Постановление Главы администрации г. Ростова-на-Дону от 20 ноября 1996 г. N 1814 "О реализации основных положений жилищной политики в г. Ростове-на-Дону на 1997-98 гг."

ГАРАНТ:

Об основных направлениях реконструкции центра города Ростова-на-Дону см. решение Коллегии администрации г. Ростова-на-Дону от 13 апреля 2000 г. N 16

В г. Ростове-на-Дону в 1995 г. было построено жилых, домов общей площадью свыше 402 тыс. кв. м.

Однако жилищная проблема не утратила своей остроты. В связи с этим в 1996 г. продолжался процесс совершенствования правовых, экономических и организационных механизмов регулирования жилищных отношений. Разработаны и одобрены администрацией города "Основные направления жилищной политики в г.Ростове-на-Дону", в которых намечены основные принципы совершенствования существующих и создание новых форм и механизмов предоставления жилья различным категориям граждан, решением городской Думы утверждено временное положение о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в городе.

ГАРАНТ:

С 1 октября 1997 г. действует Положение о порядке постановки на квартирный учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставления жилья в г. Ростове-на-Дону, утвержденное решением гор. Думы от 23 сентября 1997 г. N 30

Вместе с тем, в городе не сформирована целостная система финансирования городского строительства, обеспечивающая консолидацию бюджетных, внебюджетных и личных средств граждан, что не позволяет в рыночных условиях бесперебойно финансировать жилищное и социально-культурное строительство.

В связи с этим управлением инвестиций и координации строительства совместно с управлением муниципального строительства разработан ряд предложений по созданию в городе финансово-кредитных институтов, позволяющих сконцентрировать средства из различных источников для бесперебойного финансирования жилищного строительства и других социальных программ, реализация этих предложений придаст финансовой системе ярко ориентированный социальный характер и обеспечит уменьшение финансового бремени для социально незащищенных групп при приобретении или строительстве жилья.

Учитывая это, в целях реализации основных направлений социально-ориентированной жилищной политики в городе, постановляю:

1. Утвердить Программу финансового обеспечения муниципального (городского) заказа (приложение N 1) и возложить на управление муниципального строительства администрации города (Поваров Ю.П.) функции генерального инвестора и застройщика по всем жилым объектам, включенным в перечень инвестиционных намерений 1997 г. и составляющих городскую социальную программу.

Управлению муниципального строительства провести конкурс по выбору уполномоченного банка по обслуживанию программы финансового обеспечения.

2. Установить, что, граждане г. Ростова-на-Дону, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и состоящие на квартирном учете в администрациях районов имеют право на получение заемных средств городского бюджета для строительства и приобретения жилья только на возвратной основе.

ГАРАНТ:

О предоставлении работникам бюджетных организаций, проживающим в г. Ростове-на-Дону, льготных ипотечных ссуд на возвратной платной основе для строительства жилья см. постановление Мэра г. Ростова-на-Дону от 11 июля 2000 г. N 1840

3. Утвердить:

3.1. "Положение о порядке предоставления жилищных кредитов" (Приложение N 2);

3.2. "Положение о городском (муниципальном) маневременном (переселенческом) фонде" (приложение N 3);

3.3. "Положение о порядке предоставления жилой площади гражданам, имеющим в собственности квартиры (комнаты) и нуждающимся в улучшении жилищных условий" (приложение N 4);

3.4. "Положение о порядке заключения жилищных контрактов" (приложение N 5);

3.5. "Положение о порядке предоставления кредитов за счет средств городского бюджета на инвестиционные нужды застройщикам-инвесторам" (приложение N 6);

3.6. "Положение о муниципальном агентстве недвижимости" (приложение N 7).

4. Управлению инвестиций и координации строительства (Н. Карпова) в срок до 01.01.97 г. представить "Положение о формировании и использовании городского внебюджетного фонда развития жилищного строительства" (приложение N 8) на утверждение городской Думы.

5. Возложить работу по регистрации и рассмотрению заявлений на предоставление кредитов гражданам нуждающимся в улучшении жилищных условий на Сервисный центр по жилищному строительству (Ю.Седов) управления муниципального строительства.

6. Рекомендовать предприятиям и организациям различных форм собственности в порядке оказания содействия своим работникам в улучшении жилищных условий предоставлять банкам гарантии на погашение получаемых работниками предприятий кредитов на строительство и приобретение жилья, а также частично или полностью погашать их за счет своих средств.

7. Управлению инвестиций и. координации строительства (Н.Карпова) совместно с управлением муниципального строительства (Ю.Седов) и другими заинтересованными службами в течение месяца со дня выхода настоящего постановления представить на утверждение городскую социальную программу, содержащую:

- перечень незавершенных строительством жилых домов, находящихся на территории города независимо от формы их собственности;

- перечень вновь начинаемых жилых домов, которые включаются в городской заказ, с целью предоставления и продажи части квартир гражданам состоящим на квартирном учете на льготных условиях.

8. Отделу по учету и распределению жилой площади (Ю.Гришин) до 01.01.97 г. представить на утверждение предложения по категориям принятых на квартирный учет лиц, которым в 1997-98 гг. будет оказана адресная финансовая поддержка и квартиры будут проданы по льготным ценам.

9. Управлению инвестиций и координации строительства (Н.Карпова) совместно с управлением муниципального строительства (Ю.Седов) разработать и представить на утверждение до 01.01.1997 г.:

- положение о порядке оказания адресной финансовой поддержки лицам, принятым на квартирный учет для приобретения жилья по ценам ниже инвестиционной себестоимости, с рассрочкой платежей или рассрочкой платежей по первому взносу на строительство.

- городской вариант федеральной программы "Свой дом".

10. Управлению инвестиций и координации строительства (Н.Карпова) совместно с комитетом по архитектуре и градостроительству (В.Кравченко) подготовить до 01.01.97 г. предложения по проведению реконструкции, модернизации кирпичной и панельной жилой застройки 60-х годов, осуществленной по типовым проектам первого поколения.

11. Городскому финансовому управлению (С.Коновальчук) совместно с управлением инвестиций и координации строительства (Н.Карпова) при формировании проекта городского бюджета на 1997 г. предусмотреть в расходной части выделение квоты расходов на муниципальное жилищное строительство и предоставления кредитов в фиксированном размере от уровня доходов.

12. Управлению муниципального строительства (С.Пожаров) в срок до 01.01.1997 г. создать при управлении структурное подразделение "Муниципальное агентство недвижимости".

13. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на заместителя главы администрации Лабусова А.Д.

Глава администрации

М.Чернышев

Приложение N 1
к постановлению
Главы администрации города
от 20 ноября 1996 г. N 1814

Программа финансового обеспечения строительства по муниципальному
(городскому) заказу

1. Основные принципы обеспечения финансирования строительства жилья
по муниципальному заказу

В соответствии с Решением Коллегии Администрации г. Ростова-на-Дону "Об основных направлениях жилищной политики в г. Ростове-на-Дону" разработана концепция финансового обеспечения жилищного строительства, с целью обеспечения при ее реализации социальных приоритетов при предоставлении жилья льготным категориям граждан.

С этой целью предусматривается ежегодное строительство жилья для социально незащищенных граждан в объемах не ниже уровня 1995 года с возложением функций генерального инвестора и заказчика по строительству жилья в городе на муниципальное предприятие - Управление муниципального строительства.

Администрация города по представлению генерального инвестора утверждает дифференцированную шкалу льгот для различных категорий граждан в качестве основы для договорных отношений с участниками жилищного строительства, оставляя бесплатное жилье только для тех социальных слоев, которые не в состоянии (по объективным причинам) оплатить даже минимальную, по шкале льгот, стоимость приобретаемого жилья.

2. Статус и цели программы жилищного строительства

Программа строительства жилья по городскому (муниципальному) заказу является долгосрочной некоммерческой целевой социально-экономической программой и имеет статус муниципальной программы.

