Обзор практики судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда по результатам обобщения дел, связанных с применением норм Жилищного кодекса Российской Федерации

В связи с поручением Верховного Суда РФ была изучена практика рассмотрения судами Калининградской области дел, связанных с применением норм Жилищного Кодекса Российской Федерации, рассмотренных за период с 2005 г. по первый квартал 2006 г.

Согласно статистическим данным Управления Судебного департамента при Верховном Суде РФ по Калининградской области за 2005 год судами области рассмотрено 2957 дел, связанных с применением жилищного законодательства. Из них 943 дела о выселении, в том числе, 838 дел о выселении без предоставления другого жилого помещения, 44 дела о выселении из служебных помещений и 61 дело о выселении с предоставлением другого жилья. Кроме того, судами рассмотрено 360 дел, связанных с приватизацией жилой площади, и 1654 дела по другим жилищным спорам. Отмечается рост поступления дел данной категории (в 2004 году судами области было рассмотрено 2432 дела, связанных с применением жилищного законодательства).

В большинстве случаев судами были приняты решения об удовлетворении исковых требований - по 1804 делам. 518 истцам отказано в удовлетворении исков, по 464 делам производства прекращены и по 159 делам заявления оставлены без рассмотрения.

В кассационном порядке отменено 106 решений, изменено 4 решения.

С соблюдением сроков, установленных нормами гражданского процессуального законодательства для рассмотрения данной категории дел, судами было рассмотрено 2408 дела, с нарушением сроков - 549 дел. Анализ поступивших на обобщение дел свидетельствует о том, что несоблюдение установленного ГПК РФ срока рассмотрения дел было вызвано необходимостью отложения судебного разбирательства ввиду неявки в судебное заседание лиц, участвующих в деле, вызова свидетелей истребования дополнительных доказательств.

Для обобщения судебной практики выборочно истребованы и изучены 178 дел, рассмотренных районными судами с 2005 г. по первый квартал 2006 года включительно, использована также практика рассмотрения таких дел судом кассационной и надзорной инстанции.

Анализ поступивших на обобщение дел позволяет сделать вывод о том, что после введения с 1 марта 2005 года в действие Жилищного Кодекса РФ при рассмотрении дел, связанных с его применением, у судов возникло значительное количество вопросов, требующих разъяснения.

На практике, в первую очередь, у судов возник вопрос о том, какие нормы - Жилищного Кодекса РФ или Жилищного Кодекса РСФСР следует применять при рассмотрении дел, которые по состоянию на 1 марта 2005 года уже находились в производстве суда и не были им рассмотрены.

При решении данного вопроса суды исходили из положений ст. 6 Жилищного Кодекса РФ, согласно которым акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным правоотношениям, возникшим после введения его в действие. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, предусмотренных законом. Кроме того, в силу ст. 5 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, он применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным Законом. Поэтому, к примеру, при решении вопроса о том, приобрело ли лицо, вселенное нанимателем до 1 марта 2005 года, право пользования жилым помещением, суды применяли нормы ст. 53, 54 ЖК РСФСР, при разрешении спора о признании ордера недействительным - положения ст. 48 ЖК РСФСР.

При определении территориальной подсудности споров, связанных с применением жилищного законодательства, суды исходили из того, что в силу ст. 30 ГПК РФ иски о правах на здания, в том числе, жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов. В связи с этим по правилам исключительной подсудности судами области разрешались споры, связанные с любыми правами на жилые помещения, в том числе, споры о правах, возникающих из договора найма жилого помещения - признании права пользования либо о признании утратившим права пользования жилым помещением, расторжении договора найма жилого помещения, связанные с приватизацией жилого помещения и др.

При решении вопроса о родовой подсудности дел, связанных с применением жилищного законодательства, суды исходили из положений ст. 23 ГПК РФ. Дела по искам о взыскании либо о перерасчете платы за жилое помещение и коммунальные услуги при цене иска, не превышающей 500 минимальных размеров оплаты труда, установленных федеральным законом на день подачи заявления, рассматривались мировыми судьями. Практически все остальные споры, связанные с применением жилищного законодательства, рассматривались районными судами. Вместе с тем, поскольку в силу п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК дела об определении порядка пользования имуществом также подлежат рассмотрению мировыми судьями, споры по искам нанимателей и собственников жилых помещений об устранении препятствий в пользовании общим имуществом, в частности - подвальными помещениями в многоквартирном доме, рассматривались мировыми судьями.

В случаях, когда оспаривались решения жилищной комиссии войсковой части об исключении из списков очередности на получение жилья в отношении военнослужащего, проходящего службу в данной войсковой части, в силу ст. 7 Закона "О военных судах РФ" суды исходили из того, что дела об оспаривании таких решений жилищной комиссии подсудны военному суду.

Следует отметить, что отдельные недостатки имелись при решении вопроса о принятии искового заявления. Так, имели место случаи необоснованного возвращения искового заявления по тем основаниям, что истцом не соблюден досудебный порядок разрешения спора. В частности, определением судьи Нестеровского районного суда было возвращено исковое заявление С. к администрации Нестеровского городского округа об оспаривании отказа в заключении договора приватизации жилого помещения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора. Между тем, ни Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", ни иные федеральные законы не предусматривают какого-либо досудебного порядка урегулирования споров, возникающих в связи с применением норм данного закона при приватизации жилых помещений. Аналогичная ошибка была допущена судьей этого же суда при решении вопроса о принятии искового заявления истицы Б. Судом кассационной инстанции указанные определения о возвращении искового заявления были отменены.

Как правило, по делам, связанным с применением жилищного законодательства, истцы обращались в суд с исковыми заявлениями, поскольку ими заявлялись споры о праве, подлежащие разрешению в порядке искового производства. Вместе с тем, по данной категории дел имели место случаи обращения в суд с заявлениями в порядке особого производства. Так, Гвардейским районным судом было рассмотрено дело по заявлению С. в порядке особого производства о признании членами ее семьи, как нанимателя жилого помещения, мужа, дочерей и внучки. Заявительница указывала, что проходит службу в войсковой части, состояла в очереди на улучшение жилищных условий, но решением жилищной комиссии войсковой части была исключена из списков нуждающихся в связи с тем, что прописав к себе дочь и внука, ухудшила свои условия. Решением суда заявление С. было удовлетворено. Указанное решение суда было отменено судом кассационной инстанции и заявление С. оставлено без рассмотрения, заявительнице разъяснено право разрешить возникший спор в порядке искового производства. При этом судебная коллегия указала, что поскольку обращение С. в суд было вызвано исключением ее из списка нуждающихся в улучшении жилищных условий и необходимостью доказать, что ее дочери и внуки, зарегистрированные с ней на жилой площади, проживают вместе с ней и относятся к членам ее семьи, то в данном случае имеется спор о праве, а поэтому в силу положений статьи 263 ГПК РФ суду следовало оставить такое заявление без рассмотрения и разъяснить заявителю право разрешить спор в порядке искового производство.#

Споры, связанные с приватизацией жилых помещений

Анализ обобщенных дел свидетельствует о том, что в судах рассматривается значительное количество споров, связанных с применением норм Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ". Как правило, в суд обращаются граждане с исками о признании незаконным отказа в приватизации занимаемого ими жилого помещения, о признании недействительными договоров приватизации, об изменении таких договоров и др.

Наиболее часто договоры приватизации жилого помещения оспаривались по тем основаниям, что при передаче в собственность в порядке приватизации занимаемого жилого помещения были нарушены права несовершеннолетних, проживающих в данных жилых помещениях. Следует отметить, что оспаривались, как правило, договоры приватизации, заключенные в период до 1995 года, когда в законе отсутствовали указание на необходимость включать несовершеннолетних в число собственников жилого помещения; при этом, такие иски заявлялись как родителями либо опекунами таких несовершеннолетних, так и самими несовершеннолетними, достигшими на момент обращения в суд возраста совершеннолетия.

Установив, что при заключении договора приватизации жилого помещения были нарушены права несовершеннолетнего, поскольку на момент приватизации он проживал в спорном жилом помещении, имел право пользования им, суды принимали решения о восстановлении их прав путем внесения изменений в договор приватизации и включения их в число собственников жилых помещений.

Вместе с тем, в силу п. 1 ст. 181 ГК РФ ( в редакции ФЗ N 109-ФЗ от 21 июля 2005 года) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Поэтому в случаях, когда иски об оспаривании договоров приватизации по мотиву невключения в число собственников несовершеннолетних предъявлялись в суд с пропуском срока исковой давности, и при разрешении таких исков ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности, предусмотренного ч. 1 ст. 181 ГК РФ, суды принимали решения об отказе в удовлетворении таких исков, если устанавливали, что уважительные причины для восстановления такого срока отсутствовали.

Однако по ряду дел судами допускались ошибки, связанные с оценкой доводов истцов о наличии оснований для восстановления срока исковой давности.

Так, Багратионовским районным судом было рассмотрено дело по иску Х.С.И. к Х.И.И. и Х.О.А. о выселении и встречному иску Х.О.А. об изменении договора приватизации. В обоснование иска Х.И.И., действующая в интересах несовершеннолетней дочери Х.О.А., 1987 г.р., ссылалась на то, что при заключении 28 июля 1993 года договора о передаче в единоличную собственность Х.А.Ф. жилого помещения были нарушены права ее дочери, в связи с чем она просила указанный договор изменить, включив дочь в число собственников и признать жилое помещение находящимся в долевой собственности по 1/2 доле в праве собственности на квартиру. При этом, обращаясь с данным иском в июне 2005 года, истица ссылалась, что о нарушении прав дочери мать узнала лишь в июне 2005 года, получив консультацию юриста. Решением суда исковые требования Х.И.И. были удовлетворены, и срок исковой давности ей восстановлен по тем основаниям, что пропуск срока обусловлен уважительными причинами, в частности, несовершеннолетним возрастом Х.О.А. и тем, что о нарушении прав дочери истица узнала лишь в 2005 году. Указанное решение суда было отменено судом кассационной инстанции, который указал, что в силу ст. 64 Семейного Кодекса РФ защита прав и интересов детей возлагается на их родителей, которые являются законными представителями своих детей и выступают в их защиту, в том числе и в судах. Нормы ГК РФ, регулирующие вопросы исковой давности, не содержат исключений из общих правил исчисления сроков исковой давности для несовершеннолетних. Поэтому вывод суда о том, что пропуск срока имел место по уважительной причине, поскольку был обусловлен несовершеннолетним возрастом Х.О.А., судебной коллегией признан необоснованным.

