Приложение. Программа ипотечного кредитования жилищного строительства в г. Ростове-на-Дону на период 2002-2004 гг.

Приложение
к решению городской Думы
от 20 августа 2002 г. N 112

Администрация г. Ростова-на-Дону

МУ "Департамент строительства и перспективного развития города"

Программа ипотечного кредитования
жилищного строительства в г. Ростове-на-Дону
на период 2002-2004 гг.

г. Ростов-на-Дону
2002 г.

"Программа ипотечного кредитования жилищного строительства на период 2002-2004 гг." (в дальнейшем - Программа) - является продолжением начатых преобразований в жилищной сфере в части создания организационных, правовых и финансовых предпосылок для обеспечения граждан жильем за счет привлечения собственных накопленных средств в эту сферу и развития механизмов долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в соответствии с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренной Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 г. N 28, в рамках реализации городской целевой программы "Жилище", "Свой дом".

В связи с улучшением экономической обстановки, снижением процентных ставок за пользование кредитными ресурсами и улучшением платежеспособности населения появилась возможность начала нового этапа развития жилищных программ с использованием средств государственной поддержки, но уже не как основного источника финансирования, а как инструмента стимулирования привлечения внебюджетных инвестиций.

1. Основные цели и задачи Программы

Основной целью Программы является создание механизмов жилищного финансирования населения с необходимым нормативно-правовым обеспечением, с привлечением в жилищную сферу долгосрочных ресурсов банков, страховых компаний, других финансово-кредитных организаций, а также собственных средств населения с внедрением различных форм защиты имущественных прав инвесторов, кредиторов и заемщиков, развитие системы жилищно-строительных сбережений и ипотечного жилищного кредитования в городе Ростове-на-Дону.

Реализация Программы должна обеспечить формирование системы долгосрочного жилищного финансирования с необходимым нормативно-правовым обеспечением, формулировку принципиальных положений и приоритетов ее дальнейшего развития и совершенствования, определение организационных, экономических, финансовых механизмов долгосрочного жилищного финансирования и форм защиты имущественных прав инвесторов, кредиторов и заемщиков, а также установление порядка финансовой поддержки определенных законодательством льготных категорий граждан в решении их жилищных проблем через систему жилищно-строительных сбережений и ипотечного кредитования жилищного строительства. Это обеспечит создание условий для решения жилищных проблем граждан с различным уровнем доходов, что, в свою очередь, повлияет на снижение социальной напряженности в обществе.

Развитие программы предусматривается по следующим направлениям:

- ипотечное жилищное кредитование населения за счет бюджетных средств.

- развития сети жилищных кредитных потребительских кооперативов граждан ;

- ипотечное жилищное кредитование населения для приобретения и строительства жилья с участием банков;

- ипотечное жилищное кредитование за счет средств предприятий и организаций города, в том числе застройщиков при использовании механизма рассрочки платежей дольщиков ;

- ипотечное жилищное кредитование с участием страховых компаний.

2. Этапы реализации Программы

Реализация Программы предусматривается в течении 2002-2004гг. в два этапа.

Первый этап (2002 г.-2003 г.) включает в себя:

- формирование необходимой нормативно-правовой базы;

- отработка финансово-кредитного механизма программы по предоставлению ипотечных кредитов за счет средств банков, страховых компаний с оказанием финансовой поддержки за счет предоставления бюджетных субсидий.

- развитие сети кредитных потребительских кооперативов граждан с использованием накопленного опыта.

На втором этапе (2004 г.) функционирование системы и улучшение жилищных условий граждан за счет накопленных средств в системе жилищно-строительных сбережений и предоставления кредитных ресурсов, формирование системы рефинансирования ипотечных кредитов предоставляемых участникам программы банками с участием инвестиционных и пенсионных фондов, страховых компаний и других финансово-кредитных организаций.

3. Механизм обеспечения участников программы финансовыми ресурсами
для строительства и приобретения жилья

В целях обеспечения эффективной работы по реализации намеченной программы, формирования механизма обеспечения участников программы финансовыми ресурсами для строительства и приобретения жилья и координирования действий всех участников программы при Департаменте строительства создан городской центр ипотечного кредитования .

