Приложение. Программа демонополизации и развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг в Ростовской области на 1999 год

Приложение к постановлению
Главы Администрации области
от 2 февраля 1999 N 30

Программа
демонополизации и развития конкуренции на рынке
жилищно-коммунальных услуг в Ростовской области
на 1999 год

ГАРАНТ:

О концепции жилищной политики Ростовской области на период с 1999 по 2005 гг. см. решение Законодательного Собрания Ростовской области от 30 ноября 1999 г. N 36

I. Общие положения

Программа демонополизации и развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг на 1999 год (далее именуется Программа) разработана на основе концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства, одобренной Указом Президента Российской Федерации от 28.04.97 N 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" и постановлением Главы Администрации области от 26.11.97 N 423 .

Основной целью Программы является снижение издержек и, соответственно, тарифов на жилищно-коммунальные услуги при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг. Эта цель достигается путем создания условий для формирования конкурентной среды и осуществления антимонопольного регулирования в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Программа наряду с другими нормативными правовыми документами служит основой для подготовки местных программ демонополизации и развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг.

Для реализации поставленных задач Программой предусматривается:

- реформирование органов управления жилищно-коммунальным хозяйством на местном уровне;

- принятие мер по созданию множества субъектов хозяйствования различных форм собственности в сфере заказа (управления) и предоставления жилищно-коммунальных услуг;

- завершение перехода к договорным отношениям между заказчиком и поставщиком жилищно-коммунальных услуг;

- организация управления и обслуживания муниципальной собственности и выполнение муниципальных заказов на конкурсной основе;

- организация информационного обеспечения мероприятий, осуществляемых в соответствии с настоящей Программой, в том числе через средства массовой информации.

Программа включает в себя план мероприятий по реализации целей и задач Программы демонополизации и развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг на 1999 год (приложение к Программе).

Программа также предусматривает мероприятия по регулированию деятельности субъектов естественных локальных монополий, включая ценовое регулирование и реализацию механизмов обеспечения выполнения обязательств по обслуживанию определенных групп потребителей.

II. Проведение демонополизации и создание конкурентной
среды в подотраслях жилищно-коммунального хозяйства

При формировании или выборе организации, которая будет обеспечивать управление недвижимостью в жилищной сфере, собственник должен руководствоваться двумя соображениями:

- управляющая компания должна быть в максимальной степени ориентирована на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья в части предоставления им жилищно-коммунальных услуг;

- управляющая компания и ее персонал должны быть заинтересованы, в том числе и финансово, в качестве своего труда.

Такая ориентация может быть достигнута путем выбора соответствующих организационно-правовых и финансовых механизмов.

Основными функциями собственника жилищного фонда на рынке жилищно-коммунальных услуг являются:

- соблюдение нормативно-технических требований к содержанию и использованию жилья и объектов инженерной инфраструктуры;

- обеспечение соответствующего уровня финансирования для содержания принадлежащей ему недвижимости;

- разработка и заключение договоров найма или аренды жилых и нежилых помещений в принадлежащем ему жилищном фонде.

Создание конкурентной среды в жилищной подотрасли зависит от становления хозяйственных структур, специализирующихся на предоставлении услуг по управлению недвижимостью и выступающих заказчиками жилищно-коммунальных услуг - управляющих компаний, взаимоотношения которых с собственниками жилищного фонда должны регламентироваться договором на управление муниципальным или иным жилищным фондом, в том числе государственным и муниципальным, на праве доверительного управления.

Основными функциями управляющей компании являются:

- поддержание в надлежащем состоянии принятой от собственника в управление недвижимости в соответствии с требованиями государственных стандартов качества предоставления жилищно-коммунальных услуг;

- выбор наилучшего подрядчика по предоставлению жилищных и коммунальных услуг на вверенном ему в управление жилищном фонде;

- заключение договоров с выбранными подрядчиками на предоставление жилищных и коммунальных услуг заданного количества, качества и стоимости;

- обеспечение системы контроля за предоставлением этих услуг и оплаты их по факту предоставления.

Функции управляющей компании могут выполняться субъектом любой организационно-правовой формы.