Аналогичная ошибка была допущена Гурьевским районным судом при разрешении иска Я.С.М., заявленного в интересах несовершеннолетнего сына Ц.А.В. к Я.М.М., ГУП Балтийского Флота "300 лет ВМФ" о признании недействительным договора приватизации от 16 января 1994 г. в части невключения сына Ц. в число собственников жилого помещения. Отменяя решение суда, которым указанный иск был удовлетворен, суд кассационной инстанции указал на то, что судом не было выяснено наличие у родителей Ц. уважительных причин для восстановления срока исковой давности, не установлено, приостанавливался либо прерывался ли данный срок.

В то же время, Полесским районным судом рассматривалось дело по иску К. к своему отцу С. о признании недействительным договора приватизации жилого помещения - дома по ул. Тенистой в пос. Стройном Полесского района в единоличную собственность С. В обоснование иска К. ссылалась на то, что в данном доме проживала на момент приватизации, была в нем зарегистрирована, своего согласия на передачу жилого помещения в единоличную собственность отца не давала. Суд принял решение об отказе в иске; при этом исходил из следующего: при заключении договора приватизации были допущены существенные нарушения закона, поскольку в заявлении С. о приватизации не было указано, в какую собственность - единоличную или общую собственность он просит передать ему занимаемое жилое помещение, заявление от имени истицы было написано не ею лично, а ее матерью. В связи с изложенными обстоятельствами данная сделка является ничтожной. Однако в ходе рассмотрения дела ответчиком было заявлено о пропуске истицей трехлетнего срока исковой давности, предусмотренного ч. 1 ст. 181 ГК РФ, исходя из того, что договор приватизации был заключен 13 мая 1994 года, и зарегистрирован в бюро технической инвентаризации в июне 1994 года, а поэтому в удовлетворении иска судом было отказано в связи с пропуском истицей срока исковой давности при отсутствии уважительных причин для его восстановления.

В силу ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" приобретение в собственность жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, путем приватизации возможно лишь с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

При разрешении исков, связанных с оспариванием отказа в приватизации жилых помещений, у судов возникали вопросы о том, требуется ли получение согласия на приватизацию у членов семьи, которые ранее участвовали в приватизации другого жилого помещения. Представляется, что такое согласие требуется, поскольку приведенные выше положения ст. 2 Закона предусматривают, что возможность приобретения в собственность жилого помещения обусловлена согласием всех проживающих в данном жилом помещении совершеннолетних членов семьи. Вместе с тем, данный вопрос, на наш взгляд, требует разъяснения.

В силу ст. 12 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ", которой внесены изменения в ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года. Поэтому при разрешении споров о признании неправомерным отказа в приватизации занимаемого жилого помещения лиц, которым жилое помещение было предоставлено после 1 марта 2005 года, суды принимали решения об отказе в удовлетворении таких исков.

Так, Багратионовским районным судом было# рассмотрен иск Б. к администрации МО "Багратионовский городской округ" о признании незаконным решения об отказе в приватизации занимаемого жилого помещения и о возложении обязанности заключить такой договор. В обоснование иска истица ссылалась, что с 2003 г. состояла в очереди на улучшение жилищных условий, в апреле 2005 года ей была предоставлена квартира, которую она была намерена приватизировать. Однако в приватизации ей было отказано на основании ст. 4 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ". Решением суда требования Б. были оставлены без удовлетворения, поскольку в силу приведенных выше положений закона жилые помещения, предоставленные после 1 марта 2005 года, приватизации не подлежат. С таким решением согласился и суд кассационной инстанции.

Вместе с тем, при разрешении споров о праве на приватизацию жилого помещения, предоставленного по договору социального найма после 1 марта 2005 года на основании решения суда, которое было вынесено и вступило в законную силу до 1 марта 2005 года, суды исходили из того, что в данном случае граждане имеют право на приватизацию такого жилья, поскольку жилищные правоотношения, по которым вынесено судебное решение, возникли до введение# в действие дополнений в ч. 1 ст. 4 Закона РФ "О приватизации Жилищного фонда в РФ". В то же время, на практике возник вопрос: имеют ли право на приватизацию жилья лица, права которых на обеспечение жилым помещением в установленный законом срок были нарушены (к примеру, участковые инспектора, военнослужащие, уволенные в запас). С учетом того, что в данных жилищных правоотношениях права и обязанности по обеспечению жилым помещением возникли до введения в действие ЖК РФ, на наш взгляд, суды в указанных случаях вправе принимать решения о признании за такими гражданами права на приватизацию жилого помещения.

Судами области рассмотрено значительное количество дел об оспаривании отказа в приватизации жилых помещений, находящихся в общежитиях, принадлежащих ранее государственным или муниципальным предприятиям или учреждениям, которые в дальнейшем были переданы в ведение органов местного самоуправления. Мотивом отказа органа местного самоуправления либо бюро по приватизации в приватизации занимаемых истцами жилых помещений, расположенных в таких общежитиях, являлись положения ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", в соответствии с которыми жилые помещения в общежитиях приватизации не подлежат. При разрешении таких дел суды исходили из того, что в силу ст. 7 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, переданных# в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного Кодекса РФ о договоре социального найма и принимали решения об удовлетворении заявленных исков: признавали отказ в приватизации неправомерным и обязывали заключить договор приватизации занимаемого гражданином в данном общежитии жилого помещения, за исключением случаев, когда гражданин в данном общежитии занимал койко-место. Вместе с тем, при рассмотрении таких споров у некоторых судов возникал вопрос, не требуется ли в данном случае предварительно заключать договор социального найма жилого помещения в общежитии, и лишь после заключения такого договора у гражданина может возникнуть право на приватизацию жилого помещения, находящегося в общежитии. По нашему мнению, нет необходимости предварительного заключения договора социального найма, поскольку после передачи общежития в ведение органа местного самоуправления такой договор считается заключенным в соответствии с вышеуказанными положениями ст. 7 Закона "О введении в действие ЖК РФ".

Согласно ст. 18 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении учреждений должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемникам этих предприятий и учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав, в том числе права на приватизацию.

Анализ обобщенных дел свидетельствует о том, что в суд обращались граждане с исками о передаче в собственность в порядке приватизации занимаемых ими по договору социального найма жилых помещений, которые ранее находились в хозяйственном ведении государственных предприятий (в том числе, совхозов), которые в последующем при приватизации реорганизовались в акционерные общества. Как правило, по возникшим спорам жилищный фонд таких предприятий в ведение органов местного самоуправления не передавался.

В то же время, право собственности на жилые помещения, у акционерных обществ также не возникло, они продолжали находиться в государственной собственности. Судами такие иски удовлетворялись, принимались решения о заключении с истцами договора приватизации жилого помещения.

Вместе с тем, при рассмотрении таких дел судами допускались ошибки. Так, к участию в деле не всегда привлекались уполномоченные органы, осуществляющие функции собственника указанных жилых помещений.

Советским городским судом был удовлетворен иск Т. к ОАО "Советский дрожжевой завод" и на ответчика возложена обязанность передать бесплатно Т. и совместно проживающим с ним лицам в собственность в порядке, предусмотренном законом РФ "О приватизации Жилищного Фонда в РФ", занимаемое им жилое помещение, которое находится в ведении указанного акционерного общества, было предоставлено истцу в 1999 году на основании решения завода по ордеру, выданному администрацией г. Советска. Принимая решение по делу, суд исходил из того, что ограничений на приватизацию занимаемой истцом квартиры нет, а поскольку она находится в ведении ответчика, то в соответствии со ст. 7 приведенного выше закона акционерное общество обязано передать ее истцу в собственность. Данное решение суда было отменено судом кассационной инстанции с направлением дела на новое рассмотрение, при этом суд кассационной инстанции указал: с учетом того, что в данном случае жилое помещение после приватизации государственного предприятия Советский дрожжевой завод не было передано в муниципальную собственность и фактически осталось в государственной собственности, суду к участию в деле следовало привлечь государственный орган, осуществляющий функции и полномочия собственника в отношении спорного жилого помещения. Судом при рассмотрении дела также не было установлено, в чьей собственности находится спорное жилое помещение - в собственности Российской Федерации или в собственности Калининградской области.

При рассмотрении дел по искам об оспаривании отказа в приватизации жилых помещений, находящихся в ведении акционерных обществ - бывших совхозов суды признавали за истцами право на приватизацию жилого помещения и обязывали акционерные общества заключить договор о бесплатной передаче в собственность занимаемых жилых помещений.

Нестеровским районным судом рассмотрен иск Б. к ЗАО им. Фурманова о признании права на приватизацию жилого помещения. Истица просила обязать указанное общество заключить с ней договор приватизации, ссылаясь на то, что в 1982 г. решением профсоюзного комитета совхоза им. Фурманова ей - учителю школы была выделена квартира в пос. Фураманово Нестеровского района, в которой она проживает с семьей. Начиная с декабря 2002 года в приватизации жилого помещения ЗАО им. Фурманово ей отказывает. Суд принял решение об удовлетворении данного иска, ссылаясь на следующее: Согласно справки ДФГУП "Калининградтехинвентаризация" спорная квартира числится за акционерным обществом им. Фурманова, в ведение органов местного самоуправления передана не была, и поскольку жилищный фонд бывших совхозов подлежит приватизации на общих основаниях, то при реорганизации совхозов все жилищные права граждан, в том числе, и права на приватизацию жилья, сохраняются.#

Разрешая споры об оспаривании отказа в приватизации жилых помещений, находящихся в аварийных домах, суды, с учетом положений ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" принимали решения об отказе в удовлетворении исков граждан о признании права на приватизацию занимаемых ими в аварийных домах жилых помещений. Вместе с тем, в тех случаях, когда жилой дом в установленном порядке аварийным признан не был, суды признавали отказ в приватизации находящегося в нем жилого помещения неправомерным.