Развитие системы долгосрочного кредитования жилищного строительства предусматривается по следующим направлениям:

3.1. Ипотечное жилищное кредитование за счет бюджетных средств

3.1.1. Предоставление гражданам бюджетных долгосрочных ипотечных ссуд для строительства и приобретения жилья.

Целью данного вида государственной поддержки является оказание целевой адресной бюджетной помощи льготным категориям граждан, работникам бюджетных организаций стоящим на квартирном учете по месту жительства для строительства или приобретения жилья. Долгосрочная ипотечная жилищная ссуда предоставляется участнику программы за счет бюджетных средств в размере не более 50% от стоимости жилья до 6% годовых в рублях на срок от 2 до 15 лет.

С целью поддержки молодых семей, стремящихся приобрести с помощью ипотечной ссуды собственное жилье, и стимулирования рождения детей на раннем этапе создания семьи, предусматривается освобождение заемщика (члена молодой семьи) от погашения 25% суммы задолженности по предоставленной бюджетной ипотечной жилищной ссуде в случае рождения в молодой семье ребенка.

Финансовые средства для предоставления ипотечных ссуд будут формироваться за счет налоговых доходов, а также средств, полученных от возврата ранее предоставленных бюджетных ипотечных ссуд.

Порядок предоставления и возврата бюджетных долгосрочных ипотечных жилищных кредитов будет регулироваться постановлением Мэра города Ростова-на-Дону.

3.1.2. Предоставление гражданам безвозвратных бюджетных субсидий для оплаты части стоимости жилья приобретаемого с помощью банковского ипотечного жилищного кредита или займа страховой компании

Целью данного вида государственной поддержки является снижение бремени расходов заемщика по обслуживанию банковского ипотечного жилищного кредита, займа страховой компании или другой кредитно-финансовой организации и выравнивание дисбаланса между размером необходимых средств и размером суммы ипотечного кредита, который гражданин способен получить исходя из уровня его платежеспособности.

Бюджетная субсидия для оплаты части стоимости жилья приобретаемого с помощью ипотечного жилищного кредита предоставляется льготной категории граждан, работникам бюджетных организаций стоящим на квартирном учете по месту жительства, за счет бюджетных средств. Размер безвозвратной бюджетной субсидии может составлять до 30% от стоимости приобретаемого жилья.

Перечень категорий граждан, имеющих право на получение бюджетной субсидии, размер бюджетной субсидии, а также другие условия предоставления бюджетной субсидии устанавливаются в соответствии с постановлением Мэра города Ростова-на-Дону.

ГАРАНТ:

О предоставлении работникам бюджетных организаций льготных ипотечных ссуд см. постановление Мэра г. Ростова-на-Дону от 11 июля 2000 г. N 1840

3.2. Развитие сети кредитных потребительских кооперативов граждан

Формирование потребительских жилищных кредитных кооперативов производится в соответствии с Федеральным законом от 07.08.2001 г. N 117-ФЗ "О кредитных потребительских кооперативах граждан", который закрепляет принципы, ограничение и особенности деятельности потребительских жилищных кредитных кооперативов граждан, предусматривает меры по защите интересов членов потребительских жилищных кредитных кооперативов граждан, регулирует взаимодействие кредитных потребительских кооперативов и органов государственной власти.

Кредитные потребительские кооперативы граждан в рамках реализации настоящей Программы будут осуществлять:

- оказание членам кредитных потребительских кооперативов услуг по накоплению (сбережению и управлению с индексацией) денежных средств для финансирования строительства или приобретения жилья;

- взаимное кредитование членов кредитных потребительских кооперативов для строительства или приобретения жилья.

Членами кредитных потребительских кооперативов граждан могут быть граждане, достигшие шестнадцати лет.

Кредитные потребительские кооперативы граждан создаются по инициативе не менее чем пятнадцати и не более чем двух тысяч человек и действуют на основании устава, который утверждается и изменяется общим собранием членов кооператива.

Имущество кредитных потребительских кооперативов граждан будет образовываться за счет паевых взносов его членов, доходов кооперативов от осуществляемой ими деятельности.

