Приложение N 1. Основные концептуальные направления развития ипотечного кредитования жилищного строительства в Калининграде на 2000 - 2004 гг.

Приложение N 1

к решению

Горсовета депутатов Калининграда

от 1 ноября 2000 г. N 373

Основные концептуальные направления
развития ипотечного кредитования жилищного строительства в Калининграде
на 2000 - 2004 гг.

Введение

Жилищная проблема является одной из основных социальных проблем Калининграда. По состоянию на 01.01.2000 число граждан, стоящих в очереди на получение жилья составляет 20 тысяч семей, в том числе около 1900 семей работников бюджетных организаций.

Вместе с тем, средства городского бюджета для финансирования капитальных вложений в жилищное строительство крайне ограничены и недостаточны. Практически исчерпало себя строительство жилья на продажу коммерческими застройщиками, как оплатить покупку жилья, так и в связи с низким качеством сдаваемого жилья, не оплатить покупку жилья, так и в связи с низким качеством сдаваемого жилья, не соответствующего ценам на него.

При существенно возросших требованиях населения к качественному уровню приобретаемого жилья, производственная база местных строительных и отделочных материалов развита недостаточно.

Тем не менее, в последнее время появилась возможность задействовать для решения жилищных проблем горожан различные модели ипотечного кредитования, что подтверждает опыт ряда городов России, принятый за основу при подготовке основных концептуальных направлений развития ипотечного кредитования жилищного строительства в Калининграде (далее - Концепция).

Концепция разработана во исполнение решения городского Совета депутатов Калининграда от 28 июня 2000 года N 238 "О разработке основных направлений деятельности органов городского самоуправления по организации ипотечного кредитования жилищного строительства в Калининграде" в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации".

I. Основные цель и задачи Концепции

1.1. Цель Концепции - разработка основных направлений ипотечного кредитования жилищного строительства в Калининграде, создание системы программных мероприятий, организационных, правовых и финансовых предпосылок для обеспечения всех категорий граждан доступным жильем при условии комплексного развития территории города в целом.

1.2. Концепция позволяет начать работу по внедрению и развитию ипотечного кредитования жилищного строительства в Калининграде уже в настоящее время в существующем правовом поле, направлена на создание самодостаточной и саморазвивающейся системы, которая может быть интегрирована в сегодняшнюю практику и рассчитана на длительный период действия.

1.3. Основные задачи, решаемые при реализации Концепции:

- обеспечение приемлемого соотношения стоимости жилья и доходов населения;

- снижение стоимости строительства жилья, в том числе за счет внедрения прогрессивных технологий строительной индустрии.

- вовлечение в жилищное строительство широкого круга лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

- создание условий для выгодного вложения капиталов банков, предприятий и населения в строительство жилья в Калининграде;

- использование местных финансовых и материальных ресурсов, городского строительного потенциала;

- обеспечение тесного взаимодействия всех участников ипотечного рынка.

1.4. При решении поставленных Концепцией задач необходимо учитывать следующие аспекты:

- первоначально ипотечное кредитование будет ориентировано на категории населения, которые нуждаются в относительно небольшой сумме кредита, что позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число граждан;

- предусматривается возможность оплаты части нового жилья за счет продажи жилья уже имеющегося в собственности гражданина, что позволит привлечь граждан, не имеющих достаточных денежных сбережений;

- возможность предоставления гражданам муниципальных субсидий для приобретения жилья, как средства для оплаты части стоимости нового жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

II. Мероприятия по развитию ипотечного кредитования
жилищного строительства

Развитие ипотечного кредитования жилищного строительства в Калининграде предполагает реализацию следующих мероприятий:

1. Методом анкетирования проведение системного анализа по вопросам:

- отношение населения к идее долгосрочного льготного кредитования покупки жилья;

- планы населения по участию в программе ипотечного кредитования жилищного строительства;

- структура потребностей по улучшению жилищных условий;

- платежеспособный спрос различных слоев населения;

- причины неудовлетворения жилищными условиями;

- структура имеющегося у опрошенного населения жилья;

- структура предпочтений по типу квартир или домов;

- размер желаемых земельных участков при доме;

- социальный и возрастной состав опрашиваемого населения и др.

