Приложение. Комплексное строительство и реконструкция центральной части города Ростова-на-Дону с разработкой регламентирующей базы, обеспечивающей приток инвестиций

Приложение
к решению городской Думы
от 18 октября 2000 года N 300

Администрация города Ростова-на-Дону
Департамент строительства и перспективного развития города
Комитет по архитектуре и градостроительству

Комплексное строительство и реконструкция
центральной части города Ростова-на-Дону
с разработкой регламентирующей базы,
обеспечивающей приток инвестиций

Ростов-на-Дону
2000 г.

1. Общие положения

Строительство, реконструкция и модернизация застройки центра города Ростова-на-Дону в интересах городского сообщества является стратегической задачей Администрации города.

В целях планомерного и сбалансированного развития общегородского центра разработана Концепция реконструкции центра города, которая реализуется на основе:

- "Комплексной программы территориально-экономического развития города Ростова-на-Дону на период до 2005 год", принятой решением городской Думы N 142 от 22.08.1995 г.

- Основных направлений реконструкции центра города Ростова-на-Дону, одобренных Решением Коллегии Администрации города Ростова-на-Дону N 16 от 13 апреля 2000 г.

- Генерального плана города;

- Проекта детальной планировки общегородского центра;

- Проектов и эскизов застройки кварталов и жилых групп.

Нормативно-правовой базой реконструкции центра города является Градостроительный Кодекс Российской Федерации, иные законодательные акты Российской Федерации, регламентирующие инвестиционную и градостроительную деятельность в вопросах охраны окружающей среды и санитарного благополучия населения, законодательные акты Ростовской области, Градостроительный Регламент г. Ростова-на-Дону и Положение "О регулировании земельных отношений в г. Ростове-на-Дону"

ГАРАНТ:

См. также Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ

Общегородской центр - наиболее значимая территория Центрального планировочного района города.

В соответствии с Генеральным планом города - общегородской центр это исторически сложившаяся архитектурно-пространственная композиция, включающая в себя улицы, площади, набережные в границах: с севера - улица Текучева, с юга - р. Дон, с востока - Нольная улица, и с запада - переулок Гастелло. Площадь всего общегородского центра - 950 га.

Площадь ядра общегородского центра - 350 га. Ядро центра представляет собой многофункциональную зону общегородской активности в районе ограниченном ул. Красноармейской- с севера, набережной р. Дон - с юга, набережной р. Темерник - с запада, ул. Каяни - с востока.

2. Строительство и инвестиции на территории центра города

Активная градостроительная политика по отношению к территории центра, градостроительная значимость территории центра, позволила привлечь к центру внимание инвесторов. В период 1995-2000 гг. для инвесторов было подготовлено свыше 800 постановлений главы администрации города о разрешении выполнения проектных работ на территории центра, в том числе свыше 400 разрешений на жилищное строительство.

Разрешения на проектные работы и строительство в центре

        /------------------------------------------------------\

        |   Наименование    |1995| 1996|1997 |1998 |1999| 2000 |

        |                   |    |     |     |     |    | 1-е  |

        |                   |    |     |     |     |    |полу- |

        |                   |    |     |     |     |    |годие |

        |-------------------+----+-----+-----+-----+----+------|

        | Количество        | 91 | 103 | 129 |126  |146 | 210  |

        | постановлений   о |    |     |     |     |    |      |

        | разрешении        |    |     |     |     |    |      |

        | проектных  работ, |    |     |     |     |    |      |

        | всего             |    |     |     |     |    |      |

        |-------------------+----+-----+-----+-----+----+------|

        | в  том  числе  на | 30 |  35 | 41  | 40  | 57 | 200  |

        | жилищное          |    |     |     |     |    |      |

        | строительство     |    |     |     |     |    |      |

        \------------------------------------------------------/

Количество предоставляемых инвесторам земельных участков для строительства в центре ежегодно возрастает. В 1999 году было разрешено вести проектирование на 146 земельных участках, в сравнении с 1995 годом количество земельных участков предоставленных для строительства возросло в 1,6 раза, а на жилищное строительство увеличилось почти вдвое.

Темпы реконструкции общегородского центра прослеживаются при анализе числа выданных Инспекцией Госархстройнадзора разрешений на проведение конкретных строительно-монтажных работ в центральном районе.

Разрешения на производство строительно-монтажных работ

     /------------------------------------------------------------\

     |   Наименование    |1995 |1996| 1997 |1998 |1999  |  2000   |

     |                   |     |    |      |     |      |   1-е   |

     |                   |     |    |      |     |      |полугодие|

     |-------------------+-----+----+------+-----+------+---------|

     | Количество        | 80  |118 |  155 | 147 | 181  |   165   |

     | разрешений     на |     |    |      |     |      |         |

     | производство      |     |    |      |     |      |         |

     | строительно     - |     |    |      |     |      |         |

     | монтажных  работ, |     |    |      |     |      |         |

     | всего.            |     |    |      |     |      |         |

     \------------------------------------------------------------/

Количество разрешений на проведение строительно-монтажных работ в 1999 году возросло по сравнению с 1995 годом в 2,3 раза , в 1 полугодии 2000 года получено разрешений на ведение строительных работ на 165 объектах.

Целенаправленная работа по привлечению инвесторов к реконструктивным работам обеспечила приток инвестиций на реконструкцию центра.

Привлечение инвестиций - главная составляющая в процессе реконструкции центра, Администрация города консолидирует инвестиция для реконструкции из всех источников, привлекая средства федерального, областного, городского бюджетов, внебюджетных фондов, средства населения. Это позволило придать динамику инвестиционным процессам в центре.

Инвестиции на территории центра города

   /---------------------------------------------------------------\

   |     Наименование     | 1995  | 1996  | 1998  |  1999  |2000г. |

   |                      |  г.   |  г.   |  г.   |   г.   |  1    |

   |                      |       |       |       |        |полу-  |

   |                      |       |       |       |        |годие  |

   |----------------------+-------+-------+-------+--------+-------|

   | Инвестиций,млн. руб. |1384,1 |1311,8 | 1671  | 3886,3 |2159,2 |

   | Всего по городу      |       |       |       |        |       |

   |----------------------+-------+-------+-------+--------+-------|

   | На        территории |  140  |  291  |  620  |  1217  | 636,9 |

   | Кировского,          |       |       |       |        |       |

   | Ленинского           |       |       |       |        |       |

   | районов,  млн. руб.  |       |       |       |        |       |

   \---------------------------------------------------------------/

По данным городского отдела статистики в 1995-1999 годах на территории центральных районов города объем инвестиций устойчиво нарастает.

В 1995 году объем инвестиций на территории центра составил всего 10% от общегородского уровня, в 1998-1999 годах свыше 30%. всех инвестиций по городу. Территория центра города является наиболее привлекательной для инвестиций в городскую недвижимость, так как статус, престиж центра обеспечивает высокую эффективность капитальных вложений в основной капитал.

Приток инвестиций позволил обеспечить устойчивый рост ввода жилья в центре города.

Ввод жилья в центре города

    /--------------------------------------------------------------\

    |      Наименование       |1995 | 1996  | 1997  |  1998 | 1999 |

    |                         | г.  |  г.   |  г.   |   г.  |  г.  |

    |-------------------------+-----+-------+-------+-------+------|

    |  Общая  площадь  жилых  |46,9 |  56   |  61   |   49  |   67 |

    |  домов,  введенных   в  |     |       |       |       |      |

    |  эксплуатацию, м2       |     |       |       |       |      |

    \--------------------------------------------------------------/

Положительной динамике в строительстве жилья на реконструируемых территориях способствовало также принятие нормативно-правовых актов, определяющих порядок предоставления земельных участков, льгот инвесторам, осуществляющим реконструкцию и строительство в центре с привлечением новых технологий. За указанный период подготовлены и утверждены:

Градостроительный регламент города Ростова-на-Дону - решения городской Думы N 68 от 18 февраля 1998 г., N 149 от 22 декабря 1998 г.

