Справка о практике рассмотрения судами Калининградской области гражданских дел по спорам о самовольном строительстве, реконструкции и перепланировке жилых помещений

Калининградским областным судом проведено обобщение практики рассмотрения районными (городскими) судами Калининградской области в 2007 г. гражданских дел по спорам о самовольном строительстве, реконструкции и перепланировке жилых помещений.

На обобщение поступило 358 дел, в том числе дела: о признании права собственности на самовольное строение; о сносе самовольных построек, о сохранении помещения в перепланированном, переустроенном состоянии; о признании реконструкции (перепланировки) незаконной и приведении помещения в первоначальное состояние; о запрете строительства.

Анализ представленных гражданских дел позволяет сделать вывод, что в Калининградской области такие споры продолжают быть актуальными. Несмотря на введенную Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (Закон о "Дачной амнистии") упрощенную процедуру легализации строений, возведенных без соблюдения установленного регламента, тем не менее, как показывает практика, таких споров в судах рассматривается не меньше. Это не только вызвано доверием к суду, но в большей части объясняется тем, что решение суда для спорящих сторон по существу является гарантией, обеспечивающей устойчивость прав собственников объектов, возведенных с несоблюдением предусмотренной процедуры, а также окончательное разрешение спорных правоотношений. В этой связи обобщение судебной практики проводилось с целью выявления общих для всех судов проблем, с которыми суды сталкиваются при разрешении таких споров.

Так, как показывает кассационная и надзорная практика рассмотрения такой категории споров, несмотря на однозначность правовых норм, установленных ст. 222 ГК РФ, на практике проблемы применения ее положений продолжают иметь место.

Вместе с тем, следует отметить, что процессуальные вопросы, относящиеся к определению подсудности такой категории споров, суды решают правильно. Поскольку все эти споры, так или иначе, связаны с правами на недвижимость, суды совершенно верно определяют подсудность таких споров по правилам исключительной подсудности, в соответствии с требованиями ст. 30 ГПК РФ, предусматривающими, что такие споры должны рассматриваться по месту нахождения спорного объекта.

Что же касается родовой подсудности, то при определении ее судам следует иметь в виду, что споры о сносе самовольных построек, о сохранении помещения в перепланированном, переустроенном состоянии; о признании реконструкции (перепланировки) незаконной и приведении помещения в первоначальное состояние; о запрете строительства относятся к имущественным спорам, не подлежащим оценке. Гражданские дела по таким спорам в соответствии с требованиями ст. 24 ГПК РФ отнесены к подсудности районных судов. Между тем, споры о признании права собственности на самовольное строение представляют собой споры имущественного характера, подлежащего оценке. В связи с чем определение подсудности таких споров будет зависеть от цены иска, и если стоимость спорного объекта не будет превышать 500 МРОТ, то такой спор подлежит отнесению к компетенции мирового судьи.

Споры о признании права собственности на самовольные строения

В соответствии с требованиями ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, перестраивать их или сносить, разрешать строительство другим лицам. Другие владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков приобретают право собственности на возведенное или созданное ими для себя на этих участках недвижимое имущество; строительство считается законченным и вновь созданное имущество признается объектом права собственности согласно ст. 219 ГК РФ с момента государственной регистрации. При этом государственной регистрации не подлежит самовольная постройка, каковой в силу ст. 222 ГК РФ признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее. Вместе с тем п. 3 ст. 222 ГК РФ допускает возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при условии, что сохранение этой постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц либо не создает угрозы для жизни и здоровья граждан.

Первым основанием отнесения постройки к разряду самовольных является строительство при отсутствии прав на земельный участок. В этой связи следует упомянуть изменения в п. 3 ст. 222 ГК РФ, вступившие в силу с 1 сентября 2006 г. До этого момента п. 3 ст. 222 ГК РФ содержал положения, в соответствии с которыми право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, даже в том случае, если участок ему не принадлежал; для этого было необходимо, чтобы данный земельный участок был предоставлен этому лицу под возведенную постройку. После принятия соответствующего Закона об изменении ст. 222 ГК РФ на практике встал вопрос о действии его во времени. Проверка представленных на обобщение дел показывает, что эти вопросы суды решают правильно, при этом суды правомерно руководствуются положениями ст. 4 ГК РФ. Из содержания данной нормы можно сделать вывод, что, если основания для отнесения постройки к числу самовольных возникли до 1 сентября 2006 г. (т.е. до этого началось строительство с соответствующими нарушениями), применяется старая редакция ст. 222 ГК РФ, поскольку отношения, связанные с самовольным строительством (это и возможный снос, и возможная легализация), возникли до введения его в действие.

Так, при разрешении требований Т.Н.Р. к Мэрии г. Калининграда о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом, Балтийский районный суд правильно пришел к выводу, что к возникшим спорным правоотношениям должна применяться прежняя редакция ст. 222 ГК РФ, позволяющая признать право собственности на самовольную постройку при условии, что земельный участок будет в установленном порядке предоставлен самовольному застройщику под возведенную постройку, поскольку при рассмотрении дела судом было установлено, что строительство было начато истцом в 2004 г., кроме того, и с иском в суд Т. обратился до 1 сентября 2006 г.

Хотя порядок предоставления земельных участков под уже возведенное самовольное строение законодательно не урегулирован, право на самовольную постройку, при отсутствии у истца прав на соответствующий земельный участок, могло быть признано судом при наличии четко выраженной позиции публичного собственника по вопросу: намерен ли он или нет предоставлять земельный участок под самовольную постройку, что прямо следовало из прежней редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ. Суд удовлетворил исковые требования Т., признал за ним право собственности на самовольно возведенный им жилой дом, решение ответчиком не обжаловано. Тем не менее, в материалах дела, помимо сделанного процессуальным представителем Мэрии заявления о том, что он "не возражает против удовлетворения исковых требований", каких-либо документов, позволяющих определить: согласна ли мэрия предоставить истцу земельный участок, представлено не было. Представитель мэрии, участвовавший в судебном процессе на основании процессуальной доверенности, не относится к категории должностных лиц, наделенных полномочиями на распоряжение земельными участками, такое его заявление о "не возражении против удовлетворения требований" вряд ли можно признать согласием публичного собственника предоставить истцу земельный участок под самовольно возведенный им дом.

В такой ситуации, документом, подтверждающим согласие публичного собственника земли на предоставление самовольному застройщику земельного участка, мог являться либо проект постановления о предоставлении ему в будущем участка для эксплуатации постройки либо письмо органа, уполномоченного на распоряжение земельными участками, в котором тот выражает намерение передать истцу этот участок.

Например, такое письмо и.о. Мэра г. Калининграда, подтверждающее согласие и готовность мэрии предоставить истцу земельный участок под самовольное строение, было представлено в материалах гражданского дела Московского районного суда по иску Ш.Н.Г. к Мэрии и К.Ю.М. о признании права собственности на жилой дом; при этом в письме сообщалось, что формирование земельного участка уже производится. Такое же согласие, оформленное в виде письма, главы МО "Багратионовский городской округ" представлено было Багратионовскому районному суду при рассмотрении исковых требований Л.Н.А. о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом. И в первом, и во втором случае указанные письма глав муниципальных образований правомерно расценены судом как согласие собственников на предоставление земельных участков под возведенные постройки, что дало судам основания для удовлетворения заявленных истцами требований.

Вместе с тем, наличие согласия местной администрации на предоставление земельного участка и сохранение самовольной постройки не освобождает истца от обязанности доказать соблюдение установленных норм и правил, без чего вопрос о праве собственности на самовольное строение не может быть решен положительно. Так, Октябрьский районный суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований П.И.Д. к Мэрии о признании права собственности на самовольное строение - жилой дом, поскольку, несмотря на признание мэрией исковых требований П., было установлено, что жилой дом возведен истцом на территории санитарно-защитной зоны Вагоностроительного завода, относящегося к предприятию 1-2 классов опасности. Данное решение признано вышестоящим судом правильным, поскольку санитарными правилами (п. 5.1 Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов), утвержденными постановлением Главного санитарного врача РФ N 74 от 25.09.2007 г. (аналогичные правила действовали и ранее в 2001 и 2003 г.г.) жилищное строительство в границах таких зон запрещено.