2. Сбор статистической информации, характеризующей:

- структуру жилого фонда по типам квартир;

- динамику ввода и темпы роста жилого фонда;

- количество сделок по купле - продаже жилья на первичном и вторичном рынках;

- показатели обеспеченности жильем;

- численность и категории граждан, стоящих в очереди на получение жилья;

- объемы капитальных вложений в строительство жилья по источникам финансирования;

- производство местных строительных и отделочных материалов.

3. Оценка предприятий строительного комплекса в качестве потенциальных участников жилищного строительства в рамках ипотечного кредитования.

4. Оценка объектов, незавершенных строительством на предмет их использования в ипотечном кредитовании жилищного строительства.

5. Оценка инженерной инфраструктуры с учетом стоимости строительства в зависимости от планируемых зон застройки.

6. Оценка потенциала и перспектив развития базы местной строительной индустрии: ресурсные возможности, мощности действующих предприятий и перспективы их расширения, технологическая оснащенность.

7. Оценка и прогноз развития вторичного рынка жилья с целью создания резервного фонда, состоящего из жилых помещений, оформляемых гражданами в залог в качестве обеспечения обязательств.

8. Создание специализированного жилищного фонда временного проживания, действующего в соответствии с Положением, утверждаемым решением Горсовета.

Жилые помещения в домах временного проживания находятся в муниципальной собственности, имеют строго целевое назначение и предназначены для граждан в случае их выселения по решению суда из заложенных жилых помещений при обращении на них взысканий за неисполнение обязательств.

9. Формирование пакета нормативных правовых документов, регулирующих и регламентирующих деятельность в сфере ипотечного кредитования жилищного строительства:

- обеспечение единой централизованной регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, что означает фактически одновременную регистрацию договоров купли - продажи и договоров залога при ипотечном кредитовании;

- организация и проведение торгов жилья, на которое обращено взыскание;

- обеспечение явки в суды заемщиков, нарушивших условия ипотечных договоров;

- обеспечение обязательного выселения неплательщиков по ипотечным договорам;

- другие документы, предусмотренные настоящей Концепцией.

10. Определение участников ипотечного кредитования жилищного строительства, их функций и порядка взаимодействия.

11. Создание консультативного органа (Совета по развитию ипотечного кредитования жилищного строительства в Калининграде)с целью:

- обеспечения взаимодействия и координации действий участников ипотечного кредитования жилищного строительства;

- выполнения задач в соответствии с Положением о Совете, утверждаемым городским Советом депутатов;

- внесения предложений о создании юридического лица, аккумулирующего финансовые средства, выступающего заказчиком жилищного строительства и реализующего жилье гражданам.

12. Созданное по инициативе Совета юридическое лицо, в качестве соучредителя которого выступает мэрия, обеспечивает работу всех финансово - кредитных механизмов ипотечного кредитования жилищного строительства, выполняет функции в соответствии с утверждаемым им Положением.

13. Отношения всех участников ипотечного рынка подразумевают:

- четкое функциональное распределение обязанностей на договорной основе;

- гарантии исполнения договорных обязательств;

- доступность участия в работе ипотечного рынка любой организации, имеющей на это право в соответствии с федеральным и региональным законодательством.

14. Участниками ипотечного кредитования жилищного строительства могут выступать:

Граждане - жители Калининграда, обратившиеся в уполномоченное Горсоветом юридическое лицо с целью улучшения своих жилищных условий.

Кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, выполняющие:

- кредитование участников ипотечного рынка;

- предоставление ипотечных кредитов гражданам на основании оценки их кредитоспособности, осуществление последующего обслуживания ипотечных кредитов.

Риэлторские фирмы (риэлторы) - лицензированные продавцы жилья, осуществляющие:

- посредническую деятельность при покупке и продаже жилья;

- участие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание.

Страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование:

- жилых помещений;

- рисков риэлторов;

- интересов банков:

- предмета залога в пользу банка;

- возврата вкладов заемщика;

- жизни заемщика в пользу банка.

- права собственности на жилое помещение;

- рисков оценщиков;

- рисков строительных организаций:

- гражданской ответственности;

- строительно - монтажных работ.

Оценочные агентства - лицензированные компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога по ипотеке (при выдаче ипотечного кредита, при реализации заложенного имущества, торгах и пр.

Застройщики - лицензированные юридические лица, осуществляющие жилищное строительство в Калининграде.

Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственный орган, обеспечивающий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, единый административный источник информации о правах собственности на жилье на территории города, ведущий единый государственный реестр прав собственности на недвижимое имущество, включая жилые дома и жилые помещения.

