Раздел III. Механизм реализации Программы

Раздел III. Механизм реализации Программы

1. Организационный комплекс

В соответствии со сложившимися условиями предполагается функционирование двух систем ипотечного кредитования - социально ориентированной системы, основанной на льготном кредитовании отдельных слоев населения, и двухуровневой системы, основанной на рыночных механизмах предоставления кредита.

Основной задачей организационных мероприятий является создание на территории Калининградской области инфраструктуры, обеспечивающей эффективное функционирование и взаимодействие участников ипотечного кредитования. В соответствии с Законом Калининградской области "О развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в Калининградской области" основой этой инфраструктуры является Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области - специализированная некоммерческая организация, созданная администрацией Калининградской области для внедрения, координации и реализации данной Программы.

Задачей Фонда является осуществление процесса рефинансирования областных кредитных ресурсов Программы, включая выкуп закладных у участников системы ипотечного кредитования (в том числе у коммерческих банков) и организация эмиссии облигаций - вторичных ценных бумаг, для последующей продажи их областному бюджету, и другим заинтересованным инвесторам.

Фонд, являясь координирующим центром и оператором областной схемы рефинансирования ипотечных кредитов, замыкает на себя и организует работу двух систем:

- социально ориентированной системы, основанной на льготном кредитовании граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий;

- двухуровневой системы, основанной на рыночных механизмах предоставления кредита.

Схема взаимодействия структур при реализации ипотечной программы в Калининградской области приведена в приложении N 1.

Исполнители Программы должны соответствовать стандартам, установленным Агентством в соответствии с Соглашением.

Одной из форм реализации программы является система жилищно-накопительных кооперативов.

Главная задача кооперативов в жилищной сфере - сделать практику ипотеки при улучшении жилищных условий явлением массовым. Для этого они должны осуществлять следующие основные задачи:

- оказание своим пайщикам (членам) услуг по накоплению денежных средств для финансирования строительства или приобретения жилья;

- управление средствами членов кредитного потребительского кооператива граждан;

- организация взаимного кредитования пайщиков кооператива на строительство или приобретение жилья;

- оказание консультационных услуг пайщикам кооператива по вопросам приобретения жилья.

В рамках реализации Программы гражданам - пайщикам кооперативов планируется предоставлять субсидии. Целью данного вида государственной поддержки является привлечение средств населения в систему финансирования жилищного строительства в Калининградской области, а также обеспечение государственной защиты жилищно-строительных сбережений граждан от инфляционных издержек.

Бюджетные субсидии на увеличение жилищно-строительных сбережений могут предоставляться гражданам в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации.

1.1. Организация работы социально ориентированной системы

Перечень категорий граждан, имеющих льготы на улучшение жилищных условий, устанавливается законодательством Российской Федерации. Губернатор Калининградской области вправе расширить перечень льготных категорий граждан, участвующих в реализации данной Программы, для предоставления безвозмездных целевых субсидий для погашения процентов за пользование ипотечными кредитами и увеличения жилищно-строительных сбережений.

Определение объемов и направлений финансирования, а также формирование пообъектного состава финансирования в рамках настоящего блока производится на основании предложений Фонда при формировании областного бюджета на соответствующий финансовый год в соответствии с действующим бюджетным законодательством.

Основными субъектами социально ориентированной системы ипотечного кредитования являются:

"Фонд" - уполномоченная организация, осуществляющая выкуп закладных на основе единых областных ипотечных стандартов и эмиссию ценных бумаг вторичного рынка - облигаций, обеспеченных закладными, а также финансирование строительства и предоставление льготных кредитов (рассрочек по оплате приобретаемого жилья).

"Предприятия" - организации, предприятия, учреждения, оказывающие финансовую помощь своим работникам при приобретении жилья.

"Подрядчик" - уполномоченная строительная организация, осуществляющая строительство жилья за счет собственных и привлеченных оборотных ресурсов.

"Покупатель" - главный субъект Программы (заемщик), получатель рассрочки, создающий первичный рынок ипотечных ценных бумаг.

