Арендная плата за землю
Важное свойство налога - односторонний характер его установления. Что же касается арендной платы, то она устанавливается договорным путем, через достижение взаимного согласия сторон. Арендная плата взимается за землю, переданную в аренду. Размер, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором. Такой порядок предусмотрен Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РСФСР, Законом РФ "О плате за землю", а также Инструкцией МНС РФ от 21 февраля 2000 г. N 56 "По применению Закона Российской Федерации "О плате за землю".
Аренда земли - это форма землевладения и землепользования, когда одна сторона (арендодатель) предоставляет за определенную плату другой стороне (арендатору) земельный участок во временное пользование и пользование для ведения хозяйства.
Арендодателями и арендаторами земли являются органы исполнительной власти РФ или ее субъектов, органы местного самоуправления и граждане.
Объектами обложения арендной платой являются земельные участки, части земельных участков, земельные доли, предоставленные гражданам в собственность, владение или пользование (аренду).
Согласно Закону "О плате за землю" (ст. 21), при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.
Конкретизируются все условия по арендной плате в договорах, которые составляются по соответствующим формам договора аренды. Например, по землям сельскохозяйственного назначения форма договора утверждена постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения". По этой форме аренды земель арендодателями земельных участков являются и граждане, имеющие земельные участки в собственности и сдающие их в аренду для сельскохозяйственного использования. При этом в договоре указываются общая площадь и план земель, переданных в аренду, их экспликация и список земельных участков с особым режимом их использования.
Арендная плата может взиматься в денежной или натуральной форме, отдельно или в составе общей аренды за все арендуемое имущество, когда кроме земли в аренду переданы строения, сооружения и другие материальные и природные ресурсы. Конкретные виды внесения арендной платы товарами, услугами или путем комбинированных выплат - в денежной и натуральной форме - определяются дополнительными соглашениями между сторонами. При отсутствии такого соглашения арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в денежной форме равными частями ежемесячно или ежеквартально.
Следует заметить, что ранее при индексации ставок земельного налога в 1995-1997 и 1999 гг. к ставкам арендной платы не применялись повышающие коэффициенты. Теперь, согласно ст. 18 Федерального закона "О федеральном бюджете на 2000 год", ставки арендной платы, действовавшие в 1999 г., применяются в 2000 г. для всех категорий земель с коэффициентом 1,2.
Поэтому, по согласию сторон, в связи с изменившимися условиями в заключенные ранее договоры аренды могут вноситься изменения (например, если ежегодная арендная плата за весь земельный участок была установлена в 1999 г. в размере 200 руб., то в 2000 г. она составит 200 руб. x 1,2 = 240 руб.).
За земельные участки, необходимые для обслуживания жилых и нежилых строений, предоставленных в пользование гражданам по договорам аренды, земельный налог взимается с арендодателя.
Если гражданам передаются в аренду части жилых и нежилых строений, налог за земельные участки, обслуживающие эти строения, также полностью взимается с арендодателя.
При аренде земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, арендная плата взимается с арендодателя.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона "О федеральном бюджете на 2000 год" плательщики арендной платы за земли городов и поселков в 2000 г. перечисляют указанные платежи в полном объеме на счета органов федерального казначейства Министерства финансов РФ, которые затем перераспределяются между разными уровнями бюджетов (федеральный бюджет - 30%; бюджеты субъектов РФ, за исключением г. Москвы, - 20; бюджет Москвы - 70; бюджеты городов и поселков, иных муниципальных образований, включая муниципальные образования Санкт-Петербурга, - 50%).
Плательщики арендной платы за сельскохозяйственные угодья также перечисляют указанные платежи в полном объеме на счета, открытые органами федерального казначейства Минфина РФ. Правда, дальнейшее их распределение по уровням бюджетов осуществляется в пределах долей, установленных приложением 1 к Закону "О плате за землю" и нормативными правовыми актами законодательных (представительных) органов субъектов РФ.
Доходы от арендной платы зачисляются в бюджеты Российской Федерации по коду 2010201 - за земли сельскохозяйственного назначения; по коду 2010202 - за земли городов и поселков; по коду 2010203 - за другие земли несельскохозяйственного назначения.
Все споры, возникающие по вопросам арендной платы за землю, рассматриваются и разрешаются судами или арбитражными судами в соответствии с их компетенцией.
Арендная плата за землю в Москве
Развитие форм земельного налогообложения требует законодательного регулирования субъектами Российской Федерации. Процесс законотворчества должен быть последовательным, концептуально обоснованным, соответствовать общим принципам развития налоговой и земельной реформы, учитывать региональные особенности формирования крестьянских хозяйств.
Содержание нормативных актов субъектов Российской Федерации о земельном налоге по большинству положений не имеет существенных отличий от соответствующих федеральных законодательных норм, которые послужили их основой.
Москва - субъект Российской Федерации с наиболее развитой нормативной базой, регулирующей земельные отношения и земельные платежи.
Согласно Уставу города, в Москве выделяются следующие категории земель:
земли общего пользования, жилой и другой городской застройки;
земли инженерной инфраструктуры и коммуникаций;
земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, энергетики, обороны и иного назначения;
земли сельскохозяйственного назначения и другие угодья, земли временного сельскохозяйственного использования;
земли с особым режимом использования, в том числе земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли лесного фонда, земли водного фонда;
земли запаса и иные земельные участки (См.: Ведомости Московской Думы. 1995. N 4. С. 4.).
В собственности, а также владении и пользовании города могут находиться земельные участки за пределами Москвы, приобретенные для городских нужд или для осуществления городом функций столицы Российской Федерации.
Формами платы за землю в Москве являются земельный налог и арендная плата. Основным же видом регулярных платежей за право пользования землей выступает арендная плата. Она позволяет вести достаточно точный учет земельных участков в городе, контролировать эффективность и целевое их использование, а также более равномерно получать средства в доход городского бюджета.
В Москве для граждан объектом обложения арендой платой являются земельные участки, занятые приусадебными участками индивидуальной жилой застройки, общего пользования, под размещение в городе металлических тентов типа "ракушка", дачи в границах и за границами МКАД.
Порядок установления ставок арендной платы регулируется Законом г. Москвы от 16.07.1997 г. N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве" (См.: Тверская, 13. 1997. 21-27 августа; 28 августа - 3 сентября. (в редакции Закона города Москвы от 29 сентября 1999 г. N 34) с учетом законодательных и иных нормативных актов Российской Федерации.)
В целях учета градостроительной ценности территорий города при установлении ставок арендной платы территория Москвы разбивается на территориально-экономические зоны. Внутри таких зон могут быть выделены подзоны повышенной или пониженной ценности.
Ставки арендной платы устанавливаются в целом для каждой территориально-экономической зоны.
Базовые ставки ежегодной арендной платы за землю устанавливаются мэром Москвы. Распоряжением мэра от 2 апреля 1999 г. N 285-РМ (в редакции от 11 февраля 2000 г.) "Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 года" утверждена средняя по городу ставка арендной платы, основанная на градостроительной ценности территории в размере 180 000 руб./га. Данная ставка арендной платы сохраняется и на 2000 г. (См.: Распоряжение Мэра от 11 февраля 2000 г. N 163-РМ "О продлении срока действия ставок арендной платы на землю и внесении изменений и дополнений в Распоряжение Мэра Москвы от 2 апреля 1999 г. N 285-РМ" // Вестник Мэрии Москв
