Определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 22 октября 2008 г. N 33-2979/2008 Решение районного суда о признании договора аренды земельных участков недействительным оставлено без изменений, так как договор аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства, заключенный без проведения торгов после 1 марта 2007 г., считается ничтожным

Определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда
от 22 октября 2008 г. N 33-2979/2008

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

	председательствующего	К.О.А.
	судей	З.А.М., С.А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 22 октября 2008 года кассационную жалобу Л.И.В., К.И.Н. в лице представителя Ш.О.В. на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 11 июня 2008 года, которым иски администрации МО "Зеленоградский район" к Л.И.В., К.И.Н. о признании договоров аренды земельных участков недействительными удовлетворены: договоры от 3 мая 2007 года аренды земельных участков площадью 1200 кв.м, с кадастровыми номерами 39:05:04 01 05:0020 и 39:05:04 01 05:0019, заключенные администрацией МО "Зеленоградский район" с Л.И.В. и К.И.Н., признаны недействительными; применены последствия недействительности ничтожных сделок в виде возврата земельных участков в распоряжение органа местного самоуправления.

Заслушав доклад судьи С.А.А., объяснения представителя Л.И.В. и К.И.Н. - Ш.О.В., поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения представителя администрации МО "Зеленоградский район" - Г.Г.Э., полагавшего решение законным и обоснованным, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Администрация МО "Зеленоградский район" обратилась в суд с самостоятельными исками к Л.И.В. и К.И.Н., ссылаясь на то, что постановлениями главы администрации МО "Зеленоградский район" от 19 августа 2005 года и от 20 сентября 2005 года было предварительно согласовано Л.И.В. и К.И.Н. место размещения индивидуальных жилых домов, после чего Л.И.В. и К.И.Н. обратились с заявлениями о предоставлении им земельных участков площадью по 1200 кв.м для индивидуального жилищного строительства только 15 марта 2007 года и постановление о предоставлении земельных участков для жилищного строительства было принято 26 апреля 2007 года, то есть в нарушение абзаца 4 пункта 15 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в связи с чем подписанные 3 мая 2007 года договоры аренды являются ничтожными сделками (ст. 168 ГК РФ).

Определением суда от 11 июня 2008 года дела соединены в одно производство.

Рассмотрев заявленные требования, суд постановил изложенное выше решение.

В кассационной жалобе Л.И.В. и К.И.Н. в лице представителя Ш.О.В. просят решение отменить и принять новое решение об отказе в исках вследствие неправильного применения судом материального права. Ссылаются на то, что сами по себе договоры аренды земельных участков закону не противоречат и права третьих лиц не нарушают. Утверждают, что нарушение сроков завершения процедуры предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства с предварительным согласованием места размещения объекта не свидетельствует о ничтожности договоров аренды земельных участков и имело место не по вине Л.И.В. и К.И.Н.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела видно, что с заявлениями о предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного строительства Л.И.В. и К.И.Н. обратились в администрацию МО "Зеленоградский район" 4 мая 2005 года.

Постановлениями главы МО "Зеленоградский район" от 19 августа 2005 года N 1553 и от 20 сентября 2005 года N 1958 соответственно Л.И.В. и К.И.Н. было предварительно согласовано место размещения объектов по ул. Х, 9 и 11 в пос. Х Зеленоградского района. Этими же постановлениями утверждены акты выбора и обследования земельных участков от 20 декабря 2004 года. Приложениями к данным постановлениям являются схемы границ земельных участков.

В дальнейшем проекты границ земельных участков были утверждены постановлениями главы МО "Зеленоградский район" от 4 мая 2006 года N 682 и от 23 января 2006 года N 39 согласно прилагаемым чертежам.

Спорные земельные участки были поставлены на государственный кадастровый учет только 15 марта 2007 года и в этот же день Л.И.В. и К.И.Н. обратились с заявлениями о предоставлении им в аренду сформированных земельных участков.

Постановления о предоставлении указанных земельных участков в аренду Л.И.В. и К.И.Н. были приняты 26 апреля 2007 года, после чего 3 мая 2007 года подписаны соответствующие договоры аренды, которые зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Калининградской области 8 октября 2007 года.

Таким образом, имело место предоставление Л.И.В. и К.И.Н. в аренду земельных участков для индивидуального жилищного строительства с предварительным согласованием места размещения объектов.

По смыслу п. 5 ст. 30 и ст. 31 ЗК РФ правоотношения в связи с предоставлением земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта возникают с момента оформления в установленном порядке акта выбора земельного участка, то есть его утверждения постановлением о предварительном согласовании места размещения объекта.

На основании ч. 2 ст. 32 ЗК РФ решение о предоставлении земельного участка для строительства принимается в двухнедельный срок с момента подачи заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка, то есть предоставлен может быть только сформированный земельный участок.

Понятие "формирование земельного участка" содержится в подпункте 1 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ применительно к порядку предоставления земельных участков без предварительного согласования места размещения объекта, при этом работы по формированию земельного участка включают в себя подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; государственный кадастровый учет земельного участка.

При предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта часть работ по формированию участка должна быть осуществлена на этапе выбора земельного участка и принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, а именно: утверждение проекта границ земельного участка, который является приложением к акту выбора земельного участка (п. 5 ст. 31 ЗК РФ), определение разрешенного использования земельного участка и сбор технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (п. 2 ст. 31 ЗК РФ).

Поэтому из процедуры формирования, установленной подпунктом 1 пункта 4 ст. 30 ЗК РФ, после принятия постановления о предварительном согласовании места размещения объекта необходимо только установить границы земельного участка на местности и осуществить постановку земельного участка на государственный кадастровый учет.

В силу п. 1 ст. 32 ЗК РФ эти работы выполняются в соответствии с заявками граждан и юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка, и за их счет.

На органы местного самоуправления или исполнительные органы государственной власти возложена обязанность только по своевременному - в двухнедельный срок - рассмотрению заявления о предоставлении сформированного земельного участка.

Согласно абзацу 4 пункта 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 18 декабря 2006 года N 232-ФЗ) до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

В соответствии с абзацем 5 пункта 15 ст. 3 названного Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ в случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 1 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.

По сути приведенные положения пункта 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона N 232-ФЗ от 18 декабря 2006 года) имеют обратную силу, поскольку в них имеется указание на конкретную дату - 1 октября 2005 года, после которой земельный участок при отсутствии предварительного согласования места размещения объекта не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.

Федеральным законом от 18 декабря 2006 года N 232-ФЗ также фактически установлено исключение из правила, предусмотренного п. 8 ст. 31 ЗК РФ, согласно которому решение о предварительном согласовании места размещения объекта действует в течение трех лет. То есть срок действия постановления о предварительном согласовании места размещения объекта жилищного строительства, принятого до 1 октября 2005 года, сокращен до 1 марта 2007 года.

Принимая во внимание, что после принятия постановления о предварительном согласовании места размещения объекта все работы по формированию земельного участка производятся по заявкам заинтересованного лица и за его счет, то срок - до 1 марта 2007 года - установлен для завершения заинтересованными . лицами процедуры формирования земельного участка и принятия решения о предоставлении такого участка без проведения торгов.

Таким образом, установленный пунктом 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона N 232-ФЗ от 18 декабря 2006 года) срок предоставления земельных участков для жилищного строительства без проведения торгов - 1 марта 2007 года - является пресекательным. После 1 марта 2007 года предоставление земельных участков для жилищного строительства без проведения торгов законом запрещено.

Этот вывод согласуется с положениями части 1 ст. 4 ГК РФ, согласно которой акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие; действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

С учетом приведенных положений закона коллегия считает правильными выводы суда первой инстанции о ничтожности договоров аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства, заключенных без проведения торгов после 1 марта 2007 года.

Довод о том, что нарушение сроков завершения процедуры предоставления земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта имело место по вине органа местного самоуправления в связи с неоднократным изменением границ земельных участков, не влечет отмену судебного решения.

Поскольку объектом земельных правоотношений может быть только сформированный земельный участок, а спорные земельные участки были поставлены на государственный кадастровый учет только 15 марта 2007 года, орган местного самоуправления не имел возможности принять решение о предоставлении земельных участков в срок до 1 марта 2007 года.

Из сообщений отдела архитектуры МО "Зеленоградский район", ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Калининградской области, территориального отдела N 2 Управления Роснедвижимости, ООО "Геоид" следует, что оформление землеустроительных дел было начато в октябре 2005 года и завершено в момент их утверждения 15 марта 2007 года, при этом неоднократно изменялись проекты границ земельных участков по тем основаниям, что акты выбора и обследования земельных участков были выданы Л.И.В. и К.И.Н. главой администрации Романовского сельского округа с наложением участков на земли сельскохозяйственного назначения и в целях предотвращения ненадлежащего использования земель сельскохозяйственного назначения орган местного самоуправления выявлял свободные территории для формирования земельных участков для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, акты выбора и обследования земельных участков были оформлены с нарушением закона, вследствие чего и постановления о предварительном согласовании места размещения объектов, принятые до 1 октября 2005 года, закону не соответствуют и не порождают обязанности органа местного самоуправления по предоставлению земельных участков без проведения торгов.

Ссылка в кассационной жалобе на соответствие закону текстов оспариваемых договоров аренды земельных участков не опровергает выводов суда о ничтожности таких договоров как заключенных без проведения торгов (ст. 168 ГК РФ).

Содержащиеся в мотивировочной части решения выводы суда о наличии у Л.И.В. и К.И.Н. права требовать возмещения убытков, понесенных в связи с оформлением за их счет землеустроительных дел, а также о праве на возврат уплаченных ими арендных платежей не имеют отношения к предмету спора, в связи с чем сделаны судом необоснованно.

Вместе с тем, такие выводы суда не влекут отмену правильного по существу судебного решения.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит решение законным и обоснованным, подлежащим оставлению без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь п. 1 ст. 361, ст. 366 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 11 июня 2008 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.