Схема взаимодействия участников социально ориентированной
системы ипотечного кредитования

/-------------------\       /------------------\      /----------------\

| Областной бюджет  |       |  Местный бюджет  |--\   |   Предприятия  |

\-------------------/       \------------------/  |   \----------------/

                              \-------------------/

                              |             

                      Деньги  |             | Жилищные облигации

                              |             | (если будет принято

                              |             | решение о выпуске)

                   Деньги                  |      Деньги (заем)

/-------------------\   /-------------------------\   /-----------------\

|     Подрядчик     |--|Фонд жилищного и         |--| Предприятия     |

|                   |   |социального строительства|   |                 |

|                   |--|Калининградской области  |--|                 |

\-------------------/   \-------------------------/   \-----------------/

               Новое жилье    |                   Жилье

                              |             |

                              |             |

             Новое жилье      |             |  Деньги

             Вторичное жилье  |             |  Закладные

                                           |  Вторичное жилье

                        /-------------------------\

                        |       Покупатель        |---\

                        \-------------------------/   |--\

                           \--------------------------/  |

                              \--------------------------/

В данной схеме Фонд организует свою работу на основе нормативных документов, определяющих стандарты областной системы ипотечного кредитования (Положение о единых областных стандартах, предъявляемых к участникам программы ипотечного жилищного кредитования населения, Правила продажи жилья в кредит для жителей Калининградской области в рамках программы ипотечного кредитования населения Калининградской области). Фонд выполняет функции аккумулирования финансовых ресурсов. Предприятия, заинтересованные в приобретении своими сотрудниками недвижимости по системе ипотечного кредитования, разрабатывают совместно с Фондом программы кредитования своих работников (корпоративная схема). Фонд, получив первоначально бюджетную субвенцию или средства от предприятий, осуществляет строительство и продажу жилья с рассрочкой платежей участникам Программы. При недостаточности финансовых ресурсов для строительства нового жилья Фонд производит продажу вторичного жилья участникам программы. После регистрации права собственности заключается и регистрируется договор ипотеки и оформляется закладная на сумму предоставленной рассрочки. Закладная передается первичному залогодержателю.

Подрядчик осуществляет строительство жилья по договору генподряда с Фондом. Финансирование строительства жилья формируется из нескольких источников: оборотные средства застройщика, краткосрочные кредиты банков, средства покупателей, состоящие из денежных средств и стоимости жилья, сдаваемого в качестве оплаты, собственных средств Фонда.

Построенное жилье либо вторичное жилье Фонд самостоятельно или через агента реализует покупателю в соответствии с Правилами продажи жилья в кредит для жителей Калининградской области в рамках Программы. Покупатель в качестве оплаты за новое жилье вносит денежный взнос и продает имеющееся жилье. Оплата предоставленной рассрочки осуществляется в соответствии с условиями, установленными в закладной.

Фонд на основе закладных выпускает облигации, которые приобретаются инвесторами, производит эмиссию облигаций, обслуживает платежи по закладным и облигациям. Инвесторы (областной и местные бюджеты, предприятия) выкупают облигации, рефинансируя при этом Программу.

Планируемые виды государственной поддержки:

1) предоставление государственных гарантий Фонду и (или) Агентству по обязательствам Фонда.

2) выделение Фонду средств, необходимых для реализации Программы, в порядке, установленном бюджетным законодательством;

3) предоставление целевых субсидий организациям-застройщикам в размере части процентной ставки по краткосрочным банковским строительным кредитам.

Целью данного вида государственной поддержки является стимулирование строительства нового жилья за счет предоставления организациям-застройщикам, участвующим в реализации Программы, бюджетной помощи при финансировании строительства объектов за счет привлекаемых краткосрочных банковских строительных кредитов. Субсидированию подлежит часть расходов организации-застройщика по обслуживанию кредитной ставки банка в пределах 10 процентных пунктов при условии, что общая кредитная ставка не более, чем на 3 процентных пункта превышает ставку рефинансирования ЦБ Российской Федерации на дату заключения кредитного договора и срок кредита не превышает 12 календарных месяцев. Расходы областного бюджета на субсидирование организаций-застройщиков в части процентной ставки по краткосрочным банковским строительным кредитам предусматриваются при наличии бюджетных возможностей. Определение объемов субсидирования, а также формирование пообъектного состава производится на основании предложений Фонда при формировании областного бюджета на соответствующий финансовый год в соответствии с действующим бюджетным законодательством. Порядок субсидирования организаций-застройщиков в части процентной ставки по краткосрочным банковским строительным кредитам устанавливается постановлением Правительства Калининградской области;

4) предоставление гражданам ипотечных жилищных займов.