3.3. Ипотечное жилищное кредитование с участием банков

На этом направлении в качестве основной задачи решается проблема обеспечения граждан жильем с использованием банковских ипотечных жилищных кредитов в рамках системы жилищного финансирования.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты, предоставляются гражданам для приобретения жилья по договору долевого участия в строящихся домах, а также покупки готового жилья на вторичном рынке под залог приобретаемой жилой недвижимости, на срок до 15 лет под 23% годовых. Обязательства заемщика, вытекающие из прав требования по ипотечному жилищному кредиту могут быть оформлены в виде ценной бумаги - закладной.

Ипотечные жилищные кредиты могут предоставляться гражданам, вложившим первоначально собственные денежные средства в размере не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья и обладающим доходами, позволяющими осуществлять выплаты по ипотечному кредиту.

Первоначальный взнос заемщиков может формироваться за счет личных сбережений, бюджетных субсидий, средств работодателей и иных инвесторов, а также за счет доходов от реализации жилья, находящегося в собственности заемщика.

Учитывая невысокие доходы работников бюджетных организаций и льготных категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, может быть оказана финансовая поддержка вышеуказанным участникам программы при получении банковских кредитов в виде компенсаций оплаты части процентов за пользование кредитом, которая может составлять 1/3 или 2/3 от существующей процентной ставки.

Дальнейшее развитие ипотечного жилищного кредитования с использованием банковских кредитов будет осуществляться с использованием рефинансирования ипотечных кредитов и развитием вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, обеспеченных залогом недвижимости и правами требования по ипотечным жилищным кредитам.

Развитие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг будет производиться в соответствии с утвержденными федеральными стандартами и в рамках действующего законодательства Российской Федерации.

3.4. Ипотечное жилищное кредитование за счет средств
предприятий и организаций города

Для улучшения жилищных условий своих работников предприятия и организации рассматривают возможность предоставления долгосрочных займов для приобретения жилья в размере до 50% от приобретаемой квартиры сроком до 10 лет. Кроме того, предприятия и организации могут предусматривать предоставление гарантий для своих сотрудников при получении ими банковских кредитов и других займов.

Застройщиками оказывается финансовая помощь участникам ипотечной программы, участвующим в долевом участии в строительстве жилья в виде отсрочки платежей или предоставление краткосрочной ссуды.

3.5. Ипотечное жилищное кредитование с участием
страховых компаний

Ипотечное жилищное кредитование с участием страховых компаний предполагает предоставление долгосрочных займов участникам программы сроком от 2 до 10 лет.

Предоставление займов осуществляется при условии наличия у участника программы собственных средств не менее 50% от стоимости приобретаемого жилья.

При обращении участника программы за займом, страховая компания инвестирует средства в долевое строительство жилья, после чего заемщик, вносит накопленные собственные средства или средства полученные от продажи своего старого жилья в размере 50% от стоимости приобретаемой квартиры. В течение строительства заемщик дополнительно вносит средства в размере 20% от стоимости квартиры и после завершения строительства получает новую квартиру в собственность и закладывает ее в пользу страховой компании до окончания всех расчетов со страховщиком.

Оставшиеся средства в размере 30% оформляются в виде займа в соответствии с условиями предлагаемыми страховыми компаниями.

Проценты за пользованием займа могут составлять от 14% годовых в рублях.

После оформления всех необходимых документов заемщик переезжает в новую квартиру и продолжает платить страховые взносы по договору, при этом стоимость обслуживания выданного ему займа в соответствии с условиями программы будет ниже, чем стоимость обслуживания долгосрочного банковского кредита.

Условия предоставления и погашения ипотечных жилищных кредитов, предоставляемых за счет средств страховых компаний определяются самим инвестором с учетом соглашений подписанных страховыми компаниями с Администрацией города Ростова-на-Дону, а также требований федеральных стандартов, нормативных правовых актов Российской Федерации и Ростовской области.

