Возникновение прав на землю по давности владения
Гражданский кодекс Российской Федерации среди прочих предусматривает такое основание возникновения права собственности на имущество, как приобретательная давность. В статье 234 ГК РФ, которая так и называется - "Приобретательная давность", сказано: "Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)".
В данной работе будет рассмотрена возможность возникновения на указанном основании права собственности на земельный участок. Для этого необходимо определить круг субъектов, особенности, условия и порядок приобретения земли по давности владения.
Приобрести право собственности на земельный участок в силу приобретательной давности может только гражданин или юридическое лицо, это четко оговорено в п.1 ст.234 ГК РФ. И хотя, согласно п.2 ст.124 ГК РФ, к Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в гражданских правоотношениях, в этом случае закон делает исключение и не предоставляет названным субъектам возможности приобрести право собственности по такому основанию. Поэтому в силу ст.234 ГК РФ на земельный участок в силу приобретательной давности может возникнуть только право частной собственности.
Как следует из положений ст.234 ГК РФ, объектами завладения могут выступать как движимые, так и недвижимые вещи (объекты материального мира).
Гражданский кодекс относит землю к недвижимому имуществу. И хотя оборот земли разрешен только в той мере, в какой он допускается законами о земле (ст.129, 130 ГК РФ), действующее земельное законодательство не содержит каких-либо специальных ограничений применения норм о приобретательной давности к земельным участкам. Причем это относится как к земельным участкам, находящимся в частной собственности, так и к муниципальным и государственным землям. Тот факт, что земля всегда имеет собственника (ст.214 ГК РФ устанавливает презумпцию государственной собственности на бесхозяйные земли), не является препятствием для приобретения ее по давности владения. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснил, что "право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу"*(1). Поэтому право частной собственности на земельные участки может возникнуть и в связи с давностью владения.
Однако необходимо учитывать, что в соответствии с земельным законодательством России не все земельные участки могут находиться в частной собственности. Например, не подлежат передаче в собственность граждан или юридических лиц земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, дороги, парки, сады и др.); земли заповедников, памятников природы и других особо охраняемых природных территорий; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании*(2). Кроме того, не могут быть в соответствии с законодательством объектами частной собственности земли лесного фонда и иные земли.
Для возникновения права собственности на земельный участок необходимо наличие ряда установленных законодательством условий.
Первым таким условием в данном случае является то, что владелец земельного участка не является его собственником. Это означает, что лицо не приобрело право собственности по иным основаниям, предусмотренным земельным и гражданским законодательством. Закон разграничивает такие основания возникновения права собственности, как приобретательная давность и приобретение права на бесхозяйное имущество (п.2 ст.225 ГК РФ). Норма ст.225 ГК РФ является специальной. В том случае, если она не может быть применена, задействуется институт приобретательной давности.
Так, приобретательная давность должна применяться для возникновения права собственности во всех тех случаях, когда основание возникновения права собственности у лица, владеющего имуществом, было признано недействительным. Например, И. продал земельный участок П., а тот, в свою очередь, - М. Если сделка между И. и П. признана недействительной, это означает, что и сделка П. и М. ничтожна, поскольку первый не вправе был отчуждать не принадлежащее ему имущество. При условии, что И. не добьется возврата своего участка в силу реституции, которая должна быть применена к обеим сделкам, у М. право собственности на землю может возникнуть на основании ст.234 ГК РФ.
Вторым требованием, предъявляемым к лицу, желающему стать собственником земли в силу приобретательной давности, является его добросовестность. Несмотря на то, что гражданское право, казалось бы, дает четкие представления о добросовестности лиц, для данных отношений значение термина "добросовестность", тем не менее, остается неясным. В общеупотребительном смысле "добросовестный" - это "честно выполняющий свои обязательства, обязанности"*(3). Добросовестным же приобретателем имущества (т.е. лицом, которое совершает сделку о приобретении имущества) является, согласно ст.302 ГК РФ, тот, кто не знает и не может знать о том, что отчуждатель вещи не вправе ею распоряжаться.
Однако приведенное определение не охватывает всех случаев завладения вещью несобственником.