Положение о регулировании земельных отношений в городе Ростове-на-Дону - решение городской Думы N 93 от 28 апреля 1998 г.

О регулировании отношений субъектов градостроительной деятельности в г. Ростове-на-Дону - постановление Главы Администрации N 58 от 15 января 1996 г.

О внесении изменений и дополнений в постановление Главы Администрации города от 15.0196 г. N 58 "О регулировании отношений субъектов градостроительной деятельности в г.Ростове-на-Дону"постановление Мэра города Ростова N 2490 от 30 декабря 1997 г.

О развитии каркасно-монолитного домостроения в городе Ростове-на-Дону - Постановление Мэра города Ростова-на-Дону N 2340 от 12 октября 1999 г.

Реконструировать центр застройщикам должно быть не только престижно, но и выгодно. С этой целью постановлением Мэра города N 2490 от 30.12.97 г. был значительно сокращен объем отчислений жилой площади инвесторами в целевой внебюджетный фонд реконструкции и развития города с 12% до 5%, , а при модернизации застройки с целью сокращения бремени инвестора по отселению граждан со строительных площадок платежи не взимаются.

В Постановлении о развитии каркасно-монолитного домостроения предусматривается, что при строительстве экспериментальных каркасно-монолитных жилых домов инвесторы освобождаются от указанных платежей в целевой внебюджетный фонд при условии направления этих средств на развитие базы каркасно-монолитного домостроения.

3. Характеристика современного состояния центра города

В 60-80 годы жилищное строительство в городе в основном осуществлялось на свободных территориях, в центральных районах велось, как правило, выборочное строительство на свободных участках, реконструктивные работы в частном жилом секторе были практически запрещены. Политика экстенсивного развития города и необоснованных запретов привела к серьезным диспропорциям: на периферии были созданы благоустроенные жилые районы, а застройка центра ветшала и деградировала.

В результате численность населения центральных районов города за 40 лет сократилась более чем на треть. В 1960 году население только 2-х центральных районов города (Ленинского и Кировского) - 225 тыс. чел., к 2000 году - 141 тыс. чел. Возрастная структура населения центра города деформирована по сравнению с возрастной структурой населения города.

  /-----------------------------------------------------------------\

  | Возрастные группы  | Всего по городу, |  В центральных районах: |

  |     Населения      |        в %       |   Кировском, Ленинском, |

  |                    |                  |       Октябрьском,      |

  |                    |                  |            в %          |

  |                    |--------------------------------------------|

  |                    |                   1999 г.                  |

  |--------------------+--------------------------------------------|

  |Моложе              |       17,2       |           16,4          |

  |трудоспособного     |                  |                         |

  |возраста            |                  |                         |

  |--------------------+------------------+-------------------------|

  |Старше              |       22,1       |           23,5          |

  |трудоспособного     |                  |                         |

  |возраста            |                  |                         |

  \-----------------------------------------------------------------/

Население центра стареет: удельный вес детского населения меньше, лиц пенсионного возраста выше.

Жилой фонд центра города, в границах от набережной р. Дон до ул. Текучева, от ул. Сиверса до ул. Нижненольной, к 2000 году насчитывает 2807 тыс. м2., из которых 44,5% всей жилой площади размещается в 1-2-х этажном фонде, наименее благоустроенном, в то время как в целом по городу в 1-2-х этажном фонде сосредоточено всего 32,5 % жилой площади.

Жилой фонд в центре имеет значительный износ, свыше 25% всего фонда построено до 1930 года, т.е. эксплуатируется 70 лет, в то время как в целом по городу доля такого фонда около 8% .

Наиболее изношен муниципальный жилой фонд, свыше половины всего фонда, имеющего предельный износ, более 61%, - сосредоточено в центре.

В Кировском и Ленинском районах общая площадь муниципальных жилых домов, имеющих износ свыше 61% составляет 714 тыс. м.2, в котором проживает по расчетным данным около 40 тыс. человек.

По данным Департамента ЖКХиЭ значительное количество жилищного фонда, размещенного в центре, не имеет инженерного оборудования: не подключено к централизованной системе водоснабжения и канализования - общая площадь жилых домов муниципальной собственности свыше 200 тыс. м.2, в которых проживает 11 тыс. чел. В основном неблагоустроенны квартиры коммунального заселения.

На территории 2-х центральных районов - Кировского и Ленинского находится свыше 1400 коммунальных квартир в жилом фонде муниципальной собственности или 48% всех коммунальных квартир муниципальной собственности имеющихся в городе.

За период 1995-1999 годов по данным оперативного учета расселено 237 коммунальных квартир. В Департаменте строительства и перспективного развития создан специальный сервисный центр, одной из задач которого является расселение коммунальных квартир. В настоящее время в центре разрабатывается пакет нормативных документов, определяющий порядок и процедуры расселения.

В центральных районах города удельный вес застройки из малоценных материалов составляет 24%, 80% всего муниципального жилого фонда из малоценных материалов сконцентрировано на территории центра.

Характеристика квартир коммунального заселения

  /------------------------------------------------------------------\

  | Наименование |   Общая    |     |Из общего   |     | В них       |

  |              |   площадь  |     |количества  |     | проживают,  |

  |              |   квартир  | %   |неблагоустро|  %  | тыс. чел    |

  |              |  коммуналь-|     |   енных    |     |             |

  |              |    ного    |     |коммунальных|     |             |

  |              |  заселения,|     |  квартир,  |     |             |

  |              |   тыс.м2   |     |  тыс.м2    |     |             |

  |--------------+------------+-----+------------+-----+-------------|

  |Город         |    395,1   |100  |   237      |100  |Свыше   7000 |

  |              |            |     |            |     |человек      |

  |--------------+------------+-----+------------+-----+-------------|

  |Кировский     |    152,6   | 38  |    84      |35,4 |Свыше   3500 |

  |район         |            |     |            |     |человек      |

  |--------------+------------+-----+------------+-----+-------------|

  |Ленинский     |    138,1   | 34  |    75      |31,6 |             |

  |район         |            |     |            |     |             |

  \------------------------------------------------------------------/

Комплексный капитальный ремонт жилого фонда в последние 2 года из-за дефицита финансовых ресурсов не проводится, на ремонтные работы в муниципальном фонде в целом по городу выделялось в 1997- 2000 годах от 30 до 50 млн. рублей, из которых значительная часть ассигновывалась на ремонт муниципального жилого фонда в центральных районах. Потребность в ассигнованиях на капитальный ремонт удовлетворяется всего на 2%, нормативный объем средств на капитальный ремонт по состоянию на 1.01. 2000 г. составляет 1,3 млрд. рублей.

Средства, выделяемые на капитальный ремонт
муниципальных жилых домов

Районы	Годы
	1997		1998		1999		2000
	Всего млн. руб.	В % от общего объема по городу	Всего млн. руб.	В % от общего объема по городу	Всего млн. руб.	В % от общего объема по городу	Всего млн. руб.	В % от общего объема по городу
Кировский Ленинский Октябрьский Всего	5,8 6,7 3,77 16,27	14 16,3 9,2 39,5	4,67 7,57 2,49 14,73	15,3 24,7 8,1 48,1	2,4 10,1 3,95 16,45	4,7 19,8 7,7 32,2	6,75 7,5 3,96 18,21	21,2 23,6 12,5 57,3

Продолжительная эксплуатация фонда с нарушением регламентных сроков капитального ремонта привела к тому, что в застройка в центре ветшает и переходит в категорию аварийного жилья. Кроме того в центре, сосредоточена значительная доля жилого фонда с ограждающими конструкциями из малоценных материалов, что привело к тому в центральных районах сосредоточено свыше 90% аварийного муниципального жилья.

4. Ликвидация аварийного жилищного фонда

Ликвидация аварийного жилищного фонда является одной их основных целей социально-ориентированной градостроительной и жилищной политики, реализуемой Администрацией города.

