10. Порядок пользования земельным участком, раздел земельного участка, выдел земельного участка

10. Порядок пользования земельным участком, раздел земельного участка, выдел земельного участка

Раздел имущества в натуре, в том числе и земельного участка, является одним из способов прекращения права общей собственности, когда на базе одного объекта возникает несколько новых объектов права собственности.

Судебная практика показывает, что земельные участки достаточно часто находятся в собственности нескольких лиц и, как правило, общая собственность на имущество является долевой и выражается в виде дробного числа. Если доли в праве собственности на земельный участок не определены (например, в случаях совместной собственности супругов, перехода наследственного имущества в собственность нескольких наследников), то первоначально в силу требований ч. 2 ст. 254 ГК РФ должны быть определены доли каждого из участников в праве общей долевой собственности.

В силу ст. 252 ГК РФ общий земельный участок может быть разделен по соглашению участников долевой собственности либо на основании решения суда исходя из соразмерности долей в праве общей долевой собственности.

Важнейшим условием возможности раздела земельного участка является его делимость.

Общие принципы делимости земельного участка изложены в ст. 1182 ГК РФ, согласно которой при разделе земельного участка каждая его часть должна соответствовать минимальным нормам предоставления участков соответствующего целевого назначения. Если при разделе образуются земельные участки менее этих норм, то в такой ситуации деление является невозможным, и такие земельные участки признаются неделимыми.

Предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства и дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ (в Калининградской области принят Закон Калининградской области от 21.12.2006 г. N 105 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области"), а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными актами органов местного самоуправления (ст. 33 ЗК РФ).

Кроме того, вопросы раздела земельных участков урегулированы статьей 11.4 ЗК РФ. В соответствии с пунктом 1 данной статьи при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 этой статьи, а также случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Выдел земельного участка регулируется положениями ст. 11.5 ЗК РФ. При выделе земельного участка образуется один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах.

Следует иметь в виду, что раздел земельного участка либо выдел доли из него невозможны, если находящееся на земельном участке строение продолжает оставаться в общей долевой собственности.

Так, Г.Р.Р. обратилась в Багратионовский районный суд Калининградской области с иском к К.В.А. о выделе в натуре доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв. м с разрешенным использованием "под дом и его обслуживание", указывая, что является собственником 568/1000 долей в праве собственности на жилой дом и собственником 568/1000 долей в праве собственности на земельный участок.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что при сохранении права общей долевой собственности на жилой дом выделение обособленного земельного участка, свободного от прав других лиц, не представляется возможным.

По аналогичным основаниям Гурьевским районным судом отказано в иске Б.В.И. к А.Л.В. о разделе земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м. с разрешенным использованием "для ведения личного подсобного хозяйства".

Судом установлено, что на спорном земельном участке расположен жилой дом, находящийся в собственности у сторон по 1/2 доли у каждого. Суд признал невозможным выдел 1/2 доли участка в качестве обособленного при сохранении за каждым из сособственников права долевой собственности на жилой дом, поскольку земельный участок под таким объектом недвижимости продолжает оставаться в долевой собственности сособственников жилого дома.

Таким образом, выдел или раздел земельного участка возможны только после прекращения права общей долевой собственности на строение либо одновременно с ним.

Вопросы раздела земельного участка требуют специальных познаний, без специальной землеустроительной экспертизы такой спор не может быть разрешен. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку (ч. 4 ст. 41 ГрК РФ, данная норма утратила силу с 1 марта 2015 г.).

С учетом этого, обязательным условием для принятия искового заявления о разделе земельного участка является наличие проекта раздела спорного земельного участка, изготовленного специализированной организацией. Отсутствие такого проекта является основанием для оставления искового заявления без движения.

Если раздел земельного участка признан невозможным и в удовлетворении такого иска отказано по основаниям неделимости, это не исключает возможности определения порядка пользования таким участком. При этом, если раздел земельного участка, выдел из него доли допускается только между его собственниками, определение порядка пользования не зависит от вида прав на земельный участок, также не имеет значения требование о предельных максимальных и минимальных размерах земельного участка.

Таким образом, порядок пользования земельным участком может быть определен как между лицами, которым земельный участок принадлежит на праве собственности, так и на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды.

При определении порядка пользования земельный участок остается юридически неразделенным, при этом отдельные его части могут оставаться в совместном пользовании для проезда, прохода к основному строению и подсобным помещениям.

Территориальная подсудность споров о порядке пользования земельным участком определяется в соответствии с правилами ст. 30 ГПК РФ, согласно которой иски о правах на земельные участки предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов.

Что касается родовой подсудности, то дела об установлении (определении) порядка пользования земельными участками подсудны мировым судьям. Однако, если такие требования сопряжены с другими - например о сносе строений, сооружений, находящихся на общем земельном участке, то такое дело подсудно районному суду.

Как и вопросы раздела земельного участка (выдела доли), так и определение порядка пользования им требуют специальных познаний. В этой связи суду при решении вопроса о принятии искового заявления об определении порядка пользования земельным участком следует предложить истцу представить проект вариантов порядка пользования, изготовленный специализированной организацией. При отсутствии такого документа исковое заявление может быть оставлено без движения.

Определение порядка пользования земельным участком зависит от титула, на котором земельный участок находится у спорящих сторон.

Если земельный участок принадлежит субъектам спорных правоотношений на праве собственности, то единственным критерием, который должен быть положен в основу определения порядка пользования общим имуществом, является соотношение размера долей сторон в праве общей собственности на это имущество.

В данной ситуации следует руководствоваться правилами ст. 247 ГК РФ, которые имеют универсальный характер и распространяются в полном объеме на любое имущество, в том числе и на земельные участки, принадлежащие нескольким лицам на праве собственности.