Органы нотариата, осуществляющие нотариальное удостоверение договоров об ипотеке.

Органы опеки и попечительства, действующие в соответствии с утверждаемым решением Горсовета Положением "О порядке действий органов опеки и попечительства при принятии решения о согласии на передачу жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние граждане, в ипотеку (залог) и на обращение взыскания на это помещение".

Мэрия Калининграда, осуществляющая:

- разработку нормативных правовых документов по вопросам ипотечного кредитования жилищного строительства;

- участие в управлении уполномоченного решением Горсовета юридического лица;

- выделение земельных участков под строительство жилья, объектов незавершенных строительством, инженерной инфраструктуры;

- подготовку предложений по предоставлению налоговых льгот участникам ипотечного рынка Калининграда;

- финансирование ипотечного кредитования жилищного строительства;

- проведение широкой информационной и просветительской работы среди населения.

Городской Совет депутатов Калининграда, осуществляющий:

- участие в подготовке и утверждение нормативных правовых документов, обеспечивающих реализацию Концепции участниками ипотечного рынка;

- предоставление налоговых льгот участникам ипотечного рынка;

- принятие решений об источниках и объемах бюджетного финансирования ипотечного кредитования жилищного строительства в Калининграде.

III. Основные источники финансирования ипотечного кредитования
жилищного строительства

1.1. Источниками для реализации системы ипотечного кредитования жилищного строительства в Калининграде могут являться:

- целевые бюджетные средства;

- земельные участки под строительство;

- объекты, незавершенные строительством;

- инженерная инфраструктура;

- льготные кредиты финансово - кредитных организаций;

- реинвестированные суммы предоставленных налоговых льгот;

- взносы в уставный капитал;

- жилищные ценные бумаги;

- проценты за пользование гражданами долгосрочным займом;

- средства, накопленные через систему строительных сбережений;

- оплата различных услуг;

- другие не запрещенные действующим законодательством источники.

IV. Основные аспекты ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование жилищного строительства предусматривает:

1.1. Кредиты (ипотечные займы) предоставляются на долгосрочный период под низкий процент по фиксированным ставкам в соответствии с договором.

1.2. Сумма кредита и процентов по нему погашается в форме ежемесячных платежей равными долями.

1.3. Оценка вероятности погашения кредита осуществляется только на основании официальных данных, подтверждающих платежеспособность гражданина, размеры месячного совокупного дохода его семьи.

1.4. Гражданин и совершеннолетние члены его семьи предъявляют нотариально заверенное согласие на освобождение заложенной квартиры в случае невыполнения гражданином финансовых обязательств.

1.5. В случае неисполнения гражданином кредитных обязательств производится обращение взыскания на заложенное им в обеспечение обязательств имущество и его продажа в погашение задолженности перед кредитором. Оставшиеся после осуществления процедуры продажи заложенного имущества средства возвращаются гражданину, или по согласованию с ним гражданину представляется жилье меньшей площади.

1.6. Предоставление бюджетных средств гражданам на цели ипотечного кредитования осуществляется на конкурсной основе по специально установленным критериям.

1.7. Предоставление коммерческих кредитов гражданам производится по результатам проверки достоверности полученной от них информации и оценки их платежеспособности.

V. Модели ипотечного кредитования жилищного строительства

1. Жилье в кредит

На начальном этапе реализации ипотечного кредитования жилищного строительства в Калининграде, когда еще не получили развития различные финансово кредитные механизмы, не создан рынок жилья для обеспечения широких социальных слоев населения, акцент делается на достаточно обеспеченные семьи.

Эта модель позволяет одновременно стимулировать темпы роста жилищного строительства за счет притока средств от населения и увеличить емкость вторичного рынка жилья за счет передаваемых гражданами в резервный фонд квартир. Расширение рынка жилья, в свою очередь, приведет к снижению цен на него.

Участие в этом процессе Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обеспечит проводимым на рынке жилья операциям правовой характер и юридическую чистоту операций.

1.1. Предоставление жилья в кредит рассчитано на граждан, желающих улучшить жилищные условия и имеющих постоянный источник доходов и ликвидное жилье и/или иное имущество и другие виды обеспечения на правах собственности.

1.2. Стоимость новой квартиры включает в себя:

- сумму первоначального взноса;

- сумму долгосрочного ипотечного займа в виде рассрочки части платежа;

- стоимость имеющейся квартиры;

- сумму процентов за пользование займом;

- стоимость услуг участников ипотечного рынка жилья.

