Решение Калининградского областного суда от 11 декабря 2003 г. N 3-99 Некоторые положения Закона Калининградской области от 12 мая 2003 г. N 250 признаны недействующими в связи с тем, что получение письменного согласия всех нанимателей жилья на осуществление любых строительных и ремонтных работ в жилых домах противоречит Гражданскому кодексу РФ

Решение Калининградского областного суда от 11 декабря 2003 г. N 3-99

ГАРАНТ:

Согласно определению СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 марта 2004 г. N 71-Г04-4 настоящее решение оставлено без изменения

Калининградский областной суд в лице судьи Калининградского

     областного суда       Костикова С.И.

     При секретаре         Сычевой Н.В.

     С участием прокурора  Заболотного С.А.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению прокурора Калининградской области в защиту интересов Российской Федерации о признании недействующим пункта 3 статьи 40 Закона Калининградской области от 12 мая 2003 года N 250 "О внесении изменений и дополнений в Закон Калининградской области "Градостроительный кодекс Калининградской области"#

у с т а н о в и л :

Прокурор Калининградской области обратился в областной суд с указанным выше заявлением, сославшись на то, что оспоренный пункт в части, касающейся необходимости получения письменного согласия всех нанимателей жилья для разрешения осуществления любых строительных и ремонтных работ (реконструкции) в жилых домах, приводящих к изменению площади и (или) функционального назначения помещений, находящихся в общем пользовании (чердаков, подвалов, подъездов), а также осуществления пристроек, надстроек мансард и этажей, противоречит положениям пункта 3 статьи 681 Гражданского кодекса РФ, согласно которым переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, требует согласия нанимателя только в случае, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования жилым помещением.

Таким образом, по мнению прокурора, оспоренная норма устанавливает основание для отказа в выдаче разрешения на строительство, не предусмотренное действующим федеральным законодательством, хотя в силу пункта "о" статьи 71 и части 1 статьи 76 Конституции Российской Федерации субъекты Российской Федерации не могут принимать нормативные акты в сфере гражданского законодательства, которое состоит из федеральных законов, действующих непосредственно на всей территории России.

Представители Калининградской областной Думы Андреев С.Н. и Красовский А.А. с заявлением прокурора не согласились, пояснив в судебном заседании, что не усматривают противоречий между оспоренной прокурором нормой и пунктом 3 статьи 681 Гражданского кодекса РФ, т.к. эта норма регулирует только те случаи, в которых согласно пункту 3 статьи 681 Гражданского кодекса РФ требуется согласие нанимателя. Не превысила областная Дума и своих полномочий, т.к. оспоренная норма регулирует правоотношения# связанные с градостроительством, а эти правоотношения в силу пункта 1 статьи 2 Градостроительного кодекса РФ регулируются не только федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, но также законами и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит заявление прокурора подлежащим удовлетворению в связи со следующим.

В пункте 12 статьи 1 Закона Калининградской области от 12 мая 2003 года N 250 " О внесении изменений и дополнений в Закон Калининградской области "Градостроительный кодекс Калининградской области" изложена новая редакция статьи 40 кодекса, пункт 3 которой предусматривает, что разрешение на осуществление любых строительных и ремонтных работ (реконструкции) в жилых домах, приводящих к изменению площади и (или) функционального назначения помещений, находящихся в общем пользовании (чердаков, подвалов и подъездов), а также осуществление пристроек, надстроек мансард и этажей выдается при наличии письменного согласия всех нанимателей жилья и собственников жилых (нежилых) помещений, находящихся в указанных домах.

Отсутствие указанного письменного согласия является основанием для отказа в выдаче разрешения на осуществление строительных и ремонтных работ (реконструкции).

Анализ содержания этой нормы позволяет сделать вывод о том, что она регулирует порядок выдачи разрешений на строительство (реконструкцию) объектов недвижимости, что в силу абзаца восьмого статьи 22 и пункта 1 статьи 2 Градостроительного кодекса РФ отнесено к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области градостроительства.

С учетом изложенного суд не может согласиться с доводом, указанным в заявлении прокурора о том, что областная Дума урегулировала вопрос гражданского законодательства, который в силу указанных выше норм Конституции Российской Федерации находится в сфере исключительных федеральных полномочий.

Однако,# оспоренная норма регулирует порядок административного оформления гражданских прав на переоборудование дома, в связи с чем она должна соответствовать нормам гражданского законодательства, касающихся указанных прав. В противном случае несоответствие приводит к нарушению гражданских прав или лиц, намеревающихся произвести переоборудование дома, или лиц, проживающих в этом доме.

С доводом же представителей областной Думы,# о том# что оспоренная прокурором норма полностью соответствует положениям части 3 статьи 681 Гражданского кодекса РФ, являясь ее частным случаем, когда согласие нанимателя требуется, суд согласиться не может.

Свою позицию представители областной Думы обосновывают тем, что, по их мнению, объектом договора найма жилого помещения является не только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, но и общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, право пользования которыми приобретает наниматель жилого помещения.

С учетом изложенного, по их мнению, все указанные в оспоренной норме виды реконструкции существенно изменяют условия пользования жилыми помещениями всех нанимателей, в связи с чем требуют их согласия.

Однако,# такое толкование статьи 673 и пункта 3 статьи 681 Гражданского кодекса РФ суд считает ошибочным.

В статье 673 Гражданского кодекса РФ в качестве объекта договора найма жилого помещения названо только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), в отношении общих помещений, общего оборудования и конструктивных элементов многоквартирного жилого дома говорится лишь о праве пользования ими. Учитывая, что в соответствии с частью 1 статьи 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона обязуется предоставить другой стороне жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем, суд считает неверным считать объектом договора найма жилого помещения что-то помимо самого жилого помещения.

Вместе с тем,# в силу положений статьи 421 Гражданского кодекса РФ о свободе договора стороны могут заключить и смешанный договор, объектом которого могут стать и общие помещения многоквартирного дома, но они должны быть определены этим договором.

С учетом изложенного суд считает, что названное в пункте 3 статьи 681 Гражданского кодекса РФ изменение условий пользования должно касаться только определенных в договоре помещений (объектов).

Кроме этого# в названной норме закона говорится не о любом изменении условий, а о существенном, что подразумевает определенную его степень, т.е. не всякое изменение площади и (или) функционального назначения помещений является существенным.

Из изложенного следует, что оспоренная прокурором норма требует получения согласия от нанимателей и в тех случаях, когда согласно требованиям пункта 3 статьи 681 такое согласие не является необходимым.

Руководствуясь статьями 197 - 199 и 253 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Признать пункт 3 статьи 40 в пункте 12 статьи 1 Закона Калининградской области от 12 мая 2003 года N 250 "О внесении изменений и дополнений в Закон Калининградской области "Градостроительный кодекс Калининградской области" в части необходимости получения письменного согласия всех нанимателей жилья недействующим со дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РФ через Калининградский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 18 декабря 2003 года.