Если некто на пустующем земельном участке возвел жилое строение, действовал ли он добросовестно, осваивая данный участок как свой собственный?
Думается, что нет. Дело в том, что п.2 ст.8 ГК РФ указывает единый для всех случаев момент возникновения прав на недвижимое имущество - момент государственной регистрации. Следовательно, если у владельца нет документа, то у него не возникает и права. В этой и подобных ситуациях говорить о добросовестности завладения недвижимым имуществом (в том числе и земельным участком) можно лишь в случаях, когда владелец предполагает, что имеющиеся у него правоустанавливающие документы имеют юридическую силу и закрепляют право собственности на недвижимость.
В то же время нельзя забывать и того, что в соответствии с п.3 ст.10 ГК РФ "в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются". Данное положение означает, что любой владелец имущества предполагается добросовестным, пока не доказано обратное.
Поэтому в нашем примере, если владелец при отсутствии спора о праве установил факт давностного владения в порядке особого производства (гл. 27 ГПК РСФСР), либо презумпция добросовестности владельца не была опровергнута заинтересованным лицом, либо давностный владелец заявил о пропуске истцом сроков исковой давности, то одно из оснований применения ст.234 ГК РФ налицо.
Например, гражданин А. получил земельный участок по договору долгосрочной аренды и умер до истечения срока его действия. С истечением срока договор прекратил свое действие, однако наследники гражданина А. продолжали пользоваться земельным участком. Собственник вправе предъявить к ним виндикационный иск. Если он не будет удовлетворен, то по окончании периода приобретательной давности наследники могут подать заявление об установлении факта давностного владения.
В данном случае очевидно, что презумпция их добросовестности может быть легко опровергнута. Нельзя пользоваться землей, не задавая себе вопроса о том, на каком основании это происходит. Зная, что договор аренды истек и не был продлен, арендатор обязан вернуть имущество собственнику. Не делая этого, он поступает недобросовестно. Но в глазах всех третьих лиц такой владелец является добросовестным, пока иное не доказано в установленном законом порядке.
Третьим условием приобретения земли по давности владения является открытость такого владения. Открыто владеющее лицо - то, которое не скрывает своего обладания имуществом перед третьими лицами, владеет, не таясь.
Четвертое условие - непрерывность владения в течение всего необходимого срока. Владеть - значит, иметь имущество у себя, "содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.)"*(4). При этом хотелось бы заметить, что отсутствие записи об имуществе на балансе юридического лица не следует трактовать как однозначное отсутствие фактического владения. Закон не устанавливает правила о том, что запись на балансе является единственным доказательством факта принадлежности или факта владения имуществом.
"Непрерывность" владения означает, что владелец, претендующий на право собственности, не должен сам оставлять имущество, т.е. совершать действия, "определенно свидетельствующие об устранении от владения и пользования". Непрерывность владения не прекращается из-за замены владельца его правопреемником (п.3 ст.234 ГК РФ).
Пятым условием применения ст.234 ГК РФ является владение имуществом "как своим собственным". Данный оборот может означать только одно - владелец относится к "захваченному" имуществу не хуже, чем к остальному, принадлежащему ему на праве собственности. Он заботится о вещи таким образом, как это делал бы на его месте любой рачительный хозяин. В частности, владелец земли обязан эффективно использовать ее в соответствии с целевым назначением, повышать ее плодородие, применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности и т.п.
И, наконец, шестое условие - о сроках. Согласно ст.11 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", норма ст.234 ГК РФ распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г. и продолжается в момент введения в действие части первой Кодекса. Иными словами, правила Гражданского кодекса о приобретательной давности имеют обратную силу. Это общее положение не в полной мере применимо к земельным участкам.
Как известно, в советский период вся земля находилась в исключительной государственной собственности. Частной собственности на землю не существовало вплоть до 1990 г., когда был принят Закон РСФСР "О земельной реформе"*(5), отменивший монополию государственной собственности на землю. Статья 4 данного акта предусматривала возможность передачи гражданам в собственность земельных участков для ведения личного подсобного и крестьянского хозяйства, садоводс