Действующие в новой редакции положения п. 3 ст. 222 ГК РФ позволяют признать право на самовольную постройку только за добросовестным собственником или пользователем земельного участка. Таким образом, потенциальный собственник самовольной постройки должен иметь вещное право на соответствующий земельный участок. К таким лицам следует относить и арендатора земельного участка. Хотя в самой статье в перечне прав на земельный участок отсутствует указание на права аренды, тем не менее, исходя из системного толкования ст. 222 ГК РФ и ст. 47 ЗК РФ следует, что арендаторы, как и лица, которым земельный участок принадлежит на праве собственности, наследуемого владения, постоянного пользования имеют право возводить на предоставленном им в аренду земельном участке постройки, здания и сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (Обзор судебной практики ВС РФ за второй квартал 2007 г.).

Вместе с тем, создание нового объекта подразумевает не только наличие прав на земельный участок, но и соблюдение определенной процедуры при осуществлении строительства, которая включает в себя получение разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию. Перечень объектов, для строительства которых не требуется получения разрешения на строительство, содержится в ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, при этом положения названной нормы позволяют субъектам РФ расширять указанный перечень. Согласно приведенной норме разрешение на строительство не требуется в случае: строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу; строительства объектов, не являющимися объектами капитального строительства; строительства на земельном участке сооружений и строений вспомогательного пользования; изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и. д. В этой связи весьма сомнительным является вывод суда (дело Ленинградского районного суда по иску Г.В.М. к А.А.О. и др. о признании незаконным строительства парковки) об отсутствии признаков самовольной постройки у автомобильной парковки с твердым покрытием и навесом для хранения автотранспорта по тем мотивам, что данный объект не относится к объектам капитального строительства и получение разрешения на его строительство не требовалось. Так, целью капитального строительства является создание объекта недвижимости. Относится ли строящаяся парковка к недвижимому имуществу с точки зрения ч. 1 ст. 130 ГК РФ, а также ее технических характеристик, назначения и обстоятельств создания, суд не определил, хотя установление этих юридически значимых обстоятельств имело существенное значение для правильной квалификации спорного объекта.

Ошибочным является и вывод Светловского городского суда по делу по иску К.Н.В. к администрации МО СГО о признании планируемых работ, не требующих получение разрешения на строительство. Суть спора заключалась в следующем: К.Н.В. намеревалась произвести перепланировку и переустройство жилого помещения в целях перевода его в нежилое для использования под магазин. Удовлетворяя указанные исковые требования, суд исходил из того, что заявленная перепланировка должна производиться в границах принадлежащего истице помещения и проводимые работы не приведут к снижению несущей способности здания. Между тем, как видно из эскизного проекта, представленного в материалах дела, помимо сноса существующих перегородок в жилом помещении и устройства новых, в процессе переоборудования квартиры запланировано строительство крыльца, а также закладка одного оконного проема. Безотносительно обоснованности сделанного судом вывода: приведет или нет снос существующих перегородок к снижению несущей способности здания, только лишь предполагаемое строительство крыльца, закладка оконного проема, покраска фасада, в соответствии со ст. 51 Гр.К РФ и ст. 3 ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ" обязывало истицу получить разрешение на проведение соответствующих работ, поскольку их проведение затрагивало внешний архитектурный облик здания. Суд же данные обстоятельства оставил без внимания, исковые требования К. удовлетворил, но, учитывая изложенные обстоятельства, вряд ли можно согласиться с правильностью постановленного судом решения.

При нарушении указанной выше процедуры осуществления строительства возведенная постройка в соответствии с требованиями ст. 222 ГК РФ квалифицируется как самовольная. Вместе с тем, только лишь факт нарушения такой процедуры, заключающийся в отсутствии разрешения на строительство и ввода построенного объекта в эксплуатацию, не может рассматриваться в качестве безусловного препятствия для легализации самовольного строения. Так, Федеральным Законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", так называемым "Дачная амнистия", введена упрощенная процедура легализации отдельных объектов потребительского назначения (садовые и дачные дома, объекты индивидуального жилищного строительства), возведенных гражданами на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства и индивидуального жилищного строительства. Для регистрации права собственности на указанные объекты достаточно представить в регистрирующий орган документ, подтверждающий факт создания объекта, коим является декларация об объекте, а для объектов индивидуального жилищного строительства - технический паспорт и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (либо разрешение на строительство, если индивидуальный жилой дом является объектом незавершенного строительства). При этом разрешение на ввод в эксплуатацию (либо в указанных выше случаях - разрешение на строительство) должно будет представляться на регистрацию в качестве необходимых документов лишь начиная с 1 января 2010 года. До указанной даты наличие разрешения на строительство жилого помещения либо на ввод его в эксплуатацию не будет являться необходимым условием возникновения права на объект индивидуального строительства. Отсутствие таких документов не является препятствием и для легализации самовольной постройки в судебном порядке. Вместе с тем, следует отметить, что перечень подлежащих установлению фактов при признании права собственности на самовольные постройки различен при судебном и внесудебном (административном) порядке, регламентированном Законом о "дачной амнистии". Так, согласно ст. 222 ГК РФ права собственности на самовольную постройку может быть признано только при условии, что ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровья граждан. Проверка этих обстоятельств не входит в компетенцию регистрирующего органа. Таким образом, если во внесудебном порядке не требуется подтверждения безопасности для 3-их лиц, то в судебном это обязательно, что предполагает обязанность истца по представлению более широкого круга доказательств.

Следует отметить, что при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, суды, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка, соблюдения его целевого назначения, а также факта существования на нем соответствующей постройки (тех документов, которые требуются для проведения регистрации в административном порядке) правомерно требуют от истца представления и других доказательств законности существования такого строения. Такими доказательствами, в частности, являются: документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам, заключения технических обследований; документы, иным образом подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы других лиц, например: мнение владельцев соседних строений, земельных участков либо совладельцев земельного участка, выраженное в соответствующих заявлениях. В зависимости от конкретной ситуации, исходя из обстоятельств возведения постройки, суд может потребовать и дополнительные документы. В частности, это потребуется, если, например, возникнет вопрос, не нарушает ли проводимое строительство внешнего облика сложившейся застройки города или иного поселения. Для разрешения вопросов, требующих специальных познаний, суд иной раз привлекает к участию в деле специалиста или назначает соответствующую экспертизу. Анализ представленных на обобщение гражданских дел показывает, что вопросы круга доказательств судами решаются правильно.

Вместе с тем, судьям при поступлении соответствующих исковых заявлений следует иметь в виду, что Постановлением Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ N 6/8 от 1.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса РФ" рекомендовано в целях обеспечения правильного и наиболее быстрого рассмотрения дела предлагать истцу представлять соответствующие доказательства на стадии принятии иска и подготовки дела к судебному разбирательству. Думается, что такие рекомендации продолжают быть актуальными и в настоящее время, учитывая ужесточившиеся требования к процессуальным срокам рассмотрения дел.

В соответствии с требованиями ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано как непосредственно за лицом, построившим ее, так и за лицом, которое какого-либо отношения к строительству не имело, но является законным владельцем, собственником земельного участка, на котором эта постройка находится, с возмещением расходов лицу, осуществившему строительство.

Как показывает судебная практика Калининградской области с исками о признании права собственности на самовольную постройку, как правило, обращаются лица, осуществившие самовольное строительство соответствующего объекта. В таких случаях, очевидно, суд вправе потребовать от истца представления доказательств, подтверждающих тот факт, что постройка производилась самим застройщиком и за его счет.