На 1.01.2000 г. аварийные и грозящие обвалом жилые помещения определены городской межведомственной комиссией и утверждены постановлением Главы Администрации города и распределяются по районам следующим образом:

Реализация программы ликвидации аварийных жилых домов и помещений намечена в течение 2-х лет, в 2000 г. намечено отселить 327 семей. Для реализации программы отселения консолидируются ресурсы: средства инвесторов, отчисления застройщиков, средства, предусмотренные на капитальный ремонт, бюджетные средства, направляемые на дострой незавершенных объектов.

Ресурсное обеспечение программы
ликвидации аварийного жилого фонда на 2000 год

Наименование	Число отселяемых квартир по программе в целом по городу
1. Использование освобождающегося жилого фонда для повторного заселения с переоборудованием коммунальных квартир в квартиры посемейного заселения	41
2. Отселение за счет целевых отчислений и платежей инвесторов в соответствии с Постановлением Главы Администрации города N 58	94
3. Отселение со строительных площадок	29
4. Приобретение жилья на вторичном рынке	8
5. Капитально-восстановительный ремонт аварийных помещений	48
6. Реконструкция инвесторами аварийных зданий для их дальнейшего использования под нежилые и жилые цели	29
7. Предоставление квартир в жилых домах, строящихся по муниципальному заказу (перепрофилирование объектов незавершенных строительством)	78
Всего:	327

Стоимостная оценка ресурсов привлекаемых для выполнения программы на 2000 год составляет свыше 70 млн. руб.

За 9 месяцев 2000 года переселено из аварийных жилых помещений свыше 140 семей. Задание 9-ти месяцев выполнено полностью.

Программно-целевой подход к ликвидации аварийной застройки предусматривает, начиная с 2002 года, поэтапное выполнение программы ликвидации ветхого и малоценного жилого фонда.

В общегородском центре к ветхому и малоценному фонду может быть отнесен 1-2-х этажный жилой фонд, построенный до 1930 года, т.е. находящийся в эксплуатации более 70 лет. По данным технической инвентаризации жилого фонда в центральном районе сосредоточено таких жилых домов общей площадью свыше 300 тыс. м2.

     /-----------------------------------------------------------\

     |      Районы     |        Годы постройки         | Всего,  |

     |                 |                               | тыс. м2 |

     |                 |-------------------------------|         |

     |                 |   До 1917 г.  |   До 1930 г.  |         |

     |-----------------+---------------+---------------+---------|

     | Кировский       |     161704    |      6284     | 167988  |

     |-----------------+---------------+---------------+---------|

     | Ленинский       |     147358    |      5987     | 153345  |

     |-----------------+---------------+---------------+---------|

     | Всего           |     309062    |     12271     | 321333  |

     | по 2 районам    |               |               |         |

     \-----------------------------------------------------------/

Этот фонд является потенциально опасным, в связи с чем необходимы превентивные меры по предупреждению аварийности.

Учитывая ценность участков занимаемых жилым фондом, находящимся в эксплуатации свыше 70 лет, намечается его поэтапный снос с целью санирования жилых кварталов и уплотнения застройки в некоторых из них. В таблице приведен расчет эффективности затрат по реконструкции ветхого фонда.

Районы	Общая площадь ветхого жилого фонда, тыс м2	Средняя плот- ность, м2/га	Площадь участков	Проектная плотность застройк и освобожд аемых участков м2/га	Всего размеща емого нового жилого фонда. тыс.м2	в том числе
						Общая площадь в жилых домах для переселения граждан из сносимого фонда	Общая площадь в жилых домах продава емых на конкурс ной основе
Ленинс- кий	153	3000	51	6500	332	100	232
Кировс- кий	168	3000	56	6500	364	109	255
Всего	321		107		696	209	487

Плотность застройки после сноса малоценного и ветхого жилья возрастет как показывают расчеты в 2,1 раза, что обеспечит нормативную окупаемость затрат инвестора.

Рентабельность вложений в жилищную и деловую недвижимость центра является стабильной и находится на среднем уровне 25-30%,

Высокая рентабельность инвестиций в жилье позволяет прогнозировать расширение работ по устройству мансардных помещений в процессе капитального ремонта и модернизации жилого фонда. В 2001 году на территории центра предусматривается завершить реализацию 3-х "пилотных" проектов по устройству мансард, один из которых будет реализован на территории центра по ул. Красноармейской.

Осуществление проекта "Надстройка этажа и устройство мансардных помещений в кирпичном 5-ти этажном жилом доме по ул. Красноармейской" обеспечит увеличение числа квартир в доме на 25%, в доме будут установлены лифты, в существующих квартирах произведен капитальный ремонт и устранен полностью моральный износ - площадь квартир будет увеличена на 6 м2 за счет пристройки к кухне дополнительных помещений.

Реализация проекта будет осуществлена по схеме консолидирования средств капитального ремонта и ссуды, предоставляемой областным бюджетом, которая должна быть возвращена за счет средств полученных от продажи мансардных помещений.

Новые строительные и финансовые технологии модернизации существующего жилого фонда с устройством мансард будут тиражированы при проведении капитального ремонта на других домах муниципальной собственности.

При переходе к массовой модернизации жилого фонда будут разработаны городские нормативно-правовые акты, позволяющие проводить реконструкцию жилых домов муниципальной собственности в интересах городского сообщества без получения согласия жильцов приватизированных квартир при обеспечении их прав, и регламентирующие правила страхования ответственности всех участников ремонтно-строительного процесса.

5. Строительство, реконструкция жилого фонда

За последние годы в жилой застройке центра произошли значительные изменения. Инвестиционная активность в секторе жилищного строительства резко возросла, объем инвестиционных ресурсов направляемых в жилищное строительство за счет различных источников на территории центральных районов ежегодно увеличивается.

Инвестиции в жилищное строительство

                                                           млн. руб.

   /----------------------------------------------------------------\

   | Районы     |                       Годы                        |

   |            |---------------------------------------------------|

   |            |  1995   |   1996   |   1997   |   1998   |   1999 |

   |------------+---------+----------+----------+----------+--------|

   |Кировский   |  12,2   |   24,8   |   50,4   |   29,1   |   82,7 |

   |Ленинский   |  18,5   |   18,2   |   38,9   |   28,1   |   32,7 |

   \----------------------------------------------------------------/

С 1995 года, в центре введены в эксплуатацию жилые дома общей площадью свыше 280 тыс. м.2.

Ликвидация необоснованных ограничений на реконструкцию частного жилого фонда представила гражданам значительные возможности для улучшения своих жилищных условий.

Динамика инвестиций в индивидуальное жилищное строительство по данным статистики с каждым годом имеет тенденцию к увеличению, исключение составил 1998 год- год кризиса в денежно-кредитной политике.

Инвестиции в жилищное строительство за счет средств граждан

                                                           млн. руб.

   /---------------------------------------------------------------\

   |  Районы   |                        Годы                       |

   |           |---------------------------------------------------|

   |           |   1995   |   1996  |    1997   |   1998  |   1999 |

   |-----------+----------+---------+-----------+---------+--------|

   |Кировский  |   10,9   |   33,3  |    46,3   |   10,1  |   32,4 |

   |Ленинский  |   15,1   |   25,9  |    21,6   |   24,9  |   58,2 |

   \---------------------------------------------------------------/

Значительный объем инвестиций обеспечил ввод в эксплуатацию в центре города индивидуальных жилых домов общей площадью более 100 тыс.м.2. Всего в центре города в последние годы вводится 13-17% всего жилья в городе.

Принятые меры привели к резкому сокращению объема незавершенного жилищного строительства в центре, практически все жилые дома начатые строительством до 1995 года к 2000 году завершены

В настоящее время в стадии проектирования и реконструкции находятся свыше 95 жилых домов общей площадью 260 тыс.м.2.