1.3. Приобретение нового жилья в собственность оформляется договором купли - продажи жилья с рассрочкой части платежа.

1.4. Сумма первоначального и последующих денежных взносов за приобретаемую квартиру, сроки предоставления займов и другие конкретные условия определяются утверждаемым городским Советом депутатов порядком предоставления жилья в кредит.

1.5. Ипотечный займ в виде рассрочки части платежа предоставляется на долгосрочный период под низкий процент по фиксированным ставкам.

1.6. В зачет оплаты гражданин может передать находящееся в его собственности имеющееся жилье по договорной цене.

1.7. Погашение долгосрочного ипотечного займа должно производиться одним или несколькими способами обеспечения обязательств и оформляться в соответствии с Гражданским Кодексом:

- договором залога имущества (квартиры или иной недвижимости, акций, ценных бумаг, паев или другого имущества);

- договором поручительства (юридических или физических лиц), в том числе гарантии банка или страховой компании.

Обеспечение исполнения обязательств должно иметь высокую степень ликвидности.

1.8. Порядок продажи гражданам жилья, а также порядок взаимодействия участников ипотечного рынка по реализации модели "Жилье в кредит" осуществляется в соответствии с "Положением о кредитовании строительства и приобретения жилья" и "Правилами продажи жилья в кредит", утвержденными городским Советом депутатов.

2. Система строительных сбережений

Наряду с моделью "Жилье в кредит" может быть внедрена система строительных сбережений. Система рассчитана на граждан, желающих улучшить жилищные условия, но не имеющих жилья в собственности или иных способов обеспечения обязательств и достаточных средств для покупки квартиры, и построена по принципу взаимокредитования.

2.1. Система стройсбережений как способ финансирования жилищного строительства:

- основывается на средствах граждан, накопленных преимущественно до начала строительства конкретного жилого помещения;

- обеспечивает возвратность и компенсацию инфляционных потерь посредством оперативного вложения накапливаемых средств в строительство (приобретение) жилья и фиксирует суммы накоплений в единицах, не подверженных инфляции - в квадратных метрах общей площади жилья;

- предоставляет гражданам, оплатившим за время накопления в определенном режиме не менее половины площади конкретного жилого помещения, возможность получить за счет накоплений других граждан жилищный кредит на срок, который зависит от длительности этапа предварительных накоплений.

2.2. Ипотечный займ - форма кредитования, при которой жилое помещение передается гражданину в собственность по договору купли - продажи с рассрочкой платежей за ту часть общей площади этого помещения, которая не была оплачена гражданином на этапе накоплений.

2.3. Реализация системы стройсбережений осуществляется ее организаторами и исполнителями.

2.4. В числе обязательных организаторов системы выступают городской Совет депутатов и мэрия, которые осуществляют:

- общую координацию действий участников;

- контроль за соблюдением интересов участников системы.

Кроме того, мэрия производит:

- отвод земельных участков под строительство жилья;

- передачу объектов незавершенных строительством и инженерной инфраструктуры.

2.5. В числе исполнителей должны быть:

- уполномоченный банк, который осуществляет доверительное управление денежными средствами, вносимыми гражданами на личные накопительные счета;

- ответственный исполнитель, который осуществляет доверительное управление имуществом, приобретаемым и создаваемым на средства граждан, и несет перед ними имущественную ответственность. В качестве ответственного исполнителя может выступать кредитный потребительский кооператив, представляющий собой добровольное объединение граждан (пайщиков) и их паевых взносов с целью расширения их финансовых возможностей и оказания взаимной помощи в приобретении жилья.

2.6. Схема накоплений средств гражданами и получения жилищного кредита содержит следующие основные элементы:

- гражданин в течение нескольких лет накапливает половину требующейся ему для покупки жилья суммы на личном накопительном счете, получая на свои накопления невысокие, но стабильные проценты;

- накопленные гражданином средства используются для предоставления долгосрочных жилищных кредитов другим гражданам, закончившим период накопления;

- после окончания периода накопления гражданин получает вложенные средства вместе с накопленными процентами, а также жилищный кредит на недостающую сумму на долгосрочный период под низкий процент;

- средства для жилищного кредита образуются за счет накоплений новых участников системы, а также выплат граждан, получивших кредиты ранее;

- гражданину может быть предложено как новое жилье, так и жилье из резервного фонда.