Программа призвана способствовать реализации политики Администрации города по решению жилищной проблемы очередников города, имеющих льготы и нуждающихся в адресной поддержке при улучшении жилищных условий.

Строительство жилья по муниципальному заказу имеет приоритеты в части выделения земельных участков под строительство, льгот по условиям проектирования, инженерного обеспечения, налогообложения участников. Основными целями программы являются:

- обеспечение простого воспроизводства жилого фонда в период 1997-1998 годов в объемах не менее 80 тысяч кв.м. ежегодно;

- обеспечение с учетом рыночной конъюктуры и поддержки Администрацией города максимально возможных объемов адресной помощи гражданам нуждающимся в улучшении жилищных условий;

- содействие в создании рычагов снижения себестоимости и повышения качества жилья за счет включения граждан в процесс инвестирования жилья на начальном этапе строительства;

- обеспечения гражданам максимально возможного кредитно-финансового и инвестиционного сервиса при приобретении жилья.

3. Управление программой

Общее руководство программой осуществляется Администрацией города, которая утверждает:

- ежегодно основные количественные характеристики программы;

- ежегодно приоритеты в предоставлении жилья льготным категориям граждан, исходя из политики Администрации и решений Городской Думы;

- ограничения в части квот ежегодного финансирования, субсидирования и кредитования отдельных категорий граждан за счет городского бюджета при сокращении или расширении его доходной части или неблагоприятных условий на складывающемся рынке жилья;

- ежегодно объем финансовых гарантий, предоставляемых участникам инвестиционного процесса.

Функции генерального инвестора и заказчика - Управления
муниципального строительства

Управление муниципального строительства осуществляет:

- подготовку и разработку аналитических данных о состоянии рынка недвижимости, покупательной способности различных категорий граждан;

- ежегодную разработку программы жилищного строительства с обеспечением самоокупаемости;

- разработку и апробацию модели финансовых взаимоотношений участников инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства;

- функции инвестора по программе жилищно-гражданского строительства;

- привлечение к финансированию Программы жилищного строительства в качестве инвесторов и покупателей физических и юридических лиц с соблюдением для них льгот и иных мер поддержки, установленных Администрацией города;

- создание товариществ из числа инвесторов и покупателей жилья;

- открытие в уполномоченном банке специального консолидированного расчетного счета Программы жилищного строительства и распоряжение находящимися на нем средствами в соответствии с целями Программы жилищного строительства и порядком их использования, утвержденным Администрацией города;

- подготовку нормативно-распорядительной документации утверждающей условия взаимодействия участников инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства;

- разработку предложений по снижению себестоимости строительства типового жилья в том числе за счет снижения отчислений на развитие социальной и инженерной инфраструктуры в связи с реализацией программы жилищного строительства;

- учет и контроль хода реализации программы в целом, а также за деятельностью привлеченных к ее реализации участников и соисполнителей;

- отчетность перед Администрацией города, о ходе реализации программы жилищного строительства.

Функции уполномоченного банка

Потребность в резком улучшении индивидуального финансового и кредитного сервиса, который требуется для заблаговременной организации стройсбережений граждан, а также для осуществления финансового контроля за целевым использованием средств предусматривает использование института уполномоченного банка по бесперебойному-финансированию Программ жилищного строительства.

Уполномоченный банк программы жилищного строительства осуществляет:

- расчетно-кассовое обслуживание инвесторов и покупателей жилья;

- ведение индивидуальных накопительных инвестиционных спецсчетов;

- контроль за целевым использованием средств со спецсчетов.

Функции Комитета по архитектуре и градостроительству

Комитет по архитектуре и градостроительству в рамках Программы жилищного строительства осуществляет:

- отбор земельных участков для жилищного строительства на территории города;

- разработку за счет средств консолидированного Фонда Программы градостроительных заданий по каждому объекту;

- разработку предложений по комплексному строительству жилья и объектов социальной и инженерной инфраструктуры с учетом требований экологической программы;

- оказывает содействие в разработке Обоснований инвестиций в жилищное строительство, в подготовке технико-экономических обоснований строительства каждого объекта и его согласованию;

- экспертизу всех проектов жилищно-гражданского строительства, разрабатываемых в рамках программы.

Функции Центра развития инженерных систем Комитета
по архитектуре и градостроительству

Центр развития инженерных систем Комитета по архитектуре и градостроительству ведет работу по обеспечению развития инженерной инфраструктуры города в соответствии с потребностями жилищно-гражданского строительства.

Центр развития инженерных систем осуществляет:

- разработку долгосрочной инвестиционной политики в интересах города и его населения по строительству общегородских инженерно-транспортных систем;

- определение приоритетных направлений в развитии инженерных систем города с целью преодоления сложившегося монополизма инженерных служб города, акционирование которых проведено без учета интересов города;

- подготовку нормативно-методической базы для расчета отчислений на долевое участие в развитие мощностей общегородской инженерно-транспортной инфраструктуры;

- мониторинг состояния городских инженерных систем, определение очередности реконструкции и модернизации;

- разработку рекомендаций по выполнению отраслевых Схем развития инженерных и транспортных систем;

- подготовку концептуальных предложений по первоочередным инвестиционным проектам инженерного оборудования города, осуществляемых в рамках Программы жилищного строительства и финансируемых за счет средств муниципального бюджета и внебюджетных фондов;

- определяет объем необходимых и достаточных технических условий для подключения строящихся и реконструируемых объектов размещенных в зонах реконструкции и нового строительства.

4. Объемы программы жилищного строительства

Общий объем строительства жилья по городскому заказу на период до 2000 года устанавливается в 320 тысяч кв.м. с равномерным вводом в эксплуатацию не менее 80 тысяч кв.м. ежегодно. Исходя из усредненной площади одного дома 4 тысячи кв.м., число ежегодно отводимых земельных участков должно составлять не менее 20-25 участков.

Важнейшим обязательным условием формирования объектной базы программы является включение в "стартовый" перечень Управления муниципального строительства объектов незавершенного строительства со сроками окончания от 3-х до 5-ти месяцев и участков для размещения нового жилищного строительства как многоэтажного, так и индивидуального, усадебного и блокированного типа.

Площадки для размещения жилищного строительства в объеме городского заказа должны быть подразделены на 4 категории для размещения жилья различных потребительских качеств.

Первая категория - дешевое жилье, строящееся по типовым проектам, освоенных местной стройиндустрией, как правило, в районах массовой застройки.

Вторая категория - среднее жилье, строящееся по типовым проектам, как правило, кирпичное, с улучшенной отделкой и планировкой помещений. В эту категорию могут быть включены и жилые дома реконструируемые, модернизируемые, в том числе дома первого поколения массовой застройки.

Третья категория - жилье дорогое с высокими потребительскими качествами, размещенное в престижных местах в сложившейся центральной части города. К этой группе можно отнести также жилье реконструируемое и модернизируемое в домах с коммунальным заселением.

Четвертая категория - жилье элитное, размещенное в престижных районах, строящееся исключительно по индивидуальным проектам.

Предусматриваемое Программой диверсификация жилья по категориям и по географии расселения является с одной стороны, средством более полного удовлетворения различных запросов и материальных возможностей граждан при инвестировании и оплате, с другой стороны фактором снижения риска ориентации городского заказа на слишком узкую нишу сложившегося рынка жилья, насыщение которой может отрицательно сказаться на результатах всей программы жилищного строительства.в том числе и на объеме льгот предоставляемых социально незащищенным гражданам в рамках Программы.

Эти условия диктуются требованиями нормального воспроизводства финансовой базы всей Программы .жилищного строительства.

5. Классификация потребителей и механизмы обеспечения социальной
ориентации программы

Строительство жилья в рамках городского заказа не является самоцелью или средством простого механического расширения жилищного фонда города. С решением такой задачи в условиях рынка могут справиться и коммерческие структуры.