В тех случаях, когда строительство велось на чужом земельном участке, но по воле его собственника, и между сторонами существует договор об условиях строительства, спор должен разрешаться в зависимости от его условий. При этом заинтересованные лица должны представить суду доказательства, свидетельствующие о том, что они участвовали в строительстве (реконструкции) по соглашению с собственником строения или собственником (владельцем, пользователем) земельного участка о создании общей собственности на возводимую постройку (реконструируемое строение) и именно в этих целях вкладывали свой труд и средства. При недоказанности этого соглашения они могут претендовать только лишь на возмещение понесенных ими затрат на строительство.

Говоря о самовольной постройке, в первую очередь, необходимо установить, что объект является недвижимым имуществом. При этом вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен решаться с учетом назначения имущества, а также обстоятельств, связанных с его созданием. Если же возведенный объект не отвечает критериям, позволяющим отнести его к недвижимости, право собственности на него не может быть признано посредством ст. 222 ГК РФ.

Безусловно, не допускается изменение, в том числе и судом, разрешенного использования земельного участка. В тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, то требование о признании права собственности на нее судом не может быть удовлетворено. Иное его решение противоречило бы ст. 8 ЗК РФ.

К.И.М., Ч.С.О., Ф.Г.Р., Д.Е.О. обратились в суд с иском к Мэрии г. Калининграда о признании права собственности на доли жилого дома. В процессе рассмотрения дела выяснилось, что все истцы стали собственниками (путем совершения сделок купли-продажи) долей одноквартирного, одноэтажного жилого дома общей площадью 69,9 кв. м., земельный участок истцам был предоставлен Мэрией в аренду с целевым использованием - под существующий жилой дом. Указанный жилой дом был снесен и на его месте возведено новое строение - четырехсекционный (четырехподъездный) двухэтажный (с мансардой и подвалами) жилой дом общей площадью 694,1 кв. м. Помимо того, что истцами не было представлено доказательств отсутствия нарушения произведенным строительством прав других лиц, суд, разрешая возникший спор, правомерно пришел к выводу, что разрешенное использование земельного участка не изменялось, а установленное - под существующей жилой дом не позволяло истцам производить строительство спорного объекта. Поскольку мэрией отказано в предоставлении земельного участка под возведенный истцами объект, в удовлетворении их требований Балтийский районный суд отказал. Судебная коллегия с решением суда согласилась.

В практике рассмотрения дел встречаются споры по искам заинтересованных лиц о признании права собственности на самовольное строение, предъявленные по основаниям приобретательной давности. Следует отметить, что вопросы приобретательной давности в контексте с самовольным строительством судами решаются правильно. Примером может служить дело Светлогорского городского суда по иску В.Т.И. к администрации МО "Город Пионерский" о признании права собственности на садовый дом в связи с истечением срока приобретательной давности. Отказывая в удовлетворении иска В., суд правильно указал, что приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

Снос самовольных строений

Основной смысл института самовольной постройки выражается в санкции за допущенные нарушения при осуществлении строительства. Таковой санкцией в силу требований ст. 222 ГК РФ является снос самовольной постройки и применение ее возможно только в судебном порядке.

Согласно требованиям ст. 222 ГК РФ лицо, самовольно осуществившее постройку, не приобретает право собственности на нее, такая постройка подлежит сносу осуществившим его лицом за свой счет, за исключением случаев, когда в соответствии с ч. 3 названной статьи самовольная постройка может быть легализована. Исходя из содержания ст. 222 ГК РФ иск о сносе самовольной постройки может быть предъявлен любым лицом, полагающим, что сохранение постройки нарушает его права. Право на предъявления такого иска, безусловно, принадлежит лицу, которому право владения и пользования земельным участком, на котором возведена постройка, принадлежит на законном основании. Это вытекает из содержания ст. 304 ГК РФ, где закреплено правило, согласно которому собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Таковым лицом может являться не только собственник земельного участка, но и арендатор либо лицо, которому право владения и пользования земельным участком принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования или наследуемого владения. Как показывает обобщение, судами правильно решаются вопросы относительно определения, является ли обратившееся с соответствующим иском лицо надлежащим истцом или нет.

Так, Зеленоградским районным судом правильно принят к производству и разрешен иск арендатора земельного участка - ОАО "Р." к Б.Н.А. и Е.А.В. о сносе самовольно возведенного строения - магазина на земельном участке, принадлежащем истцу на праве аренды сроком на 49 лет. Удовлетворяя требование истца о сносе указанного строения, суд установил, что земельный участок, на котором ответчиками было возведено самовольное строение, является федеральной собственностью, предоставлен ОАО в аренду с разрешенным использованием - под объекты железнодорожного транспорта, что подтверждено было представленным истцом договором аренды. При этом, как следовало из материалов дела, под указанный объект земельный участок не выделялся, само самовольное строение находилось в полосе отвода и охранной зоны железной дороги. Суд правильно признал арендатора законным владельцем земельного участка, который вправе воспользоваться таким способом защиты, как негаторный иск и заявить иск о сносе самовольно возведенной постройки на арендуемом им земельном участке.

Проверяя наличие у истца права на предъявление требования о сносе самовольного строения, суд должен предложить лицу, обращающемуся в суд с такими требованиями, представить документы, свидетельствующие о наличии у истца соответствующих прав на конкретный земельный участок. Такими документами являются не только постановления компетентных органов о предоставлении земельного участка, договор аренды, как в приведенном выше случае, государственный акт на землю, т.е. правоустанавливающие документы, но и правоподтверждающие документы, к коим относятся свидетельство о праве собственности, выданное регистрационным органом, выписки из кадастра. Вместе с тем, в отдельных случаях не всегда сразу бывает ясно, в границах ли земельного участка истца находится спорное строение. В этой связи суд вправе будет потребовать от истца представления дополнительных - земелеустроительных документов, материалов топосъемки.

С.Н.В. обратилась в суд с иском о сносе самовольного строения - гаража, возведенного Я.О.И. на земельном участке, предоставленном истице на праве постоянного бессрочного пользования для строительства индивидуального жилого дома. Право истицы на земельный участок было подтверждено государственным актом за землю, выданным Исполкомом городского Совета г. Калининграда от 8 августа 1989 г. Между тем, при выдаче истице госакта границы ее земельного участка были определены ориентировочно. Установить факт нахождения на земельном участке истицы спорных строений возможно было только после проведения работ по межеванию земельного участка истицы, и суд, как видно из материалов дела, обоснованно потребовал от С. представления соответствующих документов. После проведения соответствующих работ (топосъемки) однозначно стало ясно, что спорные строения действительно находятся на земельном участке истицы, в связи с чем суд правомерно удовлетворил ее требования.

Как показывает обобщение, требования о сносе самовольного строения, как правило, предъявляет собственник земельного участка, на котором возведена постройка, либо лицо, которому на законном основании принадлежит право владения или пользования соответствующим земельным участком. Однако требовать сноса самовольной постройки могут также органы местного самоуправления - администрации муниципальных образований - именно в их компетенцию входят вопросы регулирования планировки и застройки территорий муниципального образования; владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью; выдачи разрешений на строительство; предоставления земельных участков для строительства и реконструкции (ст. 8 Градостроительного Кодекса РФ, ст. 11, 28-30, 32 Земельного Кодекса РФ). В этой связи требования органа местного самоуправления могут быть мотивированы только публичным интересом: нарушением градостроительных и иных норм, угрозой жизни и здоровью граждан, искажением архитектурного ансамбля и др., и этого достаточно для признания такого лица надлежащим истцом.