Статьей 4 вышеуказанного закона предусмотрено, что служебные жилые помещения приватизации не подлежат. Однако собственники жилищного фонда или уполномоченные им органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений. Поэтому при рассмотрении споров о признании незаконным отказа в приватизации служебного жилого помещения, суды исходили из того, что в случае, если согласие собственника на передачу в собственность занимаемого гражданином служебного жилого помещения отсутствует, то отказ в приватизации такого жилья является законным.

Значительное количество споров было рассмотрено по искам наследников, которые ставили вопрос о включении в наследственную массу и признании права собственности в порядке наследования на жилые помещения в тех случаях, когда гражданин - наследодатель обратился с заявлением о приватизации занимаемого им жилого помещения, одновременно представил все необходимые документы, однако умер до оформления договора о передаче жилого помещения в собственность, либо до регистрации такого договора в органах Федеральной регистрационной службы. При разрешении таких дел суды исходили из того, что наследодатель при жизни выразил волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, поэтому то обстоятельство, что договор приватизации не был оформлен, либо зарегистрирован, основанием к отказу в признании права собственности в порядке наследования на жилое помещение (либо его долю) не является, поскольку данный гражданин не имел возможности соблюсти процедуру оформления документов на приватизацию по независящим# от него причинам. При этом суды проверяли также и то обстоятельство, не отозвал ли наследодатель свое заявление о приватизации жилого помещения.

Согласно ст. 11 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ" правом на бесплатную приватизацию занимаемого жилого помещения по договору социального найма граждане имеют возможность воспользоваться только один раз. В практике имели место случаи, когда заключенный с гражданином договор приватизации по его инициативе расторгался, и жилое помещение возвращалось в государственную, либо муниципальную собственность. В дальнейшем указанный гражданин вновь обращался с заявлением о приватизации занимаемого им по договору социального найма иного жилого помещения, однако в приватизации ему было отказано. При разрешении таких споров суды исходили из того, что поскольку гражданин свое право на бесплатную приватизацию жилого помещения уже реализовал, то в данном случае право на повторное получение в собственность жилого помещения в порядке приватизации у гражданина не сохраняется.

Споры, связанные с переустройством и перепланировкой жилого помещения

Проведенное обобщение свидетельствует о том, что в суды обращались граждане для решения вопроса об узаконивании самовольной перепланировки или переустройства, которые в основном были произведены ими до введения в действие Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ органом, осуществляющим согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, является орган местного самоуправления, поэтому надлежащим ответчиком по спорам, связанным с сохранением жилого помещения в переустроенном или перепланированном состоянии, является орган местного самоуправления. При разрешении данных споров в качестве ответчиков выступали как мэрия г. Калининграда, так и районная администрация, в отдельных случаях - только мэрия либо районная (городская) администрация. Между тем, на наш взгляд, администрация соответствующего района может выступать в качестве ответчика только в случае, если полномочия по осуществлению этих функций после введения в действие ЖК РФ были переданы ей органом местного самоуправления.

Как показывает обобщение судебной практики, по большинству дел до обращения в суд граждане, осуществившие перепланировку или переустройство жилого помещения самовольно, все же обращались в орган, осуществляющий согласование, однако в сохранении помещения в перепланированном или переустроенном виде им было отказано с разъяснением права обращения в суд со ссылкой на то, что в соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии на основании решения суда.

При рассмотрении данных споров к участию в деле в качестве 3-х лиц судами привлекались все члены семьи нанимателя, занимающие переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение на основании договора социального найма, либо в случае, если помещение находится в долевой собственности лиц - другие сособственники, проживающие там члены их семьи, поскольку исходя из положений п. 5 ч. 2 ст. 26, ч. 4 ст. 29 ЖК РФ позиция указанных лиц относительно возможности сохранения помещения в таком состоянии подлежит выяснению.

Разрешая споры о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, суды исходили из положений ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, в соответствии с которыми жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии только в том случае, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Анализ поступивших на обобщение дел позволяет сделать вывод о том, что иски о сохранении жилого помещения в перепланированном или переустроенном состоянии, как правило, судами удовлетворялись. Однако при рассмотрении таких дел у судей возникали затруднения в изложении резолютивной части решения суда в случае удовлетворения иска. Как правило, в резолютивной части решения судьи указывали: Сохранить в переустроенном или перепланированном состоянии жилое помещение ... и далее приводили конкретные характеристики и параметры спорного жилого помещения с учетом произведенного переустройства или перепланировки, изменения площадей квартиры по состоянию на определенную дату. В иных случаях в резолютивной части решении суда судьи указывали: Признать право истца на переустройство или перепланировку спорного жилого помещения и обязать орган технической инвентаризации жилого фонда внести соответствующие изменения в технический паспорт. Данный вопрос в целях обеспечения единства судебной практики, на наш взгляд, требует разъяснения Верховного Суда РФ.

При разрешении споров о сохранении жилого помещения в переустроенном или перепланированном состоянии суды проверяли, имеются ли соответствующие заключения - техническое заключение о соответствии выполненных работ строительным нормам и правилам, заключения о соответствии перепланировки санитарно-эпидемиологическим требованиям, предъявляемым к зданиям и помещениям, Правилам пожарной безопасности, а при необходимости, исходя из конкретных обстоятельств дела, - о соответствии требованиям СНиП системы внутренних сетей водопровода и канализации и др.

Вместе с тем, имеются отдельные случаи, когда решение было принято судом при отсутствии соответствующих экспертных заключений.

Определенные затруднения у судов возникали при рассмотрении исков, заявленных собственниками жилых помещений, в том числе жилых домов, когда собственник самовольно, без получения соответствующего согласования производил не только перепланировку, но и фактически реконструкцию жилого помещения - возводил пристройку. Как правило, в таких случаях собственниками заявлялись требования в порядке п. 4 ст. 29 ЖК РФ о сохранении жилого помещения в переустроенном или перепланированном виде, и такие иски судами удовлетворялись.

Светловским городским судом был рассмотрен иск С.Н.И. к администрации муниципального образования "Светловский городской округ", заявленный им по следующим основаниям: в 1984 году С. был выделен земельный участок, на котором он построил и сдал в эксплуатацию индивидуальный жилой дом по ул. Новой в пос. Взморье Калининградской области, в котором стал проживать и пользоваться домом как собственник, но право собственности не оформлял. Впоследствии, в 1994 году, самостоятельно перестроил дом, в результате чего увеличилась его общая площадь. В связи с этим истец просил суд сохранить дом в перепланированном состоянии согласно техническому паспорту и плану квартиры по состоянию на 18 февраля 2005 г. и изменить правоотношения сторон, установив за ним факт владения на праве собственности одноэтажным, шлакобетонным жилым домом с новыми площадями. Суд принял решение о сохранении жилого дома в переустроенном и перепланированном состоянии по состоянию на 18 февраля 2005 г. и изменил правоотношения сторон, признав за истцом право собственности на этот дом с указанием изменившихся площадей. При этом суд сослался на ст. 29 ЖК РФ и ст. 12 ГК РФ - о защите гражданских прав путем прекращения или изменения правоотношений.

Между тем, поскольку дом был построен истцом на отведенном для этих целей земельном участке и сдан в эксплуатацию, ему присвоен номер, истец по этому адресу зарегистрирован, на наш взгляд, в данном случае более правильным было бы принятие решения о признании права собственности за С. на данный жилой дом на основании ст. 218 ГК РФ.

В то же время, при разрешении указанного спора суд фактически оставил без выяснения вопрос о том, не создает ли дом в переустроенном и перепланированном состоянии угрозу жизни или здоровью граждан, поскольку соответствующие заключения истцом не представлялись, вышеуказанное обстоятельство, имеющее правовое значение, о возможности сохранения дома в переустроенном и перепланированном состоянии судом проверено не было.

На практике у судов также возникали вопросы о том, может ли быть сохранено по иску нанимателя по договору социального найма жилое помещение в переустроенном или перепланированном состоянии, если наниматель без получения соответствующих разрешений пристроил к занимаемому им по договору социального найма жилому помещению на не отведенном ему для этих целей земельном участке пристройку. На наш взгляд, при разрешении таких споров следует исходить из того, что в случае установления судом, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью, с учетом позиции органа местного самоуправления по данному вопросу, удовлетворение таких исковых требований возможно.

Согласно п. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. В силу п. 5 данной статьи, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный выше срок в установленном порядке, суд по иску органа, осуществляющего согласование, при условии непринятия решения в порядке ч. 4 данной статьи вправе принять решение в отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Для проведения обобщения дел по таким спорам не поступило, однако такие иски в настоящее время уже находятся в производстве судов, в связи с чем у судей возникают вопросы, вправе ли суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, в случае установления, что собственнику жилого помещения был предоставлен срок, недостаточный для приведения самовольно переустроенного жилого помещения в прежнее состояние, отказать в иске о продаже с публичных торгов жилого помещения и установить новый срок. На наш взгляд, суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, вправе принять такое решение. Вместе с тем, данный вопрос также нуждается в разъяснении Верховного Суда РФ.

Споры, связанные с выселением из жилых помещений, принадлежащих собственнику

Судами области рассмотрено значительное количество дел по искам собственников жилых помещений о выселении бывших членов семьи в связи с прекращением с ними семейных отношений. При этом суды исходили из того, что в силу положений п. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом семьи.

В том случае, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствует другое жилое помещение, и с учетом имущественного положения отсутствует возможность приобрести для себя другое жилое помещение, суды в соответствии с положениями вышеуказанной нормы ЖК РФ принимали решения о сохранении за такими лицами права пользования жилым помещением на определенный срок, указав, что по истечении указанного срока пользования жилым помещением право пользования им у бывшего члена семьи собственника прекращается.