ГАРАНТ:

Об областной целевой программе развития системы долгосрочного финансирования жилищного строительства в Ростовской области на 2002-2005 годы см. Областной закон Ростовской области от 19 марта 2002 г. N 226-ЗС

4. Меры по снижению финансовых рисков кредитных организаций
при ипотечном кредитовании и социальной защите
участников городской ипотечной программы

При необходимости в качестве дополнительных мер по снижению финансовых рисков кредитных организаций при ипотечном кредитовании и социальной защите участников городской ипотечной программы может создаваться маневренный жилищный фонд.

Создание такого маневренного жилищного фонда может быть обусловлено необходимостью отселения граждан из приобретенных квартир, находящихся в залоге в рамках городской ипотечной программы при не выполнении ими условий кредитных договоров или договоров займа. Формирование, условия содержания и заселения данного фонда будут регламентироваться Положением о маневренном жилищном фонде города.

Маневренный жилищный фонд может создаваться из переоборудованных общежитий, жилых помещений прошедших капитальный ремонт, квартир освобождающихся за выбытием граждан, квартир передаваемых участниками ипотечной программы в зачет собственных средств.

После принятия решения суда о возврате заемных средств за счет реализации находящейся в залоге квартиры, заемщик отселяется во временный маневренный жилищный фонд на следующих условиях:

- с заключением договора коммерческого найма если заемщик не состоит на квартирном учете или им была получена безвозмездная бюджетная субсидия для приобретения квартиры.

- с заключением договора социального найма при постановке заемщика на квартирный учет в связи с утратой приобретенной квартиры в рамках ипотечной программы и возврате ранее полученной безвозмездной бюджетной субсидии.

После отселения заемщика находящаяся в залоге квартира реализуется путем продажи в двухмесячный срок. Продажа квартиры осуществляется путем проведения торгов. Полученные от реализации квартиры средства за вычетом судебных издержек и выплат кредитору возвращаются заемщику, которые он может использовать для приобретения жилья с более низкими потребительскими свойствами.

5. Ресурсное обеспечение Программы

За период 2002-2004 гг., возможно из всех источников на различных условиях вовлечь в Программу около 390,0 млн. рублей.

	Источник финансирования	2002 г. млн.руб	2003 г. млн.руб	2004 г. млн.руб	Всего млн.руб
1	Заемные средства страховых компаний	20,0	30,0	40,0	90,0
2	Заемные средства кредитных потребительских кооперативов	20,0	30,0	40,0	90,0
3	Заемные средства предприятий и организаций	4,0	6,0	8,0	18,0
4	Кредитные ресурсы банков	30,0	40,0	50,0	120,0
5	Льготные ипотечные ссуды за счет средств областного бюджета	16,0	20,0	24,0	60,0
6	Льготные ипотечные ссуды и безвозмездные субсидии за счет средств городского бюджета	3,0	4,0	5,0	12,0
	Итого:	93,0	130,0	167,0	390,0

Учитывая значительную стоимость финансовых ресурсов банков и страховых компаний, а также не высокие доходы отдельных категорий граждан, предусматривается за счет имеющихся финансовых ресурсов улучшить жилищные условия всех категорий граждан путем предоставления ипотечных ссуд и оказания финансовой помощи в 2002 году - 300 семей, 2003 году - 450 семей и в 2004 году - 600 семей.

6. Ожидаемые результаты реализации Программы

Развитие Программы по основным направлениям позволит:

- создать успешно функционирующую саморегулирующую систему финансирования жилищного строительства;

- использовать жителям г.Ростова-на-Дону накопительную систему строительных сбережений для формирования первоначального взноса с целью последующего получения кредита или займа в системе долгосрочного жилищного финансирования;

- при достаточном совокупном семейном доходе улучшать жилищные условия граждан за счет привлечения финансовых ресурсов из различных источников, в том числе с использованием финансовой поддержки из бюджетных средств;

- привлекать дополнительные долгосрочные ресурсы в жилищную сферу и развивать соответствующую городскую инфраструктуру;

- увеличить объемы строительства жилья;

- совершенствовать формы и методы государственной поддержки населения в улучшении жилищных условий;

- создавать основу для дальнейшего развития финансовых механизмов жилищного кредитования с рефинансированием ипотечных кредитов и формированием рынка ипотечных ценных бумаг.