Приложение N 1. Методика установления коэффициентов для исчисления арендной платы

Приложение N 1

к решению районного Совета

депутатов муниципального образования

"Черняховский муниципальный район"

от 18 ноября 2010 г. N 191

Методика
установления коэффициентов для исчисления арендной платы
за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности

1. Определение размера арендной платы, условий и сроков ее внесения
за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности

За базовую ставку расчета годовой арендной платы принимается кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка. Арендная плата включает в себя две составляющие:

Кадастровая стоимость земельного участка, определяемая на основании сведений государственного земельного кадастра;

Расчетный коэффициент по категориям земель и виду функционального использования земельного участка (применяется в соответствии с приложением N 2).

Расчет размера арендной платы осуществляется по формуле:

, где:

Ал - годовая сумма арендной платы, рублей;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка, определяемая на основании сведений государственного земельного кадастра, рублей;

Кз - расчетный коэффициент по категориям земель и виду функционального использования земельного участка.

Минимальная величина арендной платы за земельный участок не может быть ниже величины земельного налога, который может быть исчислен за такой земельный участок. Арендная плата за земельные участки, собственность на которые не разграничена, находившиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования у юридических лиц и переоформленные ими на право аренды до 1 января 2010 года, определяется в размере:

1) двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

2) трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

В случаях, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной неразграниченной собственности или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением предоставления для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной арендной платы, установленной по договору аренды, если иное не установлено земельным законодательством.

Сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся на территории муниципального образования "Черняховский муниципальный район" и переданные в аренду юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, осуществляющим свою деятельность без образования юридического лица, и физическим лицам, устанавливаются поквартально с внесением арендной платы в сроки не позднее 10 дней по окончании квартала, а за четвертый квартал - не позднее 10 декабря.

Внесение арендной платы за земельные участки, предоставленные гражданам для личных нужд: индивидуальное жилищное строительство, обслуживание жилого дома, садоводство, огородничество, строительство и обслуживание индивидуальных гаражей, - производится не позднее 15 сентября текущего года.

В случае, если земельный участок используется арендатором не по целевому назначению, указанному в договоре аренды, применяются коэффициенты соответствующего вида деятельности.

Если арендуемый земельный участок используется для осуществления нескольких видов деятельности, при расчете арендной платы применяются максимальные расчетные коэффициенты.

В случае неуплаты арендной платы в установленный срок начисляется пеня за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате арендной платы, начиная со следующего дня за установленным днем оплаты. Пени за каждый день просрочки определяются в процентах от неуплаченной суммы. Процентная ставка пеней принимается равной 0,01.

2. Определение расчетных коэффициентов по категориям и видам
функционального использования земельных участков, находящихся
в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная
собственность на которые не разграничена.

При установлении дифференцированных ставок арендной платы необходимо основываться на уровне доходности арендуемого имущества.

Дифференцирование ставок арендной платы за земельные участки производится в зависимости от:

- месторасположения,

- способа использования.

- уровня доходности (возможности извлечения дохода от использования участка).

По месторасположению земельные участки делятся на земли населенных пунктов и земли, расположенные вне населенных пунктов.

По способу использования земельные участки делятся на используемые поверхностный слой почвы под производство, под застройку, использование глубин (шахты, прокладка инженерных сооружений в земле (на глубине)) или изъятие недр. Уровень доходности определяется через К привлекательности как суммарное влияние факторов на привлекательность участка для инвестирования: нахождение или удаленность от центра населенного пункта (или центра организованной торговли, или транспортного узла и т.д.); прохождение маршрутов через (рядом с) земельный участок, удобных для потенциального потребителя услуг; формирование нового земельного участка комплексной застройки с размещением мест для вида деятельности, интересуемой инвестора.

Коэффициент К3 рассчитывается по формуле:

Для земельных участков, расположенных в черте населенных пунктов:

Кзч = К базовый в черте х К привлекательности х К социальный

Для земельных участков, расположенных за чертой населенных пунктов:

К3/ч = К базовый за чертой х К экологии

Расчет коэффициента КЗ по отдельным видам использования

Для земельных участков, расположенных в черте населенных пунктов:

К зч = К базовый в черте х К привлекательности х К социальный

Базовый коэффициент (0,003) признать коэффициентом, применяемым при исчислении минимальной арендной платы.