Назначение Программы и ее финансового блока - обеспечение с помощью и участием Администрации города на рынке жилья реальных мер адресной помощи тем социальным группам граждан, которые имеют крайне неудовлетворительные жилищные условия и при этом не в состоянии улучшить эти условия на чисто рыночных механизмах, без содействия органов муниципальной власти.

Основная задача Программы обеспечить надежное и устойчивое финансирование жилья в заданных объемах с учетом, что количество, площадей передаваемых бесплатно или реализуемых по льготным расценкам должно быть сбалансировано с возможностями Программ по его воспроизводству.

Для того, чтобы классифицировать жилье по способу реализации необходимо задать шкалу льготных коэффициентов стоимости 1 м2 общей площади и определить превышение рыночной цены над себестоимостью.

В качестве основной величины, в дальнейших расчетах принимаются инвестиционная себестоимость строительства, определяемая как прейскурантная стоимость строительства, увеличенная на затраты связанные с рыночными и прочими факторами.

     Инвестиционная себестоимость         Коэффициент рыночных

                                                факторов

   Строительно-монтажные работы    -               1

   Предпроектные работы и рабочее

   проектирование                  -               1.06

   Инженерные сети                 -               1.15

   Плата за пользование кредитом   -               1.03

   Услуги генерального инвестора,

   генерального застройщика -

   Управления муниципального

   строительства                   -               1.035

   Услуги уполномоченного банка    -               1.02

   - кассовое обслуживание

   - плата за гарантии целевого

     использования

   Расходы на рекламу              -               1.015

   Налог на добавленную стоимость  -               1.2

   Общий коэффициент -                    1.61

   (1*1.06*1.15*1.03*1.035*1.02*1.015*1.2)

Для расчета шкалы льготных котировок следует рассчитать для каждой категории жилья усредненные показатели превышения прогнозируемой рыночной цены над инвестиционной себестоимостью.

Инвестиционная себестоимость для. генерального инвестора по категориям жилья определяется по формуле:

     СИ - Сп*Кс*Ки*Км,

     где

     Сп - прейскурантная стоимость жилья в ценах 1984 года

     Кс - суммарный коэффициент - 1.61

     Ки - коэффициент пересчета в цены 1991 года - 1.6

     Км - индекс пересчета цен 1991 года по  данным  Госкомстата  РФ  по

          состоянию на 1.01.1996 года - 6000

Таким образом, инвестиционная себестоимость по категориям жилья для генерального инвестора может составить:

   Категория жилья    Инвестиционная            в пересчете на

                      себестоимость             валютные цены

                      млн. рублей               при курсе $

                                                5000 рублей

   Типовое           170*1.61*1.6*6000-

                          -2.63.                    526

   Среднее           200*1.61*1.6*6000-

                          -3.09                     618

   Улуч.пл.          220*1.61*1.6*6000-

                          -3.40                     680

   Элитное           260*1.81*1.6*6000-

                          -4.02                     804

Следует особо подчеркнуть ключевую роль показателей инвестиционной себестоимости 1 кв. м. Этот показатель рассчитывается генеральным инвестором - УМСом в качестве нормативного на каждый год реализации Программы и утверждается Администрацией города.

Исходя из указанных соотношений и прогнозируемых объемов жилищного строительства в следующей таблице выполнен расчет, основывающийся на принципах самоокупаемости Программы учетом возможности варьирования продажи жилья выше и ниже инвестиционной себестоимости при сложившейся на рынке ценовой конъюнктуре. Программа обеспечивает соблюдение баланса между суммой внутренних доходов, образующихся при инвестировании и продаже жилья по ценам, превышающим инвестиционную себестоимость и суммой прямых субсидий, покрывающих недостающие инвестиционные ресурсы по тем категориям граждан, которые приобретают его по ценам ниже инвестиционной стоимости.

Вместе с тем важно отметить, что эти показатели определены с учетом минимального прямого финансирования из городского бюджета. В случае если в бюджете будут предусмотрены дополнительные финансовые ресурсы для целевой поддержки отдельных социальных групп, то площадь жилья выделяемая этим группам может соответственно возрасти за счет одновременного снижения площадей жилья, реализуемых по рыночным ценам. Корректировка показателей программы легко реализуется при использовании экономико-статистической модели, разработанной специалистами Управления муниципального строительства.

Таким образом, сохраняя социальную направленность Программы жилищного строительства, город может решить двуединую задачу: оказать адресную поддержку тем социальным группам, которые не могут приобрести жилье на чисто рыночной основе и обеспечить сохранение рабочих мест в строительном комплексе.

6. Организация финансирования и использования средств
в рамках программы

Концепция схемы финансирования и использования средств в рамках программы жилищного строительства в городе исходит из того, что основным источником финансовых средств для обеспечения воспроизводства жилого фонда несмотря на ярко выраженную социальную направленность являются средства инвестируемые конечными потребителями в улучшение своих жилищных условий. Поток этих средств адресуется генеральному инвестору от всех категорий граждан и юридических лиц, за исключением тех граждан которым по решению Администрации в данном году жилье предоставляется бесплатно.

Программа предусматривает, что все средства поступают первоначально на спецсчет генерального инвестора, который формирует консолидированный финансовый фонд Программы под договорные обязательства о предоставлении клиентам жилья в конкретных жилых домах, включенных в состав городской программы.

Все поступающие от инвесторов средства имеют статус целевых взносов на долевое участие в строительстве жилья и принимаются генеральным инвестором в оперативное управление.

Характеризуя финансовую модель Программы, особо следует остановиться на роли консолидированного фонда финансовых средств. Необходимость этого фонда диктуется необходимостью минимизации инвестиционных рисков для потребителей, которые могут быть вызваны "замораживанием" отдельных объектов и могут быть преодолены за счет создания единого резервного фонда Городской Программы. В консолидированный фонд Программы предполагается и первоначальное поступление бюджетных средств, которые должны выделяться целевым назначением на адресную поддержку отдельных категорий граждан. Величина бюджетного участия в программе будет влиять на пропорции в распределении категорий строящегося жилья.

В качестве главного принципа ориентации бюджетных средств необходимо предусматривать преимущественное направление их не на строительство бесплатного жилья, а на различные формы ограниченной финансовой поддержки очередников и других граждан в улучшении жилищных условий. В этом случае достигается, максимальный кумулятивный эффект, так на 1 рубль бюджетных средств в консолидированный фонд Программы могут быть мобилизованы от 1 до 5 рублей в виде инвестиций личных средств граждан.

Управляющий делами

В.Леденева

Приложение N 2
к постановлению
Главы администрации города
от 20 ноября 1996 г. N 1814

Положение о порядке предоставления жилищных кредитов

1. Общие положения

1.1. Настоящее Положение разработано в соответствии с Законом Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" и Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. N 2281 "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы".

1.2. Основной целью настоящего Положения является определение общего порядка оказания кредитно-финансовой поддержки населению в решении жилищной проблемы при использовании гражданами собственных средств, а также безвозмездных субсидий, полученных на строительство или приобретение жилья на основании постановления Правительства Российской Федерации от 3 августа 1996 г. N 937 "О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья".

1.3. Положение устанавливает порядок предоставления уполномоченным банком на территории г.Ростова-на-Дону гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий кредитов на строительство жилья, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества (строящегося или приобретаемого жилья).

1.4. Координацию работы по выдаче кредитов и принятие решений о выдаче кредитов (или их пролонгации) осуществляет Сервисный центр по жилищному строительству Управления муниципального строительства и Кредитно-инвестиционный комитет - постоянный рабочий орган уполномоченного банка.

1.5. Банк предоставляет кредиты в пределах средств выделенных Управлению муниципального строительства из городского бюджета для кредитования граждан и возвратных средств, обеспечивая сбалансированность размещаемых и привлекаемых ресурсов по срокам и объемам.

1.6. При кредитовании строительства или приобретении жилья банком могут предоставляться два вида жилищных кредитов:

- долгосрочный кредит на строительство жилья, предоставляемый гражданам сроком до 5 лет для финансирования строительных работ (строительный кредит);

- краткосрочный кредит, предоставляемый гражданам сроком до 3 лет для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).

