Глава 7. Жилищная политика и развитие жилищно-коммунальной сферы

Глава 7. Жилищная политика и развитие жилищно-коммунальной сферы

Решение задачи повышения привлекательности Калининградской области и резкое увеличение числа проживающих в области за счет миграции напрямую связаны с созданием комфортных условий проживания граждан. Это реализуется как путем активного жилищного строительства, так и обеспечением качественного обслуживания имеющегося жилищного фонда, его модернизацией, а также предоставлением качественных коммунальных услуг.

В настоящее время в Калининградской области сложилась относительно благоприятная ситуация с доступностью приобретения жилья. Индекс доступности жилья в области существенно ниже, чем в большинстве российских регионов и в последние два года имел тенденцию к снижению, 16,5% домохозяйств имеют достаточно доходов для осуществления ежемесячных платежей по ипотечному кредиту на покупку стандартной квартиры, что существенно больше, чем в среднем по России и по Северо-Западному округу. Все это создает предпосылки для ускоренного решения жилищной проблемы, которая в области весьма остра - в целом, потребность в жилье на текущий момент превышает 100 тысяч квартир (30% жилищного фонда).

Вместе с тем, в жилищной сфере Калининградской области существует целый ряд проблем, которые потенциально способны создать угрозу реализации стратегии. К их числу относятся следующие.

Резкие различия в состоянии жилищного фонда в пределах области. При достаточно благополучных средних показателях в отдельных районах области доля ветхого и аварийного жилья уже в настоящее время превышает 10% всего жилищного фонда. Длительная практика недофинансирования текущего и, в особенности, капитального ремонта привела к тому, что более 6% жилых зданий имеют износ свыше 65%, В будущем в результате процессов старения, как физического, так и морального, в ремонте и/или реконструкции будет нуждаться еще больший объем жилищного фонда. Следствием низкого качества жилищного фонда является неудовлетворенность жилищными условиями и желание приобрести новое жилье, что выражается в росте спроса и цен на него. Создание механизмов государственной поддержки капитального ремонта и модернизации многоквартирного жилищного фонда за счет частных финансовых ресурсов могло бы значительно уменьшить давление спроса на первичном рынке жилья.

Диспропорция в структуре жилищного фонда и потребностях домохозяйств. В структуре жилищного фонда только 5% квартир имеют больше трех комнат, в то время как 25% домохозяйств области состоит из четырех и более человек.

Недостаточное развитие системы ипотечного кредитования. По сравнению с соседними странами, объем задолженности по ипотечным кредитам в ВРП или на душу населения низок. В области из лидеров ипотечного кредитования свои филиалы имеют только Сбербанк и Внешторгбанк. Присутствие других крупных участников ипотечного кредитования, таких как Дельта-кредит, Городской ипотечный банк, Национальная ипотечная компания, усилило бы конкуренцию в этом сегменте банковского бизнеса и позволило предложить населению более выгодные условия кредитования.

Длительный период ожидания получения социального жилья. При сохранении текущих объемов предоставления социального жилья, домохозяйство, вставшее в очередь в текущем году, сможет получить жилье только через 35 лет, что существенно хуже ситуации в других регионах России. Такие длительные сроки вызваны малыми объемами строительства социального жилья в течение длительного времени. Особенно сложная ситуация с предоставлением социального жилья сложилась в областном центре. В этих условиях задача привлечения в область мигрантов, на обустройство которых также необходимо выделять средства из бюджета, может привести к недовольству "коренных" очередников.

Неопределенность относительно объемов государственного и муниципального жилищного фондов. Отсутствие четкого понимания того, собственником какого объема жилья является муниципалитет, и многообразие оснований для пользования жилым помещением по договору найма сильно затрудняет выстраивание эффективной жилищной политики. В условиях, когда у нанимателей имеется возможность бесплатной приватизации жилья, эффективность управления государственным и муниципальным жилищным фондом падает. Хотя новая редакция Жилищного кодекса и предусматривает окончание бесплатной приватизации жилья в 2010 году, до этого периода неопределенность сохраняется. Данная общероссийская проблема в контексте стратегии развития Калининградской области приобретает особую остроту.

Невысокие показатели инвестиционно-строительной активности. Итоги сопоставления Калининградской области с другими регионами Российской Федерации по показателям инвестиционно-строительной активности указывают на то, что область демонстрирует средние для Российской Федерации результаты. Это означает, что объекты инвестиций - здания и оборудование - которые появятся через 1-2 года, также будут возведены в объеме, не превышающем средние показатели по стране.

Необходимость совершенствования документации территориального планирования и градостроительного зонирования. Большинство крупных городов области имеет разработанные и утвержденные, но нуждающиеся в корректировке генеральные планы. Документы под названием Правила землепользования и застройки разработаны для десяти городов и районов области. Все документы приняты до 1998 года, то есть до вступления предпоследнего Градостроительного кодекса, который впервые ввел понятие правовое (градостроительное) зонирование и регламентировал общие требования к документам градостроительного зонирования (Правилам землепользования и застройки). Поэтому подготовленные документы не выполняют важнейшей функции регулирования землепользования и застройки на основе публично утвержденных градостроительных регламентов и нуждаются в корректировке или полной замене документами градостроительного зонирования, определенными действующим Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Изношенность систем коммунальной инфраструктуры поселений, многие из которых создавались еще до второй мировой войны. Такое положение дел не только приводит к низкой надежности работы коммунальных систем, неудовлетворительному качеству коммунальных услуг, особенно в сфере водоснабжения и теплоснабжения, неблагоприятному экологическому воздействию, но и сдерживает жилищное и промышленное строительство. Решение этих проблем может быть найдено в рамках развития различных механизмов государственно-частного партнерства при жесткой увязке программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры с планами градостроительной деятельности на территории области.