К привлекательности рассчитывается исходя из различных показателей:

- интереса к земельному участку инвестора,

- нахождения земельного участка на маршруте, удобном потребителям,

- на основе статистических наблюдений и мониторинга, указывающих на увеличение объема продаж, выполняемых работ или отгруженных грузов, и изменяется от группы к группе в следующем порядке:

- К прив от 2 до 3 и коэффициент КЗ имеет значение до 0,009

- К прив от 4 до 6 и коэффициент КЗ имеет значение от 0,011 до 0,018

- К прив от 6 до 14 и коэффициент КЗ имеет значение от 0,019 до 0,042

- К прив от 15 до 20 и коэффициент КЗ имеет значение от 0,045 до 0,060

- К прив от 21 до 27 и коэффициент КЗ имеет значение от 0,063 до 0,081

- К прив от 33 до 40 и коэффициент КЗ имеет значение от 0,099 до 0,120

- К прив от 41 до 50 и коэффициент КЗ имеет значение от 0,123 до 0,150

- К прив свыше 51 и коэффициент Кз имеет значение от 0,151 и выше.

К социальный - учитывает использование земельного участка на условиях аренды для выполнения социально значимых задач перед муниципальным образованием в соответствии с его полномочиями

Группировка по близкому значению коэффициента и нахождения объектов в одной группе, сложившаяся в муниципальном образовании за последние три года, сохранена

К привлекательности	К социальный	Использование земельного участка для:	Значение К,
1	1	Размещение объектов высокой социальной значимости:	Кз = 0,003
		1.1. для домов многоэтажной застройки; 1.2. для индивидуальной жилой застройки;
		1.4. дачные садоводческие и огородные объединения,
		под индивидуальные огороды;
		1.14. для сельскохозяйственного использования;
		2. земли сельхозназначения.
2-3	Снижение может быть стимулом для ускорения сроков строительства или поддержкой размещенных объектов жизнеобеспечения	Размещения нежилых и производственных построек, нового строительства и реконструкции зданий: 1.9. для производственных и административных зданий, строений и сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта, заготовок; 1.15. для строительства и реконструкции зданий и сооружений до 3 лет.	до Кз = 0,009
4-6	Снижение может быть обусловлено в качестве поощрения инвестиции в объекты общей доступности и жизнеобеспечения	Размещение общественно полезных, общедоступных мест посещения граждан: 17. под объектами образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии; 1.8. для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения; 1.10. для размещения вокзалов; 1.11. занятые водными объектами; 1.12. под дорогами, железнодорожными путями, др. поверхностной инженерной инфраструктурой; 1.13. занятые парками, скверами, объектами культурного наследия, городскими лесами; 1.15. для строительства и реконструкции зданий и сооружений свыше 3 лет, 1.16. иные виды использования.	от Кз = 0,01 до Кз = 0,018
6-14	Снижение может быть обусловлено в качестве поощрения за продажу товаров повседневного спроса и рабочие места, развитие самозанятости или другим социальным показателем	Размещение объектов в некапитальных сооружениях и "незавершенки": 1.3. под индивидуальными гаражами, в том числе в гаражных обществах, кооперативах; 1.5. под магазинами, объектами общественного питания, бытового обслуживания, торговыми павильонами, палатками периодической печати и хлебобулочных изделий, расположенными в модулях	от Кз = 0,019 до Кз = 0,042
15-20	Снижение может стать стимулом поддержки или более динамичного развития	Размещение объектов: 1.7. для офисов и административных зданий 1.5. технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования Размещение торговых точек, мест для продажи товаров повседневного спроса: 1.5. для размещения рынков	от Кз = 0,045 до Кз = 0,06
21-27	Снижение может стать стимулом поддержки объема хранения стратегических запасов	Объекты складского назначения: 1.5. для размещения складов.	от Кз = 0,063 до Кз = 0,081
33-40	Снижение может стать стимулом для улучшения качества предоставляемых услуг	Размещение объектов для временного хранения или проживания: 1.3. под автостоянками, 1.6. для размещения гостиниц. Размещение объектов в зданиях 1.5. под магазинами, объектами общественного питания, бытового обслуживания	от Кз = 0,099 до Кз = 0,120
41-50	Снижение может стимулировать более удобную дислокацию объектов для потребителей	Размещение общественных объектов в специализированных модульных сооружениях: 1.5. под объектами автозаправочных и газонаполнительных станций; 1.5. под магазинами, торговыми павильонами, палатками (кроме периодической печати и хлебобулочных изделий). Размещение объектов высокой доходности в отдельно стоящих объектах: под объектами финансирования, кредитования, страхования	от Кз = 0,123 доКз = 0,15
Свыше 51	Снижение не предусмотрено	Размещение объектов высокой доходности, встроенных в капитальных зданиях: 1.7. под объектами финансирования, кредитования и страхования, юридических служб и нотариата 1.12. для земельных участков под объектами связи.	Кз свыше 0,153