Так, Московским районным судом правильно принято к своему производству и удовлетворено исковое заявление администрации Московского района к собственникам квартир многоквартирного жилого дома по ул. Ч., 1-2 о сносе возведенного ими ограждения земельного участка придомовой территории указанного жилого дома. В соответствии с Правилами благоустройства города Калининграда (в ред. от 15.02.2006 г.) строительство и установка малых архитектурных форм, в число которых входят и ограды, заборы (п. 2.17 Правил) допускается лишь с разрешения и по проектам, согласованным с управлением архитектуры и градостроительства мэрии, ГИБДД, владельцами городских инженерных коммуникаций и другими надзорными органами. Установка забора ответчиками произведена в нарушение установленного Правилами благоустройства порядка, в связи с чем исковые требования администрации района были удовлетворены. Аналогичным образом рассмотрено дело по иску администрации Московского района к ответчикам - жильцам жилого дома по ул. Ч., 2.

При этом, как показывает обобщение, органы местного самоуправления вступают в процесс на стороне истца не только как контролирующие органы, но и как представители собственника соответствующих земельных участков, на которых возведены самовольные постройки третьими лицами.

Администрация Центрального района обратилась в суд к Б.В.Л. о сносе самовольно установленного гаража и освобождении земельного участка от незаконного использования, ссылаясь, что ответчик установил гараж на муниципальных землях, не относящихся к придомовой территории жилого дома N 5-6 по ул. К., в котором ответчик проживает. С требованиями о сносе капитального строения, возведенного на муниципальных землях, обратилась в суд администрация Гурьевского района. При этом администрация выступила в процессе в качестве истца как собственник земли. Установив, что ответчикам и в том, и другом случае земельные участки для какого-либо строительства не предоставлялись, судами были постановлены решения, которыми возведенные ответчиками строения признаны самовольными и снесены.

Помимо органов местной власти, иск о сносе самовольных строений может предъявить прокурор. Как показывает практика рассмотрения таких споров, прокурор, как правило, обращается в суд в защиту публичных интересов.

Так, Зеленоградским районным судом были удовлетворены исковые требования прокурора, предъявленные в интересах муниципального образования "Зеленоградский район" и неопределенного круга лиц к ИП Г. о признании незаконным, самовольным строительства подпорной стенки на участке авандюны в прибрежной полосе водоохраной# зоны Балтийского моря.

С требованиями в защиту интересов неопределенного круга лиц обращался в суд прокурор Ленинградского района; в своем исковом заявлении публичный интерес к требованию о сносе прокурор мотивировал нахождением спорного самовольного строения на газопроводе низкого давления, проходящего во дворе жилого дома. Признав требования прокурора обоснованными, суд обязал ответчика Г.А.И. снести самовольно возведенный им гараж.

В соответствии с требованиями ч. 3 ст. 222 ГК РФ судебное признание права собственности невозможно, если сохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровья граждан. Таким образом, надлежащими истцами по искам о сносе самовольных строений являются также лица, права и охраняемые законные интересы которых ведением самовольного строительства нарушаются. Указанные лица также как собственники и владельцы земельных участков, на которых самовольно возведены строения, могут быть субъектами негаторного требования, что следует из требований ст. 304 ГК РФ.

Так, Ленинградским районным судом правильно было принято к своему производству исковое заявление Г., которые обратились в суд с требованиями к С.Л.И. о сносе самовольной постройки - пристройки к соседнему жилому дому, ссылаясь на то, что пристройка возведена таким образом, что видимость из окон истцов ограничена, а также нарушены нормы инсоляции квартиры истцов.

Вместе с тем, если в случае возведения самовольного строения на чужом земельном участке истцу достаточно подтвердить факт "захвата" ответчиком земельного участка, то в случае предъявления требований о сносе самовольного строения по мотивам нарушения прав и законных интересов на истце лежит обязанность доказать, что сохранение постройки нарушает его права либо создает угрозу его жизни и здоровью. В такой ситуации юридическое значение будет иметь факт доказанности нарушений прав истца самим строением, не связанный с процедурой осуществления его строительства (получением соответствующих разрешений, согласований).

Ш.А.Н. обратилась в суд с иском к смежному землепользователю Н.Н.Т. о сносе самовольно возведенного садового домика, ссылаясь, что таким строительством нарушены ее права по пользованию принадлежащим ей садовым участком по его целевому назначению, так как значительная часть участка истицы затеняется спорным строением. Отказывая в удовлетворении таких требований, Ленинградский районный суд указал, что площадь затеняемого участка составляет всего 4% от всей площади земельного участка истицы. Такое незначительное "затенение" не нарушало прав Ш. на использование земельного участка по его назначению - для выращивания сельскохозяйственных культур, кроме того, предлагаемый истицей способ защиты своего права в виде сноса строения явно неравнозначен нарушенному праву. Судебная коллегия, проверяя дело в кассационном порядке, оставила решение суда без изменения.

И по приведенному выше делу по иску Г. к С., Ленинградский районный суд вынес решение об отказе в удовлетворении требований Г., поскольку факт нарушений прав возведенной соседями пристройки к дому истцами доказан не был.

Принимая к своему производству исковые заявления, в которых в качестве основания своих требований истцы указывают на нарушения своих прав и законных интересов, наличие со стороны спорного строения угрозы для их жизни и здоровья, судьям следует иметь в виду, что в соответствии с требованиями ст. 131 ГПК РФ, истец должен указать в своем исковом заявлении, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения его прав или законных интересов, а также сослаться на обстоятельства, на которых истец основывает свои требования и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства. Поскольку положения ст. 132 ГПК РФ обязывают истца прилагать к исковому заявлению документы, подтверждающие обстоятельства, на которых он основывает свои требования, следует обращать внимание на наличие в исковом материале таких документов, коими, в зависимости от указываемых истцами обстоятельств, могут, например, являться: заключения органов пожарной охраны, Роспотребнадзора, энергонадзора и т.д. При несоблюдении истцом приведенных выше требований ст.ст. 131, 132 ГПК РФ, его исковое заявление может быть оставлено без движения в порядке, предусмотренном ст. 136 ГПК РФ.

Вместе с тем, решая указанные вопросы на стадии принятия искового заявления, следует иметь в виду, что не всегда истец имеет объективную возможность представить доказательства нарушения своих прав при подаче искового заявления (например: заключение технической экспертизы, свидетельствующей, что возведенная ответчиком постройка не соответствует строительным нормам и правилам и создает угрозу для 3-их лиц). Возможности истца по представлению доказательств на стадии подачи искового заявления должны быть правильно оценены судом во избежание необоснованного отказа в принятии искового заявления. Такие доказательства могут быть получены судом при рассмотрении дела по существу путем назначения в необходимых случаях соответствующей экспертизы или привлечения к делу специалиста, в порядке, предусмотренном ст.ст. 79, 188 ГПК РФ.

Помимо вопроса о надлежащем истце, суду при установлении факта самовольного строительства необходимо определить, кто в данном случае должен отвечать перед истцом в качестве ответчика, поскольку именно на ответчика судом возлагается обязанность по сносу самовольного строения. Кроме того, при сносе самовольно построенного объекта недвижимости виновная сторона должна на основании ст. 76 ЗК РФ возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения земельных нарушений и привести земельный участок в пригодное для пользования состояние за свой счет.

Следует признать, что судами еще допускаются ошибки в определении надлежащего ответчика, что влечет за собой принятие неверного, незаконного решения. Так, Зеленоградский районный суд обязал МУП "Водоканал" демонтировать канализационную трубу, проложенную через земельный участок, принадлежащий на праве собственности Г.И.В. Между тем, из материалов дела следовало, что прокладка канализационной трубы осуществлялась по инициативе Ч.И.Ю. и за его средства, МУП "Водоканал" выполнял прокладку трубы на основании договора подряда, заказчиком по которому выступил Ч. Судебная коллегия, проверяя решение суда в кассационном порядке, признала вывод суда о возложении обязанности по демонтажу канализационной трубы на МУП ошибочным. Нельзя было возлагать обязанность по сносу на подрядчика, поскольку у него отсутствовал какой-либо имущественный интерес в приобретении прав на соответствующий объект. Интерес подрядчика состоял в получении вознаграждения за выполненные по договору работы. В этой связи обязанность по сносу должна была быть возложена на лицо, по заданию и за счет которого был возведен указанный объект, т.е. на заказчика - Ч.И.Ю, что и было сделано судом 2 инстанции.