Целью данного вида государственной поддержки является оказание целевой адресной бюджетной помощи гражданам, стремящимся приобрести (построить) собственное жилье. Порядок предоставления и возврата ипотечных жилищных займов регулируется постановлениями Правительства Калининградской области;

5) предоставление гражданам бюджетных субсидий для оплаты части стоимости жилья, приобретаемого с помощью ипотечного жилищного займа.

Целью данного вида государственной поддержки является снижение бремени расходов заемщика по обслуживанию ипотечного жилищного займа и выравнивание дисбаланса между размером необходимых средств и размером суммы ипотечного займа, который гражданин способен получить исходя из уровня его платежеспособности. При этом расходы областного бюджета на предоставление гражданам данного вида бюджетных субсидий при наличии бюджетных возможностей должны составлять ежегодно не менее 10 млн. рублей. Перечень категорий граждан, имеющих право на получение бюджетной субсидии, предельный размер бюджетной субсидии, а также другие условия предоставления бюджетной субсидии определяются постановлением Правительства Калининградской области. Бюджетные субсидии предоставляются гражданам Фондом в порядке, установленном постановлением Правительства Калининградской области;

6) предоставление бюджетных субсидий на увеличение жилищно-строительных сбережений граждан.

В рамках реализации Программы гражданам-пайщикам кооперативов планируется предоставлять субсидии. Целью данного вида государственной поддержки является привлечение средств населения в систему финансирования жилищного-строительства в Калининградской области, а также обеспечение государственной защиты жилищно-строительных сбережений граждан от инфляционных издержек.

Бюджетные субсидии на увеличение жилищно-строительных сбережений могут предоставляться гражданам в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации и постановлениями Правительства Калининградской области;

7) предоставление целевых субсидий гражданам в размере части процентной ставки по долгосрочному банковскому ипотечному жилищному кредиту или субсидирование первоначального взноса.

Целью данного вида государственной поддержки является привлечение в систему жилищного финансирования кредитных ресурсов банков, формирование рынка ипотечных ценных бумаг (закладных), обеспечение доступности банковских и иных ипотечных кредитов за счет снижения бремени расходов заемщика по обслуживанию процентов за пользование банковским долгосрочным ипотечным жилищным кредитом. Сумма расходов областного бюджета на субсидирование банковской кредитной ставки по долгосрочным банковским ипотечным жилищным кредитам или субсидирование первоначального взноса при наличии бюджетных возможностей должна составлять не менее 5 млн. рублей. Порядок субсидирования граждан в части процентной ставки по долгосрочному банковскому или иному ипотечному жилищному кредиту регулируется постановлением Правительства Калининградской области;

8) предоставление жилья в домах временного проживания гражданам, выселяемым из квартир, приобретенных на условиях долгосрочного ипотечного жилищного кредитования;

9) выкуп ипотечных ценных бумаг (первичных ипотечных активов (закладных) и эмиссионных ипотечных ценных бумаг).

Целью данного вида государственной поддержки является формирование и развитие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, позволяющего создавать условия для привлечения дополнительных кредитных внебюджетных ресурсов, а также рефинансировать расходы бюджета через продажу выкупленных ипотечных ценных бумаг институциональным инвесторам (Агентство, пенсионные фонды, страховые организации и т.д.) за счет привлечения инвестиционных ресурсов под гарантии федерального бюджета. Выкуп ипотечных ценных бумаг может производиться за счет средств федерального и областного бюджетов в порядке, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, при условии, что данные ипотечные ценные бумаги соответствуют установленным стандартам или (и) требованиям институциональных инвесторов, осуществляющих рефинансирование системы жилищного финансирования. Сумма расходов областного бюджета на выкуп ипотечных ценных бумаг закладывается при формировании бюджета на соответствующий год исходя из предложений Фонда жилищного и социального строительства Калининградской области при условии наличия бюджетных возможностей и нормативной правовой базы, регулирующей порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг Калининградской области.

1.2. Организация работы двухуровневой системы

Основными субъектами двухуровневой системы ипотечного кредитования являются:

"Специализированная организация" - организация, осуществляющая выкуп права требования по закладным. В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию" Правительством Российской Федерации создано ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее по тексту - Агентство), которое призвано обеспечить формирование в Российской Федерации системы ипотечного кредитования, направленной на увеличение доступности приобретения жилья гражданами на рынке и использованием средств, выдаваемых в качестве ипотечного кредита. Данная система предполагает работу с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию в соответствии с Правилами предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 2001 г. N 628. В рамках программы ипотечного кредитования предполагается, что Агентство (или иная специализированная организация) будет осуществлять выкуп права требования по закладным.