Согласно п. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ и другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственика# на основании решения суда.

На практике у судов возникали определенные затруднения при разрешении таких исков, в частности, в вопросе о том, какое решение суду следует принимать в случае сохранения за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением на определенный срок: о выселении либо об отказе в иске о выселении. Как показывает практика изученных дел, в одних случаях суды, сохраняя право пользования жилым помещением на определенный срок и указывая, что по истечении указанного срока право пользования жилым помещением прекращается, отказывали в иске о выселении, в других случаях - принимали решение о их выселении. На наш взгляд, вопрос о том, подлежит ли бывший член семьи собственника жилого помещения выселению в случае сохранения за ним права пользования жилым помещением на определенный срок, нуждается в отдельном разъяснении Верховным Судом РФ.

С учетом положений ст. 19 ФЗ "О введении в действие Жилищного Кодекса РФ", суды отказывали в иске о выселении, если в момент приватизации жилого помещения бывшие члены семьи собственника жилого помещения имели равные права пользования этим жилым помещением с лицом, его приватизировавшим.

При рассмотрении судами дел данной категории имели место случаи, когда собственник жилого помещения, в котором он проживал вместе с членом семьи, имевшим право на приватизацию данного жилого помещения, совершал договор мены, по которому приобретал право собственности на другое жилое помещение, а впоследствии, в связи с прекращением семейных отношений, ставил вопрос о выселении бывшего члена семьи. В таких случаях суды, исходя из положений ст. 19 ФЗ "О введении в действие Жилищного Кодекса РФ", также отказывали в иске о выселении бывшего члена семьи собственника жилого помещения.

Так, Светлогорским городским судом было рассмотрено дело по иску З.Т.Е. к бывшему мужу З.И.В. о выселении из принадлежащей истице на праве собственности квартиры. В обоснование иска З. ссылалась на то, что семейные отношения с ответчиком прекращены, поэтому в силу п. 4 ст. 31 ЖК РФ право пользование# жилым помещением за ним не сохраняется. При рассмотрении данного дела судом было установлено, что в период брака в 1982 году З. на семью из 3 человек, в том числе, и истицу, была предоставлена однокомнатная квартира, которая в 1994 году была приватизирована в единоличную собственность З., а ответчик от участия в приватизации отказался. В 1997 году в целях улучшения жилищных условий семьи был заключен договор мены между З. и матерью ответчика З., по которому в собственность истицы была передана двухкомнатная квартира его родителей. В указанную квартиру супруги З. вселились и проживали в ней до расторжения между ними брака в 2005 году. Суд отказал З. в иске о выселении ее бывшего супруга из указанной квартиры, при этом исходил из того, что спорное жилое помещение было получено З. в собственность в результате договора мены ранее занимаемой семьей однокомнатной квартиры, единоличным собственником которой хотя и являлась З., однако ответчик З., являвшийся нанимателем данной квартиры, в момент приватизации имел равное право пользования указанным помещением и поэтому в силу ст. 19 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" выселению не подлежит и из спорной квартиры. С таким решением согласился и суд кассационной инстанции.

В то же время, в некоторых случаях собственниками жилых помещений на основании положений п. 4 ст. 31 ЖК РФ заявляются иски о выселении родителей, совершеннолетних детей, которые проживают в принадлежащем собственнику жилом помещении, однако с которыми у собственника сложились конфликтные отношения, не ведется общее хозяйство, и, как ссылаются в данном случае истцы, семейные отношения фактически прекращены.

На наш взгляд, вопрос о том, можно ли таких лиц считать бывшими членами семьи собственника жилого помещения и выселить на основании приведенной выше нормы ЖК РФ, требует разъяснения Верховным Судом РФ.

В силу п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. С учетом положений данной статьи судами принимались решения о выселении членов семьи прежнего собственника жилого помещения. Так, Гусевским городским судом по иску К. была выселена Е.О.А., являющаяся внучкой бывшего собственника квартиры - Е.Т.Ф., которая продала данную квартиру в сентябре 2005 года истцу К.. При этом в договоре купли-продажи было указано, что Е.О.А., зарегистрированная в жилом помещении как член семьи собственника, в месячный срок с момента подписания договора купли-продажи снимется с регистрационного учета, однако данное обязательство не выполнила. Суд иск удовлетворил, при этом исходил из положений ст. 35 ЖК РФ, поскольку у Е.О.А. право пользования жилым помещением прекратилось на основании вышеуказанных положений закона, а поэтому она обязана освободить жилое помещение в срок, установленный собственником данного жилого помещения.

Вместе с тем, в случаях, когда при приобретении в собственность жилого помещения было оговорено, что член семьи прежнего собственника сохраняет право пользование# спорным жилым помещением, суды расценивали такое условие договора как соглашение между собственником и проживающим в данной квартире лицом и в иске о выселении отказывали.

При разрешении дел данной категории у судов возникал вопрос о том, сохраняется ли при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу право бессрочного пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника жилого помещения, который на момент приватизации имел равные права с лицом, которое приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации жилого помещения, и может ли в данном случае бывший член семьи быть выселен новым собственником. Разъяснения по данному вопросу содержатся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за 4 квартал 2005 года, в соответствии с которыми в данном случае право пользования бывших членов семьи собственника жилого помещения носит бессрочный характер, и при переходе права собственности к другому лицу они не могут быть выселены из этого жилого помещения.

Следует отметить, что при рассмотрении судами Калининградской области таких споров практика складывалась по иному - в случае отсутствия соглашения о том, что такие лица сохраняют право пользования жилым помещением, судами принимались решения о выселении бывших членов семьи прежнего собственника жилого помещения.

При этом суды исходили из приведенных выше положений ч. 2 ст. 292 ГК РФ (в редакции, действующей с 1 января 2005 г.), предусматривающих прекращение права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника при переходе права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу, если законом не предусмотрено иное. Законом - статьей 19 ФЗ "О введение в действие ЖК РФ" установлено: положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не применяются к бывшим членам семьи собственника приватизированного жилого помещения, проживающим на момент приватизации в жилом помещении и имеющим право пользования этим жилым помещением, если иное не установлено законом или договором. Таким образом, законом предусмотрено сохранение права пользования жилым помещением за бывшими членами лишь самого собственника приватизированного жилого помещения. Однако закон не содержит норм, предусматривающих возможность сохранения права пользования жилым помещением для таких лиц при отчуждении собственником приватизированного жилого помещения и переходе права собственности к другим лицам. На наш взгляд, данный вопрос нуждается в законодательном урегулировании.

ГАРАНТ:

Текст предыдущего абзаца приводится в соответствии с источником

Собственниками жилых помещений заявлялись также иски о выселении лиц, являющихся членами семьи собственника, по тем основаниям, что указанные лица длительное время фактически с ним не проживают. Анализ обобщенных дел показывает, что в одних случаях в удовлетворении таких исков суды отказывали, а в других случаях - их удовлетворяли.

Гвардейским районным судом было рассмотрено дело по иску Г. о выселении из принадлежащей ей на праве собственности квартиры дочери Г., которая в течение 5 лет в данной квартире не проживает, место нахождение ее неизвестно. Отказывая в иске, суд исходил из того, что ответчица была вселена в спорное жилое помещение в 1995 году в качестве члена семьи собственника, приобрела право пользования жилым помещением, является членом ее семьи, и ее непроживание в данной квартире с учетом того, что ее местонахождение неизвестно - не может являться основанием к выселению.

В то же время, установив, что бывшие члены семьи добровольно выехали из жилого помещения, принадлежащего собственнику, однако не снялись с регистрационного учета, по иску собственника жилого помещения суды выселяли таких лиц со снятием с регистрационного учета.

Значительное количество дел было рассмотрено по искам собственников жилых помещения о выселении лиц, которые, по мнению истцов, не приобрели право пользования на данное жилое помещение. Как правило, такие требования заявлялись собственником в отношении лиц, которые по различным причинам (связанным с необходимостью трудоустройства, получения визы для проезда в Литву и др.) были зарегистрированы в спорной квартире, однако фактически в жилое помещение не вселялись, в нем не проживают и место нахождение их неизвестно. При разрешении таких дел судами в соответствии со ст. 50 ГПК РФ для участия в деле назначались адвокаты. Иски собственников жилых помещений судами, исходя из положений п. 2 ст. 31 ЖК РФ и ст. 35 ЖК РФ удовлетворялись и такие лица, как не приобретшие право пользования в жилом помещении собственника, выселялись со снятием с регистрационного учета.#

Нестеровским районным судом по иску прокурора в интересах собственника Ш. были выселены без предоставления другого жилого помещения И. и Н. Судом было установлено, что И. вселилась в принадлежащую Ш. квартиру с целью осуществления ухода за собственником квартиры как социальный работник, а также вселила в данную квартиру и своего сожителя Н. Принимая решение о выселении, суд сослался на то, что поскольку основания проживания И. на спорной площади отпали, то ответчики подлежит# выселению в соответствии со ст. 35 ЖК РФ.

В судебной практике имели место споры о выселении одним из сособственников жилого помещения лиц, вселенных без его согласия другим собственником данного жилого помещения. При рассмотрении таких дел в случае установления факта вселения при отсутствии согласия одного из сособственников жилого помещения суды, исходя из положений ст. 209 ГК РФ, заявленные иски удовлетворяли.

Так, Советским городским судом по иску Ц.И.Н., которая наряду с бывшим супругом Ц.А.В. является сособственником жилого дома в г. Советске (строительство жилого дома осуществлялось в период брака), была выселена без предоставления другого жилого помещения Ц.Н.В. - новая супруга Ц.А.В., которая была вселена последним в дом без согласия истицы.

При разрешении подобных споров собственник, вселивший в жилое помещение членов своей семьи без согласия второго сособственника, аргументировал свою позицию положениями ст. 288 ГК РФ, ссылаясь на то, что в соответствии с законом он вправе осуществлять права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, вправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Между тем, суды с такой позицией не соглашались, на наш взгляд, правильно, поскольку положения указанной нормы закона подлежат применению в совокупности с положениями ст. 247 ГК РФ, согласно части 1 которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом. Поэтому, по нашему мнению, без согласия других участников долевой собственности собственник вправе вселить только несовершеннолетнего ребенка и не может вселить иных членов семьи.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 ЖК РФ в случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранения нарушения. В случае продолжения вышеуказанных нарушений после предупреждения данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.