К3 для земельных участков, расположенных за пределами населенных пунктов, рассчитывается по формуле:

К3/ч = К базовый за чертой х К экологии

Расчет базового коэффициента

К базовый за чертой - для земельных участков, расположенных за пределами населенного пункта, равен 0,5.

В расчете базового коэффициента не учитывается срок предоставления аренды, так как земельные участки в ходе аренды претерпевают существенные изменения и не могут в дальнейшем в первоначальном виде быть сданы в аренду для аналогичных целей. Таким образом, под годовой арендной платой принимаем среднюю стоимость участков, выделенных под одинаковый вид использования.

Ап = 3847,18 (КС.) : 4 (Кол-во земельных участков) = 1923,59

После чего базовый коэффициент в соответствии с формулой расчета будет равен 0,5 (с учетом округления).

(Ап = КС х К3) => К3 = АП : КС

К3 = 1923,59 : 3847,18 = 0,5

Расчет коэффициента экологии.

К экологии - учитывает улучшение (-), либо ухудшение (+) качественного состояния земельного участка в результате его использования на условиях аренды. Коэффициент рассчитывается как сумма всех коэффициентов по факторам ухудшения экологической ситуации по формуле:

К экологии = Кэ1 + Кэ2 + Кэ3 + Кэ4 + Кэ5

Арендная плата за земельные участки, предоставляемые в аренду для производственных нужд, зависит от того, насколько ухудшается первоначальное состояние земельного участка, предоставляемого в аренду; срока, необходимого для приведения земельного участка в первоначальное состояние, а также влияния производства на качественное состояние данного земельного участка и других земельных участков, находящихся в непосредственной близости к арендованному участку, но не находящихся в аренде.

	Значение	Использование
Кэ1	1,0	для размещения временных строений и сооружений и земельные участки для торфоразработки при использовании торфа для нужд отопления или внесения в земли сельхозугодий
Кэ2	2,0	для площадей технического назначения, влекущего за собой изменения, делающие непригодным почвенный состав либо требующие значительные средства на восстановление (снятие плодородного слоя, нарушение баланса растительно-почвенного разнообразия, нарушение экологического состояния земельного участка, сданного в аренду, и влияние на земельные участки, находящиеся в непосредственной близости)
Кэ3	2,0	использование на земельном участке в хозяйственных целях химических и радиоактивных материалов, влияющих на качественный состав земельного участка, природную окружающую среду, механическое воздействие на землю путем использования для работы на участке тяжелой техники, меняющих качественных состав почвы, растительного покрытия и структуры земельного участка
Кэ4	2,0	использование на земельном участке производственно-хозяйственной деятельности, связанной с использованием, хранением горюче-смазочных материалов, производства взрывных работ
Кэ5	2,0	снятие плодородного слоя, уничтожение плодородного слоя, снижение горизонта земельного участка (углубление) на глубину до 1 метра
Кэ5	3,0	снятие плодородного слоя, уничтожение плодородного слоя, снижение горизонта земельного участка (углубление) на глубину от 1 метра до 10 метров
Кэ5	4,0	для размещения объектов промышленности; при снятии плодородного слоя, уничтожении плодородного слоя, снижении горизонта земельного участка (углубление) на глубину более 10 метров
Кэ5	20,0	Для размещения объектов в рекреационных зонах
Кэ5	100,0	Для объектов связи, расположенных на землях промышленности

Таким образом, в зависимости от глубины изъятия грунта КЗ/ч определяется от 0,5 (размещение временных сооружений) до 6,0.

К3/ч = 0,5 х 1,0 = 0,5 или К3/ч = К2 + К3 + К4 + К5 = (2 + 2 + 2 + (от 2 до 4) = 0,5 x 8,0 = 4,0 или К3/ч = 0,5 x 12,0 = 6,0