Использование договора цессии в жилищном строительстве
Одной из форм хозяйственных договоров, которые используются в этих случаях, является договор уступки требования (договор цессии). При этом, как показывает арбитражная практика, у приобретателя требования в случае конфликта с контрагентом по основному договору при реализации своих прав могут возникнуть некоторые затруднения, связанные с непроработанностью условий договора и/или с ненадлежащим его исполнением.
В общем случае в основу некоторых схем привлечения средств инвесторов (дольщиков) положена следующая последовательность действий.
Заключается договор между застройщиком-заказчиком и первым (генеральным) инвестором (дольщиком). В дальнейшем генеральный инвестор переуступает по договору цессии часть своих прав и обязанностей по заключенному договору группе инвесторов (дольщиков), которые в свою очередь также переуступают часть своих прав и обязанностей по вышеуказанному договору другим инвесторам (дольщикам). В конце такой цепочки обычно находятся юридические или физические лица, желающие приобрести квартиры для личного пользования. К ним переходят требования о передаче им индивидуально определенных квартир (в случае исполнения цедентом обязанностей по вышеупомянутой сделке в той части, в которой они перешли на него), а зачастую права и обязанности в части финансирования и в дальнейшем получения квартиры в построенном доме.
В статье рассматриваются следующие граничные условия договора цессии (цифры условные):
сделки заключаются между юридическими лицами;
первым заключается договор между заказчиком-застройщиком и дольщиком (первым участником) обязанного по договору финансировать строительство 95% квартир и приобретающего право на получение вышеуказанных квартир после исполнения обязанности по финансированию, при этом дольщик (первый участник) исполняет данное обязательство путем как перечисления денежных средств, так и выполнения для заказчика строительных работ в общей сумме 500 млн руб.;
в договоре предусмотрено право первого участника передавать свои права и обязательства другим юридическим и физическим лицам, в том числе и частично;
к моменту заключения первого договора цессии первый участник выполняет строительных работ на сумму 50 тыс. руб.;
первый участник заключает договоры уступки требования с двумя юридическими лицами (вторым и третьим участниками). При этом второму участнику передаются документы, подтверждающие исполнение первым участником своих обязательств на сумму 50 тыс. руб., и право получения в дальнейшем одной квартиры. Третьему участнику документов об исполнении первым участником своих обязательств по договору с заказчиком-застройщиком не передается, а передается как право получения в построенном доме 15% квартир, так и обязанность финансирования строительства на сумму 100 млн руб.
Арбитражная практика последних лет показывает, что частичная уступка требования, которая и получила самое широкое распространение на практике, связана с рядом ограничений и в различных случаях имеет свои особенности.
Эти ограничения вытекают из анализа законодательства и арбитражной практики для случая, когда уступка требования происходит по обязательству, которое состоит из требования генерального инвестора передать ему конкретные квартиры и из обязанностей застройщика передать эти квартиры.
Возникает вопрос, можно ли считать законной цепочку договоров цессии, если ни одна из указанных в них сторон не передала свои права и обязательства в полном объеме.
Положения главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) не содержат прямого запрета на передачу требования не в полном объеме. Более того, в ст. 384 ГК РФ предусмотрено, что право первоначального кредитора (цедента) переходит к новому кредитору (цессионарию) в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, можно сделать вывод о том, что при определенных условиях цедент может уступить цессионарию часть требования, принадлежащего ему на основании обязательства.
В ряде постановлений президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации (например, постановление от 10.09.96 г. N 1617/96 и др.) содержатся требования о необходимости безусловной замены лица в обязательстве как об обязательном условии действительности договора цессии.
В мотивировочной части вышеупомянутых правоприменительных актов дается ссылка на параграф 1 главы 24 ГК РФ. По нашему мнению, ни одна из статей данного параграфа не содержит императивного (обязательного к исполнению) указания на то, что право требования нельзя уступить в какой-либо части.
Однако необходимо обратить внимание на то, что все упомянутые постановления президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации касались договоров, имеющих длящийся характер (т.е. обязательственные отношения цедента и должника не были прекращены). Действительно, п. 2 ст. 308 ГК РФ предусматривает существование обязательства, стороны которого связаны как взаимными правами требования, так и обязанностями. В этом случае реализация (передача) одним из участников обязательства принадлежащего ему права, оторванного от его обязанностей в рамках рассматриваемого обязательства, привело бы в целом к нарушению структуры правового регулирования.