Ввод жилья в центре города

                                                           тыс. м.2

   /---------------------------------------------------------------\

   |             |                      Годы                       |

   |             |-------------------------------------------------|

   |             | 1995    |  1996   |   1997    |  1998   |  1999 |

   |-------------+---------+---------+-----------+---------+-------|

   |Многоэтаж    | 36,9    |   42    |    46     |   38    |   51  |

   |ные    жилые |         |         |           |         |       |

   |дома         |         |         |           |         |       |

   |-------------+---------+---------+-----------+---------+-------|

   |Индивидуа-   |  10     |   14    |    15     |   11    |   16  |

   |льные        |         |         |           |         |       |

   |жилые дома   |         |         |           |         |       |

   \---------------------------------------------------------------/

Однако анализ практики предоставления земельных участков для строительства в центре показал неэффективность действовавшего порядка закрепления за отдельными инвесторами для реконструкции массивов жилой застройки - кварталов, требующих значительных единовременных инвестиций.

В течении 5-ти лет не реконструировался квартал по ул. Чехова и ряд других, что привело к "замораживанию" инициативы других застройщиков и жителей по модернизации этого старого фонда.

При разработке планов реконструкции на период до 2005 г. предпочтение отдано политике определения общих параметров застройки в крупных градостроительных образованиях, в рамках которых за отдельными инвесторами закрепляются небольшие участки для проведения сноса и комплексной реконструкции старого жилого фонда.

Территория центра условно разделена на 12 крупных жилых районов, в которых на основании комплексного анализа состояния жилого фонда и градостроительных критериев обозначены общие принципы проведения реконструктивных работ:

- санация и разуплотнение жилого фонда;

- комплексная реконструкция и модернизация с надстройкой этажей и устройством мансард,

- новое строительство на освобождаемых от аварийного фонда земельных участках.

Такая политика позволит, не нарушая общего замысла застройки, в рамках градостроительных и планировочных задач определенных генеральным планом, проектом детальной планировки более гибко реагировать на запросы различных категорий инвесторов, предоставляя максимум свободы архитектору-градостроителю при разработке планов реконструкции рядовой застройки.

6. Градоформирующие комплексы

Градостроительная политика в период 1995-2000 годов была переосмыслена и пересмотрена: от размещения на территории центра единичных, штучных градостроительных объектов Администрация города перешла к формированию и реализации крупных градостроительных проектов по преобразованию застройки центра. Департамент строительства и перспективного развития города совместно с Комитетом по архитектуре и градостроительству, инвесторами, застройщиками сформировали пакет перспективных инвестиционных предложений по строительству крупных градостроительных комплексов, определяющих архитектурно-художественный облик центра, поэтапная реализация которых обеспечит получение градостроительного и социального эффекта для всего городского сообщества.

Формирование градостроительных комплексов было начато на базе значительного количества незавершенных строительством объектов, что позволило более эффективно использовать ограниченные инвестиционные ресурсы города, консолидируя средства частных инвесторов на решение градостроительных проблем.

На территории города сформировались следующие градостроительные комплексы:

1. Соборная площадь;

2. Комплекс Привокзальной площади;

3. Улица Текучева - Площадь Гагарина;

4. Улица Пушкинская;

5. Набережная и береговая бровка;

6. Проспект Буденновский;

7. Проспект Ворошиловский;

8. Район "Театральный спуск";

9. Улица Большая Садовая;

6.1. Соборная площадь.

Завершено формирование новой Соборной площади с восстановлением колокольни Ростовского Кафедрального Собора и установкой памятника Дмитрию Ростовскому. На прилегающих улицах выполнено благоустройство, на площади уложено плиточное покрытие. Объем инвестиций составил свыше 7,0 млн. рублей консолидированных Администрацией из внебюджетных фондов и средств отдельных предприятий.

6.2. Комплекс Привокзальной площади будет превращен в активную зону городской деятельности. Проектом предусматривается:

- реконструкция Главного и Пригородного вокзалов с пристройкой пассажирского и кассового залов и реконструкцией гостиничного комплекса;

- строительство конкорсов, новых переходных мостов и реконструкция Депутатского моста;

- расширение привокзальной площади с ее благоустройством;

- строительство торгового центра, многоэтажной парковки автомобилей на 200 боксов и пожарного депо;

- строительство ливневой канализации и очистных сооружений;

В результате реконструкции пропускная способность Главного и Пригородного вокзалов возрастет в 1,5 раза и составит 21 млн. чел/год.

Прогнозируемая стоимость реконструктивных работ по привокзальному комплексу составит около 1000 млн.. рублей, за счет средств Министерства путей сообщений, областного бюджета и внебюджетных фондов.

В состав работ по преобразованию комплекса привокзальной площади входят берегоукрепление и очистка р. Темерник.

Работы финансируются за счет средств Водного Фонда. В 1999 году выполнен проект уборки крупногабаритного мусора и ремонта гидротехнических сооружений. Убрано свыше 2000 м3 строительных отходов. В 2000 году на реализацию программы очистки и берегоукрепления р. Темерник выделено 22,5 млн.руб. из средств Областного бюджета и Водного Фонда. По условиям предусмотренным в тендерной документации на эти средства будет выполнена подпорная стенка, в устье реки, в районе привокзальной площади установлен биологический модуль и разработаны донные отложения.

6.3. Улица Текучева - площадь Гагарина позволит завершить формирование одного из основных градоформирующих узлов центра города, предусмотренного генеральным планом, на площади Гагарина. Комплексной застройкой по ул. Текучева - пл. Гагарина предусматривается строительство 2 групп многоэтажных жилых домов на участках освободившихся после сноса ветхой жилой застройки и вывода ДСК. Жилая застройка представляет собой комплекс многоэтажных каркасно-монолитных зданий, выполненных по индивидуальным проектам с квартирами улучшенной планировки. В составе комплекса крупный торговый центр и встроенно-пристроенные предприятия обслуживания. На южной стороне улицы Департамент строительства завершает строительство кирпичного многоэтажного дома

На площади Гагарина завершается формирование крупного градостроительного комплекса, в состав которого входит гостиница "Спутник", 3-х секционный переменной этажности (10-17) жилой дом с квартирами улучшенной планировки, подземный паркинг на 150 автомашин. Первая очередь жилого дома- 10-ти этажная секция начата строительством в 1999 году.

6.4. Улица Пушкинская.

(реконструкция квартала пер.Крепостной-Театральный);

Группа жилых домов общей площадью 19 тыс.м.2 по ул. Пушкинской (Севкавэлеваторстрой) продолжает процесс реконструкции, начатый в 70-е годы. Два жилых комплекса из группы введены в эксплуатацию.

Начато перепрофилирование и освоение строительной площадки здания б.Политпрос. Комплекс реконструируется под жилую функцию. Эскизный проект предусматривает комплекс жилых зданий с квартирами элитного типа, значительно расширенную сферу обслуживающих функций, подземный паркинг и благоустройство внутриквартальных территорий.

6.5. Набережная и береговая бровка.

Набережная Дона была сформирована в ее нынешнем состоянии в послевоенное время в два этапа. Первый этап - конец 40-х - начало 50-х годов совпал с послевоенным восстановительным строительством Ростова. Были убраны железнодорожные пути, снесена часть складских зданий, благоустроено партерное пространство набережной, заложена система озеленения, появились малые архитектурные формы и скульптура. При этом два речных вокзала играли роль представителей новой архитектуры набережной. В целом застройка набережной была архаичной. В ее составе по-прежнему доминировали складские сооружения.

На данном этапе набережная была благоустроена от пр. Буденновского до пр. Чехова. Строительство Ворошиловского моста позволило организовать благоустройство спуска по пр. Буденновскому и парадную лестницу с пр. Ворошиловского (Автор - арх. Ребайн Я.А. - государственная премия 1972 года). К этому времени относится строительство нового речного вокзала и гостиницы "Якорь" по проекту арх. Кубасова. Новый речной вокзал заложил основы нового качества и масштабности архитектуры набережной, а в здании речного вокзала, построенного в стиле сталинского ампира, размещается выставочный зал Союза Художников.

Следующий этап развития набережной приходится на начало 70-х годов. В соответствии с генеральным планом города благоустройство набережной и строительство причальной стенки продлевается в восточном направлении до пр. Кировского и завода "Красный Дон".