1.7. Кредитование индивидуального жилищного строительства производится при условии отвода застройщику в установленном порядке земельного участка и наличия разрешения соответствующих органов на строительство жилья.

1.8. Кредит на строительство жилья предоставляется в рамках предусмотренных проектами и договорами подряда на осуществление строительно-монтажных работ сроков и стоимости строительства.

1.9. Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности, возвратности.

Подтверждением целевого использования кредита является предоставление заемщиком документов об использовании полученного кредита на строительство или приобретение жилья.

Обеспечением кредита является залог заемщиком недвижимого имущества (сооружаемое или приобретаемое за счет кредита).

Подтверждением возвратности является предоставление заемщиком документов о его платежеспособности.

1.10. Выдача строительного кредита осуществляется путем открытия кредитной линии, при этом средства перечисляются по частям, соответствующим стоимости законченных этапов строительно-монтажных работ.

Банк вправе осуществлять финансирование работ путем поэтапного авансирования денежных средств в соответствии с графиком строительства.

В процессе финансирования строительства банк осуществляет инспекцию этапов работ, контроль за целевым расходованием денежных средств, соблюдением стоимости и графика строительства.

1.11. Сумма выдаваемого банком кредита не должна превышать 70 процентов от стоимости строительства или стоимости приобретаемого жилья по социальной норме, зафиксированной в договоре залога. При условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных или полученных в виде финансовой помощи от предприятия).

1.12. Основными документами, определяющими взаимоотношения банка, Управления муниципального строительства и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге.

1.13. В кредитном договоре определяются:

- предмет договора;

- объект кредитования;

- срок и размеры кредита;

- порядок выдачи и погашения кредита;

- процентная ставка, условия и периодичность ее изменения;

- условия страхования кредита;

- взаимные обязательства, ответственность за ненадлежащее выполнение условий договора;

- обязательства заемщика, обеспечивающие гарантии своевременного возврата кредита, уплату процентов по кредиту, другие формы ответственности по долгам;

- способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита;

- санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат кредита;

- размеры и порядок уплаты штрафов;

- порядок расторжения договора;

- порядок рассмотрения споров по договору;

- другие условия по соглашению сторон.

1.14. Конкретные условия жилищного кредитования ежегодно устанавливаются постановлением Главы администрации города. В качестве инструмента кредитования используется регулируемая отсрочка платежей (ИРОП).

1.15. В зависимости от вида кредита в договоре о залоге определяется форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

Предметом залога может быть приобретаемое жилье или незавершенное строительство.

1.16. В качестве гарантии (поручительства) погашения предоставляемых банком жилищных кредитов возможно использование поручительства одного или более граждан, страховой компании, банка-гаранта или других юридических лиц.

1.17. Заложенное имущество подлежит страхованию залогодателем от рисков утраты и повреждения.

1.18. До полного погашения суммы основного долга и процентов по ссуде заемщик не обладает правом собственности на недвижимое имущество и не имеет права без письменного согласия банка продать или переуступить имущественные права на недвижимое имущество третьему лицу.

1.19. В случае невозможности возврата кредита заемщиком производится обращение взыскания и реализация заложенного имущества для покрытия убытков городского бюджета в порядке и на условиях, определяемых законодательством Российской Федерации.

1.20. При выявлении нецелевого использования кредита, полученного на строительство или приобретение жилья, банк имеет право досрочно взыскивать выданную ссуду.

2. Порядок предоставления кредита

2.1. Предварительное решение о предоставлении кредита принимается Сервисным центром по жилищному строительству на основе заявления заемщика. В заявлении на выдачу кредита указывается:

- общие сведения (Ф.И.О., адрес местожительства, телефон);

- цель и срок использования кредита, а также форма его обеспечения;

- состав семьи, претендующей на получение кредита (Ф.И.О. отношение к заявителю, год рождения, номер паспорта, свидетельства о рождении);

- характеристика занимаемого жилого помещения;

- намечаемое направление использования имеющегося жилого помещения;

- сведения о занятости членов семьи;

- доход семьи, претендующей на поручение кредита;

- недвижимое имущество семьи и его рыночная стоимость;

- источники денежных средств на покрытие разницы между стоимостью строительства или приобретения жилья и величиной кредита.

К заявлению-прилагаются следующие документы:

- справка с места жительства (выписка из домовой книги);

- копия решения районной администрации (районного исполкома) о постановке на учет по улучшению жилищных условий;

- справка о проверке жилищных условий, выдаваемая районной администрацией при постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий;

- документы, используемые для налогообложения физических лиц для определения их доходов, а также другие документы и сведения, необходимые для определения совокупного дохода семьи;

- копия документа, подтверждающего право собственности на жилье или справка МПТИ (БТИ) с характеристикой индивидуального дома (части дома), копии документов о праве собственности на недвижимое имущество;

- копии документов,подтверждающих наличие у заявителя дополнительных денежных средств достаточных для строительства или приобретения жилья с помощью кредита;

- документы, подтверждающие право заявителя на участок застройки, и разрешение на строительство;

- проектно-сметная документация, утвержденная в установленном порядке;

- копию договора на осуществление подрядных строительных работ.

2.2. На этапе рассмотрения заявления Сервисный центр по жилищному строительству осуществляет комплексный анализ кредитоспособности заемщика, его финансовой устойчивости, оценивает бюджет строительства (источники финансирования), анализ намерений и возможности по погашению кредита.

2.3. Заявление рассматривается в Сервисном центре по жилищному строительству,при необходимости осуществляется проверка сведений, указанных в заявлении, и прилагаемых к заявлению документов и заявителю в течение месяца сообщается либо о возможности предоставления кредита, либо о необходимости предоставления дополнительной информации, либо о постановке в очередь для получения кредита с указанием очередности, либо о мотивированном отказе в предоставлении кредита с указанием причины отказа.

При недостаточности средств на покрытие разницы между стоимостью строительства или приобретения жилья и величиной кредита заявителю предлагается открыть именной жилищный счет для накопления средств.

2.4. Решение об отказе в предоставления кредита может быть обжаловано в административном порядке в конфликтную комиссию.

2.5. При определении очередности получения кредита учитываются следующие факторы:

- обеспеченность заявителя жилой площадью в расчете на одного члена семьи;

- время пребывания заявителя на учете по улучшению жилищных условий;

- размер средств,направляемых из городского бюджета для кредитования;

- количество поступивших заявлений граждан, претендующих на получение кредита.

Определение очередности осуществляется по бальной системе при суммировании баллов по обеспеченности жилой площадью по шкале:

- от 6 кв.м до 5 кв.м - 1 балл

- от 5 кв.м до 4 кв.м - 2 балла

- от 4 кв.м до 3 кв.м - 3 балла

- от 3 кв.м до 2 кв.м - 4 балла

- менее 2 кв.м - 5 баллов,

и баллов по времени пребывания на учете по улучшению жилищных условий - за каждый полный год 1 балл. Наибольшее количество баллов определяет очередность предоставления кредита.

2.6. В Сервисном центре по жилищному строительству организуются учет и хранение поданых заявлений на получение кредита, очередности на получение кредита.

2.7. Если в результате рассмотрения заявления заявитель был поставлен в очередь, при достижении очередности, в случае изменения данных включенных в первоначальное заявление, заявление представляется повторно.

2.8. После принятия решения о предоставлении кредита заявление с комплектом документов передается в уполномоченный банк.

Прием документов на выдачу кредита производится уполномоченным работником банка от представителя Сервисного центра по жилищному строительству в присутствии заемщика.

2.9. Кредитная заявка вместе с полным пакетом необходимых документов рассматривается кредитной и юридической службой банка, как правило, в течение 5 дней от даты их поступления.