Если в соответствии со ст. 307 ГК РФ обязательственные отношения между сторонами ограничиваются правом требования, с одной стороны, и обязанностью совершить определенные действия, с другой стороны, то уступка части требования не нарушает интересов должника, т.е., как нам представляется, является правомерной.
Рассматривая договор между застройщиком и генеральным инвестором, в котором не указан порядок погашения обязательств последнего, следует отметить, что обязательство инвестора можно считать исполненным только после осуществления им финансирования строительства ("обязательства инвестора") в объеме, предусмотренном договором. Пока "обязательства инвестора" не будут исполнены генеральным инвестором, и он, и застройщик будут связаны комплексом взаимных прав и обязанностей. А это значит, что уступить только требование (или его часть) первый инвестор сможет после исполнения "обязательств инвестора" в полном объеме, а до этого момента уступка требования в какой-либо части должна сопровождаться одновременной передачей цессионарию и соответствующей части обязанностей по данному договору. Эта передача оформляется по правилам перевода долга и в соответствии с п. 1 ст. 391 ГК РФ требует согласия кредитора-застройщика.
Указанные выше сделки оформляются договорами, именуемыми на практике договорами цессии, которые в гражданско-правовом смысле классическими договорами цессии не являются, а представляют собой смешанные договоры. В них имеются элементы договора цессии и элементы договора перевода долга, что соответствует п. 3 ст. 421 ГК РФ (поэтому ниже такой договор будет именоваться договором "замены лица в обязательстве").
По нашему мнению, чтобы избежать негативных последствий при оспаривании застройщиком действительности договора "замены лица в обязательстве", целесообразно предусмотреть в договоре между застройщиком и генеральным инвестором право инвесторов (дольщиков) передавать часть своих прав и обязанностей по договору третьим лицам, а также согласие застройщика на соответствующий перевод долга.
Для того чтобы генеральный инвестор мог передать только требование (без обязательств) до момента исполнения обязательства инвестора перед застройщиком в полном объеме, представляется целесообразным в договор между застройщиком и генеральным инвестором включить условие, что обязательство генерального инвестора погашается последовательно и полностью по каждой отдельной квартире по мере выполнения им своих обязанностей. В нашем примере это договор со вторым участником.
Исходя из изложенного можно дать несколько практических советов при заключении договоров такого рода.
Во-первых, для того чтобы договор "замены лица в обязательстве", по которому передается только часть прав, не был бы признан ничтожным при рассмотрении дела в арбитражном суде, необходимо, чтобы в первоначальном договоре (договоре застройщика с генеральным инвестором) было предусмотрено право генерального инвестора передавать часть своих прав и обязанностей, а также однозначно выраженное согласие застройщика на перевод долга, соответствующего передаваемым правам по данному договору. Эта ситуация имеет место в договорах цессии с третьим участником.
Во-вторых, большое значение имеет комплект документов, передаваемый прежним кредитором новому кредитору вместе с договором цессии. Необходимость обращения к этому вопросу продиктована положениями ст. 385 ГК РФ, согласно которой должник вправе не исполнять обязательство, новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу, а кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.
Положения статьи прямо указывают на обязанность кредитора, уступающего требование, передать документы, удостоверяющие право требования. По нашему мнению, к таким документам относится в первую очередь оригинал договора генерального инвестора с застройщиком, что подтверждается постановлением президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 13.10.98 г. N 7203/97.
Таким образом, обязанность прежнего кредитора-инвестора передать новому кредитору-инвестору все документы, удостоверяющие право требования, приводит генерального инвестора, передающего только часть требований, к необходимости заключить с застройщиком договор в количестве экземпляров, большем двух. Данный тезис не противоречит п. 2 ст. 434 ГК РФ, в котором предусматривается заключение договора в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, однако не устанавливается никаких ограничений относительно количества экземпляров подписанного договора. В соответствии с общими принципами гражданского права это можно трактовать как свободу участников договора в