В этой связи следует признать правильным разрешение вопроса о надлежащем ответчике Багратионовским районным судом при разрешении спора по иску К.Т.В. к П.Р.А. и И.С.М. о сносе самовольной постройки. Так, истица обратилась в суд с иском о сносе капитального забора, возведенного на ее земельном участке смежным землепользователем П.Р.А. При рассмотрении дела судом было установлено, что фактическим пользователем земельного участком П. является ее родственник - И.С.И., который и возвел капитальный забор, огораживающий земельный участок П., захватив при этом часть земельного участка истицы, в связи с чем на И. и была возложена судом обязанность по сносу указанного строения.

По своему содержанию, а также по последствиям удовлетворения, иск о сносе самовольной постройки представляет собой негаторное требование (ст. 304 ГК РФ). На такие требования, исходя из содержания ст. 208 ГК РФ, срок исковой давности не распространяется. Как показывает обобщение, вопросы о применении срока исковой давности применительно к рассматриваемым проблемам разрешаются правильно. Так, Балтийский городской суд правильно отказал в применении срока исковой давности к требованиям администрации Балтийского городского округа, предъявленным к Р.В.И. о сносе строений: навеса, туалета, забора, возведенных ответчиком на муниципальных землях, не отведенных для этих целей и согласованных под строительство административного здания.

При разрешении споров о сносе самовольных строений следует иметь в виду, что принятием закона о "Дачной амнистии" введена упрощенная процедура легализации самовольных строений, позволяющая произвести такую легализацию в административном порядке, путем обращения в органы УФРС. Вместе с тем, проведение такой регистрации не требует проверки безопасности для 3-их лиц. В этой связи, внесение в Реестр соответствующей записи не отменяет нарушений, допущенных при строительстве. При такой ситуации сам факт такой регистрации не является препятствие для вынесения судом решения о сносе таких строений, если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы истца или создает угрозу для его жизни и здоровья.

Запрет строительства

Предметом негаторного иска могут являться и требования собственника либо законного владельца о предотвращении возможного нарушения его прав, когда налицо угроза такого нарушения. С помощью такого негаторного требования собственник или законный владелец может добиваться запрета строительства того или иного сооружения, если оно будет препятствовать пользоваться имуществом. Примером такого негаторного требования является спор, разрешенный Октябрьским районным судом между С.Т.В., Б.Н.А. и ООО "А.". Так, истицы обратились в суд с иском к указанному ответчику, а также Мэрии г. Калининграда о признании незаконным проведения строительных работ на территории земельного участка, расположенного по адресу г. Калининград, ул. О., 3. При этом истцы указывали, что являются собственниками квартир, расположенных в жилом доме N 2 по ул. О. На прилегающем к их дому земельном участке ООО "А." начало строительство административного здания, которое, как утверждали истцы, ухудшит условия проживания в принадлежащих им квартирах, так как в результате строительства под окнами их жилых помещений появятся оживленное разворотное кольцо, автопарковки, гостевые стоянки.

Предметом доказывания таких исковых требований являются обстоятельства, подтверждающие, что действия ответчика препятствуют в осуществлении права пользования и распоряжения вещью по ее назначению, при этом бремя доказывания этих обстоятельств лежит на истце. Такими доказательствами могли, например, являться заключения о нарушении норм инсоляции жилых помещений истиц таким образом, что затеняемые жилые помещения становятся не соответствующими санитарным нормам, либо о повышении уровня шума выше допустимого уровня от предполагаемого размещения под окнами квартир истиц автопарковок, стоянок, т. е. все то, что могло бы свидетельствовать об ухудшении условий проживания в квартирах до степени признания их непригодными для постоянного проживания. Суду же таких доказательств представлено не было. При этом сам по себе строящийся объект при отсутствии доказательств препятствий с его стороны для пользования вещью (в данном случае квартирой) по назначению не может рассматриваться как помеха, а потому не может являться предметом негаторного требования.

Вместе с тем, требовать запрета строительства граждане могут, обращаясь в суд с иском о защите прав, свобод и законных интересов, что обусловлено требованиями ст. 46 Конституции РФ и ст. 3 и 4 ГПК РФ. Однако, в этой ситуации, субъекту, обращающемуся с таким требованием, необходимо обосновать наличие юридического интереса, поскольку правом на обращение в суд обладают только заинтересованные лица. От того, как суд определит этот юридический интерес, зависит и результат рассмотрения дела. Так, в приведенном выше примере, истицы в качестве оснований своих требований помимо приводимых доводов о том, что строящийся объект ухудшит условия проживания, указывали и на то, что строительство ведется с нарушением установленного порядка - без получения разрешения на ведение строительных работ. Действительно, ведение строительства объекта капитального строительства без разрешения на строительство может явиться основанием для запрета ведения таких работ. Однако, не всегда это допустимо по искам граждан в защиту прав и законных интересов. Так, например, юридический интерес С. и Б. заключался не в понуждении ответчика легализовать строительные работы, а в нежелании вообще видеть строящийся объект рядом со своим жилым домом. В этой связи, очевидно, что у истцов юридический интерес относительно оснований их исковых требований отсутствовал, в связи с чем их исковые требования не подлежали удовлетворению. Вместе с тем, в рассматриваемой ситуации юридический интерес мог присутствовать, если бы, например, истцами были бы заявлены требования о запрете строительства по тем основаниям, что проводимые строительные работы могут привести к разрушению существующего жилого дома.

Согласно ст. 131 ГПК РФ истец обязан в исковом заявлении указать, в чем именно заключается нарушение или угроза нарушения прав, свобод и законных интересов. От этого обоснования зависит и определение судом наличия или отсутствия в требованиях истца правовой заинтересованности, что необходимо при решении вопроса о принятия либо отказа в принятии искового заявления. Не всегда этот юридический интерес можно определить на стадии принятии искового заявления, поэтому вопрос о том, нарушены ли права, свободы и законные интересы истца подлежат исследованию судом при рассмотрении дела по существу, в процессе которого гражданин должен доказать имеют ли место данные нарушения. Вместе с тем, когда отсутствие такого интереса очевидно, данное обстоятельство может быть расценено как основание для отказа в приеме искового заявления по правилам п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ.

Инициатором возбуждения гражданского дела о запрете строительства может являться и прокурор, полномочия которого на обращение в суд в защиту прав, свобод и охраняемых законом интересов других лиц или неопределенного круга лиц производны от компетенции данного должностного лица, закрепленной в законе, заключающейся в надзоре за исполнением действующих на территории субъекта нормативных актов. Как показывают представленные на обобщение гражданские дела, основанием для обращения прокурора с такими исками являются выявленные факты осуществления строительства при отсутствии разрешений на строительство, без утверждения проектной документации и т.д.

Так, прокурор Московского района г. Калининграда обратился в суд в защиту интересов РФ и неопределенного круга лиц с иском к ЗАО "К." о запрещении строительства административно-бытового корпуса" указав, что такое строительство осуществляется без разрешения на строительство. Кроме того, строительство ведется в водоохраной# зоне реки Преголя без проведения природоохранных мероприятий - проведения берегоукрепительных мероприятий. Суд указанные исковые требования удовлетворил, указав, что осуществление строительства в нарушение установленного регламента и основных принципов градостроительной деятельности, базирующихся на требованиях технической и экологической безопасности, создает угрозу причинения вреда неопределенному кругу лиц.

Необходимо отметить, что запрет строительства в целях пресечения угрозы причинения вреда представляет один из способов защиты гражданских прав. Вынося такие решения, суды правомерно руководствуются ст. 12 ГК РФ. Однако на пресечение указанных нарушений направлены не только положения ст. 12 ГК РФ, но и ст. 1065 ГК РФ, на которые судьи в своих решениях почему-то не ссылаются. Между тем, ч. 1 ст. 1065 ГК РФ предусмотрено, что опасность причинения вреда может явиться основанием для запрещения деятельности, создающей такую опасность, что вполне относится и к случаям строительства в отсутствии соответствующего разрешения.