В ходе рассмотрения кредитной заявки банк осуществляет комплексный анализ кредитоспособности потенциального заемщика, оценивает его финансовую устойчивость в целях определения степени риска невозврата предоставляемого кредита.

Для выяснения возникших в процессе рассмотрения кредитной заявки вопросов банк может направить своих специалистов по местонахождению заемщика.

2.10. По результатам рассмотрения документов кредитный работник дает письменное заключение о возможности выдачи кредита, которое представляется Кредитно-инвестиционному комитету для принятия решения.

Решение Кредитно-инвестиционного комитета оформляется соответствующим протоколом.

2.11. При положительном решении вопроса о предоставлении кредита банк заключает с Управлением муниципального строительства и заемщиком трехсторонний кредитный договор.

Банк совместно с заемщиком может составить календарный график платежей в погашение основного долга по кредиту и процентов, заверенный руководителями банка и заемщиком и согласованный с Сервисным центром по жилищному строительству.

3. Обеспечение возврата кредита

3.1. Предоставляемые банком кредиты обеспечиваются залогом строящегося или приобретаемого жилья, поручительствами и гарантиями банков - гарантов, предприятий,одного или двух физических лиц.

Указанные формы обеспечения возврата кредита могут использоваться как порознь, так и в сочетании. При этом размер обеспечения возврата кредита должен быть не менее суммы основного долга и причитающихся за его пользование процентов, а окончание срока действия гарантии - на шесть месяцев позже установленного договором срока погашения кредита.

3.2. Предоставление заемщиком имущества в залог банку оформляется отдельным договором о залоге.

При принятии в залог имущества банку следует потребовать его страхования за счет заемщика.

Залог имущества подлежит государственной регистрации и нотариальному удостоверению в соответствии с действующим законодательством.

Гарантия должна содержать обязательство о солидарной ответственности с заемщиком.

4. Порядок использования кредита

4.1. После подписания кредитного договора банк открывает на имя заемщика отдельный ссудный счет.

4.2. Выдача средств в счет предоставляемого кредита производится в форме:

- единовременного перечисления всей суммы предоставляемого кредита на расчетный счет заемщика с последующим перечислением средств продавцу жилья при приобретении жилья;

- периодического перечисления сумм в пределах установленного лимита кредитования (открытая кредитная линия) на расчетный счет заемщика с последующим перечислением подрядчику за выполненные работы при строительстве жилья.

4.3. Конкретные формы и сроки выдачи средств в счет предоставленного кредита оговариваются в кредитном договоре.

4.4. Выдача наличных денег непосредственно со ссудного счета заемщика не производится.

5. Предоставление жилья

5.1. До полного погашения основного долга и процентов по кредиту жилое помещение предоставляется заемщику по договору аренды на срок погашения кредита.

5.2. После погашения кредита жилое помещение передается в собственность заемщика.

6. Проценты и неустойки

6.1. Процентные ставки по кредитам устанавливаются постановлением Главы администрации города с учетом прогнозируемой инфляции.

6.2. Банк применяет фиксированные процентные ставки, уровень которых оговаривается в кредитном договоре.

6.3. Проценты начисляются на сумму фактической задолженности по кредиту ежемесячно в течение платежного периода с отнесением выплаты процентов на более поздние сроки.

Каждый платеж оформляется срочным обязательством (графиком платежей) на срок, оговоренный в кредитном договоре.

6.4. Заемщик обязан не позднее указанного срока погасить задолженность по кредиту путем перечисления средств платежным поручением на счет банка.

Конкретная дата погашения должна быть определена в кредитном договоре.

В случае несвоевременного перечисления банк начисляет пеню от суммы неуплаченного долга, имеет право расторгнуть кредитный договор и предъявить инкассовое поручение к счету заемщика.

Сумму начисленных процентов банк может списать с расчетного счета заемщика, что должно быть предусмотрено кредитным договором.

Если вносимая заемщиком сумма недостаточна для погашения неустойки (штрафа, пени), начисленных процентов по кредиту и основного долга, то, в первую очередь, погашаются неустойка (штраф, пеня) и проценты за пользование кредитом, а оставшаяся сумма обращается в погашение основного долга.

7. Погашение кредита

7.1. Погашение задолженности по кредиту осуществляется заемщиком в следующих формах:

- единовременного перечисления всей суммы задолженности в установленный договором срок;

- постепенного перечисления согласованных, с банком сумм в пределах срока кредитования в соответствии с календарным графиком платежей.

7.2. Конкретная дата погашения кредита должна быть определена в кредитном договоре.

7.3. При непоступлении платежей в погашение кредита к указанному в кредитном договоре сроку, сумма непогашенного долга на следующий операционный день переносится на счет просроченных ссуд с вниманием повышенных процентов за пользование кредитом.

7.4. При возникновении у заемщика просроченной задолженности банк обязан:

- прекратить выдачу новых ссуд заемщику и приступить к взысканию задолженности по кредиту путем выставления претензии заемщику на сумму основного долга, процентов за пользование кредитом и неустойки в течение 10-дневного срока с момента образования просроченной задолженности, а в случае непринятия заемщиком в месячный срок (после предъявления претензии) мер к погашению через обращение в суд;

- обеспечить реализацию принятого залога, выручку от реализации использовать на погашение задолженности по обеспеченным залогом кредитам путем предъявления претензий и исков в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;

- предъявить к взысканию остаток задолженности по кредиту гаранту, предоставившему гарантию (поручительство) погашения кредита.

7.5. Банк может предоставлять отсрочу погашения кредита. Для рассмотрения вопроса об отсрочке погашения заемщик должен представить банку, как правило, за 15 дней до срока погашения кредита мотивированное заявление.

Решение об отсрочке погашения кредита принимается Кредитно-инвестиционным комитетом в порядке, определенном для выдачи кредита, и оформляются дополнительным соглашением к кредитному договору с соответствующей пролонгацией гарантий.

8. Контроль за использованием кредита

8.1. В процессе кредитования банк осуществляет контроль за использование кредита.

Для осуществления контроля банк использует права, оговоренные в кредитном договоре:

- требует от заемщика все необходимые первичные отчетные документы, подтверждающие направление использования кредита;

- направляет своих специалистов по местонахождению заемщика для проверки использования кредита.

8.2. При нарушении заемщиком условий кредитного договора или возникновении обстоятельств, усиливающих уровень кредитного риска, банк имеет право:

- требовать изменения условий кредитного договора;

- ограничивать или полностью прекращать предоставление кредита заемщику;

- предъявлять заемщику (или его гаранту) в случае возникновения просроченной задолженности требование о возврате банку соответствующих сумм и/или производить безакцептное списание со счетов заемщика (или гаранта).

8.3. В случае возникновения необходимости досрочного взыскания суммы кредита из-за несоблюдения заемщиком условий кредитного договора банк устанавливает конкретный срок погашения задолженности по кредиту и извещает об этом заемщика не позднее чем за 10 дней. В течение указанного банком срока заемщик должен перечислить средства в погашение кредита.

Управляющий делами

В.Леденева

Приложение N 3
к постановлению
Главы администрации города
от 20 ноября 1996 г. N 1814

Положение о городском (муниципальном)
маневренном (переселенческом) жилищном фонде

1. Общие положения

1.1. Маневренный (переселенческий) жилищный фонд в соответствии со статьей 1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" является разновидностью жилищного фонда и создается с целью ускорения решения жилищной проблемы в городе, сокращения сроков освобождения жилых и нежилых помещений в зданиях подлежащих реконструкции, капитальному ремонту, сносу.

1.2. В состав маневренного жилищного фонда могут входить жилые помещения любой формы собственности в виде отдельных квартир, комнат, жилых домов, пригодных для временного проживания.

1.3. Маневренный жилищный фонд создается при Управлении муниципального строительства на правах полного хозяйственного ведения.