2.7. Порядок приобретения жилья по системе стройсбережений осуществляется в соответствии с положением, утверждаемым решением городского Совета депутатов Калининграда.

3. Ипотечное кредитование

Ипотечное кредитование возникает, когда одна сторона (кредитор) предоставляет другой стороне (гражданину) сумму денежных средств в кредит. Порядок погашения кредита определяется кредитным договором.

В отличие от вышеуказанных моделей, непосредственно ипотечное кредитование представляет собой схему, когда в качестве предмета залога выступает жилье, приобретаемое на средства кредита.

В случае, если гражданин не в состоянии возвратить заемные средства кредитору, кредитор может обратить взыскание на заложенную собственность гражданина в качестве компенсации за предоставленный кредит.

3.1. Особая роль в модели "Ипотечное кредитование" принадлежит специально созданному юридическому лицу (далее - Агентство), которое гарантирует срочный выкуп любого выдаваемого банком ипотечного кредита с получением последним заранее обусловленной маржи только в том случае, если данный кредит выдается в соответствии с критериями, разработанными Агентством. Высвободившиеся средства банк использует на выдачу ипотечного кредита следующему гражданину.

Эта модель может начать функционировать только при наличии у Агентства и граждан достаточных финансовых ресурсов.

3.2. Процедура ипотечного кредитования состоит в следующем:

- гражданин либо выбирает подходящую ему квартиру и обращается в банк с целью получения кредита на ее приобретение, либо сначала обращается в банк, который определяет объем возможного кредитования, а затем выбирает подходящую ему квартиру в пределах суммы кредита;

- банк проверяет кредитоспособность гражданина, следуя стандартам Агентства, и выписывает ипотечный сертификат на сумму выдаваемого кредита, включающий расчетный первый взнос гражданина в размере 30 процентов от стоимости приобретаемой квартиры;

- обязательным условием ипотечного кредитования является страхование закладываемой квартиры;

- необходимость страхования жизни, трудоспособности гражданина определяется банком в соответствии со стандартами Агентства;

- гражданин заключает с продавцом (собственником) жилья договор купли продажи квартиры, который регистрируется в порядке, предусмотренном действующим законодательством;

- банк заключает с гражданином договор об ипотеке, а гражданин вносит на свой банковский счет авансовый платеж за выбранное им жилье;

- договор об ипотеке удостоверяется нотариусом и регистрируется по месту нахождения жилья;

- в соответствии с договором купли - продажи банк выплачивает продавцу полную стоимость квартиры (авансовый платеж + сумма кредита);

- банк продает Агентству ипотечный кредит и получает назад выплаченную им гражданину сумму плюс заранее установленную маржу, часть которой может выплачиваться банку в виде ценных бумаг Агентства (банк может не продавать ипотечный кредит Агентству и продолжать его обслуживание, получая ежемесячные взносы от гражданина);

- Агентство занимает место банка в договоре об ипотеке и вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество в качестве нового залогодержателя;

- банк, продавший Агентству кредит, продолжает его обслуживание, т.е. в установленные соответствующим договором об ипотеке сроки взимает с гражданина все положенные выплаты в погашение суммы основного долга и процентов по нему и обеспечивает своевременное перечисление средства на счет Агентства;

- в случае отселения гражданина в фонд временного проживания, банк продолжает перечислять на счет Агентства все предусмотренные выплаты до момента продажи заложенного жилья. Окончательные расчеты между банком и Агентством происходят после реализации жилья и зависят от итогового баланса по кредиту и заранее предусмотренной в договоре между Агентством и банком ответственности каждой из сторон за риск наступления несостоятельности гражданина. При этом банк несет первую часть рисков, связанных с качеством проверки платежеспособности гражданина (экономические риски), Агентство - риски, связанные с общеэкономической конъюнктурой (системные риски);

- Агентство формирует пакеты (пулы) ипотечных кредитов, диверсифицируя кредитный риск каждого такого пакета посредством включения в него достаточно большого количества кредитов различным гражданам, выданных различными банками;

- Агентство выпускает ценные бумаги и проводит их эмиссию, вырученные средства направляет на рефинансирование банков и осуществление дальнейшего ипотечного кредитования.

3.3. Ценные бумаги Агентства и программы их эмиссий обеспечиваются:

- поручительством мэрии, при этом отношения между Агентством и мэрией по данным обязательствам строятся на договорной основе;

- активами и собственными средствами, формирующимися за счет средств инвесторов и прибыли от собственной деятельности.