Поскольку ЖК РФ не содержит норм, регулирующих отношения между собственником жилого помещения и членами его семьи в случаях, когда член семьи собственника нарушает правила пользования жилыми помещением, систематически нарушает права и законные интересы соседей и самого собственника, допускает разрушение жилого помещения, у судов возникали вопросы о том, подлежит ли в таких случаях член семьи собственника жилого помещения выселению и если подлежит, то на основании какой нормы ЖК РФ. При проведении обобщения таких дел, рассмотренных судами с вынесением решения, не поступало, однако по спорам, находящимся в производстве судов, такие вопросы возникли.

Споры, связанные с пользованием жилым помещением по договору социального найма

При разрешении споров о признании права пользования жилым помещением по договору социального найма, с учетом того, что такие споры имели место в случае, когда жилищные правоотношения возникли до введения в действие Жилищного Кодекса РФ, суды исходили из того, что в силу ранее действующего законодательства - ст. 54 ЖК РСФСР равное с нанимателем право пользования жилым помещением могло быть приобретено лишь в случае вселения с согласия всех совершеннолетних членов семьи нанимателя и при условии, что не было иного соглашения о пользовании жилым помещением.

Так, Балтийским районным судом г. Калининграда было рассмотрено дело по иску А.Л.С. к супругу А.А.А. и сыну А.В.А. о признании права на жилое помещение. Истица ссылалась, что после заключения с А. в 1983 году брака вселилась к нему в жилое помещение и постоянно проживает в квартире, хотя фактически оставалась зарегистрированной по прежнему месту жительства, где жилое помещение в 1999 году приватизировала и вселила в него внука. Суд в иске отказал, указав, что истица, хотя и вселилась в спорное жилое помещение, однако продолжала сохранять право пользования на прежнее жилье, несла расходы по его содержанию, воспользовалась правом на его приватизацию. Кроме того, на момент вселения в спорную квартиру к супругу в ней проживал совершеннолетний сын мужа, который давал согласие лишь на проживание истицы, без права пользования жилым помещением, таким образом, при вселении истицы состоялось соглашение о том, что права пользования спорным жилым помещением она не приобретает. С таким решением согласился и суд кассационной инстанции.

При разрешении исков о признании лица не приобретшим право пользования жилым помещением по договору социального найма в случае установления, что имел место лишь факт регистрации по месту жительства (как правило - регистрация требовалась для решения вопроса о трудоустройстве, для оформления ссуды в банке и по иным причинам), однако в жилое помещение данное лицо не вселялось, судами по искам нанимателя или наймодателя принимались решения о признании таких лиц не приобретшими права пользования жилым помещением и о снятии их с регистрационного учета, поскольку сам по себе факт регистрации каких-либо прав на жилое помещение не порождает.

При разрешении споров о признании права пользования жилым помещением в случаях, когда имело место временное проживание в жилом помещении (например, с целью оказания помощи престарелым нанимателям), суды исходили из того, что такое проживание не может свидетельствовать о приобретении права пользования жилым помещением, следовательно, по отношению к спорному жилому помещению такие лица являются временными жильцами, поэтому подлежат выселению на основании ст. 80 ЖК РФ.

Октябрьским районным судом удовлетворен иск мэрии г. Калининграда к К.З.Д. о выселении и отказано во встречном иске последней о признании права пользования жилым помещением, поскольку было установлено, что в связи с характером работы она не могла постоянно проживать в спорной квартире, не знала о размере пенсии нанимателя Ж., в момент смерти последней в квартире не проживала, похороны были произведены за счет государства. Достоверных доказательств совместного проживания и ведения общего хозяйства К. не было представлено.

В то же время, Центральным районным судом г. Калининграда было рассмотрено дело по иску мэрии г. Калининграда к Т.И.В. и встречным исковым требованиям Т.И.В. к мэрии г. Калининграда о признании за ней право пользования жилым помещением. При разрешении спора судом было установлено, что Т. вселилась в спорное жилое помещение в 1995 году и была зарегистрирована в нем с согласия нанимателя С.А.П. и ее сына С.А.Г., сожительствовала с С.А.Г., вела с ним совместное хозяйство, поэтому суд пришел к выводу, что она приобрела право пользования жилым помещением.

В силу ст. 70 ЖК РФ наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе, временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей. Других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи наниматель вправе вселить не только с письменного согласия членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, но и наймодателя.

С учетом указанных положений ЖК РФ при разрешении споров о признании права пользования жилым помещением иных лиц, вселенных после 1 марта 2005 года нанимателем в жилое помещение по договору социального найма в качестве членов его семьи без согласия наймодателя, у судов возникали вопросы, приобретают ли указанные лица при доказанности факта их вселения, совместного проживания и ведения общего хозяйства с нанимателем, право пользования жилым помещением. При обобщении судебной практики таких дел не поступало, однако на наш взгляд, поскольку ст. 70 ЖК РФ предусмотрено соблюдение порядка вселения таких лиц - с согласия наймодателя, то при вселении в отсутствие такого согласия указанные лица право пользования жилым помещением не приобретают.

Ранее действующим жилищным законодательством - ст. 86 ЖК РСФСР было предусмотрено право требования совершеннолетним членом семьи нанимателя заключения с ним отдельного договора найма жилого помещения, если с согласия остальных проживающих с ним членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное жилое помещение.

Введенный в действие с 1 марта 2005 года Жилищный Кодекс РФ не предусматривает нормы, которая позволяла бы совершеннолетнему члену семьи нанимателя требовать изменения договора социального найма жилого помещения с выделением ему в пользование изолированного жилого помещения.

В связи с этим при рассмотрении после 1 марта 2005 года исков, заявленных членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма об изменении такого договора на основании ст. 86 ЖК РСФСР, судами области принимались решения об отказе в их удовлетворении. Вместе с тем, на наш взгляд, вопрос о возможности изменения договора найма жилого помещения и заключения отдельного договора найма по требованию члена семьи нанимателя нуждается в разъяснении со стороны Верховного Суда РФ.

Вопросы расторжения и прекращения договора социального найма жилого помещения регулируются статьей 83 ЖК РФ. В силу п. 3 данной статьи в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым. Аналогичная норма содержалась ранее в ч. 2 ст. 89 ЖК РСФСР.

В производстве судов находилось значительное количество исков о расторжении договора социального найма в связи с выездом нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. Как правило, такие иски обусловлены тем, что указанные лица не снимаются с регистрационного учета, сохраняя регистрацию по занимаемому ранее жилому помещению. Одновременно истцами ставится вопрос и об их выселении из жилого помещения. Положения п. 3 ст. 83 ЖК РФ не содержит указания на то, в какое жилое помещение должен переехать на постоянное место жительства наниматель и члены его семьи. При разрешении таких споров суды исходили из того, что не имеет правового значения, в какое жилое помещение имел место выезд - в занимаемое по договору социального найма либо в приобретенное на праве собственности жилое помещение, поскольку юридически значимым обстоятельством является лишь то, выехал ли в действительности ответчик в другое постоянное место жительство.

С исками о выселении членов семьи, либо бывших членов семьи на основании п. 3 ст. 83 ЖК РФ обращались и наниматели жилого помещения по договорам социального найма. В обоснование иска истцы, как правило, ссылались на длительное непроживание таких лиц в жилом помещении, неуплату ими платежей за жилое помещение, отсутствие интереса к жилому помещению и отсутствие принадлежащих им вещей. Судами проверялось, в действительности ли ответчик выехал на новое постоянное место жительства, приобрел ли он право пользование# жилым помещением. Судами принимались решения об отказе в иске о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении в случае установления, что непроживание носило временный характер, права на другое жилое помещение ответчиком не приобретено, не утрачен интерес к спорному жилью, а непроживание в жилом помещении бывшего члена семьи нанимателя было обусловлено неприязненными отношениями с супругом, который поменял замки, ключи не передал и препятствовал проживанию в жилом помещении. Так, Светловский городской суд при рассмотрении иска Т.М.Т. к бывшему супругу Т.B.С. о выселении принял решение об отказе в иске, установив, что ответчик не проживает в спорном жилом помещении (двухкомнатной квартире) с 2001 года, проживает у матери в г. Зеленоградске. Однако его выезд был связан с тем, что между сторонами после расторжения брака сложились неприязненные отношения, истица сменила замок во входной двери, ключа от которого у ответчика нет. При этом ответчик интереса к спорному жилью не утратил, в 2003 году обращался в суд с иском об изменении договора найма данного жилого помещения, однако в этом ему было отказано.

Центральным районным судом г. Калининграда был рассмотрен иск Г.В.В. к бывшей супруге Т.М.В. о признании утратившей право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета. В обоснование иска истец ссылался на то, что после расторжения брака в 2000 году Т. выехала из спорного жилого помещения, в дальнейшем проживала у своих родителей, снимала квартиру по договору найма, имеет жилье в г. Москве, плату за жилое помещение не вносила, ее вещей в спорной квартире не имеется. Суд в удовлетворении иска отказал, признав установленным, что имеет место временное отсутствие ответчицы в спорном жилом помещении, поскольку истцом не представлено доказательств, подтверждающих его доводы о том, что Т. переехала в другое место жительства, где приобрела право на жилую площадь, факт приобретения в собственность жилого помещения в г. Москве не подтвержден. С таким решением суда согласился и суд кассационной инстанции.

В силу подпункта 1 п. 4 ст. 83 ЖК РФ по требованию наймодателя в судебном порядке допускается расторжение договора социального найма в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев. В силу ст. 90 ЖК РФ в этом случае наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Анализ поступивших на обобщение дел позволяет сделать вывод о том, что иски наймодателя о расторжении договора найма и выселении нанимателя и членов его семьи в связи с невнесением платы за жилье и коммунальные услуги судами оставлялись без удовлетворения. Дел, по которым бы принимались решения об удовлетворении иска о выселении в связи с невнесением платы за жилое помещение, на обобщение не поступило.