В процессе разделения функций по управлению недвижимостью и предоставлению жилищно-коммунальных услуг в муниципальном жилищном фонде во многих городах Ростовской области создаются службы заказчика.

Товарищества собственников жилья также выходят на рынок услуг по управлению жилищным фондом и могут выбирать компанию, которая будет управлять их недвижимостью, на конкурсной основе.

Управление недвижимостью, в том числе и жилищным фондом, является потенциально высококонкурентной сферой деятельности. Повышение привлекательности этого сектора экономики, в том числе и для частного капитала, будет происходить со становлением в нем реальных рыночных договорных взаимоотношений.

Основные направления демонополизации

При формировании экономических взаимоотношений в сфере обслуживания муниципального жилья возможной организационно-правовой формой управляющей компании является муниципальное унитарное предприятие. Для обеспечения эффективности своей деятельности это предприятие должно быть заинтересовано в:

- расширении объема муниципального жилищного фонда, переданного ему в управление;

- получении заказов на управление другими объектами муниципальной недвижимости (школами, детскими садами);

- заключении с товариществами собственников жилья на управление кондоминиумами; минимизации задолженности населения по оплате жилищно-коммунальных услуг;

- выборе, где это возможно, самого эффективного подрядчика для предоставления услуг;

- системе эффективного контроля за деятельностью подрядных организаций.

Для решения каждой из указанных задач необходимы соответствующие механизмы экономического стимулирования данной деятельности. В частности, важно, чтобы уровень оплаты труда руководителей таких муниципальных унитарных предприятий зависел не от численности работников предприятия, а от объема недвижимости, находящейся в управлении.

При оплате жилищно-коммунальных услуг населением целесообразно выделять отдельной позицией тариф на управление жилищным фондом (2-3% на содержание службы заказчика).

Проведение конкурсов на управление муниципальным жилищным фондом с привлечением организаций различных форм собственности необходимо проводить с введением системы лицензирования и сертификации.

Заключаемые управляющей компанией договоры на выполнение подрядных работ должны исходить из реальных условий финансирования жилищно-коммунальной сферы на местах.

Договор на текущее обслуживание жилищного фонда может предусматривать возможность изменения условий финансирования и определять в этом случае конкретный перечень работ, подлежащих выполнению.

При формировании договорных отношений с теплоснабжающими предприятиями целесообразно заключать тройственное соглашение, где со стороны продавца будет выступать теплоснабжающая организация, а со стороны покупателя - управляющая компания и администрация муниципального образования. В этом случае управляющая компания несет ответственность перед теплоснабжающей организацией в пределах платежей населения, а администрация муниципального образования - в пределах сумм бюджетного дотирования услуги по отоплению.

Договоры на оказание услуг по водоснабжению, водоотведению и теплоснабжению должны регламентироваться органами местного самоуправления.

Проведение конкурсного отбора подрядчиков для текущего обслуживания жилья и проведения капитального ремонта обеспечивает повышение эффективности использования финансовых ресурсов.

Демонополизация должна касаться и сферы сбора жилищно-коммунальных платежей населения.

Открытость этого вида деятельности сделает более удобной для населения оплату жилищно-коммунальных услуг, что в конечном итоге повысит уровень сбора платежей.

Специализация расчетно-кассовых центров должна заключаться в оперативном ежемесячном расчете платежей населения в зависимости от реального потребления жилищно-коммунальных услуг.

Создание товариществ собственников жилья в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является на сегодняшний день одним из наиболее приемлемых способов демонополизации жилищной отрасли и защиты прав собственников жилья.

Активизация деятельности органов управления жилищно-коммунальным хозяйством, граждан и организаций по созданию товариществ собственников жилья должна осуществляться путем дотаций на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонт жилищного фонда, на отдельные виды коммунальных услуг, выделением компенсаций за предоставление льгот отдельным категориям граждан, а также жилищных субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг семьям с низкими доходами.

Управление ценообразованием предприятий естественной монополии должно осуществляться через процедуры утверждения цен и тарифов с использованием системы нормативов затрат материальных, энергетических, финансовых и трудовых ресурсов. Разработанные ранее на основе усреднения статистических показателей нормативы должны быть пересмотрены с учетом:

- оценки новых условий хозяйствования, сокращения нерациональных затрат (в частности, исключения затрат, не связанных с процессом производства и реализации профильных услуг);

- природно-климатических условий муниципальных образований.