Признание реконструкции (перепланировки) незаконной и приведение помещений в первоначальное состояние; признание права собственности на реконструированный объект

Следует отметить, что значительную часть гражданских дел представляют собой дела по спорам о признании реконструкции незаконной и признании права собственности на реконструированный объект. Статья 222 ГК РФ не регулирует вопросы самовольной реконструкции. Не урегулированы они и положениями Жилищного Кодекса РФ. Так, ст. 29 ЖК РФ предусматривает возможность узаконения переустройства и перепланировки соответствующего жилого помещения. Вместе с тем, исходя из содержания приведенной нормы следует, что сохранение (легализация) переустройства и/или перепланировки ограничены только лишь пределами (границами) конкретного жилого помещения. На практике же, как правило, возникает вопрос о возможности легализации объекта возникшего в процессе реконструкции помещений жилого дома, находящихся за пределами жилого помещения (квартиры) в целях "присоединения" их к существующему жилому помещению. При этом следует иметь в виду, что целью реконструкции, как правило, является создание новых площадей или объектов с иным назначением как путем изменения архитектурного облика здания: надстройки, пристройки, так и за счет освоения площадей внутри каркаса здания без изменения его внешнего облика. При такой ситуации, когда появление в процессе реконструкции (вне зависимости от того, как она проводилась) дополнительных помещений приводит к созданию новых технических объектов, по всей видимости, легализация их должна производиться через признание права собственности. Такая легализация в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 29 ЖК РФ, не предусмотрена, поскольку положения указанной нормы не предполагают возможность признания права собственности на реконструированный объект, поскольку допускают только лишь возможность сохранения жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, что ни одно и то же. В этой связи есть все основания для применения норм о самовольных постройках к случаям самовольной реконструкции по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ). Это относится и к тем ситуациям, когда необходимо узаконить существование объекта, созданного в процессе реконструкции, и к тем, когда произведенная реконструкция признается самовольной. Отождествление "самовольно реконструированного объекта" и "самовольной постройки" обусловлено, кроме того и тем, что реконструкция объектов капитального строительства, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности таких объектов, должна проводиться с соблюдением той же процедуры, что и при осуществлении строительства. В тех случаях, когда реконструкция затрагивает конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности реконструируемого объекта, а также влечет изменение его архитектурного облика, требуется разрешение на строительство (п. 2 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, ст.ст. 2 и 21 ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ").

Анализ представленных на обобщение гражданских дел показывает, что такие вопросы, как правило, возникают при разрешении споров, заявленных об узаконивании созданных новых помещений (объектов), созданных в процессе реконструкции: пристройки, надстройки, путем освоения общих помещений жилого дома - чердаков, подвалов, иных вспомогательных помещений. В этой связи правильной будет легализация такой реконструкции путем признания права собственности на измененный объект или объект с иным назначением через применение ч. 3 ст. 222 ГК РФ. Как, например, поступил Ленинградский районный суд, при разрешении исковых требований М.Д.В. к Мэрии о признании права собственности на реконструированный объект. При рассмотрении дела суд установил, что реконструкция дома была осуществлена путем строительства пристройки к существующему объекту права собственности - жилому дому, в связи с чем правильно пришел к выводу, что вопрос об узаконивании самовольной реконструкции должен разрешаться по правилам ст. 222 ГК РФ.

В такой ситуации следует признать ошибочной избранную судом правовую позицию при разрешении спора между А. и ОМИС Балтийского флота (Зеленоградский районный суд). Так, суд удовлетворил исковые требования А. и сохранил жилое помещение в перепланированном состоянии по правилам ст. 29 ЖК РФ. Между тем, из материалов дела видно, что "перепланировка жилого помещения" - мансардной квартиры - была произведена истцом за счет надстройки еще одного этажа. Данное обстоятельство, безусловно, свидетельствовало о том, что была произведена реконструкция жилого дома, созданы новые объекты, право на которые могло быть легализовано только путем признания права собственности на них, соответственно, в данной ситуации подлежал применению порядок такой легализации, предусмотренный ст. 222 ГК РФ. Такая же ошибка допущена этим же судом по делу по иску Р.С.П.: суд сохранил квартиру в перепланированном состоянии, хотя из материалов дела ясно следовало, что в результате проведенной реконструкции к квартире истца были "присоединены" общие помещения жилого дома - лестничная площадка. Светловский городской суд, удовлетворяя исковые требования П.О.В., сохраняя жилое помещение в перепланированном состоянии, не учел, что жилое помещение истца изменилось не за счет перепланировки самой квартиры, а за счет реконструкции - пристройки к жилому дому.

При этом, как и в случаях самовольного строительства, проводимая реконструкция не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. В такой ситуации, обращающиеся с исками об узаконивании произведенной реконструкции по существу должны представлять суду такой же объем доказательств, что и при признании права собственности на самовольный объект. В этой связи порядок разрешения таких споров мало чем отличается от споров о признании права на самовольное строительство. Так, суд должен располагать актами строительных экспертиз, показывающих, что произведенная реконструкция соответствует строительным нормам и правилам, и не создает угрозу для третьих лиц, заключениями органов пожарной охраны, Роспотребнадзора, энергонадзора и т.д. При возникновении вопросов, требующих специальных познаний, суд вправе обратиться к помощи специалиста или назначить соответствующую экспертизу.

Так, Московский районный суд удовлетворил требования Г.М.В. и возложил на Г.Л.В. обязанность привести в прежнее состояние помещение, расположенное в эркере первого этажа, путем демонтажа входной двери, восстановления части стены, оконного проема с установкой ранее существовавшего окна. Вынося такое решение, суд сослался на акт экспертизы, выполненный ООО "К.", согласно которому выполненные ответчицей работы по реконструкции оказывают отрицательное влияние на несущую способность стены дома. Судом при рассмотрении дела был привлечен специалист - эксперт строительно-технической экспертизы ГУ КЛСЭ МЮРФ, который подтвердил наличие отрицательных последствий после проведения ответчицей указанных работ, которые могут привести к разрушению стены жилого дома.

Вместе с тем, следует иметь в виду, что зачастую такие споры возникают в отношении реконструированного объекта, на который распространяется режим общей долевой собственности. Проведение соответствующих работ, затрагивающих общее имущество, должно быть основано на соглашении между сособственниками, что вытекает из требований ст. 247 ГК РФ. Отсутствие такого согласия может повлечь для истца негативные последствия - в виде отказа в удовлетворении требований об узаконении проведенной реконструкции.

Так, Ленинградский районный суд отказал в удовлетворении исковых требований Е.М.Н. о признании права собственности на реконструированную квартиру, установив, что реконструкция квартиры была произведена за счет освоения части чердачного пространства под дополнительную площадь и присоединения этих помещений к квартире истицы без получения согласия собственников других квартир, права которых на свободный доступ и пользование местами общего пользования жилого дома такой реконструкцией были нарушены.

Рассматривая споры как о признании права собственности на реконструированный объект, так и о признании реконструкции самовольной, суды должны правильно определять субъектный состав сторон спорных правоотношений. В тех случаях, когда реконструируемый объект (жилой дом, общие помещения жилого дома) находится в режиме общей долевой собственности, к участию в деле должны привлекаться все сособственники такого реконструированного объекта, поскольку от их позиции (при условии получения положительных заключений контролирующих органов) будет зависеть вопрос: возможна легализация самовольной реконструкции либо ее следует признавать самовольной, что соответственно влечет применение санкций, предусмотренных ст. 222 ГК РФ. Кроме того, в тех случаях, когда реконструкция объекта влечет изменение долей в общей долевой собственности на измененный в процессе реконструкции объект недвижимости, судьи должны ориентировать истцов на предъявление одновременно с требованиями о признании права собственности на реконструированный объект и исковых требований к сособственникам об изменении (перераспределении) долей в общей долевой собственности.