Проектом реконструкции набережной предусматривается строительство паркинга в западной части набережной, реконструкция речного вокзала и гостиницы "Якорь", строительство 2-х фланкирующих корпусов к зданию института "Теплоэлектропроект", завершение реконструкции школы N 35, жилой дом на пр. Семашко, здание частной гостиницы, реконструкция кинотеатра "Прибой", центр отдыха и здоровья фирмы "Мир", общегородской спортивно-оздоровительный центр, размещаемый в здании парамоновских складов, детское кафе с развлекательным комплексом, реконструкция бассейна "Спартак" .На береговой бровке для создания выразительного силуэта застройки предусматривается зарезервировать для строительства жилых домов свыше 15 участков.

Дальнейшее развитие набережной планируется в восточном направлении до Театрального спуска за счет строительства новой причальной стенки и насыпных грунтов.

6.6. Проспект Буденновский.

В 1999 году выполнена первая очередь реконструкции на площадке бывшего пивзавода "Заря" - завершено перепрофилирование главного корпуса, выходящего фасадом на пр. Буденновский, под крупный супермаркет, в дальнейшем предусматривается на площадке, освобождаемой от малоценных строений, строительство гостиницы и паркинга.

В 2001 году намечено завершение строительства комплекса зданий на пр. Буденновском - ул.Горького (АТС-МТС), с перепрофилированием под административно-торговое здание с пристроенным комплексом быстрого питания.

Намечено строительство первого в городе многофункционального комплекса, в котором будут размещены банк, торговые выставочные залы, представительства зарубежных компаний и представительские квартиры - застройщик АО "Селена-Юг". Инвестиционные предложения по строительству комплекса рассмотрены и одобрены Градостроительным Советом, ведется работа с московским банком о кредитовании комплекса.

На пр. Буденновском намечено размещение Универмага в районе у. Варфоломеева и Черепахина.

6.7. Проспект Ворошиловский, где размещается 3 градостроительных объекта. Комплексное завершение строительства 3-х значимых объектов на пр. Ворошиловском позволит сформировать один из важных градоформирующих узлов на пересечении главных магистралей города.

Градостроительный узел при въезде в город с юга. Ведется строительство первой очереди с вводом ее в текущем году.и завершается проектирование 2 и 3 очереди, В составе комплекса 3 жилых здания переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения.

Комплекс зданий по пр. Ворошиловскому (бывшая баня) - памятник архитектуры местного значения площадью 2000 м2 предполагается перепрофилировать под торговую функцию с пристройкой нового здания общей площадью 4000м2 - торговый центр "Вавилон". Проект реализуется при совместном финансировании частным предпринимателем и иностранным партнером. Проектирование комплекса завершено.

Перепрофилируется гостиница "Южная" под офисно-гостиничный комплекс с автостоянкой для компании "Межрегионгаз" Реконструкция финансируется фирмой "Ростоврегионгаз", ориентировочный объем инвестиций 30 млн. рублей.

Завершено восстановление памятника архитектуры по пр. Ворошиловский, (ул.Темерницкая) здесь разместился филиал "Альфа-Банка"

6.8. Район "Театральный спуск".

Созданию выразительного силуэта центра будет способствовать начало освоения Восточного дома-комплекса района "Театральный спуск", завершающего объекта в главном общегородском архитектурно-композиционном узле центрального района.

Концепция инвестиционной политики при застройке предполагает более интенсивно использовать территорию района, разместив при уплотнении застройки свыше 50 тыс. м2 жилой площади, около 20 тыс. м.2 торговых площадей, административный комплекс, гостиницу на 500 номеров.

Первая очередь Восточного дома-комплекса - БЖ-4 будет возведена в каркасно-монолитном исполнении с применением нового типа опалубки, что обеспечивает повышение комфортности и вариантности жилья, а также теплотехнических характеристик зданий.

Постановлением Мэра (N 2340 от 12 октября 1999 года), учитывая социальную важность проблемы, строительство каркасно-монолитного дома БЖ-4 признано экспериментальным, и функции заказчика возложены на Департамент строительства и перспективного развития города. Начало строительства Восточного дома-комплекса в 4 квартале 2000 г.

6.9. Улица Большая Садовая.

Введен в эксплуатацию один из основных градоформирующих архитектурных комплексов центра - Музыкальный театр, объект 20-летнего "долгостроя". Площадь театра 27 тысяч квадратных метров, число зрительских мест в основном зале 1008. Завершено благоустройство окружающей здания театра территории с реконструкцией фасадов соседних зданий;

В третьем квартале 2000 г. введена в эксплуатацию вторая очередь Музыкального театра в составе культурно - досугового центра, малого зала на 287 мест и подземной автопарковки. Объем инвестиций только по второй очереди составил 28,3 млн. руб. С завершением строительства 2-очереди Музыкального театра в Ростове будет функционировать крупнейший на юге России театрально - зрелищный центр.

Гостиница "Интурист"- здание построено в начале 70-х годов, не имеет необходимых возможностей для деловых, торговых переговоров и проведения конференций и конгрессов. Намечается строительство многофункционального Конгресс холла и реконструкция гостиницы.

В комплексе новых зданий, дополняющих жилую функцию гостиницы функциями общественного характера, предусматривается: зал для собраний и конференций вместимостью 1000 - 1200 мест; малые залы для заседаний и переговоров; спортивный и фитнес - центры; офисные помещения, оснащенные всем набором современных средств коммуникации; центр массовых коммуникаций (телестудия и редакционно-издательский комплекс); торговый центр; помещения клубного характера; комплекс выставочных помещений; паркинг.

Строительство столь значимого градоформирующего комплекса повысит статус города и переведет его на качественно новый уровень, как крупнейшего делового и культурного центра на юге России.

Торгово-общественный центр "Афродита" - строительство предполагает возведение крупного общественно-жилого комплекса на месте сноса малоценной застройки в квартале по ул.Б.Садовая - пр.Чехова. Универсальные торговые пространства займут три надземных уровня. Выше разместится комплекс офисных помещений и этажи с жилыми квартирами. Создание подобного универсального торгового центра позволит значительно расширить торговые функции общегородского центра. На 4-6 этажах размещается центр моды и офисы.

Реализация намеченных предложений позволит повысить архитектурную выразительность городской застройки, изменит градостроительный масштаб центра, обогатит функции обслуживания центрального района.

Комплекс по ул.Сиверса в градостроительном плане является единым градостроительным узлом с привокзальной площадью. Выход в узел двух городских магистралей (ул. Б. Садовой, ул. Красноармейской) и пешеходного бульвара по ул. Пушкинской позволит создать на въезде в город единый транспортно-торговый и общественно-деловой центр. Проект градостроительного комплекса разрабатывается ОАО "Ростовгражданпроект". Заказчик проекта - Департамент строительства и перспективного развития города. Бизнес-план проекта подтверждает высокую эффективность намеченных инвестиций. Комплекс по ул Сиверса завершит формирование градостроительного узла связанного с ул.Красноармейской, на которой завершается строительство 12 этажного административного здания. В здании общей площадью - 7500 м.2 будут размещены служебные помещения Федеральной службы занятости и организаций, занимающихся страховым бизнесом.

Перепрофилировано Кировское трамвайное депо в торговый центр площадью 2400 м2. В комплексе размещен ресторан и супермаркет.

7. Сохранение культурно-исторического наследия. Памятники архитектуры

Историческое наследие Ростова-на-Дону обширно и разнообразно. Расцвет города как крупнейшего промышленного, торгового и финансового центра Юга России приходится на рубеж 19-20 века, и именно к этому времени относятся наиболее ценные в архитектурно-композиционном отношении памятники истории и культуры города.

В это время работают в городе выдающиеся зодчие - академики архитектуры И.Е.Старов, М.М.Перетяткович, А.Н.Померанцев, профессора Н.Н.Дурбах, В.А.Покровский и Л.Ф.Эберг, а также целая плеяда замечательных местных мастеров архитектуры - В.В.Баринов, Г.А.Петров, Серафимов, Х.Х.Чалхушъян, Г.Н.Васильев, М.Соколов, П.Я.Любимов.