При разрешении таких споров суды проверяли, действительно ли нанимателем в течение более 6 месяцев не вносились вышеуказанные платежи, по какой причине не производились платежи. Кроме того, суды проверяли, отвечает ли жилое помещение, в которое наймодатель предлагает выселить нанимателя с членами его семьи, требованиям, указанным в ст. 90 ЖК РФ. Хотя на момент предъявления исков по всем делам размер задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги являлся значительным (свыше 10 тыс. рублей), как правило, в ходе производства по делу задолженность или большая ее часть погашалась, и ответчиками принимались меры к погашению оставшейся суммы задолженности, поэтому указанные обстоятельства суды учитывали при принятии решения по делу.

Таким образом были разрешены споры по иску администрации Московского района г. Калининграда к К.Н.В., имевшей по состоянию на 1 мая 2005 года задолженность в размере 21047 руб. (при рассмотрении судом дела задолженность была погашена в полном объеме), по иску администрации Московского района г. Калининграда к К. о выселении без предоставления другого жилого помещения.

Советским городским судом было рассмотрено дело по иску администрации г. Советска к Г.О.Ю. и Г.Ю.А. о выселении с предоставлением другого жилого помещения, заявленному в связи с тем, что ответчик с 1997 года не вносит платежи за обслуживание жилья и коммунальные услуги. Истец просил выселить ответчиков в комнату общежития размером 18,3 кв. м. Суд в удовлетворении иска отказал, при этом исходил из того, что с момента введения в действие Жилищного Кодекса РФ предусмотренный п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ срок в 6 месяцев, в течение которого ответчиками не оплачивались коммунальные услуги, не истек. Суд также учитывал, что возникновение задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг вызвано тяжелым материальным положением ответчиков, и основная часть задолженности при рассмотрении дела погашена. Кроме того, выселение граждан в другое помещение граждан, не оплачивающих жилье и коммунальные услуги, возможно лишь в другое помещение, предоставляемое по договору социального найма, и помещения в общежитиях к нему отнесены быть не могут. Содержащиеся же в ст. 90 ЖК РФ указания относятся к размеру предоставляемого в связи с выселением помещения, а не к его статусу. С такими выводами суда согласился и суд кассационной инстанции.

Светловским городским судом было отказано в иске МУ "Жилищно-коммунальное управление" о выселении Б. и членов его семьи в связи с невнесением платы за жилое помещение и коммунальные услуги и наличием задолженности в значительном размере - 32655 руб. 74 коп., с предоставлением другого жилого помещения. Отказывая в иске, суд по просьбе ответчиков предоставил им двухмесячный срок для погашения задолженности.

Следует отметить, что, как правило, предварительно наймодатель обращался к нанимателю с предупреждением, в котором просил погасить задолженность и разъяснял, что в случае непогашения долга в установленный срок может быть предъявлен иск о выселении. В ходе рассмотрения некоторых дел судебное разбирательство откладывалось по ходатайству ответчиков для предоставления им возможности погасить оставшуюся часть задолженности. По некоторым делам судами утверждались мировые соглашения, заключенные между сторонами, по которым ответчики принимали на себя обязательство в определенный срок погасить имеющуюся задолженность, а истец отказывался от исковых требований.

Размер задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг ответчиками не оспаривался, а поэтому в обсуждение вопроса об обоснованности размера задолженности суды не входили.

Статьей 85 ЖК РФ предусмотрены основания выселения граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма. Согласно п. 1 указанной статьи к таким основаниям относятся случаи, когда дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу. В соответствии со ст. 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по данному основанию жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте населенного пункта.

На практике возникают ситуации, когда иски о предоставлении жилого помещения заявляются нанимателями и членами его семьи, которые проживали в жилых помещениях в доме, снос которого уже был произведен до 1 марта 2005 года, и для временного проживания им было предоставлено жилое помещение в маневренном фонде.

Ранее действовавшее жилищное законодательство (ст. 91 ЖК РСФСР) предусматривало, что в случае, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу, грозит обвалом, либо подлежит переоборудованию в нежилой, граждане выселяются с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. При этом в силу ст. 96 ЖК РСФСР предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать требованиям ст. 40 и 41 ЖК РСФСР, то есть в указанных случаях оно подлежало предоставлению с учетом установленной нормы жилой площади.

В этой связи у судов возникли вопросы, какое жилое помещение должно быть предоставлено лицам, которым в связи со сносом либо разрушением до 1 марта 2005 года домов, где они ранее занимали жилые помещения, другое благоустроенное жилое помещение предоставлено не было, и они проживают в помещениях маневренного фонда, предназначенных для временного проживания граждан. На наш взгляд, в той ситуации, когда право на обеспечение граждан другим благоустроенным жилым помещением возникло до 1 марта 2005 года (а в иных случаях задолго - за 5-10 лет), их жилые помещения были снесены или разрушены и граждане проживают во временном жилом фонде, жилое помещение им должно быть предоставлено с учетом ранее действовавшего жилищного законодательства - с учетом нормы жилой площади, а не равнозначное по общей жилой площади ранее занимаемому. Положения ст. 85 ЖК РФ о предоставлении жилого помещения, равноценного ранее занимаемому, по нашему мнению, могут быть применены в случаях, когда дом признан аварийным после 1 марта 2005 года. Вместе с тем, данный вопрос, нуждается в разъяснении Верховного Суда РФ.

Согласно п. 2 и 3 ст. 85 и ст. 87 ЖК РФ, если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма подлежит переводу в нежилое, или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.

При рассмотрении судами исков о выселении из жилого помещения в связи с признанием его непригодным для проживания суды исходили из вышеуказанных положений ЖК РФ, а также проверяли, отвечает ли предлагаемое к переселению жилое помещение приведенным выше требованиям ст. 89 ЖК РФ.

Неманским городским судом было отказано в иске администрации муниципалитета Неманского района к С.А.С., С.В.П. о расторжении договора найма жилого помещения, расположенного в пос. Подгорное по ул. Заводской, которое, согласно заключению комиссии муниципального образования "Неманский район", находится в аварийном состоянии, грозит обвалом наружных стен, в связи с чем администрация просила выселить ответчиков в жилое помещение по адресу: г. Неман ул. Дзержинского. При этом, отказывая в иске, суд исходил из того, что предлагаемое жилое помещение состоит из двух комнат в коммунальной квартире, в то время как ранее ответчики занимали отдельную квартиру, состоящую из двух комнат, а кроме того, не отвечает установленным требованиям, поскольку в нем отсутствует отопление (не работает обогревательный котел), в связи с чем суд счел, что выселение ответчиков в предлагаемое наймодателем жилое помещение нарушило бы их права. В кассационном порядке решение суда не обжаловалось.

В силу п. 4 ст. 85 ЖК РФ граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Как правило, на практике в связи с производством капитального ремонта дома, имевшего место до 1 марта 2005 года, гражданам предоставлялось для временного проживания жилое помещение в маневренном фонде, а в дальнейшем возникали споры о выселении собственником маневренного фонда граждан из данных жилых помещений, а также споры таких лиц о предоставлении им другого благоустроенного жилого помещения.

Московским районным судом г. Калининграда рассмотрено дело по иску администрации Московского района г. Калининграда к Х.С.В. о выселении из жилого помещения, относящегося к маневренному фонду, заявленного в связи с тем, что дом по ул. Судостроительной в г. Калининграде, где ранее проживала ответчица, был поставлен на капитальный ремонт, в связи с чем ей была предоставлена комната в д. по ул. Козенкова в г. Калининграде - в маневренном фонде. После завершения капитального ремонта ответчица данную комнату не освободила, хотя занимаемая ею квартира сохранилась, в результате ремонта жилая площадь незначительно увеличилась, а изменилась лишь нумерация квартиры. На вселение в данную квартиру после капитального ремонта был выдан ордер, в который включена и Х. Решением суда иск администрации был удовлетворен, Х. выселена в занимаемое ранее жилое помещение в д. по ул. Судостроительной. Определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда решение суда было отменено. При этом судебная коллегия указала на допущенное судом нарушение процессуальных норм: к участию в деле не были привлечены лица, проживающие в квартире дома по ул. Судостроительной в г. Калининграде, хотя вынесенным решением о вселении Х. в данную квартиру затрагивались их законные права и интересы. Кроме того, суд надлежащим образом не проверил доводы ответчицы о том, что спорная комната была предоставлена ей в тот период времени, когда дом не относился к маневренному фонду, а поэтому, по мнению Х., ей было предоставлено жилое помещение в постоянное пользование по договору социального найма. При новом рассмотрении дела к участию в деле были привлечены лица, проживающие в кв. д. по ул. Судостроительной - Д. и Т., которыми был заявлен иск о признании незаконным включения Х. в ордер на указанную квартиру по тем основаниям, что она к членам их семьи не относится, совместного хозяйства с ними никогда не вела. Суд удовлетворил заявленные администрацией Московского района г. Калининграда исковые требования, выселил Х. в занимаемое ранее жилое помещение, в иске Д. отказал, при этом исходил из установленных по делу обстоятельств: спорное жилое помещение с момента постройки относится к маневренному фонду и используется для временного проживания граждан, было предоставлено ответчице в связи с проведением капитального ремонта жилого дома, в котором Х. была зарегистрирована и проживала со своим супругом, умершим в 1991 году, как член его семьи, была вселена в установленном порядке, с согласия проживающих в данной квартире лиц, и приобрела равное право пользование жилым помещением; после капитального ремонта жилое помещение сохранилось, незначительно увеличилась его площадь, изменилась лишь нумерация квартиры. С таким решением суда согласился и суд кассационной инстанции.