1.4. Основными задачами и функциями фонда являются:

- своевременное отселение граждан с площадок строительства по общегородским переселениям, связанных со строительством, капитальным ремонтом, реконструкцией, сносом;

- оказание услуг юридическим лицам по подбору и выделению площади, переселению и освобождению зданий для проведения реконструкции, капитального ремонта, сноса на договорной основе;

- координация и контроль за использованием жилой площади маневренного фонда.

2. Формирование маневренного жилищного фонда

2.1. Источниками формирования маневренного жилищного фонда являются:

2.1.1. Жилые помещения, передаваемые в фонд администрацией города из муниципального жилищного фонда на правах полного хозяйственного ведения для целей переселения.

2.1.2. Жилые помещения, построенные за счет доходов Управления муниципального строительства для целей переселения.

2.1.3. Жилые помещения, передаваемые юридическими или физическими лицами на договорной основе для целей переселения.

2.1.4. Жилые помещения, передаваемые инвесторами администрации города на договорных условиях для отселения из реконструируемых районов центра города ( в соответствии с постановлением главы администрации города N 58 от 15.01.95 г. "О регулировании отношений субъектов градостроительной деятельности в г.Ростове-на-Дону).

3. Порядок переселения в жилые помещения маневренного фонда

3.1. Маневренная жилая площадь предоставляется гражданам на условиях аренды по договору-обязательству между Управлением муниципального строительства и собственником (нанимателем, арендатором) жилого помещения подлежащего капитальному ремонту, реконструкции, новому строительству на период проведения вышеуказанных работ.

3.2. Техническое и санитарное состояние предоставляемого жилого помещения в момент вселения фиксируется в двухстороннем акте.

3.3. Размер временно предоставляемой жилой площади может быть меньше установленной социальной нормы жилья.

3.4. Переселение на маневренную жилую площадь производится за счет застройщика, осуществляющего строительство, реконструкцию, капитальный ремонт домов.

3.5. Договор-обязательство о переселении должен быть нотариально оформлен. Оплата нотариальных услуг производится за счет застройщика.

3.6. В период проведения реконструкции, капитального ремонта, строительства арендатор оплачивает жилье, коммунальные и другие услуги в установленном порядке только по фактической занимаемой маневренной жилой площади.

3.7. Маневренная жилая площадь, предоставленная гражданам в исправном состоянии, при ее освобождении подлежит сдаче в таком же исправном состоянии по двухстороннему акту.

4. Порядок отселения из жилых помещений маневренного фонда

4.1. По окончании капитального ремонта, реконструкции, строительства и приемки жилого помещения в эксплуатацию временно переселенные на маневренную жилую площадь граждане должны быть отселены на ранее занимаемую или вновь предоставленную жилую площадь.

4.2. отселение из жилого помещения маневренного фонда производится за счет застройщика, осуществляющего строительство, реконструкцию, капитальный ремонт жилых зданий.

5. Оказание услуг юридическим лицам по переселению

5.1. За счет маневренного жилищного фонда могут оказываться услуги на договорной основе по переселению с площадок строительства, реконструкции, капитального ремонта юридическим лицам, являющихся заказчиками-застройщиками. Преимущественное право на заключение договоров на переселение имеют юридические лица, принявшие участие в формировании маневренного жилищного фонда.

5.2. В договоре по переселению предусматривается предоставление Управлению муниципального строительства жилой площади в строящемся реконструируемом или капитально-ремонтируемом доме равной жилой площади, предоставляемой в маневренном жилищном фонде, в случае неотселения из фонда граждан заказчиком-застройщиком.

Управляющий делами

В.Леденева

Приложение N 4
к постановлению
Главы администрации города
от 20 ноября 1996 г. N 1814

Положение о порядке предоставления жилой площади гражданам,
имеющим в собственности квартиры (комнаты)
и нуждающимся в улучшении жилищных условий

1. Общая часть

Настоящее положение определяет порядок и условия предоставления жилой площади гражданам, имеющим в собственности квартиры (комнаты) и нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Правом получения жилья пользуются граждане, состоящие на квартирном учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в администрациях районов и имеющие в собственности квартиры (комнаты) в многоэтажных домах.

Схема предоставления жилья предполагает выбор необходимого жилья в строящемся Управлением муниципального строительства доме, оценку имеющейся квартиры, расчет разницы между имеющимся жильем и строящимся, финансирование разницы в стоимости по системе жилищных контрактов за период строительства, передачу имеющейся квартиры Управлению муниципального строительства и предоставления квартиры в построенном доме.

После выбора жилья в строящемся доме и заключения с собственником фьючерного договора купли-продажи имеющегося жилья, последнее вносится в каталог и предлагается для финансирования по системе жилищных контрактов.

2. Представление предварительной заявки на предоставление жилья

2.1. Предварительная заявка представляется собственником (собственниками) жилого помещения, состоящим на учете по улучшению жилищных условий, в Сервисный центр по жилищному строительству.

2.2. В предварительной заявке на предоставление жилья указываются:

- общие сведения (Ф.И.О., адрес местожительства, телефон);

- тип жилья, в котором проживает семья заявителя;

- тип жилья, на который претендует семья заявителя;

- срок, в течение которого предполагается выплатить разницу в стоимости имеющегося и строящегося жилья.

К предварительной заявке прилагаются следующие документы:

- копия документа, подтверждающего право собственности на жилье;

- справка с места жительства, о составе семьи;

- копия решения районной администрации (районного исполкома) о постановке на учет по улучшению жилищных условий;

- копия выкопировки и справка МПТИ (БТИ) с характеристикой жилья.

2.3. При предоставлении предварительной заявки в Сервисном центре по жилищному строительству проводится собеседование с заявителем. При проведении собеседования с заявителем:

- разъясняется порядок предоставления жилья в строящихся домах;

- предварительно оценивается стоимость имеющегося жилья и рассчитывается величина ориентировочной доплаты в зависимости от выбранного заявителем срока строительства и типа жилья;

- предварительно оценивается реальность пожеланий заявителя.

2.4. Информация содержащаяся в предварительной заявке является конфиденциальной и вносится в компьютерный банк данных.

2.5. Предварительная заявка рассматривается в Сервисном центра и в течение 10 дней заявителю сообщается о его праве на подачу заявления на предоставление жилья, либо о необходимости предоставления дополнительной информации, либо о мотивированном отказе, в праве подачи заявления на предоставление жилья.

2.6. В Сервисном центре организуется учет и хранение предварительных заявок на предоставление жилья.

2.7. В случае отказа в праве подачи заявления на предоставление жилья все документы возвращаются заявителю.

3. Предоставления заявления на предоставление жилья

3.1. При подтверждении права заявителя на подачу заявления на предоставление жилья членам семьи, состоящем на учете по улучшению жилищных условий, с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи в Сервисный центр по жилищному строительству представляется заявление.

3.2. В заявлении указываются:

- дата и номер представления предварительной заявки;

- дата и номер решения о получении права на подачу заявления, общие сведения (Ф.И.О., адрес-местожительства, телефон, отношение к заявителю, год рождения, номер паспорта, свидетельства о рождении);

- характеристика жилья на которое претендует семья заявителя (строительное пятно, количество комнат, размер общей площади, этаж).

К заявлению прилагаются следующие документы:

- справка о проверке жилищных условий, выдаваемая районной администрацией;

- справка МПТИ (БТИ) о технических характеристиках и инвентаризационной стоимости жилого помещения и сведений об отсутствии ареста, залога и запрещения отчуждения собственности.

3.3. заявление рассматривается в Сервисном центре по жилищному строительству, при необходимости осуществляется проверка сведений указанных в заявке, заявлении и прилагаемых документах, осуществляется оценка стоимости имеющегося жилья для заключения договора купли-продажи.

4. Оценка стоимости имеющегося помещения

4.1. Оценка стоимости имеющегося жилого помещения заявителя осуществляется с целью определения величины доплаты между существующим жилым помещением и тем на которое претендует семья заявителя.