В центре Ростова, на улице Большой Садовой на небольшом участке территории сосредоточены три памятника эпохи эклектики, проекты которых выполнены рукой одного зодчего - академика А.Н.Померанцева. И поныне этот замечательный градостроительный ансамбль - "Померанцевский треугольник" является сердцем Ростова.

Особая страница в истории архитектуры Донской столицы - 20-30 годы, традиции ростовской архитектурной школы развивают и поддерживают такие архитекторы как братья Голосовы, Л.Л.Эберг, М.И. Кондратьев, Я.А. Ребайн. Подлинным шедевром архитектуры, повлиявшим на всю историю развития мирового зодчества, стал театр Щуко и В.Г. Гельфрейха.

Для каждого памятника федерального значения как особо значимого в композиционном отношении объекта разработана своя программа взаимодействия с городским контекстом и предусмотрена программа реставрации как самого памятника, так и благоустройства окружающей его территории, проводится паспортизация памятников.

В 1999 г. в центре города установлены памятники Святому Дмитрию Ростовскому - (на Соборной площади), бюст Александру Суворову (на ул. Суворова и пер. Университетский), памятный знак "Центр города" по пр.

Б.Садовая, отреставрирован - памятник А.С. Пушкину

В Ростове - на - Дону, находится 690 памятников истории и культуры охраняемых государством. Из них памятников Федерального значения -16, памятников местного значения - 327. Большая часть этих памятников находится на территории центральной части города. При этом областная инспекция по охране и эксплуатации памятников истории и культуры стремится увеличить число памятников, о чем говорит число вновь выявленных памятников истории и культуры, на которые распространяется действие всех законодательных актов в области охраны памятников. В процентном отношении удельный вес вновь выявленных памятников истории и культуры составляет более 50% (347 памятникам в Ростове присвоен подобный статус).

Все сложности количественного роста памятников становятся понятными при рассмотрении этой проблемы в градостроительном контексте. Каждое здание - памятник накладывает ряд ограничений на окружающую застройку по этажности, силуэту, пластике. В некоторых случаях ставится условие консервации ближайшего окружения. Подобная практика отрицательно сказывается на развитии городского центра (т.к. более 90% памятников сосредоточено на его территории) и имеет следствием отрицательную динамику инвестиционного процесса.

Ограничения налагаемые на окружающую застройку могут быть допустимы только в случае существования узаконенной охранной зоны памятника архитектуры федерального значения. В Ростове утверждены две охранных зоны - у Собора Рождества Пресвятой Богородицы и у собора Сурб - Хач. Областная инспекция рекомендовала распространить охранную зону на всю территорию центра, однако комиссия союза архитекторов с этим тезисом Инспекции не согласилась.

Учитывая тенденции к необоснованному росту числа памятников, необходимо сократить число вновь выявленных памятников истории и культуры и дифференцировать памятники местного значения на памятники архитектуры и памятники истории. Только в этом случае, возможно, существенно ограничить отрицательное влияние памятников на строительную практику в центральной части города.

Анализ списка вновь выявленных памятников позволяет сделать вывод, что их количество может быть сокращено на 50 - 60%.

Тенденция к сокращению неоправданно завышенного количества памятников в Ростове - на - Дону подтверждается сравнением с городом - аналогом - Нижним Новгородом. В городе насчитывается около 700 памятников, при этом все они не пострадали и не были уничтожены, в отличие от Ростова, в годы Великой Отечественной войны. Ростов не имеет хорошо сохранившейся подлинной исторической ткани. Исследование кварталов в центральной части города проводившееся в 80-е годы Ростовским архитектурным институтом позволило сделать вывод о том, что нет ни одного квартала, включающего в свой состав здания различных времен и стилей, построенные на основе различных пространственно-временных парадигм. В настоящее время Комитетом по архитектуре и градостроительству Ростова совместно с Областной инспекцией по охране и эксплуатации памятников истории и культуры ведется работа по сокращению списка вновь выявленных памятников.

8. Реконструкция и строительство социально-культурных объектов центра

В центре города проводится работа по комплексной реконструкции ряда социально-культурных объектов обслуживающих непосредственно население центра.

8.1. Школы.

В центре города размещены 25 школьных зданий на 16 тыс. ученических мест и 37 зданий детских дошкольных учреждений на 2529 мест.

Обеспеченность населения ученическими местами составляет 126,2 мест в расчете на 1000 жителей, в то время как в целом по городу - 118,8.

Материально-техническая база учреждений народного образования достаточно изношена. В Кировском и Ленинском районах из 18 школьных зданий 10 (56%) имеют износ по данным городского Управления народного образования свыше 60%, по детским дошкольным учреждениям из 23 зданий только 8 (34%) имеют износ свыше 60%.

Обновление материально-технической базы учреждений народного образования предусматривается, в основном, за счет реконструкции существующих зданий с проведением капитального ремонта и пристройкой отдельных блоков.

В 1995-1999 годах на капитальный и текущий ремонт учреждений народного образования в центральных районах было ассигновано:

                                                           тыс. руб.

  /-----------------------------------------------------------------\

  | Наименование    |                      Годы                     |

  |                 |-----------------------------------------------|

  |                 | 1995  |   1996   |   1997   |  1998   |  1999 |

  |-----------------+-------+----------+----------+---------+-------|

  |По Кировскому и  | 3986  |   4738   |   1989   |  3586   |  6901 |

  |Ленинскому       |       |          |          |         |       |

  |районам          |       |          |          |         |       |

  \-----------------------------------------------------------------/

В 1999 году выполнен капитальный ремонт 4-х школьных зданий (школ N 50, 2, 52, 39).

Начат капитальный ремонт 2-х школьных зданий за счет средств, выделенных МББР на поддержку социальной инфраструктуры. Капитальный ремонт школы N 5 оценивается в 55 млн. рублей, школы N 35 - 23 млн. рублей. В текущем году объем финансирования составит - 30 млн. рублей.

В 1995-1999 годы Администрация города оказывала поддержку развитию высшей школы - выполнены капитальный и текущий ремонты практически во всех высших учебных заведениях, расположенных в центре города - Ростовской архитектурной Академии, Государственном Университете, Ростовском строительном Университете. В Ростовском строительном Университете и Финансовой Академии выполнены также строительные работы по пристройке учебных блоков. В 2000 году оказана поддержка в проведении капитального ремонта Донскому государственному техническому Университету (РИСХМ).

8.2. Учреждения здравоохранения.

На территории центра размещаются больницы и амбулаторно-поликлинические учреждения общей вместимостью 7714 посещений в смену. Обеспеченность населения центра учреждениями здравоохранения не отличается от общегородских показателей, однако, площадь амбулаторно-поликлинических учреждений составляет всего 40% от нормативной, так как 80% учреждений находится в приспособленных зданиях.

Материально-техническая база учреждений здравоохранения обновляется за счет капитального ремонта. Выполнен капитальный ремонт поликлиники N 10 стоимостью 8 млн.руб., городской стоматологической поликлиники и завершено перепрофилирование административного здания в лечебно-диагностический центр. Проведен капитальный ремонт хирургического, детского реанимационного отделения, детского инфекционного корпуса БСМП N 1.В 1995-1999 годах осуществлена пристройка к областной больнице N 2, в Ленинском районе, строительство подстанции скорой медицинской помощи.

На период до 2005 года предусматривается вывод из центра города противотуберкулезного диспансера, размещенного в аварийном здании, в перепрофилируемое здание профилактория, на строительства которого из Федерального бюджета на 2000 год выделено 6,8 млн. рублей. Стройка также, включена в проект Федерального бюджета на 2001г., необходимо предусмотреть ассигнования н строительство противотуберкулезного диспансера. Освобожденный участок в центре должен быть продан инвестору с условием размещения в части возводимого здания общественно-значимого учреждения обслуживания.