Обобщение показывает, что с исками о признании реконструкции (пристройки, надстройки, переустройства чердачных, подвальных помещений и т.д.) самовольной (незаконной), как правило, обращаются лица, являющиеся сособственниками реконструируемого объекта. При этом в качестве одного из оснований своих требований истцы ссылаются на нарушение порядка получения согласия на проведение реконструкции либо на неполучение от них согласия на проведение соответствующих работ.

Однако отсутствие такого согласия не всегда может быть расценено как безусловное основание для удовлетворения требований о сносе самовольно реконструированного объекта. Так, например, Д.Е.Н. обратилась в суд с иском к П.Г.В. о сносе пристройки к жилому дому (дело Центрального районного суда). Свои требования истица мотивировала тем, что на строительство пристройки она, как сособственник дома, согласия не давала; кроме того, как утверждала истица, пристройка возведена с нарушением строительных и санитарных норм и правил. В процессе рассмотрения дела судом было установлено, что строительство ответчицей было произведено в нарушение установленного порядка, без получения разрешения на строительство. Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела П. были представлены суду положительные заключения контролирующих органов о соответствии пристройки техническим требованиям и требованиям безопасности. Что же касается согласия Д. на проведение реконструкции, то действительно такого согласия получено не было. Однако, как было установлено судом, получение такого согласия было невозможно по объективным причинам. К моменту начала строительных работ П. были получены согласия на проведение реконструкции от сособственников дома, отец же Д., также являвшийся таким же сособственником, к этому времени умер, истица же стала собственником доли дома по истечении 2 лет после окончания строительства. Учитывая заслуживающие внимание обстоятельства, препятствующие получению согласия Д. на проведение работ по реконструкции, суд отказал в удовлетворении ее требований о сносе указанной пристройки; судебная коллегия с решением суда согласилась.

Вместе с тем, при другой ситуации, суд признал нарушенными права истицы производством реконструкции без ее согласия, в связи с чем удовлетворил ее требования о приведении помещения в прежнее состояние, существовавшее до реконструкции.

Так, Б.Л.Н. обратилась в суд с иском В.Л.П. о приведении чердачного помещения в первоначальное состояние, ссылаясь, что ответчица самовольно, без ее согласия, заняла нежилое мансардное помещение, относящееся к общему имуществу жилого дома, реконструировав его под дополнительную площадь своей квартиры; кроме того, реконструкция проведена без получения соответствующих разрешений, согласований, проверки технической возможности выполнения таких работ на предмет безопасности для основных конструкций жилого дома. Решением Гурьевского районного суда исковые требований Б.Л.Н. были удовлетворены. Судом второй инстанции решение суда оставлено без изменения.

Ленинградским районным судом были удовлетворены исковые требования З.К.А. о признании незаконной реконструкции, произведенной Е.М.П. за счет предчердачного помещения. Удовлетворяя требования З.К.А., суд сослался на отсутствие согласия с ее стороны на проведение реконструкции общих помещений жилого дома, а также на не получение от администрации района разрешения на проведение таких работ.

Признаками самовольной реконструкции является не только отсутствие согласия сособственника на ее проведение, но и отсутствие необходимых положительных заключений контролирующих органов о возможности проведения реконструкции, а в некоторых случаях, когда при проведении реконструкции затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, и разрешения на строительство (п. ст. 51 Гр.К РФ). Проведение реконструкции в нарушение установленного порядка влечет признание ее самовольной и применение санкций, предусмотренных ст. 222 ГК РФ.

При этом суд может применить санкцию как в виде сноса, если самовольная реконструкция выразилась в надстройке или пристройке, как, например, это сделал Зеленоградский районный суд, обязав ООО "В.С.Л." снести самовольную надстройку над зданием магазина-ресторана "М." (дело по иску прокурора в защиту интересов МО "Зеленоградский район" и неопределенного круга лиц к ООО "В.С.Д."), так в виде возложения обязанности по восстановлению реконструированного объекта, приведению его в первоначальное состояние, предшествующее реконструкции, как это было сделано Московским районным судом - на ответчиков К. суд своим решением возложил обязанность привести помещения жилого дома в первоначальное состояние путем демонтажа перекрытия и кровли пристройки и демонтажа подключения дровяной печи в вентиляционному каналу кухни квартиры истца (дело по иску Л.М.В. к К. о приведении жилого дома в прежнее состояние). Возложение такой обязанности обусловлено прежде всего требованиями ст. 12 ГК РФ, согласно которой одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права.

Сохранение жилого помещения в перепланированном, переустроенном состоянии

Из представленных на обобщение гражданских дел более 50% их них составляют гражданские по спорам о сохранении жилого помещения в перепланированном и/или переустроенном состоянии. Такое большое количество объясняется массовым самовольным переустройством, перепланировкой и реконструкцией отдельных квартир и жилых домов собственниками и нанимателями этих жилых помещений в целях улучшения своих жилищных условий. Как правило, произведенные истцами работы связаны с созданием совмещенных помещений из отдельных комнат и наоборот, создания из двух жилых помещений одного, увеличение площади отдельных помещений за счет демонтажа ненесущих стен и т.п. В отличие от ранее действовавшего Жилищного Кодекса РСФСР новый ЖК РФ определяет понятие переустройства и перепланировки жилого помещения. Исходя из содержания ст. 25 ЖК РФ переустройство и перепланировка представляет собой комплекс работ, результат которых влечет необходимость внесение изменений в технический паспорт жилого помещения, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещениях. Такие работы проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления, являющимся органом, осуществляющим согласование (ст. 26 ЖК РФ). В случае отсутствия такого согласования, а также в случае нарушения проекта, представлявшегося на согласование, перепланировка, переустройство признаются самовольными. Последствием такой самовольности может являться применение санкции, предусмотренной ч.ч. 3 и 5 ст. 29 ЖК РФ в виде возложения обязанности на лицо, самовольно переустроившее, перепланировавшее жилое помещение привести его в прежнее состояние; и, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, то по решению суда оно может быть выставлено на торги (если находится в собственности); либо по решению суда может быть расторгнут договор найма (если в отношении жилого помещения действует договор социального найма).

Вместе с тем, несмотря на такую жесткость по отношению к лицам, не затруднившим себя разработкой необходимого проекта, получением необходимых согласований для его реализации, законодатель все-таки предусмотрел возможность легализации такой самовольной перепланировки, переустройства. В большей части это связано с понимаем того, что решение таких вопросов в административном порядке слишком дорого; разработка проекта, получение согласований для заинтересованного лица иной раз значительно дороже, чем стоимость работ по переустройству или перепланировке. Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Как показывает обобщение, обращающиеся с такими исками лица и не пытались решить такие вопросы в административном порядке, хотя особых возражений проведенная перепланировка, переустройство жилых помещений у органов местного самоуправления, как правило, не вызывает. Об этом свидетельствует анализ представленных на обобщение дел. Так, из 209 дел в 72 случаях органы местного самоуправления не возражали против удовлетворения требований, а по 22 делам признали иски.

Разрешая такие споры, следует иметь в виду, ч. 4 ст. 29 ЖК РФ допускает возможность сохранения в перепланированном, переустроенном состоянии жилого помещения, т.е. объекта жилищных отношений. Таким образом, в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, может быть легализована перепланировка и/или переустройство в пределах и границах соответствующего жилого помещения. Анализ вопросов, возникающих в случаях реконструкции, освоения площадей, находящихся за пределами объекта жилищных отношений, приведен в разделе "Признание реконструкции (перепланировки) незаконной и приведение помещений в первоначальное состояние; признание права собственности на реконструированный объект".

