Раздел II. Обоснование необходимости реализации Программы

Раздел II. Обоснование необходимости реализации Программы

1. Характеристика проблемы и обоснование необходимости ее решения
программными методами

Существующая в Калининградской области очередь на улучшение жилищных условий составляет более 35 тысяч семей (около 115 тысяч человек). Механизмы предоставления жилья очередникам, применяемые сегодня, не решают сложившейся жилищной проблемы. За 2002 год очередникам было предоставлено всего 198 тыс. кв. метров жилья, что составляет 2012 квартир. Таким образом, лишь шесть процентов от общего числа очередников ежегодно могут улучшать свои жилищные условия. Для обеспечения жильем этой категории граждан, проживающих в Калининградской области, необходимо построить не менее 2,2 млн. кв. метров общей площади.

Анализ мировой практики показывает, что преодоление кризисных явлений в строительстве обеспечивалось в значительной степени благодаря внедрению и развитию механизмов долгосрочного кредитования граждан под залог приобретаемого жилья. Необходимо изменить сложившуюся практику распределения жилья, расширить объем инвестиций в жилищное строительство за счет денежных сбережений граждан и вовлечения в рыночный оборот имеющегося жилья, а также за счет кредитов, предоставленных под ипотеку.

Однако для основной массы населения Калининградской области рыночные кредитные ресурсы недоступны из-за их высокой стоимости и жестких требований по их получению. Кроме этого, вовлечение их в строительство сегодня крайне затруднено технологически. В связи с этим необходимо создавать систему ипотечного кредитования, ориентированную на всю совокупность населения области, т.е. обеспечить построение такой системы, которая бы позволила привлечь финансовые ресурсы не только остро нуждающихся в улучшении жилищных условий, но и слоев населения со средним и крупным достатком. Это особенно важно на начальных этапах становления системы для наполнения программы ипотечного кредитования достаточными оборотными ресурсами.

Основная проблема запуска программы социально ориентированной системы ипотечного кредитования - это отсутствие в настоящий момент источника наполнения программы достаточными оборотными и кредитными ресурсами. Под кредитными ресурсами понимаются средства, которые будут предоставлены покупателям жилья как долгосрочные ипотечные кредиты. Причем на ранней стадии становления системы ипотечного кредитования встает проблема наполнения программы именно оборотными ресурсами, т.е. средствами, которые в основном и позволят обеспечить непрерывный процесс строительства нового жилья. Источником этих средств может выступать, в первую очередь, бюджет, а также банки либо крупные и средние предприятия, готовые предоставить эти средства для финансирования строительства жилья своим сотрудникам.

Помимо этого существуют и факторные проблемы:

1) объекты незавершенного строительства в области, как правило, не имеют четкого юридического статуса (не зарегистрированы, имеют смешанную собственность - муниципальную, федеральную, частную), находятся в низкой степени готовности, не проходят по современным, изменившимся требованиям СНиП, в результате чего использование их в качестве стартового капитала представляется проблематичным.

2) в области отсутствуют крупные генподрядные организации с большими оборотными ресурсами, налаженным технологическим циклом и опытом строительства. Областные застройщики и генподрядчики в подавляющем большинстве готовы работать только при авансировании строительства.

3) значительный объем ветхого жилищного фонда остро ставит проблемы с его расселением.

Из всего вышеприведенного следует, что для создания в области системы управления программой жилищного строительства и долгосрочного кредитования требуется системный подход к решению перечисленных проблем, и в первую очередь, создание организационно-финансового механизма по наполнению программы достаточным объемом денежных ресурсов.

Создание такой сложной системы, как ипотечное жилищное кредитование в Калининградской области, требует объединенных усилий и соответствующей координации деятельности исполнительных и представительных органов власти, органов местного самоуправления муниципальных образований и других заинтересованных организаций, поэтому создание системы ипотечного жилищного кредитования целесообразно осуществить в рамках областной целевой программы.