Важной мерой антимонопольного регулирования деятельности естественных локальных монополий по тепло- и водообеспечению должны стать регулярные ежегодные аудиторские проверки этих предприятий, инициируемые органами местного самоуправления.

Развитие конкурентной среды может осуществляться в сфере управления системами городского водоснабжения и водоотведения или теплоснабжения, основные фонды которых находятся в муниципальной собственности.

При этом неотъемлемой частью договора на доверительное управление является определение тарифной политики муниципалитета по отношению к данной коммунальной услуге с учетом значений индикаторов, отражающих эффективность работы предприятий.

Органам местного самоуправления необходимо обеспечить контроль за установкой приборов учета расхода газа, регулирования, контроля и учета тепла, счетчиков холодной и горячей воды для каждой квартиры в строящихся, реконструируемых и капитально ремонтируемых зданиях.

В перспективе существенное влияние на формирование конкурентной среды в данной группе может оказать внедрение новых технологий, позволяющих осуществлять локальное обслуживание относительно небольших групп потребителей (например, обеспечение проживающих в многоквартирных домах теплом от автономных источников и др.).

Демонополизация и создание конкурентной среды
в подотраслях благоустройства населенных пунктов
и ритуального обслуживания

Специфика демонополизации дорожно-мостового хозяйства состоит в том, что работы по ремонту и эксплуатации дорог могут проводиться с привлечением организаций на конкурсной основе, а производство материалов для дорожного покрытия имеет монопольный или доминирующий характер в пределах муниципального образования.

В связи с этим демонополизацию дорожно-мостового хозяйства следует проводить, предварительно выделив хозяйствующие субъекты, выполняющие дорожно-ремонтные работы и производящие материалы для дорожных покрытий.

При проведении демонополизации и создании конкурентной среды в сфере услуг по санитарной очистке населенных пунктов и утилизации отходов рекомендуются аналогичные решения, с созданием хозяйствующих субъектов, ориентированных на транспортировку отходов и непосредственно занятых утилизацией отходов.

Специфика демонополизации жилищно-коммунального
хозяйства в сельской местности

В малых городах и муниципальных образованиях, включая сельские населенные пункты, подходы к проблемам демонополизации и формирования конкурентной среды могут существенно отличаться от подходов к этим проблемам в больших городах и, как следствие, могут отличаться и организационные структуры управления жилищно-коммунальной отраслью.

Главным критерием в выборе той или иной структуры управления должна быть экономическая целесообразность и минимизация стоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства.

При этом важным моментом является разделение функций собственника муниципального жилищного фонда (в лице администрации) и функций управления и обслуживания жилищного фонда вне зависимости от масштабов муниципального образования.

Разделение функций по управлению жилищным фондом и его обслуживанию целесообразно для жилищного фонда объемом более 5000 квартир. В жилищном фонде меньшего масштаба (это, как правило, города с населением менее 30 000 человек) развитие конкуренции в сфере технического обслуживания жилищного фонда путем конкурсного отбора организаций подрядчиков может оказаться экономически неоправданным из-за небольшого объема работ, поэтому функции управления и обслуживания жилищного фонда в этом случае могут выполняться в рамках одного предприятия, с которым администрация муниципального образования заключает соответствующий договор. Этим предприятием может быть и частная компания. Для таких предприятий чрезвычайно важным становится переход на контрактную систему найма работников, что позволяет привязать оплату труда к реальным результатам работы.

Дальнейшее разделение многоотраслевых жилищно-коммунальных предприятий на тепло-, водо-, электроснабжающие и управляющие жилищным фондом в малых городах целесообразно осуществлять по мере становления реальных договорных отношений. Расчленение единого коммунального ресурсоснабжающего предприятия на отдельные предприятия по поставке тепла, воды, электроэнергии, газа и т.д. для малых муниципальных образований нецелесообразно.