"Фонд" (Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области) - уполномоченная организация, осуществляющая выкуп закладных от имени специализированной организации и обслуживание закладных.

"Банк" - уполномоченная кредитная организация, осуществляющая выдачу кредита за счет собственных и привлеченных средств.

"Продавец жилья" - физические или юридические лица, желающие продать имеющееся жилье на условиях договора купли-продажи.

"Заемщики" - физические лица, которым выдаются кредиты для приобретения жилья. При этом приобретенное жилье будет подлежать залогу в качестве обеспечения надлежащего исполнения физическими лицами обязательств по кредитным договорам.

Фонд доводит до банка стандарты, процедуры и требования по выдаче ипотечного кредита и оформлению закладных, отслеживает соблюдение банком стандартов при оформлении пакета документов ипотечной кредитной сделки.

Банк оформляет ипотечную кредитную сделку после проведения андеррайтинга заемщика и выполнением заемщиком требований банка по страхованию, поручительству. После оформления государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи жилья между заемщиком и продавцом регистрируются договор ипотеки и закладная.

Взаимодействие специализированной организации с Правительством Калининградской области и Фондом осуществляется в соответствии с отдельно заключаемым договором.

Схема взаимодействия участников двухуровневой системы ипотечного кредитования приведена в приложении N 2.

2. Ресурсное обеспечение Программы

2.1. Финансовые ресурсы

Источниками финансирования Программы являются:

- целевые средства федерального бюджета (по Соглашению);

- целевые средства областного бюджета Калининградской области, выделяемые в соответствии с законом об областном на# бюджете на соответствующий год, в том числе на возвратной основе, на строительство жилья, а также в рамках Программы;

- целевые средства местных бюджетов муниципальных образований Калининградской области (по решению органов местного самоуправления);

- собственные средства физических и юридических лиц;

- паенакопления граждан в организациях потребительской кооперации;

- взносы (пожертвования) физических и юридических лиц;

- иные бюджетные и внебюджетные средства;

- другие, не запрещенные действующим законодательством поступления.

В рамках системы ипотечного жилищного финансирования гражданам создаются возможности оплаты части стоимости приобретаемого жилья за счет долгосрочных заемных средств.

Ипотечные жилищные займы могут предоставляться гражданам, постоянно проживающим на территории области и обладающим доходами, позволяющими осуществлять выплаты по ипотечному кредиту.

Размер ипотечного жилищного займа не может превышать 70 процентов от общей стоимости приобретаемого жилья. При этом оставшаяся часть стоимости жилья оплачивается гражданином самостоятельно за счет личных сбережений, субсидий, средств работодателей и иных инвесторов, а также за счет доходов от реализации жилья, находящегося в собственности заемщика.

Условия предоставления и погашения ипотечных жилищных займов (кредитов), выдаваемых Агентством за счет средств федерального бюджета, устанавливаются на основе утвержденных федеральных стандартов с учетом требований инвесторов, рефинансирующих систему ипотечных жилищных кредитов.

Условия предоставления и погашения ипотечных жилищных займов, выдаваемых за счет средств областного бюджета Калининградской области, устанавливаются нормативными правовыми актами Калининградской области.

Кроме выделения ипотечных жилищных займов за счет средств бюджета, настоящая Программа предусматривает комплекс мер, направленных на привлечение в жилищную сферу внебюджетных инвестиций. При этом условия предоставления и погашения, порядок и направления использования жилищных займов (кредитов), выделяемых за счет средств внебюджетных инвесторов (кредитных организаций, страховых компаний, предприятий и иных организаций), определяются инвестором с учетом требований законодательства Российской Федерации, а в случае необходимости рефинансирования предоставленных ипотечных жилищных кредитов - с учетом требований инвесторов, осуществляющих рефинансирование системы ипотечных жилищных кредитов.

Развитие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг будет производиться в соответствии с утвержденными федеральными стандартами и в рамках законодательства Российской Федерации.

Основным инструментом, обуславливающим рефинансирование системы, являются ипотечные ценные бумаги (закладные), обеспеченные залогом недвижимости и правами требования по ипотечным жилищным кредитам.