4.2. Оценка осуществляется в соответствии с существующими методиками определения стоимости жилых помещении специалистами Сервисного центра по жилищному строительству, либо по договорам с организациями осуществляющими такую оценку.

4.3. После оценки стоимости жилого помещения с заявителем заключается договор купли-продажи и составляется график внесения средств по системе жилищных контрактов для финансирования строительства жилого помещения на которое претендует семья заявителя.

5. Заключение договора купли-продажи имеющегося жилого помещения

5.1. Если жилое помещение принадлежит на праве собственности одному лицу договор купли-продажи заключается с собственником жилого помещения с письменного согласия всех проживающих с ним членов семьи.

5.2. Если жилое помещение принадлежит на праве совместной общей собственности нескольким лицам она должна быть преобразована в долевую общую собственность.

5.3. Если жилое помещение принадлежит на праве общей долевой собственности нескольким лицам договор купли-продажи заключается со всеми участниками долевой собственности с согласия всех собственников на продажу жилья. При этом каждый из них продает свою долю и договор подписывается всеми собственниками.

5.4. Сторонами договора купли-продажи являются Управление муниципального строительства и собственник (собственники) жилого помещения.

5.5. В договор купли-продажи включаются следующие условия:

- местонахождение и технические характеристики жилого помещения;

- инвентаризационная стоимость (или страховая оценка) жилого помещения;

- цена, за которую продается жилое помещение;

- условие о том, что жилое помещение никому не продано, не подарено, не заложено, в споре и под запретом не состоит.

5.6. Договор составляется сторонами, заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

5.7. Государственная регистрация договора купли-продажи осуществляется в момент окончания выплаты по системе жилищных контрактов разницы между имеющимся у заявителя жилым помещением и стоимостью жилья, на которое претендует семья заявителя.

6. Финансирование строительства по системе жилищных контрактов

6.1. Жилищные контракты удостоверяют право их собственника на приобретение в собственность общей площади жилья, размер которой определен контрактом.

6.2. Контракт удостоверяет внесение владельцем средств на строительство определенной общей площади жилья в конкретном жилом доме.

6.3. Номинал контракта устанавливается в единицах общей площади жилья и в денежном выражении.

6.4. Контракт должен содержать следующие обязательные реквизиты:

- дату заключения, номер, серию и срок действия контракта;

- наименование сторон, заключающих контракт;

- наименование строительного пятна жилого дома;

- размер общей площади жилья, оплаченной при заключении контракта;

- порядок индексации номинальной стоимости контракта;

- условия предоставления жилого помещения.

6.5. Собственник контрактов, cooтветствующих разнице между величиной общей площади строящегося и имеющегося жилья имеет право на оформление в собственность построенного жилья, при условии передачи Управлению муниципального строительства имеющегося жилья.

6.6. Контракты заключаются в простой письменной форме и подписываются с одной стороны начальником и главным бухгалтером Управления муниципального строительства, с другой стороны их владельцем. Подписи начальника и главного бухгалтера заверяются гербовой печатью.

6.7. Собственник контрактов может их досрочно продать исключительно Управлению муниципального строительства или обменять на контракты новой серии на условиях этих контрактов.

7. Продажа жилья, переданного управлению
муниципального строительства

7.1. Продажа жилья, переданного Управлению муниципального строительства осуществляется по договорам купли-продажи при оплате полной стоимости жилого помещения или по системе жилищных контрактов с рассрочкой оплаты по согласованному графику.

7.2. Собственник контрактов, соответствующих 30 процентам общей площади квартиры определенного типа, имеет право на заключение дополнительного соглашения к контрактам при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры в соответствии с графиком оплаты, являющимся приложением к дополнительному соглашению.

Управляющий делами

В.Леденева

Приложение N 5
к постановлению
Главы администрации города
от 20 ноября 1996 г. N 1814

Положение о порядке заключения жилищных контрактов

1. Общие положения

1.1. Настоящее положение регулирует порядок заключения жилищных контрактов на территории г.Ростова-на-Дону.

1.2. Жилищный контракт (далее контракт) удостоверяет право собственника на:

- приобретение в собственность общей площади жилья, размер которой определен контрактом;

- заключение договора купли-продажи квартиры (квартир) при владении соответствующим количеством общей площади квартиры определенного типа;

- получение индексированной номинальной стоимости контракта.

1.3. Контракт удостоверяет внесение владельцем (юридическим или физическим лицом), заключающим контракт, средств на строительство определенной общей площади жилья в конкретном жилом доме.

1.4. Номинал контракта устанавливается в единицах общей площади жилья и в денежном выражении.

1.5. Правом распространения и заключения контрактов пользуются муниципальные предприятия, которым поручено осуществлять функции заказчика по строительству жилых домов.

1.6. Контракт должен содержать следующие обязательные реквизиты:

- дату заключения, номер, серию и срок действия контракта;

- наименование сторон, заключающих контракт;

- наименование строительного пятна жилого дома;

- размер общей площади жилья, оплаченной при заключении контракта;

- общий объем контрактов в единицах общей площади жилья;

- схему индексации номинальной стоимости контракта;

- условия заключения договора купли-продажи;

- наименование гаранта (подрядчик, банк).

2. Определение номинальной стоимости единицы общей площади контракта

2.1. Номинальная стоимость единицы общей жилой площади контракта для конкретного жилого дома устанавливается после проведения подрядных торгов на строительство жилого дома, с учетом коэффициента удорожания, предложенного победителем торгов.

2.2. Номинальная стоимость определяется путем умножения стоимости строительства в базовых ценах 1991 г. на коэффициент удорожания и деления на суммарное количество общей жилой площади дома.

2.3. Количество контрактов (выраженных в единицах общей жилой площади) не может превышать размера общей площади строящегося дома, являющегося объектом привлечения средств.

3. Регистрация контрактов

3.1. К выпуску и обращению на территории города Ростова-на-Дону допускаются контракты условия заключения которых, утверждены постановлением Главы администрации города.

3.2. Для утверждения условий заключения контрактов представляются следующие документы:

- копия постановления Главы администрации города, подтверждающего права заказчика на проведение жилищных строительных работ;

- копия заключения государственной, вневедомственной экспертизы;

- копия договора с поручителем (гарантом), по которому гарант обязуется выплатить собственнику контракта денежные средства в случае не исполнения своих обязательств стороной, заключающей контракт.

4. Порядок реализации прав владельцев контрактов

4.1. Собственник контрактов, соответствующих 30 процентам общей площади квартиры определенного типа, имеет право на заключение договора купли-продажи на приобретение, при условии оплаты в любой форме, оставшейся стоимости квартиры не позднее месяца до окончания строительства.

4.2. Собственник контрактов, имеющий менее 30 общей площади квартиры определенного типа, имеет право погасить контракты по номинальной стоимости, рассчитанной в соответствии с условиями заключения контракта, в течение 15 банковских дней с момента обращения.

4.3. Собственник контрактов, имеющий любое их количество, имеет право на их погашение по номинальной стоимости, рассчитанной в соответствии с условиями заключения контракта в течение 3-х месяцев с момента обращения.

4.4. В случае если погашение контрактов не может осуществить непосредственно сторона заключающая контракт, то погашение на тех жe условиях в установленной договором купли-продажи порядке обязан произвести гарант.

4.5. Споры об условиях договора купли-продажи квартиры и ином исполнении обязательств разрешаются судом или арбитражным судом.

5. Оформление и обращение контрактов

5.1. Контракты и договоры купли-продажи заключаются в простой письменной форме.

5.2. Контракт подписывается с одной стороны руководителем и главным бухгалтером с другой стороны владельцем. Подписи руководителя и главного бухгалтера заверяются гербовой печатью.

5.3. Контракт заключается в трех экземплярах, первый экземпляр хранится у владельца, второй на предприятии, третий у гаранта. Гарант имеет право на проверку хранения и учета заключенных контрактов.

5.4. Предприятие, заключающее контракты обязано вести реестр собственников контрактов.