Основания выселения нанимателя и (или) проживающих совместно с ним лиц без предоставления другого жилого помещения указаны в ст. 91 ЖК РФ. Согласно ч. 1 указанной статьи такое выселение допускается в случаях использования жилого помещения не по назначению, систематического нарушения прав и законных интересов соседей или бесхозяйственного отношения к жилому помещению. При разрешении таких исков суды проверяли, предупреждал ли наймодатель нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения, и исходили из того, что такое предупреждение должно быть сделано в письменной форме. Несоблюдение указанного порядка суды расценивали как основание к отказу в иске.

Согласно ч. 2 ст. 91 ЖК РФ граждане, лишенные родительских прав могут быть выселены из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. Анализ поступивших на обобщение дел свидетельствует о том, что судами области такие иски, как правило, удовлетворялись.

Так, Нестеровским районным судом по иску Ш.Е.И. был выселен без предоставления другого жилого помещения ее бывший супруг Ш.И.П., который решением Нестеровского районного суда от 3 декабря 2002 года был лишен родительских прав в отношении сына 1994 г. рождения. При этом в решении суд указал, что ответчик ведет аморальный образ жизни, пьянствует, бродяжничает, нигде не работает, уклоняется от воспитания и содержания ребенка, дома устраивает скандалы, своим поведением оказывает отрицательное влияние на ребенка. Поэтому суд пришел к выводу, что совместное проживание ответчика с ребенком невозможно, так как это может негативно сказаться на его здоровье, физическом и нравственном развитии. В кассационном порядке дело не рассматривалось.

Аналогичное решение было принято по иску Прокурора Нестеровского района в интересах троих несовершеннолетних детей о выселении К.А.В., лишенного решением суда в отношении данных детей родительских прав.

Споры, связанные с пользованием специализированным жилищным фондом и выселением из него

Судами области рассмотрено значительное количество дел данной категории. Наибольшее количество споров связано с выселением граждан из служебных жилых помещений, жилых помещений в общежитиях, жилых помещений маневренного фонда. Практически все споры вытекают из жилищных отношений, возникших до введения в действие ЖК РФ, и связаны с выселением лиц, вселенных в указанные жилые помещения до 1 марта 2005 года.

В силу ст. 100 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются по договору найма собственником таких помещений либо уполномоченным им органом государственной власти или местного самоуправления гражданину (нанимателю) во владение и пользование для временного проживания. К пользованию такими жилыми помещениями применяются правила, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 Кодекса по договорам найма у социального найма, а к пользованию служебными жилыми помещениями - ч. 2-4 ст. 31, 65 и ч. 3-4 ст. 67 ЖК РФ.

При разрешении споров о выселении из специализированных жилых помещений после 1 марта 2005 года суды исходили из положений ст. 103 ЖК РФ, регулирующей вопросы выселения из данных помещений.

При рассмотрении споров о выселении из жилых помещений, находящихся в общежитиях, суды исходили из того, что в общежитиях жилые помещения предоставляются на период трудовых отношений, прохождения службы или на время учебы, поэтому прекращение трудовых отношений, учебы, увольнение со службы является основанием для прекращения договора найма в общежитии. В этой связи следует отметить, что ранее действующим законодательством - ст. 110 ЖК РСФСР было предусмотрено выселение из общежитий без предоставления другого жилого помещения в случае увольнения постоянных работников по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины и совершение преступления. Лица, прекратившие работу по иным основаниям, а также лица, перечисленные в ст. 108 ЖК РСФСР, могли быть выселены лишь с предоставлением им другого жилого помещения.

Исходя из положений ч. 1 ст. 6 ЖК РФ и ст. 5 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ", в случаях, когда у лица, проживающего в общежитии, возникло право на льготу по основаниям, предусмотренным ст. 108, 110 ЖК РСФСР, при разрешении споров о выселении такого лица суды отказывали в удовлетворении иска, поскольку данное право на льготу сохраняется и после введения в действие ЖК РФ.

Так, Полесским районным судом было рассмотрено дело по иску Профессионального лицея N 21 к Г., его жене и сыну о выселении из жилого помещения в общежитии. В обоснование иска лицей ссылался на то, что жилое помещение ответчику Г. было предоставлено на время работы, в июле 2005 г. он был уволен по собственному желанию, однако комнату в общежитии не освободил, поэтому договор найма истец полагал прекращенным, а ответчики - подлежащими выселению без предоставления другого жилого помещения. Судом было принято решение об удовлетворении иска. При этом суд исходил из того, что Г. и ее сын Г. являются собственниками жилого помещения, которое они приобрели в собственность в порядке приватизации, а поэтому Г., являющийся членом семьи собственников жилого помещения, прекративший трудовые отношения с лицеем, не подлежит в силу ст. 51 ЖК РФ признанию нуждающимся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, следовательно с учетом норм ст. 102, 103 ЖК РФ и ст. 13 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" обязан освободить жилое помещение. Указанное решение судом кассационной инстанции было отменено в части выселения Г. И.Н. с вынесением нового решения об отказе в иске о его выселении, а в части выселения супруги Г. и его сына решение суда оставлено без изменения. При этом суд указал, что Г. к моменту введения в действие ЖК РФ уже имел трудовой стаж в лицее более 10 лет, то есть приобрел право на льготу, предусмотренную п. 6 ч. 1 ст. 108 действовавшего в тот период времени ЖК РСФСР, и не мог быть выселен из общежития без предоставления другого жилого помещения. Поэтому исходя из ч. 1 ст. 6 ЖК РФ и ст. 5 ФЗ "О введение в действие ЖК РФ" право на данную льготу сохраняется за ним и после введения в действие нового ЖК РФ.

ГАРАНТ:

По-видимому, в предыдущем предложении настоящего документа в названии допущена опечатка. Имеется в виду ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"

Аналогичная позиция была занята Гусевским городским судом при рассмотрении дела по иску Государственного образовательного учреждения начального профессионального образования профучилища N 17 к А.Ж.А. и ее несовершеннолетней дочери о выселении из жилого помещения в общежитии без предоставления другого жилого помещения. В обоснование иска истец ссылался, что ответчице в связи с трудовыми отношениями в 1998 году была# предоставлено жилое помещение в общежитии; в июле 2000 года А. была уволена по собственному желанию, поэтому подлежит выселению в соответствии со ст.ст. 103 и 104 ЖК РФ. Суд в удовлетворении иска отказал, при этом сослался на положения ст. 108 ч. 12 ЖК РСФСР, предусматривавшие, что не могут быть выселены без предоставления жилого помещения одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми, и с учетом того, что А. относится к категории таких лиц, пришел к выводу, что ответчица не может быть выселена без предоставления другого жилого помещения. Однако, как видно из материалов дела, при его разрешении суд не выяснял, состоит ли ответчица на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеет ли она право на предоставление жилых помещений по договору социального найма.

Между тем, в соответствии со ст. 13 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" граждане, которые проживают в жилых помещениях в общежитиях и служебных жилых помещениях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, состоят в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ на учете нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ.

С учетом того, что приведенными выше положениями закона невозможность выселения указанных граждан связана с нахождением на учете нуждающихся в жилых помещений#, а также с правом состоять на данном учете, наш взгляд, нуждается в разъяснении вопрос# о том, могут ли быть выселены из общежитий после 1 марта 2005 года без предоставления другого жилого помещения одинокие лица с проживающими совместно с ними несовершеннолетними членами семьи, если они не состоят на учете нуждающихся в получении жилых помещений по договору социального найма и не имеют право состоять на данном учете.

Балтийский районный суд г. Калининграда рассмотрел дело по иску ОАО "Балтрыбстрой" к И. и ее несовершеннолетнему сыну о выселении из общежития. В обоснование иска истец указал, что комната в общежитии была предоставлена Д., работавшему в СМУ КПОРП, преобразованному в дальнейшем в ОАО "Балтрыбстрой". Д. вселился в комнату вместе с женой и сыном, в 1997 году уволился с работы по собственному желанию, а в 2000 году после расторжения брака с супругой выехал из общежития и снялся с регистрационного учета. Его супруга - ответчица И. вступила в новый брак, однако общежитие не освобождает. Суд в иске отказал, поскольку установил, что Д. проработал на данном предприятии более 10 лет, в связи с чем не мог быть выселен без предоставления другого жилого помещения. Указанная льгота подлежит предоставлению не только Д., но и бывшим членам его семьи - И. и несовершеннолетнему сыну, поскольку они приобрели равное с Д. право на спорное жилое помещение.

Судами рассматривались споры по искам органов местного самоуправления, которым были переданы в ведение общежития, ранее находившиеся в ведении государственных предприятий, о выселении лиц, которые были вселены в жилые помещения общежитий без законных оснований. В случае установления, что ордер на жилое помещение в общежитии был выдан в нарушение ранее действовавшего жилищного законодательства, суды принимали решения о признании такого ордера недействительным, с выселением указанных лиц без предоставления другого жилого помещения.

Балтийским районным судом г. Калининграда был рассмотрен иск мэрии г. Калининграда к С.А.А. о признании ордера недействительным выселении, указав, что общежитие по ул. Инженерной в г. Калининграде передано в муниципальную собственность. Ранее, в период нахождения общежития в ведение ООО "РТФ-Риэлтер" ответчику был выдан ордер от 8 апреля 2002 года на 4 комнаты в данном общежитии. Мэрия просила признать ордер недействительным, так как С. не являлся работником организации, в ведении которой находилось общежитие, не нуждался в улучшении жилищных условий, жилье в общежитии ему было выделено с значительным превышением нормы. Суд иск удовлетворил, исходя из следующего: Ранее состоявшимся решением суда применены последствия недействительности ничтожной сделки по приватизации АООТ "Рефтрансфлот" здания общежития по ул. Инженерной в г. Калининграде и передаче его в уставной капитал ООО "РТФ-Риэлтер", которое обязано возвратить данное здание для дальнейшей передачи общежития в муниципальную собственность. Поэтому ордер, который С., являвшийся директором ООО "РТФ-Риэлтер", выдал себе сам, является недействительным, поскольку ООО "РТФ-Риэлтер" не обладало полномочиями на предоставление ответчику жилья. Кроме того, на момент получения комнат в общежитии С. имел в собственности долю в праве на жилое помещение, расположенное в г. Калининграде, и нуждающимся в улучшении жилищных условий не являлся.