Финансирование Программы ипотечного жилищного кредитования
с 2004 по 2007 г.г. (в ценах 2004 года):

Предполагаемые источники и направления финансирования	Общий объем финансирования (млн. руб.)	Средства ипотечной Программы
		Оборотные средства (млн. руб.)	Средства в кредитах (млн. руб.)
2004 год
Всего, в том числе:	106	98	8
Средства областного бюджета	10	10
Средства местных бюджетов	-	-
Средства Фонда	8		8
Средства населения (в т.ч. стоимость сдаваемого жилья)	88	88
2005 год
Всего, в том числе:	230,8	230,8	-
Средства областного бюджета	22,8	22,8	-
Средства местных бюджетов	-	-
Средства Фонда	18	18
Средства населения (в т.ч. стоимость сдаваемого жилья)	190	190
Средства паенакоплений в организациях потребительской кооперации
2006 год
Всего, в том числе:	320	290	30
Средства областного бюджета	62	32	30
Средства местных бюджетов	10	10
Средства Фонда	38	38
Средства населения (в т.ч. стоимость сдаваемого жилья)	210	210
Средства паенакоплений в организациях потребительской кооперации
2007 год
Всего, в том числе:	500	470	30
Средства областного бюджета	70	40	30
Средства местных бюджетов	5	5
Средства Фонда	55	55
Средства населения (в т.ч. стоимость сдаваемого жилья)	370	370
Средства паенакоплений в организациях потребительской кооперации

2.2. Строительные ресурсы

Строительные организации Калининградской области и других субъектов Российской Федерации.

Выбор подрядных организаций для участия в реализации программных мероприятий осуществляется на конкурсной основе. Основными критериями для выбора подрядных организаций служат:

- опыт и показатели работы в строительной отрасли;

- наличие собственных оборотных ресурсов для организации строительства.

Планируемый ввод квартир в рамках Программы при объеме финансирования согласно п. 4.1.:

	2004	2005-2006	2006-2007
Объем финансирования строительства (млн. руб.)	106	389,3	658,5
Величина общей площади вводимого жилья (тыс. кв. м)	3,04	26,9	41,65
Величина общей площади в заделе на следующий этап (тыс. кв. м)	57,4	30
Количество квартир введенного жилья (шт.)	40	538	833

2.3. Земельные ресурсы

Основными источниками земельных ресурсов, необходимых для функционирования системы ипотечного жилищного кредитования в Калининградской области, являются:

- земельные участки, находящиеся в государственной собственности;

- земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности;

- земельные участки, находящиеся в собственности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

В настоящее время для реализации ипотечной программы определены следующие земельные участки:

- г. Калининград, ул. Зеленая (II очередь) - 129 квартир;

- г. Калининград, ул. Красносельская (II очередь) - 40 квартир;

- г. Калининград, ул. Автомобильная - 802 квартиры;

- Микрорайон Юго-Восточный на территории г. Калининграда и Гурьевского района - планируется застройка совместно с Калининградским областным казенным предприятием "Отдел капитального строительства";

- г. Пионерский - 85 квартир.

2.4. Трудовые ресурсы и мероприятия по подготовке управленческих
кадров

Для работы в системе ипотечного жилищного кредитования требуется обучение работников организаций, участвующих в системе.

Персонал, подлежащий обучению:

- работники Фонда жилищного и социального строительства Калининградской области;

- работники Правительства Калининградской области и органов местного самоуправления, курирующие процесс развития ипотечного кредитования.

Обучение планируется проводить:

- на базе Академии народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации - 2 человека ежегодно;

- на курсах повышения квалификации при ОАО "Агентство ипотечного жилищного кредитования" - 4 человека ежегодно;

- семинарские занятия на базе Института экономики управления в промышленности, организуемые Министерством промышленности и энергетики Российской Федерации - 4 человека ежегодно.

2.5. Информационные ресурсы

Информационные ресурсы системы ипотечного жилищного кредитования Калининградской области состоят из информации, распространяемой среди участников системы ипотечного кредитования и информации, получаемой от участников системы ипотечного кредитования.

Распространение информации происходит по нескольким направлениям:

- кампания по освещению возможности улучшения жилищных условий через систему ипотечного жилищного кредитования;

- кампания по информированию жителей Калининградской области о жилье, строящемся в рамках Программы;

- распространение методических и информационных материалов Фондом жилищного и социального строительства Калининградской области среди участников системы ипотечного кредитования;

К информации, собираемой и обрабатываемой в системе ипотечного кредитования, относятся сведения о земельных участках под жилищное строительство, объектах недвижимости, заемщиках, организациях-участниках системы ипотечного кредитования. Указанная информация аккумулируется в Фонде.