5.5. Собственник контракта имеет право на досрочную продажу контракта исключительно предприятию, его заключающего. Продажа либо передача иным способом контракта третьим лицам (кроме наследования в установленном законом порядке) влечет за собой недействительность контракта с момента передачи.

5.6. Контракт может обмениваться на контракты новой серии, если таковые заключаются на условиях этих контрактов.

Управляющий делами

В.Леденева

Приложение N 6
к постановлению
Главы администрации города
от 20 ноября 1996 г. N 1814

Положение о порядке представления кредитов за счет средств
городского бюджета на инвестиционные нужды застройщикам - инвесторам

В соответствии с решением коллегии Администрации г. Ростова-на-Дону N 3 от 16.01.1996 г. "Об основных направлениях жилищной политики в г. Ростове-на-Дону" устанавливается следующий порядок предоставления кредитов на инвестиционные нужды застройщикам - инвесторам, осуществляющим строительство жилых домов на территории г. Ростова-на-Дону.

1. Общие положения

1.1. Кредиты на инвестиционные нужды за счет средств городского бюджета предоставляются затройщикам - инвесторам через уполномоченный банк или непосредственно застройщикам - инвесторам, завершающим в соответствующем году строительство жилых домов. Основанием для рассмотрения возможности предоставления кредита является Перечень строек и объектов на соответствующий год и заявки застройщиков-инвесторов.

1.2. Основным условием целесообразности предоставления кредита является экономическая эффективность осуществляемых затрат на пусковых объектах жилищного строительства.

2. Порядок и условия рефинансирования банка для предоставления
кредитов на инвестиционные нужды

2.1. На основании предложений застройщиков - инвесторов средства для предоставления кредитов на инвестиционные нужды (далее по тексту "кредитные ресурсы") выделяются уполномоченному банку, который обеспечивает комплексное обслуживание инвесторов, включая ведение их расчетных, валютных счетов и счетов финансирования.

2.2. Кредитные ресурсы предоставляются банку на основании Соглашений, заключаемых с Администрацией города,

2.3. Кредитные ресурсы выделяются банку на срок, предусмотренный Соглашением, но не более 3-х месяцев по ставке равной половине учетной ставки Центрального банка РФ. Размер маржи, взимаемой с застройщиков - инвесторов, не более 2%.

2.4. Полученные банком кредитные ресурсы должны использоваться строго по назначению и не могут зачисляться на депозитные счета, использоваться для предоставления межбанковских кредитов и покупки свободно конвертируемой валюты, а также передаваться другим банкам на договорных условиях с взиманием процентов и комиссий, отвлекаться в другие операции краткосрочного характера.

2.5. Возврат кредитных ресурсов, полученных банком, осуществляется в соответствии с кредитными договорами, заключаемыми с непосредственными застройщиками - инвесторами.

2.6. Администрация города вправе предоставить банку отсрочку возврата средств, выданных под кредиты на инвестиционные нужды, но не более, чем нa 1 месяц.

По отсроченной или просроченной задолженности банк уплачивает Администрации города процентную ставку не ниже действующей учетной ставки Банка России по срочным ссудам.

2.7. При невозврате предоставленных банку кредитных ресурсов полностью или частично Администрация города в 16-дневный срок принимает меры к бесспорному их взысканию в предусмотренном действующим законодательством порядке.

3. Порядок и условия предоставления погашения кредитов на
инвестиционные нужды

3.1. Кредиты под инвестиционные нужды (далее по тексту - кредиты) предоставляются банком застройщикам - инвесторам на основах кредитных договоров.

При заключении кредитных договоров кредитор рассматривает планы капитального строительства, титульные (внутрипостроечные титульные списки) строек, договоры подряда, расчеты окупаемости затрат, расчет сроков погашения кредитов и другую необходимую документацию.

3.2. Без предоставлений документации, указанной в п. 3. 1, кредиты застройщикам-инвесторам не выдаются.

3.3. Кредиты предоставляются застройщикам - инвесторам под залог объектов незавершенного строительства с оформлением соответствующих документов, предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации.

На основании договора о залоге с застройщиками - инвесторами банк гарантирует администрации города возврат полученных кредитов.

3.4. Проценты за пользование кредитом начисляются с даты выдачи ссуды и возмещаются в виде передачи Администрации города общей площади жилья в построенном жилом доме.

3.5. Использование кредита производится путем перечисления исполнителям работ и поставщикам оборудования средств по поручению застройщика - инвестора с открываемого ему банком ссудного счета. Расчеты за выполненные работы, оказанные услуги и завозимые товарно-материальные ценности осуществляются поручениями - платежными требованиями.

3.6. Общий срок пользования кредитом устанавливается кредитным договором. Банк вправе предоставлять заемщикам отсрочку погашения кредитов без пересмотра обязательств, предусмотренных в Соглашении с Администрацией города.

По отсроченной или просроченной задолженности застройщик - инвестор уплачивает банку процентную ставку не ниже действующей учетной ставки Центрального банка России по срочным ссудам.

На сумму невозмещенной в срок задолженности кредитор обращает взыскание на предоставленное под залог незавершенное строительство согласно договору о залоге.

3.7. В случае использования застройщиком - инвестором кредита не по назначению банк прекращает дальнейшее кредитование и извещает об этом Администрацию города. Неиспользованные ресурсы подлежат возврату в З-дневный срок или по согласованию с Администрацией города могут быть направлены не завершение более эффективных строек. При этом сумма кредитов, использованных не по назначению, взыскивается с застройщика - инвестора в порядке, установленном действуюеим законодательством.

3.8. Администрация города ежемесячно получает отчеты банка и застройщиков - инвесторов об освоении выданного кредита, а также может при участии банка проводить проверки выполнения настоящего порядка и получать от банка и застройщиков-инвесторов всю необходимую документацию по вопросам предоставления, использования и погашения кредитов.

Управляющий делами

В. Леденева

Приложение N 7
к постановлению
Главы администрации города
от 20 ноября 1996 г. N 1814

Положение о муниципальном агентстве недвижимости

1. Общие положения

1.1. Муниципальное агентство недвижимости, именуемое в дальнейшем агентство, образуется как структурное подразделение Управления муниципального строительства в соответствии с решением коллегии администрации города "Об основных направлениях жилищной политики в г. Ростове-на-Дону" N 3 от 18.01.1996 г.

1.2. Агентство в своей деятельности руководствуется действующим законодательством, решениями городской Думы, постановлениями и распоряжениями городской администрациям приказами и распоряжениями Управления муниципального строительства и настоящим Положением.

2. Цели и задачи агентства

2.1. Главная цель агентства - решение муниципальных жилищных проблем, пополнение муниципального жилого фонда и обеспечение гарантий муниципалитета при сделках с жильем на вторичном рынке.

2.2. Задачами и функциями агентства являются:

- приобретение жилья на вторичном рынке для выполнения федеральных программ обеспечения граждан жилой площадью;

- оказание услуг юридическим и физическим лицам по покупке и продаже жилья;

- формирование маневренного жилищного фонда;

- отселение с площадок строительства по муниципальному заказу;

- отселение из жилых домов подлежавших реконструкции;

- координация и контроль за использованием жилой площади маневренного фонда;

- расселение коммунальных квартир;

- заключение жилищных контрактов на долевое строительство жилья;

- реализация жилья, построенного по программе финансового обеспечения муниципального жилищного строительства;

- оценка стоимости жилья;

- прогнозирование конъюктуры нуждаемости в жилой площади на цели отселения.

3. Управление деятельностью агентства

3.1. Агентство возглавляет директор, назначаемый и освобождаемый от должности начальником Управления муниципального строительства.

3.2. Директор осуществляет все права и обязанности по организации работы и несет ответственность за результаты деятельности агентства и соблюдение настоящего положения.

3.3. В состав агентства входят специалисты по работе с недвижимостью, оценщик жилой недвижимости.

Управляющий делами

В. Леденева

ГАРАНТ:

Приложение не приводится