ГАРАНТ:

Текст предыдущего абзаца приводится в соответствии с источником

При рассмотрении споров о выселении из общежитий лиц, которыми приобретено в собственность другое жилое помещение, однако данные лица отказывались освобождать занимаемые ими в общежитии жилые помещения, судами принимались решения о выселении таких лиц без предоставления другого жилого помещения.

При разрешении споров о выселении из общежитий в случае пропуска собственником 3-х летнего срока исковой давности для предъявления указанного иска, исчисляемого с момента прекращения трудовых либо служебных отношений, при наличии заявления ответчика о пропуске такого срока, суды отказывали в удовлетворении иска о выселении.

Советским городским судом было отказано в иске войсковой части 15309 к бывшему военнослужащему Л. и членам его семьи о выселении из общежития. В 1993 году Л., проходящему военною# службу по контракту, было предоставлено жилое помещение в общежитии, принадлежащем МО РФ. В 1998 году Л. был досрочно уволен из ВС РФ за совершение проступка, порочащего честь военнослужащего. Суд, рассмотрев в предварительном судебном заседание# возражение ответчиков о пропуске срока исковой давности, в иске отказал, поскольку войсковая часть обратилась с иском в суд лишь в январе 2005 года. Истец ссылался, что необходимость выселения возникла только в настоящее время. При этом уважительных причин пропуска срока судом не установлено. В кассационном порядке дело не рассматривалось.

На практике у судей возникли вопросы о том, может ли быть выселен из специализированного жилого помещения, занимаемого по договору найма, к примеру, из общежития, наниматель, который в течение 6 месяцев не вносит плату за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, поскольку нормы, предусматривающей возможность выселения по такому основанию Жилищный Кодекс РФ не содержит. На наш взгляд, выселение при таких обстоятельствах возможно, поскольку в силу ч. 3 ст. 67 ЖК РФ, положения которого в соответствии с п. 5 ст. 100 ЖК РФ применяются к пользованию по договору найма специализированного жилого помещения, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, а в силу ч. 3 ст. 101 ЖК РФ договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных случаях, предусмотренных ст. 83 ЖК РФ, в том числе и в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев. Поэтому часть 3 ст. 101 ЖК РФ должна применяться в совокупности со ст. 83 ЖК РФ, в связи с чем договор найма специализированного жилого помещения подлежит расторжению также в случаях разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, а также в случаях использования жилого помещения не по назначению.

Вместе с тем, на наш взгляд, в отличие от случаев выселения из жилого помещения, занимаемого нанимателем по договору социального найма, когда в силу ст. 90 ЖК РФ наниматель и члены его семьи, которые не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма по размерам, установленным для вселения граждан в общежитие, выселение из жилого помещения в общежитии в связи невнесением нанимателем и членами его семьи более 6 месяцев платы за жилое помещение и коммунальные услуги должно осуществляться без предоставления другого жилого помещения, поскольку в силу ч. 1 ст. 103 ЖК РФ в случае расторжения договора найма специализированного жилого помещения при отказе освободить такие жилые помещения граждане подлежат выселению без предоставления других жилых помещений. Исключением являются лишь случаи, предусмотренные ч. 2 ст. 102, а также ч. 2 ст. 103 ЖК РФ.

ГАРАНТ:

Текст предыдущего абзаца приводится в соответствии с источником

Однако дел, связанных с выселением из специализированных жилых помещений по приведенным выше основаниям, указанным в ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, на обобщение не поступало.

В соответствии с частью 3 ст. 103 ЖК РФ выселение из специализированных жилых помещений пенсионеров по старости, и иных категорий граждан, указанных в ч. 2 данной статьи допускается только с предоставлением другого жилого помещения, которое должно находиться в черте соответствующего населенного пункта. В связи с этим у судей возник вопрос о размере предоставляемого другого жилого помещения - должно ли оно быть не менее учетной нормы на одного человека, действующей в соответствующем муниципальном образовании, либо должно соответствовать размеру жилого помещения для вселения граждан в общежитие. Данный вопрос, на наш взгляд, нуждается в разъяснении Верховного Суда РФ.

Судами рассматривались споры и о выселении из служебных жилых помещений специализированного жилищного фонда.

Светлогорским городским судом рассмотрено дело по иску Государственного учреждения детского ортопедического санатория "Пионерск" к Е.С.В. и членам его семьи о выселении из служебного жилого помещения. Иск был заявлен по тем основаниям, что ответчику, работавшему у истца с 11.07.1994 года в должности заместителя главного врача по административно-хозяйственной части, 23 марта 1999 года была предоставлена квартира в г. Пионерском, которая на основании постановления администрации г. Пионерского от 02.12.1998 года была включена в список служебного жилого фонда санатория "Пионерск". Е. был выдан ордер на вселение в служебную квартиру. Приказом от 4 декабря 2001 года ответчик был уволен с работы по собственному желанию. Истец просил выселить ответчика и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения. В ходе рассмотрения дела ответчиком Е. был заявлен встречный иск о предоставлении ему отдельной благоустроенной квартиры по тем основаниям, что при заключении с ним трудового договора работодатель обязался по истечении 6 месяцев работы предоставить ему временное жилое помещение, а при условии отработки 5 лет - предоставить ему на семью благоустроенную квартиру. С учетом того, что он проработал свыше 7 лет, Е. полагал, что предоставленная ему квартира и является тем предоставленным в постоянное пользование жилым помещением, которое санаторий предоставил ему во исполнение своих обязательств, однако поскольку оказалось, что это служебное жилье, по его мнению, при выселении санаторий обязан предоставить ему благоустроенное жилое помещение. Решением суда в удовлетворении исковых требований как санаторию, так и Е. было отказано. При этом суд исходил из того, что истцом не представлено доказательств отнесения должности заместителя главного врача по АХЧ к перечню работников, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения, в связи с чем пришел к выводу, что указанная служебная квартира была предоставлена семье Е. не как временное жилое помещение, а как жилое помещение для постоянного проживания. В связи с этим во встречном иске Е. было отказано.

Судами области рассматривались также дела по искам войсковых частей, а также КЭЧ районов о выселении семей бывших военнослужащих из жилых помещений, принадлежащих Министерству Обороны РФ. Иски заявлялись по тем основаниям, что военнослужащие, избрав способ реализации своего права на обеспечение жилым помещением путем получения государственного жилищного сертификата, и подписывая обязательство об освобождении занимаемого ими жилого помещения не позднее двух месяцев со дня получения свидетельства о праве собственности на жилое помещение, приобретенное с помощью ГЖС, получали ГЖС, с помощью которых приобретали в собственность жилое помещение, однако освободить занимаемое ранее жилое помещение отказывались. Такие иски судами удовлетворялись в случае, если в судебном заседании было установлено, что ответчики, реализуя свое право на получение жилья с помощью ГЖС действительно приобретали в собственность жилое помещение.

Вместе с тем, установив, что ответчики не приобрели в собственность на основании ГЖС другое жилое помещение, в удовлетворении иска суды отказывали.

Такт, Балтийским городским суда было отказано в иске войсковой части 95013 о выселении Г. и членов его семьи из служебного жилого помещения, закрепленного за истцом, поскольку, было установлено, что Г. в октябре 2002 года получил ГЖС, после чего заключил договор купли-продажи, в соответствии с которым должен был приобрести в долевую собственность на себя и членов семьи квартиру, расположенную в пос. Разино Полесского района. Однако переход права собственности на жилое помещение зарегистрирован не был, свидетельство о праве собственности на него в отношении ответчиков не выдано, и в действительности жилого помещения, указанного в договоре купли-продажи, не существовало, ответчики были обмануты заместителем генерального директора ООО "Аркада-Строй" Д., к которому Г. обратился для решения вопроса о приобретении жилья с помощью ГЖС, в отношении которого в последующем было возбуждено уголовное дело, Г. признан по данному делу потерпевшим. В связи с изложенным доводы истца о том, что ответчики реализовали свое право на приобретение жилья с помощью ГЖС и поэтому подлежат выселению из занимаемого ранее жилого помещения, судом признаны несостоятельными.

Багратионовским районным судом был рассмотрен иск в/ч 30866 о выселении без предоставления другого жилого помещения Ю.Е.М. и членов ее семьи из жилого помещения, расположенного в пос. Южный-1 Багратионовского района, закрепленного за данной войсковой частью. В обоснование иска войсковая часть ссылалась на то, что Ю. получила Государственный жилищный сертификат на состав семьи 4 человека и приобрела квартиру в пос. Матросово Полесского района Калининградской области. Несмотря на то, что ответчиками было подписано обязательство об освобождении занимаемой квартиры в срок не позднее 2-х месяцев со дня получения свидетельства о праве собственности на приобретенное с использованием ГЖС жилое помещение, Ю. продолжают проживать в данном жилом помещении. Решением суда иск был удовлетворен. При этом суд исходил из того, что в порядке участия Ю. в программе "Государственные жилищные сертификаты" Министерством Обороны РФ ответчице был выдан ГЖС, который был оплачен, и приобретено в собственность жилое помещение, а поэтому, с учетом принятого на себя обязательства освободить спорную квартиру, принадлежащую МО РФ, ответчики подлежат выселению. Доводы ответчиков о том, что приобретение квартиры в пос. Матросово представляло собой по сути обналичивание денежных средств, а фактически жилое помещение приобретено не было, признаны несостоятельными, поскольку судом установлено, что государственный жилищный сертификат был реализован, приобретена квартира в пос. Матросово, а полученными денежными средствами распорядилась Ю., которая на них также приобрела квартиру в г. Чернигове, в которой и проживает.

Таким образом, нормы Жилищного Кодекса РФ судами области в целом применяются правильно. Вместе с тем, при рассмотрении дел данной категории у судов возникает много неясных вопросов, отраженных выше, которые требуют разъяснения Верховного Суда РФ.