Намечен капитальный ремонт стационарного отделения и поликлиники N 8 поликлиники N 7, реконструкция б. больницы "Водников" под городской онкологический центр. Ведется строительство - на пр. Соколова онкодиспансера на 150 коек и поликлинического отделения на 300 пос/в день, пищеблока и прачечной на территории больницы N4 по пр. Кировскому.

8.3. Объекты торговли.

Всего на территории центра 781 магазин торговой площадью 94 тыс. м2, 245 объектов общественного питания на 9588 пос. мест.

За период 1995-1998 годов в центре введено предприятий торговли и общественного питания торговой площадью 2800 м.2. В 1999 году в центральных районах введено более 60 объектов торговли и свыше 30 объектов общественного питания общей торговой площадью 2200м.2. В 1 полугодии 2000 г. введен в эксплуатацию крупный торговый комплекс по ул. Красноармейской торговой площадью 2400 м.2.

В 2000-2001 годах намечается завершение реконструкции и открытие новых магазинов и предприятий общественного питания в составе реконструируемых общегородских комплексов. Это позволит провести мероприятия по упорядочиванию размещения мини-рынков в центре города. Комитет по архитектуре и градостроительству готовит соответствующие предложения.

8.4. Реконструкция парков и зрелищных комплексов.

В 1995-1999 годах в соответствии с муниципальной градостроительной политикой велись работы по реконструкции и созданию современных парковых и культурно-досуговых комплексов. В этот период выполнены работы по:

- реконструкции парка им. М. Горького в соответствии с генеральным планом развития парка. В 1999 году в парке установлен памятный знак "Центр города". Проектом предусматривается полное благоустройство парка с устройством плиточного покрытия и реконструкция городка аттракционов;

- созданию современного киноконцертного комплекса на базе кинотеатра "Победа" (реконструкция);

- созданию культурно-развлекательного комплекса на базе парка им. Октябрьской Революции с реконструкцией зеленного театра под общегородской концертный зал;

- реконструкции парка им. В. Черевичкина с модернизацией спортивно-зрелищного зала "Экспресс";

- реконструкции парка им. 1 Мая (образцового историко-архитектурного и садово-паркового комплекса) с элементами музеефикации истории крепости Свт. Димитрия Ростовского, в том числе закладка Аллеи Героев к 55-летию Победы;

- реконструкции парка Строителей;

- реконструкции скверов, бульваров и зеленых насаждений вдоль улиц и магистралей.

9. Размещение промышленно-коммунальных объектов

В центре города размещено свыше 30 производственных объектов, занимающих 40 гектар особо ценных в градостроительном плане территорий, Генеральным планом города, утвержденным Советом Министров в 1971 году предусматривался вывод большей части этих объектов за пределы селитебной части города. Однако эта программа за счет централизованных капитальных вложений не была реализована.

В соответствии с комплексной программой территориально-экономического развития г. Ростова-на-Дону до 2005 года, размещение промышленно-коммунальных объектов должно исходить из принципов предусмотренных в федеральном градостроительном законодательстве о сохранении в центральной селитебной зоне только производственных и коммунальных объектов, которые не оказывают вредного влияния на окружающую среду. Проведенные предварительные изыскания санитарными службами показали, что большинство из этих объектов в настоящее время не оказывают значительного влияния на окружающие жилые кварталы. Учитывая это предполагается большинство предприятий сохранить на занимаемых участках при условии проведения в 2001-2005 годах технического перевооружения предприятий и организации санитарно-защитных зон в соответствии с требованиями, согласованными с Госсанэпиднадзором и Госкомэкологии.

Вывод предприятий с территорий центра осуществляется в соответствии с подготовленной в установленном порядке Комитетом по архитектуре и градостроительству распорядительной и нормативной документацией по выводу, перепрофилированию, ликвидации или перебазированию предприятий и организаций.

Предусматривается, что Комитет по архитектуре и градостроительству совместно с Комитетом по охране окружающей среды, Госсанэпиднадзором и экономическими службами Администрации подготовят в 2000 году "Перечень предприятий, организаций и отдельных производств, расположенных в центре, подлежащих выводу (перебазированию), перепрофилированию (реконструкции) в срок до 2005 года". Перечень должен быть разработан на основе федеральных санитарно-гигиенических норм, с учетом финансовых возможностей города и предприятий.

С предприятиями и организациями, указанными в Перечне, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству переоформит земельные правоотношения, приостанавливающие в соответствии с действующим законодательством продление договоров аренды зданий и сооружений, а также дополнительно в договора аренды включит условия вывода, перепрофилирования, ликвидации или перебазирования.

Комитет по архитектуре и градостроительству на основе Перечня разработает предложения по использованию и подбору земельных участков для перебазируемых с территории центра предприятий, по материалам инвентаризации и проектов детальной планировки производственных зон.

При несоблюдении сроков освобождения земельных участков и нарушения условий договора аренды земли к предприятиям и организациям будут применяться штрафные санкции в соответствии с действующим законодательством.

В основу процесса вывода предприятий должны быть положены в основном экономические методы регулирования землеустройства и природопользования на основе сравнения затрат по устройству санитарно-защитных зон от предприятий с затратами по их перебазированию с учетом косвенных, сопутствующих эффектов, связанных, с одной стороны, с ростом заболеваемости и сокращением продолжительности жизни населения в прилегающих кварталах, а также потерь бюджета от уменьшения налоговых платежей.

При разработке основных направлений реконструкции центра были выполнены предварительные расчеты стоимости вывода 2-х предприятий ОАО "Рикос" (б.Нефтемаслозавод) и ОАО "Киноавтоматика" - находящиеся в зонах приоритетного развития. Результат расчетов представлен в таблице.

Наименование	Объем выпус- ка продук- ции, тыс. руб.	Стоимость фондов/ численнос ть кадров предприят ия, тыс.руб.	Зани маем ая терр итор ия, га	Сани тарн о- защи тные зоны	Снос м2/ отселение из санитарно- защитных зон, чел	Стоимо сть отселе ния млн. руб. (жил. об. 20м2/чел ст. 1 м2 4500)	Стоимость строитель ства завода на новой площадке, млн. руб.
ОАО "Рикос" (опытный нефте- маслозавод) ул. Сиверса, 8	32842	24637/242	2,4	500м	15500/900	81	50
АООТ Киноавтома- тика" ул.Пушкинс- кая, 174	2832	5875/105	0,6	50м	4000/252	22	10

Создание соответствующих санитарно-защитных зон от предприятий "Рикос" и "Киноавтоматика" потребует затрат в 2 раза больших, чем вывод этих предприятий.

Учитывая это, Комитет по архитектуре и градостроительству совместно с предприятиями вывод или перепрофилирование которых предусматривается в соответствии с требованиями санитарно-гигиенических нормативов разрабатывает обоснование инвестиций, в которых определит затраты по 2 вариантам - создание полноценных санитарно-защитных зон и перебазирование предприятий на другую площадку.

В 1999 году из центра города за счет частных инвестиций начат вывод 2- предприятий - б. Пивзавода "Заря" и Ростовской табачной фабрики. На земельном участке, занимаемом пивзаводом, в перепрофилированных помещениях разместился супермаркет, и намечается дальнейшее освоение площадки под строительство гостиницы.

Ростовская табачная фабрика -ЗАО "Донской табак" ведет освоение нового земельного участка площадью 8 га на левом берегу р. Дон, после завершения монтажа оборудования на новой площадке начнется перепрофилирование здания основного производства в центре. В 1998-1999 годах ЗАО "Донской табак" осуществило инвестиций соответственно 111990 тыс. рублей и 217846 тыс. рублей.

10. Реконструкция улично-дорожной сети, благоустройство и строительство
многоэтажных гаражей - стоянок

С 1995 по 1999 годы в центральной части города реконструировано и капитально отремонтировано 476,9 тыс.м2 улиц и дорог, в том числе в Ленинском районе - 222 тыс.м2, в Кировском районе 198,7 тыс.м2, в Октябрьском районе - 56,2 тыс.м2.