Истцами по таким делам будут выступать лица, самовольно переустроившие (перепланировавшие) помещения, собственниками или нанимателями которых они являются. Вместе с тем, указанные лица могут участвовать в процессе и в качестве ответчиков в случае предъявления в суд иска о пресечении незаконной перепланировки (переустройства) или приведении помещения в первоначальное состояние лицом, чьи права и законные интересы такой перепланировкой (переустройством) нарушаются.

И в том, и другом случае предметом доказывания будет соответствие жилых помещений после проведения переустройства, перепланировки строительным, санитарно-гигиеническим и эксплуатационно-техническим нормам, а также отсутствие отрицательного влияния произведенных переустройства, перепланировки на конструкции жилого дома. Данные обстоятельства должны подтверждаться техническими заключениями, составленными по результатам обследования квартир после проведения строительных работ, а также заключениями, данными отдельными учреждениями санитарно-гигиенического контроля и пожарной безопасности, а в необходимых случаях и заключениями экспертизы.

Так, удовлетворяя требования Т.В.А., предъявленные к администрации Балтийского городского округа, МУ "Служба заказчика БГО", Балтийский городской суд исходил из того, что в деле имеется положительное заключение областного государственного унитарного предприятия "Институт "Калининградгражданпроект", акт обследования квартиры истицы комиссией в составе представителей МУ "Служба заказчика", заключение и.о. директора данного МУ.

Судом установлено, что перепланировка квартиры истицы заключалась в том, что за счет демонтажа ненесущих ограждающих перегородок и деревянных конструкций встроенного шкафа, и установления новой перегородки, образован совмещенный санузел, а также в результате демонтажа деревянных конструкций встроенных шкафов и дверного блока между коридором и жилой комнатой площадью 11 кв. м., и установлением новой ненесущей перегородки с дверным проемом, образованы две комнаты площадью 10 кв. м. и 7,9 кв. м. Учитывая, что согласно названным документам перепланировка квартиры истицы выполнена технически грамотно, с соблюдением всех необходимых требований и технологий, конструктивным и объемно-планировочным параметрам не противоречит, суд удовлетворил заявленные требования.

Вместе с тем, осуществленная истцом перепланировка (переустройство) в целях повышения благоустройства своего жилого помещения и соблюдение технических требований при производстве соответствующих работ не во всех случаях может быть легализована. Основной критерий такой возможности заложен в 4 ст. 29 ЖК РФ и заключается в отсутствии нарушений прав и законных интересов не только проживающих в данном жилом помещении, но других лиц. При такой ситуации, если при рассмотрении дела суд установит, что в результате перепланировки (переустройства) ущемляются права соседей, такая перепланировка не может быть узаконена. Так, например, Балтийский районный суд отказал в удовлетворении исковых требований И.А.Т. о сохранении квартиры в переустроенном, перепланированном состоянии. Как следует из материалов дела, квартира истицы не была оборудована ванной. Для улучшения условий проживания в квартире, истица перенесла перегородку между комнатой и туалетом, и в образовавшемся помещении обустроила совмещенный санузел, в котором установила ванну. Между тем, выполненная истицей перепланировка и переустройство не соответствовали требованиям СанПин и СНиП по причине расположения вновь устроенного истицей санузла над частью комнаты нижерасположенной квартиры, что правомерно расценено судом как обстоятельство, ухудшающее условия проживания лиц, проживающих в соседней (нижерасположенной) квартире.

В этой связи, в зависимости от того, в чем заключается произведенная перепланировка (переустройство) жилого помещения, к участию в деле должны привлекаться не только члены семьи собственника (нанимателя) жилого помещения, но также и соседи по квартире, дому. Процессуальное положение этих лиц (ответчики, 3-лица) будет зависеть от их отношения к заявленному требованию.

Решение об отказе в удовлетворении требований о сохранении помещения в перепланированном, переустроенном состоянии может явиться в соответствии с ч. 3 ст. 29 ЖК РФ основанием для принятия органом, осуществляющим согласование, решения, обязывающего собственника или нанимателя такого жилого помещения привести его в прежнее состояние в разумный срок. Если такое требование выполнено не будет, то у данного органа возникает право обращения в суд с иском об изъятии самовольно перестроенного и (или) перепланированного жилого помещения.

Заключительные положения

Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку, реконструированный объект, являются основанием для государственной регистрации права на недвижимое имущество. Решение суда о сохранении жилого помещения в перепланированном и (или) переустроенном состоянии является основанием для внесения изменений в техническую документацию квартиры, а в случаях, когда жилое помещение находится в собственности, измененные сведения об объекте подлежат внесению и в Единый государственный реестр прав. В этой связи в резолютивной части решения суда должны содержаться необходимые для этого сведения: о правообладателе, адрес (местонахождение) объекта, его наименование и назначение, площадь, идентификационные данные из паспортов технического учета, а если объект находится в общей долевой собственности - доли в праве в виде правильной простой дроби. Отсутствие в резолютивной части подробного описания объекта затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и возникнет необходимость разъяснения решения суда в соответствии с требованиями ст. 202 ГПК РФ.

Следует отметить, что в ряде случаев таким требованиям резолютивная часть решения не соответствует. Вряд ли можно согласиться с правильностью изложения Зеленоградским районным судом резолютивной части решения, вынесенного по спору между А. и ОМИС Балтийского флота: "Сохранить жилое помещение квартиры N 1 дома N 1 по ул. Д. в п. Ф. Калининградской области в перепланированном состоянии". Безусловно, такое решение потребует дополнительного разъяснения, поскольку его содержание не позволяет идентифицировать, в чем заключаются изменения объекта, произошедшие после произведенной в нем перепланировки, не говоря уже о том, что называемая судом "перепланировка" представляет собой увеличение площади квартиры за счет надстройки еще одного этажа.

В этой связи судебная коллегия считает необходимым привести примерные тексты изложения резолютивной части решения по категории дел, которые рассматриваются в данном обобщении.

По делам о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии:

"Сохранить квартиру N по ул. __, д. N в г. Калининграде в перепланированном виде. Считать общую площадь квартиры _., в том числе жилую _.; площадь ванной -_, туалета _., коридора _.. Внести данные изменения в техническую документацию квартиры N дома N по ул. _.. г. Калининграда.

По делам о сохранении жилого помещения в переустроенном состоянии:

"Сохранить произведенные переустройства в квартире N _ по ул. __.. дома N в г. Калининграде в виде переноса унитаза, демонтажа в санузле ванны и установки душевой кабины и умывальника; демонтажа отопительной батарее в кухне; переноса водонагревательной колонки их ванной в кухню".

По делам о признании права собственности на самовольное строение:

"Признать за Ф.И.О. право собственности на жилой дом, представляющий собой двухэтажное строение с мансардой, общей площадью __., жилой __., расположенное на земельном участке мерою__ с кадастровым номером, расположенном по адресу:_.

По делам о признании права собственности на реконструированный объект:

"Признать за Ф.И.О. право собственности на измененный в процессе реконструкции объект права - квартиру N_ дома N_ по ул. ____.. г. Калининграда (или "признать право собственности на реконструированную квартиру, созданную в процессе освоения чердачного пространства, строительства пристройки и т.д.), включить в состав квартиры созданные в процессе освоения чердачного пространства (строительства пристройки) 2 жилые комнаты, площадью _ и _. (описание этих объектов по техническому паспорту БТИ). Считать квартиру _. дома _. по ул. __.. г. Калининграда 2-уровневой, состоящей из _. комнат, общей площадью__, жилой __. .

Сохранить возведенную Ивановой двухэтажную пристройку к жилому дому N _ по ул. ___, состоящую из ___.. Включить в состав жилого дома вновь созданные в процессе строительства пристройки помещения:_, внести изменения в технические характеристики данного объекта права: считать дом N _.. общей площадью _ жилой _. Изменить размер долей Ивановой, Петровой, Сидоровой в общей долевой собственности на жилой дом N .. по ул. _.. в г.Калининграде. Признать за Ивановой право собственности на 3/5 доли указанного жилого дома, за Петровой 1/5 доли, за Сидоровой 1/5 доли.