Низкая развитость сектора коммерческой аренды жилья препятствует мобильности населения, в том числе мигрантов, и ограничивает возможный выбор форм владения и распоряжения жильем. Низкий уровень предложения арендного жилья на рынке не позволяет домохозяйствам с небольшим объемом сбережений, в частности молодым семьям и мигрантам, арендовать отдельное жилье. Низкие объемы предложения арендного жилья на рынке объясняются низкой доходностью проектов в данном секторе по сравнению со строительством жилья для последующей продажи, длительным сроком возврата инвестиций (более 10 лет для жилья эконом-класса в Калининграде). Отсутствие достоверных данных об объемах рынка аренды жилья и размере арендных ставок сильно затрудняет анализ данного сегмента и выработку эффективных мер, направленных в том числе на легализацию неформального рынка аренды жилья, размеры которого, по экспертным оценкам, достаточно внушительны.

Основными направлениями преодоления имеющихся проблем являются следующие.

Улучшение состояния существующего жилищного фонда.

Основной упор в этом направлении должен быть сделан на развитие конкурентных отношений в сфере управления недвижимости и на содействие становлению в этом секторе организаций малого и среднего бизнеса. Органы местного самоуправления муниципальных образований Калининградской области в соответствии с Жилищным Кодексом РФ проведут в первой половине 2007 года пообъектные конкурсы по выбору жилищных организаций для управления многоквартирными домами, собственники которых самостоятельно не выбрали способ управления. Это будет способствовать формированию реальных договорных отношений в сфере управления жильем. Для формирования равных конкурентных условий все муниципальные унитарные предприятия в жилищной сфере в рамках подготовки к конкурсам будут приватизированы.

Важной мерой развития конкуренции и улучшения качества содержания жилья является демонополизация заказа на жилищные услуги. Эта задача достигается путем формирования мер государственной продержки# создания и развития товариществ собственников жилья. Ключевым направлением такой государственной поддержки станет программа мер по поддержке проведения собственниками жилья капитального ремонта и модернизации жилищного фонда, ориентированная на привлечение в этот сектор доступных банковских кредитов.

Строительство, градорегулирование. Применительно к тем населенным пунктам, где юридически имеются генеральные планы, приоритетными предлагается считать действия по первоначальной подготовке правил землепользования и застройки с последующей корректировкой имеющихся генеральных планов.

Наиболее оптимальным способом определения приоритетов в части подготовки документации градостроительного проектирования является подготовка и утверждение органами государственной власти Калининградской области совместно с органами местного самоуправления соответствующей программы, где с учетом наличных и планируемых средств должны быть определены соответствующие территории (населенные пункты), эти территории должны быть распределены по срокам подготовки соответствующих видов документов.

Реабилитация и развитие систем коммунальной инфраструктуры. Реабилитация и развитие систем коммунальной инфраструктуры будет осуществляться на основе механизмов государственно-частного партнерства и соглашений концессионного типа. Основные фонды коммунальных систем будут преимущественно оставаться в муниципальной собственности, а для их управления и развития будут на договорных условиях привлекаться частные бизнесы.

Особое значение будет иметь обеспечение комплексности развития коммунальных систем, отвечающее планам ускоренных темпов промышленного и жилищного строительства. Для этого программы развития коммунальных систем будут формироваться в тесной увязке с градостроительной политикой в каждом поселении путем формирования прозрачных и справедливых условий оплаты за подключение вновь возводимых объектов к системам коммунальной инфраструктуры на основе тарифов на подключение.

Развитие промышленности строительных материалов. Поскольку большинство рынков строительных материалов локальны, а Калининградская область в условиях своего экономико-географического положения еще больше ограничена в возможностях взаимовыгодной торговли с соседними территориями, то в отношении индустрии строительных материалов в области может быть оправдано предоставление определенных льгот и субсидий для производств тех видов строительных материалов, нехватка которых ощущается особенно остро.

Ипотечное кредитование. Активное взаимодействие с Фондом жилищного и социального строительства Калининградской области по ипотечному жилищному кредитованию в рамках формирования и развития системы рефинансирования ипотечных кредитов позволит существенно увеличить объемы кредитования. Важным моментом является формирование благоприятных условий для привлечения на территорию области других операторов вторичного рынка ипотечных кредитов, таких как Дельта-кредит, БТА-ипотека и др., что увеличит возможности банков по привлечению средств для кредитования граждан.

Существующий в настоящее время разрыв в уровнях процентных ставок по кредитам в Калининградской области и соседних странах является фактором, который может быть использован для привлечения в область коммерческих банков, занимающихся ипотечным кредитованием в Литве и Польше.

Развитие рынка арендного жилья, в том числе социального.

С учетом отсутствия у муниципалитетов стимулов по созданию жилищного фонда социального использования до 2010 года в связи с возможностью его приватизации, следует рассмотреть возможности использования для этих целей маневренного фонда, домов социального обслуживания, иных видов специализированного жилищного фонда, не подлежащего приватизации, для обеспечения жильем отдельных категорий граждан.