Расчет НДС риэлторскими организациями (О.В.Сердюк, "Российский налоговый курьер", N 6, июнь 2000 г.)

Расчет НДС риэлторскими организациями

Долевое участие в строительстве

Предприятие (заказчик-застройщик) ведет строительство жилого дома на средства организаций-дольщиков. Они, в зависимости от объема вложенных средств, имеют право на долю (какое-то количество квартир) в доме, после того как он будет построен.

Денежные средства, полученные заказчиком-застройщиком, учитываются на счете 96 "Целевые финансирование и поступления" и расходуются заказчиком по целевому назначению, то есть на строительство жилого дома. Эти средства не являются объектом обложения налогом на добавленную стоимость.

Учет затрат по строительству объекта осуществляется заказчиком-застройщиком на счете 08 "Капитальные вложения" в соответствии с действующими правилами бухгалтерского учета, а также особенностями учета долгосрочных инвестиций и определения инвентарной стоимости законченных капитальным строительством объектов, установленными Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утверждено письмом Минфина России от 30.12.93 N 160).

В соответствии с действующей в настоящее время нормой Закона Российской Федерации от 06.12.91 N 1992-1 "О налоге на добавленную стоимость" (пп."в" п.2 ст.7) суммы налога, уплаченные заказчиком-застройщиком подрядным организациям, на расчеты с бюджетом (к зачету) у заказчика не относятся, а учитываются также на счете 08 "Капитальные вложения".

При передаче заказчиком части объекта (доли собственности) инвестору (дольщику) после ввода его в эксплуатацию стоимость передаваемой части объекта у заказчика не подлежит обложению налогом на добавленную стоимость, если она не превышает внесенную инвестором (дольщиком) долю на строительство данного объекта.

Таким образом, квартиры, приобретенные риэлторской компанией в порядке долевого участия в строительстве, отражаются в учете по стоимости приобретения, которая равна сумме фактически перечисленных денежных средств заказчику на их строительство.

Пример

Риэлторская организация по договору о долевом участии в строительстве жилого дома перечислила организации-застройщику за 4 квартиры сумму 2 400 000 руб. (в том числе НДС - 400 000 руб.). Дом должен быть сдан через полгода. После сдачи дома в эксплуатацию риэлторская организация приобрела право собственности на эти квартиры.

Каков порядок учета и налогообложения этой хозяйственной операции у риэлторской организации?

Дебет счета 76 Кредит счета 51 - 2 400 000 руб. - оплачена сумма по договору на долевое строительство,

После государственной регистрации недвижимости (жилого дома):

Дебет счета 41 Кредит счета 76 - 2 400 000 руб. - отражение в учете приобретенных квартир.

Переуступка права требования

При переуступке инвестором права требования своей доли субинвестору объектом обложения налогом на добавленную стоимость у инвестора является сумма дохода, полученная в виде разницы между суммой денежных средств, полученных от субинвестора, и суммой денежных средств, перечисленных заказчику.

При реализации квартир, полученных инвестором в счет долевого участия в строительстве по договору купли-продажи, налог на добавленную стоимость, подлежащий уплате в бюджет, исчисляется в соответствии с п.50 инструкции Госналогслужбы России от 11.10.95 N 39 "О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость" с суммы разницы между рыночной ценой реализации и их учетной стоимостью, то есть суммой фактических затрат, перечисленных на долевое участие в строительстве по расчетной ставке в размере 16,67%.

В счетах-фактурах, оформленных при передаче квартир, в графе 10 указывается ставка налога на добавленную стоимость в размере 16,67% с пометкой "с межценовой разницы", а в графе 11 - сумма налога, исчисленная в вышеуказанном порядке.

Вышеизложенный порядок исчисления налога на добавленную стоимость действовал до введения в действие Федерального закона от 02.01.2000 N 36-ФЗ "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О налоге на добавленную стоимость" (далее - Закон N З6-ФЗ), действует и в настоящее время, вплоть до 1 января 2001 г. - то есть даты вступления в силу абзацев шестого и седьмого п.5 ст.1 этого Закона.

Покупка квартиры у физического лица

Что касается реализации квартир, приобретенных риэлторской организацией по договору купли-продажи у лиц, не являющихся плательщиками налога на добавленную стоимость (физических лиц, предпринимателей), то есть без налога на добавленную стоимость, то с вступлением в силу Закона N 36-ФЗ* объектом обложения является полная стоимость реализуемой квартиры (продажная цена, увеличенная на сумму налога, исчисленного по ставке в размере 20%) независимо от того, кому она реализуется, физическим или юридическим лицам.

Покупка квартиры у юридического лица

При реализации квартир, приобретенных у юридических лиц, то есть с налогом на добавленную стоимость, сумма налога на добавленную стоимость, подлежащая уплате в бюджет, с вступлением в силу Закона N 36-ФЗ определяется в виде разницы между суммой налога, исчисленной по ставке в размере 20% к продажной цене квартиры, и суммой налога, фактически уплаченной продавцу этой квартиры при ее приобретении.

Из истории вопроса

До введения в действие Закона N 36-ФЗ исчисление налога на добавленную стоимость при реализации квартир, приобретенных в порядке купли-продажи или мены как у физических, так и юридических лиц, производилось в режиме розничной продажи, то есть исходя из суммы разницы между рыночной стоимостью квартиры с учетом налога на добавленную стоимость и затратами на их приобретение, включая уплаченные суммы налога на добавленную стоимость.

О.В.Сердюк,

государственный советник

налоговой службы III ранга

-------------------------------------------------------------------------

* В соответствии со ст.2 Закона N 36-ФЗ данные положения должны были вступить в силу с 1 января 2000 года. Однако положения этой статьи Закона N 36-ФЗ противоречили положениям ст.5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Подробнее о разрешении этого противоречия и о сроках вступления в силу положений Закона N 36-ФЗ можно прочитать в материале А.А.Бурмистрова "Сроки вступления в силу поправок к законам об НДС и акцизах", "РНК" N 3, 2000, с.38; а также в информационной рубрике журнала "Коротко о важном" в сообщениях: "Депутаты хотят законного налогообложения", "РНК" N 4, 2000, с.5; "Еще раз о сроках вступления в силу налоговых законов", "РНК" N 5, 2000, с.4.