В центре реконструированы магистрали общегородского значения: ул. Б. Садовая, ул. Социалистическая, ул. Красноармейская, ул. Московская, ул. Пушкинская, пер. Доломановский, пр. Буденновский, пр. Соколова, ул. Текучева, ул. Береговая. В процессе реконструкции улиц и дорог построено 2,3 км ливневой канализации.

Построены и введены в эксплуатацию путепровод Текучева-Лесопарковая протяженностью 1100 м, что обеспечило удобную транспортную связь центра и западного планировочного района, мост через р. Темерник в районе пригородного вокзала по ул. Б.Садовая, выполнен ремонт моста через р. Дон по пр. Ворошиловскому.

Объем инвестиций на коммунальное строительство в центре города составил по ориентировочным подсчетам порядка 30 млн. рублей.

Однако, несмотря на принимаемые меры, плотность улично-дорожной сети в центре не соответствует современным улично-дорожная, сеть перегружена транспортом. Радикальные меры, предусмотренные по переустройству сети в генеральном плане и проекте детальной планировки, связанные с большим сносом жилой застройки не были осуществлены.

На период до 2005 года в центре предусматривается осуществить ряд работ по реконструкции улично-дорожной сети, которые из-за дефицита финансовых ресурсов не были реализованы в прошлые годы.

С целью разгрузки центра от транзитного автотранспорта намечена реконструкция основных магистралей на периферии центра и создание вокруг делового центра малого транспортного кольца по ул. Текучева, Локомотивной, Сиверса, ул. Береговой, ул. Седова, ул. Станиславского.

Проблемы реконструкции улично-дорожной сети тесно связаны с проблемой парковки автомобилей, которая в последние годы усложнилась - количество автотранспорта в деловой части города резко возросло. Решение проблемы парковок и временного хранения автотранспорта - в строительстве многоэтажных гаражей-стоянок и подземных автостоянок во вновь возводимых общественных и жилых зданиях.

В 1999 году в центре было введено 3 жилых дома с подземными автостоянками. На перспективу в центральной части города строительные пятна определены для размещения 12 встроенно-пристроенных гаражей, на 5 из них ведутся строительно-монтажные работы. Предусматривается также строительство отдельностоящих многоэтажных паркингов на привокзальной площади в составе комплекса реконструируемого Главного железнодорожного вокзала на 200 машино-мест; в здании Музыкального театра на 200 мест, по ул. Сиверса - 5-6 этажный гараж на 180 машино-мест с крытой автостоянкой и выставочным салоном; по пр. Буденновскому - пер. Островского - многоэтажный паркинг совмещенный с торгово-остановочным комплексом; по ул. Донской - подземно-надземные гаражи размещенные с учетом рельефа местности; на территории Центрального рынка по пр. Семашко - ул. Тургеневской многоэтажный паркинг и др.

С целью оптимального размещения многоэтажных гаражей-стоянок на территории центра разработана специальная программа. Реализация программы позволит начать снос плоскостных гаражей и освободить ценные городские территории для нового строительства.

Благоустройство центра. В 1995-2000 годах большое внимание уделялось благоустройству центра города: реставрированы фасады зданий, реконструировано покрытие центральной улицы города - Большой Садовой.

Большая работа в городе проведена по реставрации фасадов зданий и особенно - в центральной части города. Проведены работы по ремонту и восстановлению около 132 фасадов зданий по ул. Б.Садовая и Советская, из которых 5 - памятники архитектуры федерального значения (Дом творчества детей и молодежи, здание РГУ, Дом художника, Областной дом физкультуры и магазин "Океан") и 28 - местного. Работы на памятниках федерального значения финансировались через федеральные источники.

При реконструкции ул. Б. Садовой, на тротуарах уложено модульное покрытие специальной тротуарной плиткой, которое не только украсило город, но и сделало тротуары удобными для пешеходов. Всего уложено модульного тротуарного покрытия на ул.Б.Садовая, части пр. Ворошиловского (пл. Советов) и пр. Буденновского, в Центральном парке им. Горького.

Только за 2 последних года в Ленинском и Кировском районах выполнено работ по укладке 48 тыс. м.2. тротуарной плитки. Работы по укладке тротуарной плитки финансировались из бюджета города и за счет привлеченных средств организаций и предприятий, расположенных на центральных магистралях.

11. Инженерное оборудование территории центра города

Инженерное оборудование территорий центральной части города значительно изношено: тепловые сети, сети водопровода и канализации в значительной части имеют износ свыше 50%. Утечки воды из водонесущих коммуникаций по данным ПО "Водоканал" составляют более 20%, что приводит к повышению уровня грунтовых вод, ведет к разрушению жилых и гражданских зданий.

За период 1995-1999 годов в центральной части выполнялись реконструктивные работы и перекладка существующих инженерных коммуникаций. За этот период реконструировано в центре города.

     Магистральных теплотрасс, км.              15,79

     Разводящих теплосетей, км.                 4,56

     Тепловых вводов, км.                       4,1

     Водопроводных сетей, км.                   23,83

     Сетей хозфекальной канализации, км         3,41

                  Построено и введено в эксплуатацию:

     7 трансформаторных подстанций              6-10/04 кВ

     Кабельных линий 6-10 кВ                    24,6 км.

     Кабельных линий 0,4 кВ.                    4,9 км

     Воздушных линий                            9,2 км.

     Газопроводов среднего и низкого давления   15,8 км

     Реконструировано газопроводов              4,85 км.

     Газорегуляторных пунктов, шт.              6

     Локальных автономных источников            11 шт. общей

     Теплоснабжения                             теплопроиз-

                                                водительно-

                                                стью, 10 кВт

Объем выполненных работ крайне незначителен, учитывая современное состояние сетей в центре. По данным инженерных служб протяженность аварийных участков по отдельным видам сетей достигает 20-25 км., однако из дефицита ресурсов аварийные участки только ремонтируются, а не заменяются новыми сетями. Количество порывов на водопроводных сетях в расчете на 100 км. составляет 365 шт. при нормативе 12-17 порывов и фактическом среднем количестве порывов в РФ -120 шт.

Концепция развития инженерных сетей в центре основывается на схемах развития инженерных сетей, реконструкция которых ведется за счет инвесторов только на локальных участках сосредоточенного строительства крупных градостроительных комплексов и за счет муниципальных средств при производстве капитального ремонта на наиболее изношенных участках. Это позволяет при ограниченности инвестиционных ресурсов поддерживать работу систем жизнеобеспечения центра, обновлять сети, используя современные технологии ремонта и обеспечивать развитие инженерных сетей. В частности в центре за последние 2 года практически решена проблема газификации всей жилой застройки.

12. Основные проблемы центра города

Основные проблемы развития центра на современном этапе связаны с невыполнением проектных решений, предусмотренных в градостроительной документации, разработанной в прошлые десятилетия. Груз этих проблем копился и на современном этапе предстал как конгломерат весьма сложных проблем, решение которых может быть найдено только при разработке современной градостроительной документации, основанной на современных реалиях экономики переходного типа, в которой не разработано достаточно ясное нормативно-правовое обеспечение и весьма ограниченны финансовые ресурсы. В связи с этим необходима разработка проекта детальной планировки центральной части города, в котором основное внимание следует сосредоточить на следующих проблемах:

- уплотнение городской застройки, что даст возможность рационально и эффективно использовать ценнейший ресурс города;

- повышение градостроительными средствами плотности застройки производственных территорий, уточнение необходимости создания санитарно-защитных зон;

- эффективное функциональное зонирование территории центра, разработка градостроительных и функциональных параметров и планировочных ограничений застройки, что упростит процедуры приобретения инвесторами земельных участков;

- приоритеты в застройке общегородского центра, санирование территории освобождение центра от ветхой и малоценной застройки, от плоскостных гаражей и использование этой территории в интересах городского сообщества в целом;

- реконструкция улично-дорожной сети, основанная на поэтапном расширении основных магистралей, их четкой классификации по степени напряженности движения, видам перевозок и строительстве первоочередных транспортных развязок в узлах, где транспортный поток достиг максимума;

- реконструкция инженерных сетей центра и центрального планировочного района.