Предприятие продает квартиру работнику:
условия договора определяют порядок учета и налогообложения сделки
На страницах нашего издания мы не раз освещали различные проблемы учета и налогообложения сделок по реализации жилья работникам предприятия. Однако на практике предприятия сталкиваются с различными нестандартными ситуациями, вызывающими трудности у бухгалтеров. Рассмотрим одну из таких ситуаций, изложенную в письме нашего читателя.
Наше предприятие ведет по договору с заказчиком строительно-монтажные работы по строительству тоннеля. Учет выручки для целей налогообложения ведется по отгрузке. В счет оплаты за выполненные работы заказчик по взаимозачету строит для предприятия жилой дом стоимостью 12 270 000 руб.
Предприятие продает квартиры в этом доме своим работникам с оформлением договора купли-продажи и договора залога. Оплата квартир осуществляется работниками в течение двух лет. При этом в зависимости от стажа работы предприятие предоставляет работникам скидки в размере от 10 до 50% от полной стоимости квартиры.
В этой связи просим ответить на следующие вопросы:
1) какими проводками отражается оприходование построенного заказчиком жилого дома;
2) как в учете предприятия отражается реализация квартир работникам (с учетом скидок или без учета);
3) какие налоги должны быть при этом начислены?
1. Оприходование жилого дома.
В соответствии с п. 2.2 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/97), утвержденного Приказом Минфина РФ от 03.09.97 N 65н, жилой дом относится к основным средствам.
При оприходовании жилого дома помимо ПБУ 6/97 и Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина РФ от 20.07.98 N 32н (далее - Методические указания) следует руководствоваться также письмом Минфина РФ от 29.10.93 N 118 "Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве" (в части, не противоречащей ПБУ 6/97 и Методическим указаниям).
Можно предположить, что в данном случае строительство жилого дома осуществляется заказчиком на основании отдельного договора на выполнение строительно-монтажных работ. Впоследствии стороны (предприятие и заказчик) производят взаимозачет задолженностей (задолженность предприятия перед заказчиком по договору строительства жилого дома зачитывается в счет погашения задолженности заказчика перед предприятием по договору строительства тоннеля).
В учете предприятия операции по строительству и оприходованию жилого дома отражаются проводками:
Дебет 08 Кредит 60 - отражена договорная стоимость строительства (с учетом НДС) (п. 48 инструкции Госналогслужбы РФ от 11.10.95 N 39 "О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость");
Дебет 01 Кредит 08 - законченный строительством дом принят в эксплуатацию (по стоимости с учетом НДС) (п. 22 Методических указаний);
Дебет 60 Кредит 62 - произведен зачет взаимных задолженностей на стоимость построенного жилого дома.
2. Реализация квартир.
При отражении в учете операций по реализации квартир следует учитывать, что в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поэтому право собственности на квартиру переходит от предприятия к работнику только в момент регистрации (п.1 ст. 552, п. 2 ст. 223 ГК РФ). В этой связи выручка от реализации квартиры отражается в учете предприятия в том периоде, в котором произошла государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру к работнику (независимо от того, когда сторонами был подписан передаточный акт на квартиру).
В соответствии с правилами бухгалтерского учета выручка от реализации квартиры по договору купли-продажи отражается в учете по кредиту счета учета реализации исходя из договорной стоимости квартиры. Поскольку в данном случае квартиры реализуются работникам со скидками, размер выручки от реализации квартир зависит от того, как составлен договор (т. е. от того, какая цена указана в договоре: с учетом скидки или без нее).
Если в договоре купли-продажи продажная цена квартиры указана с учетом скидки, то на счетах учета реализации отражается именно эта цена (с учетом скидки).
Если в договоре в качестве продажной цены квартиры указана цена без учета скидки (при этом в договоре указано, что часть стоимости квартиры оплачивает работник, а часть - погашается за счет средств предприятия), то на счетах учета реализации отражается полная стоимость квартиры без учета скидки.
С учетом изложенного выше рассмотрим порядок учета и налогообложения операций по реализации квартир на конкретных примерах.
Пример 1. Реализуется отдельная квартира в жилом доме, построенном заказчиком. Балансовая стоимость квартиры 100 000 руб. Квартиры реализуются сотрудникам исходя из продажной стоимости в размере 144 000 руб. с учетом предоставляемых скидок. Предположим, что работнику предоставляется скидка в размере 50% от покупной стоимости квартиры. При этом в договоре купли-продажи сразу указывается продажная цена квартиры с учетом предоставленной скидки, т. е. 72 000 руб. (с учетом НДС).
В учете предприятия приобретение и реализация такой квартиры отражаются проводками (см. письмо Минфина РФ от 29.10.93 N 118):
Дебет 73 Кредит 47 - 72 000 руб. - отражена выручка от реализации квартиры работнику после государственной регистрации перехода права собственности на эту квартиру от предприятия к работнику (п. 6 письма N 118);
Дебет 47 Кредит 01 - 100 000 руб. - списана балансовая стоимость квартиры (стоимость реализованной квартиры подлежит отражению на забалансовом счете - п. 2 письма N 118);
Дебет 80 Кредит 47 - 28 000 руб. - отражен убыток от реализации квартиры;
Кредит 014 - списан износ, начисленный по этой квартире;
Дебет 008 - оформлен договор залога квартиры;
Дебет 51(50) Кредит 73 - работник в течение двух лет погашает задолженность за квартиру;
Кредит 008 - прекращен договор залога.
Облагаемый НДС оборот при реализации квартиры в данном случае определяется в соответствии с п. 50 инструкции Госналогслужбы РФ от 11.10.95 N 39 "О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость" в виде разницы между стоимостью реализации и фактическими затратами. Поскольку в примере 1 цена реализации ниже фактических затрат, НДС к уплате в бюджет не начисляется.
Стоимость реализованной квартиры не включается в налогооблагаемую базу по всем оборотным налогам, так как выручка от реализации отражается на счете 47.
Убыток от реализации квартиры для целей налогообложения не учитывается (п. 4 ст. 2 Закона РФ от 27.12.91 N 2116-1 "О налоге на прибыль предприятий и организаций").
Пример 2. При тех же условиях (см. пример 1) предположим, что в договоре указана продажная цена квартиры в размере 144 000 руб.:
Дебет 73 Кредит 47 - 144 000 руб. - отражена выручка от реализации квартиры работнику после государственной регистрации перехода права собственности на эту квартиру от предприятия к работнику;
Дебет 47 Кредит 68 - 7335 руб. - НДС с разницы между стоимостью реализации и фактическими