Специфика предоставления жилищно-коммунальных услуг в сельской местности характеризуется высокой долей частного индивидуального жилья, относительно низким уровнем обеспеченности коммунальными услугами и небольшой производственной мощностью их поставщиков, большими расстояниями и низкой плотностью потребителей жилищно-коммунальных услуг, что повышает удельную стоимость этих услуг, особенно в случае возникновения аварийных ситуаций.

Основным требованием к формированию конкурентной среды в сельской местности является необходимость создания в составе органов местного самоуправления сельских поселений службы единого заказчика (исполнительная дирекция по социальной и инженерной инфраструктуре), которая обеспечивает приемку, сохранность, функционирование и развитие социальной и инженерной инфраструктуры села.

III. Меры государственной поддержки развития конкуренции
и обеспечения качества услуг в жилищно-коммунальном
хозяйстве

Привлечение малого бизнеса на рынок
жилищно-коммунальных услуг

Для поддержки малого бизнеса, занятого в сфере жилищно-коммунального хозяйства, необходимо организовать подготовку и переподготовку кадров в области управления и обслуживания недвижимости, предоставление льготных кредитов предприятиям, занятым предоставлением жилищно-коммунальных услуг, разработать региональные и муниципальные проекты инновационной деятельности малых предприятий в сфере жилищно-коммунальных услуг, обеспечить органами местного самоуправления проведение конкурсов на оказание жилищно-коммунальных услуг с участием субъектов малого предпринимательства, а также рекомендовать фондам поддержки предпринимательства резервировать часть средств для предоставления льготных среднесрочных кредитов предприятиям, занятым в предоставлении жилищно-коммунальных услуг.

Создание условий для привлечения малого бизнеса в сферу оказания жилищно-коммунальных услуг является одним из серьезных направлений демонополизации сферы жилищно-коммунального хозяйства.

Организационное обеспечение реализации Программы

Для формирования нормативной базы функционирования рынка предоставления жилищно-коммунальных услуг департаменту по жилищно-коммунальному хозяйству министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства области подготовить следующие документы:

- примерный договор об управлении жилищным фондом;

- примерный устав компании по управлению жилищным фондом;

- примерный договор подряда на техническое обслуживание жилищного фонда;

- типовой договор об оказании услуг по теплоснабжению;

- типовой договор об оказании услуг по водоснабжению и водоотведению;

- положение о порядке конкурсного отбора предприятий для выполнения работ по содержанию и ремонту жилищного фонда;

- положение о порядке конкурсного отбора предприятий для проведения капитального ремонта жилищного фонда;

- примерный договор об эксплуатации дорожно-мостового хозяйства;

- положение о контрактной системе регулирования трудовых взаимоотношений на предприятиях жилищно-коммунального хозяйства;

- комплект нормативно-правовых актов и решений органов местного самоуправления, стимулирующих развитие товариществ собственников жилья;

- комплект нормативных актов, стимулирующих ресурсосбережение при предоставлении услуг жилищно-коммунального хозяйства;

- примерное положение о проведении подрядных торгов среди субъектов малого предпринимательства по размещению муниципальных заказов на оказание жилищно-коммунальных услуг.

IV. Информационное обеспечение реализации программы

Информационное обеспечение процесса демонополизации должно обеспечить формирование правильного понимания населением проводимых преобразований в жилищно-коммунальной сфере.

Информирование общественности региональными и местными администрациями включает:

- ответы на вопросы общественности и прессы;

- выступления перед общественными организациями и группами населения;

- отслеживание и пропаганда положительных примеров демонополизации и анализ практики отрицательных примеров;

- подготовка пресс-релизов и обращений, содержащих конкретные мероприятия или шаги администрации в направлении развития конкурентной борьбы и демонополизации;

- использование коммерческой рекламы;

- регулярное информирование через службы новостей средств массовой информации.

Для получения достоверной статистической информации о реализации Программы необходимо коренным образом повысить качество и оперативность предоставления статистической информации о проводимых преобразованиях.

Первичный свод основных показателей формы 22-ЖКХ должен осуществляться на уровне муниципального образования. Тогда эта форма станет основой мониторинга хода реформ в жилищно - коммунальном хозяйстве.

Заместитель

управляющего делами -

начальник общего отдела

Администрации области

Н.И.Гривенный