеристики записываются в соответствии с наличествующими документами: свидетельствами, картами, нормами и т.д.

На втором этапе строятся алгоритмы расчетов. Информация по прямым сделкам с объектами недвижимости записывается в специальные блоки по принципу схожести в назначениях. Выделение типичных участков осуществляется по следующей схеме:

вакантные участки (если возможно, с будущим назначением);

участки с улучшениями, которые разбиваются на две группы: здания, сооружения, посевы, лес и другие привнесенные человеком объекты хозяйственной деятельности, позволяющие эффективно эксплуатировать (возделывать) участок, и инфраструктура, улучшающая условия эксплуатации.

В зависимости от улучшений первого порядка выделяют типы участков (улучшения второго порядка лишь увеличивают или снижают коммерческую привлекательность). Так, например, среди земель населенных пунктов на текущий момент могут быть выделены следующие типы участков:

а) участки жилой застройки:

массовой;

индивидуальной,

престижной;

б) занятые промышленными объектами:

промзоны;

градообразующие предприятия (1, 2 степень);

предприятия обслуживающего характера;

в) занятые объектами общественного назначения, в том числе соцкультбыта;

г) зоны отдыха и другие рекреационные объекты.

При записи информации о прямых сделках с земельными участками заполняется блок "Свободный вакантный участок" или "Участок с улучшением". При этом записываются адрес или другие признаки территориальной привязки, реквизиты и статус собственника, владельца, пользователя, сервитуты, площадь, местоположение, улучшения второго порядка. При наличии данных в регистре земельного кадастра в электронном виде эта информация считывается. Для расширения банка данных могут подбираться подобные типичные участки (аналоги), которым присваивается цена сделки. Аналоги земельных участков ввиду их уникальности подобрать сложно, поэтому данным способом расширения базы следует пользоваться лишь при отсутствии других способов. Увеличить достоверность подбора аналогов можно нивелированием одного из ценообразующих факторов (например, локального местоположения).

Информация о сделках с квартирами, домами и т. д., дополняющая данный ряд, обрабатывается по следующему алгоритму:

Цу = Цо - S,

где Цу - стоимость участка;

Цо - цена зафиксированной сделки;

S - остаточная стоимость строительства в текущем измерении.

Стоимость участков, выделяемых из общей оценки доходным методом, определяется по следующему алгоритму:

Цу = (До - Дк) х К,

где До - наличный поток от коммерческого предприятия (банка, офиса, завода, фабрики, гаража, гостиницы и т. п.) в целом; определяется как разность между входящими и выходящими денежными потоками;

Дк - часть дохода, приходящаяся на другие, нежели участок, объекты; определяется исходя из средней нормы прибыли на остаточную стоимость, приведенную к текущему измерению;

К - индекс капитализации; определяется кумулятивным способом как обратная величина суммы нормы банковского процента и страховой надбавки.

Совокупный динамический ряд обрабатывается методами математической статистики. Поскольку исходная информация территориально обозначена, на базе данных динамического ряда формируются ценовые зоны. При этом должны учитываться градостроительные и архитектурные нормы, что не означает их преимущественного влияния.

При разработке алгоритмов оценки конкретных земельных участков и единичной оценке по каждому оцениваемому объекту заводится следующая исходная информация: название, статус, назначение, местоположение (глобальное, локальное), улучшения первого и второго порядка, в соответствии с заведенной информацией выбираются соответствующие данные из рыночной базы стоимости:

а) определяются по территориальному признаку глобальное местоположение (номер ценовой зоны) и тип участка по текущему или будущему назначению. Так, например, необходимо оценить участок под строительство жилого дома по адресу: Ленинский проспект, 46, что соответствует в базе сформированной ранее рыночной стоимости 5-й ценовой зоны (сегмент А);

б) из рыночной базы стоимости выбирается удельная стоимость 100 кв. м соответствующего типичного участка, что для приведенного примера составит 44 тыс. долл., перемножением на индекс корректировки и площадь определяется стоимость данного участка;

в) в соответствии с данными об улучшениях второго порядка исчисленная стоимость переоценивается;

г) учет локального местоположения участка внутри ценовой зоны также осуществляется при помощи специального коэффициента. Так, если в нашем примере стоимость участка равна 422 тыс. долл. (12 сот. х 44 х 0,8), влияние относимых к нему улучшений составляет 1,33, а индекс локального местоположения 1,05, то общая стоимость составит 589,3 тыс. долл.

Например, многоэтажный жилой дом также может быть оценен затратным методом (способ остатка). Перемножая полученные в процессе построения базы рыночной стоимости удельное значение остатка в расчете, что для данного примера составляет 700 долл. за 1 кв. м, а также индивидуальные характеристики объекта - общую площадь 5000 кв. м, степень износа 0,3, индекс ликвидности 0,5, индекс локального местоположения 1,00, получаем оценочную стоимость в 525 тыс. долл. При оценке сугубо коммерческого объекта, например офисного здания, в качестве исходной информации используют характеристики входящих денежных потоков, например арендной платы, и выходящих - совокупных затрат на содержание и амортизацию здания. Доход, определяемый как разность, капитализируют. К стоимости здания относят разность между оценочной стоимостью объекта (капитализированный доход) и стоимостью земельного участка, оцененному по вышеуказанным алгоритмам. Так, если известно, что 1 кв. м аренды стоит 400 долл. в год, полезная площадь здания составляет 2000 кв. м, а совокупные затраты - 170 долл. в год, то общая стоимость объекта равна 1725 тыс. долл. При этом земельный участок по проведенной ранее оценке стоит 837 тыс. долл. В этом случае стоимость здания составляет 888 тыс. долл.

Сплошная оценка осуществляется по тем же алгоритмам, но информация о каждом объекте считывается из материалов инвентаризации, если они записаны в электронном виде.

Предложенный вариант организации оценочной деятельности (в том числе и алгоритмы) является упрощенным. Проведенные апробации методологии и математического обеспечения позволяют утверждать, что сравнительно недорогими средствами в условиях сложившихся категорий и понятий усилиями существующего круга оценщиков возможно осуществить стоимостную оценку объектов недвижимости.

Н.И. Слюсарева

ОАО "Земельные ресурсы"

"Аудиторские ведомости", N 4, апрель 1998 г.