К примеру, Г.Р.Р. и К.В.А. обратились в Багратионовский районный суд со встречными требованиями друг к другу об определении порядка пользования земельными участком общей площадью <данные изъяты> кв. м с разрешенным использованием "под дом и его обслуживание". Спорный земельный участок находится в долевой собственности: Г.Р.Р. принадлежит 568/1000 долей в праве общей долевой собственности, К.В.А. - 432/1000 долей. В тех же долях сторонам принадлежит и находящийся на спорном земельном участке жилой дом. При этом право собственности на доли в праве собственности на земельный участок у Г.Р.Р. и К.В.А. возникло на основании сделок купли-продажи с администрацией МО "Багратионовский городской округ" от 26.09.2008 г. и 29.12.2009 г. соответственно. Г.Р.Р. просила определить порядок пользования пропорционально принадлежащим ей и К.В.А. долям в праве долевой собственности на земельный участок, К.В.А. - исходя из сложившегося порядка пользования.

Удовлетворяя требования К.В.А., суд исходил из того, что между правопредшественниками Г.Р.Р. и К.В.А. (их наследодателями) сложился определенный порядок пользования земельным участком, который сохранялся в течение длительного времени, - части земельных участков находящиеся в пользовании сторон огорожены заборами, которые установлены прежними домовладельцами. Кроме того, судом установлено, что доля Г.Р.Р. в праве собственности на жилой дом увеличилась до 568/1000 долей в результате строительства пристройки, против чего соседи (мать К.В.А.) возражали.

С учетом этого, суд пришел к выводу, что Г.Р.Р. вправе претендовать на передачу ей в пользование земельного участка в соответствии со сложившимся порядком пользования земельным участком, а также в размере, пропорциональном ее доле в праве собственности на жилой дом до строительства пристройки и ее увеличения.

Между тем, с такой позицией суда возможно было согласиться, если бы земельный участок находился у сторон на праве постоянного бессрочного пользования. Однако из материалов дела следовало, что право сторон на доли в праве собственности на земельный участок возникло на основании сделок купли-продажи и зарегистрировано в установленном законом порядке. С учетом этого в данной ситуации единственным критерием определения порядка пользования земельным участком являлось соотношение долей сторон в праве собственности на земельный участок. При наличии зарегистрированных прав на земельный участок ни доля в праве собственности на жилой дом, ни сложившийся порядок пользования правового значения не имеют.

Другая ситуация складывается с определением порядка пользования земельным участком, которым стороны владеют на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Согласно ст. 35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Сложившийся порядок пользования земельным участком - это такой порядок, в основе которого лежит добровольное соглашение сторон (письменное или устное) о распределении общего земельного участка, то есть гражданско-правовой договор.

Так, Гусевский городской суд отказал в удовлетворении требований К.Л.В. к С.И.В., П.В.А., К.А.П. и К.С.П. об определении порядка пользования земельным участком с разрешенным использованием "под многоквартирный дом со встроенными помещениями и территорией для обслуживания", сносе самовольно возведенного на придомовой территории строения - гаража.

Суд исходил из того, что после формирования земельного участка придомовой территории он передан в общую долевую собственность собственникам помещений многоквартирного жилого дома. Решениями общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома от 06.05.2009 г. и 08.06.2010 г. определены доли собственников в праве собственности на земельный участок придомовой территории и утвержден договор-соглашение между всеми сособственниками помещений, которым определен порядок пользования земельным участком с выделением мест личного и общего пользования с обозначением их на плане. Суд установил, что участником этих собраний являлась и истица. Поскольку соглашение о порядке пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, заключено, впоследствии не изменялось и не признавалось недействительным, то не имелось оснований для установления порядка пользования в судебном порядке.

Если порядок пользования земельным участком между совладельцами (сособственниками) жилого дома не сложился, то он определяется с учетом долей в праве собственности на жилой дом. При этом должен быть выбран вариант, в большей степени отвечающий интересам сторон (например, предусматривающий выделение земельных участков каждой из сторон единым массивом, полную изоляцию земельных участков, выделение в пользование каждой из сторон земельных участков, соответствующих их долям в праве собственности на дом). Кроме того, выбранный вариант должен обеспечивать возможность проезда и прохода сторон к занимаемым ими частям дома, зоны для обслуживания построек.

Установленный судом порядок пользования не носит характера абсолютного. При определенных условиях такой порядок может быть пересмотрен. При этом, смена собственника доли в праве собственности на строение на его правопреемника, не может рассматриваться как основание для пересмотра ранее установленного порядка пользования. Если иск заявлен таким правопреемником (покупателем, наследником), то такие требования могут являться тождественными, что влечет установленный законом процессуальные последствия: отказ в принятии искового заявления либо прекращение производства по делу.

Не может рассматриваться как основание для пересмотра порядка пользования увеличение одним из собственников своей доли путем пристройки, надстройки или перестройки объекта недвижимости. Более того, такое увеличение доли в праве на недвижимость не рассматривается и как основание для дополнительного выделения земельного участка за счет земельных участков других собственников строения при первичном установлении судом порядка пользования.

Например, при разрешении спора об определении долей в праве собственности на земельный участок с разрешенным использованием "под многоквартирный дом" и о порядке пользования земельным участком Ленинградским районным судом г. Калининграда установлено, что собственником квартиры N __Т.Т.Н. произведена реконструкция жилого помещения за счет освоения чердачного пространства, в результате чего площадь ее квартиры увеличилась с <данные изъяты> кв. м. до <данные изъяты> кв. м. Согласия соседей на уменьшение доли в праве на общее имущество Т.Т.Н. не получала. В этой связи доля в праве на земельный участок определена судом пропорционально площади квартиры Т.Т.Н. до реконструкции. В апелляционном порядке решение районного суда оставлено без изменения.