Программа разработана в соответствии со следующими документами:

- постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации";

- постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 года N 675 "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002-2010 годы";

- постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 года N 753 "О федеральной целевой программе "Свой дом";

- Законом Калининградской области от 12 мая 2003 года N 252 "О развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в Калининградской области".#

- Соглашением о сотрудничестве по развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования от 29 сентября 2003 года N 42/РС-39-03 между администрацией Калининградской области, Фондом жилищного и социального строительства Калининградской области и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию";

- Жилищным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ;

- Федеральным законом от 7 августа 2001 года N 117-ФЗ "О кредитных потребительских кооперативах граждан";

- Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".

2. Цель Программы

Основная стратегическая цель Программы - создание системы ипотечного жилищного кредитования для расширения возможностей населения Калининградской области в улучшении своих жилищных условий за счет объединения собственных средств граждан; субсидий, выдаваемых гражданам за счет средств областного и местных бюджетов; ипотечных займов (кредитов).

Система ипотечного жилищного кредитования позволит решить стоящие в области проблемы и задачи, а именно:

Социальный блок:

- улучшение жилищных условий граждан;

- реализация федеральных программ, направленных на улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан;

- развитие программ переселения граждан из ветхого жилья;

- создание в строительстве и сопряженных с ним отраслях дополнительных рабочих мест за счет увеличения объемов строительства;

- повышение доступности финансовых ресурсов для улучшения жилищных условий граждан.

Экономический блок:

- развитие строительного комплекса области и сопряженных с ним отраслей путем привлечения дополнительных бюджетных и внебюджетных средств;

- увеличение налогооблагаемой базы за счет увеличения объемов строительства;

- вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства.

Социально-экономический блок:

- развитие социальной и коммунальной инфраструктуры;

- систематизация и контролирование рынка строительства, спроса и предложения жилья.

Тактические цели Программы:

а) создание единых региональных ипотечных стандартов;

б) наполнение программы ипотечного кредитования оборотными и кредитными ресурсами.

3. Задачи Программы

Для достижения тактических целей Программы необходимо решить следующие задачи.

Для создания единых ипотечных стандартов:

- разработать недостающие нормативные правовые акты, регулирующие действия участников программы;

- создать на областном уровне предпосылки для организации в Калининградской области двухуровневой системы ипотечного кредитования, реализуемой в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 N 753 "О федеральной целевой программе "Свой дом";

- разработать единую схему рефинансирования кредитных ресурсов для системы ипотечного кредитования. В этих целях утвердить постановлениями высшего органа исполнительной власти области Правила продажи жилья в кредит (рассрочку) для жителей Калининградской области, Положение о единых областных стандартах долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в Калининградской области, Порядок предоставления безвозмездных целевых субсидий гражданам для погашения процентов за пользование ипотечными кредитами, Положение о порядке предоставления гражданам бюджетной субсидии для увеличения жилищно-строительных сбережений и иные нормативные правовые акты, определяющие технологическую схему работы всех субъектов областной системы ипотечного кредитования;

- подготовить квалифицированный персонал для реализации Программы.

Для наполнения Программы оборотными и кредитными ресурсами:

- сформировать систему финансирования строительства из бюджетных средств, средств предприятий, средств крупных инвесторов (застройщиков) и средств населения в виде денежных взносов и стоимости имеющихся квартир, с гарантией областной и муниципальных администраций целевого использования всех поступивших денежных средств на строительство конкретных жилых объектов;

- перенести центр тяжести с прямого бюджетного финансирования строительства жилья на долгосрочное целевое жилищное кредитование инвесторами строительства с использованием механизма рефинансирования, для чего зарезервировать в областном бюджете средства (строка в бюджете "на рефинансирование ипотечных кредитов на выкуп облигаций, обеспеченных закладными");

- заинтересовать и привлечь в систему ипотечного кредитования крупные и средние промышленные предприятия области для пополнения Программы оборотными ресурсами;

- разработать механизм привлечения в систему ипотечного кредитования средств банков для рефинансирования коммерческих ипотечных кредитов;

- разработать механизм привлечения в систему ипотечного кредитования средств граждан в форме кредитной потребительской кооперации;

- провести разъяснительную кампанию среди руководителей организаций, потенциальных инвесторов и населения.

Для обеспечения защиты прав и законных интересов граждан создать областной резервный жилищный фонд (дома временного проживания).