Приложение. Концепция жилищной политики Ростовской области на период с 1999 по 2005 гг.

Утверждена решением
Законодательного Собрания Ростовской области
от 30 ноября 1999 г. N 36

Концепция
жилищной политики Ростовской области
на период с 1999 по 2005 гг.

Введение

Необходимость разработки настоящей концепции обусловлена нарастанием неблагоприятных тенденций в обеспечении граждан жильем, вызванных относительным уменьшением объемов ввода нового жилья, снижением реальных доходов населения, а также продолжающимся ростом физического износа существующего жилищного фонда и низкой степенью его благоустройства. Непринятие срочных мер по решению этих вопросов может привести к серьезным социальным проблемам.

Концепция жилищной политики Ростовской области разработана на основе Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", Программы реформирования ЖКХ Ростовской области до 2003 года, а также Федеральной целевой программы "Жилище".

С начала девяностых годов государственная жилищная политика была направлена на сокращение прямого государственного участия и повышение роли рыночных механизмов в решении жилищной проблемы граждан. Государственная программа "Жилище", в основном, была направлена на решение технологических и градостроительных проблем. В то же время вопросы новых методов финансирования и необходимых изменений законодательной базы рассматривались схематично. Реализация программы не привела к решению проблем по обеспечению граждан жильем в переходный период, но позволила определить основные направления жилищной реформы, структуру жилищного строительства по формам собственности и источникам финансирования, способствовала внедрению новых технологий в строительстве.

Принятая на основе программы "Жилище" Федеральная программа "Свой дом" более подробно рассматривала механизм финансирования жилищного строительства в рыночных условиях, предусматривала льготное бюджетное кредитование строительства индивидуальных жилых домов, практически декларировала основы внедрения ипотечного кредитования. Однако фактическое отсутствие бюджетного финансирования, неразвитость законодательной базы не позволили получить реальную отдачу.

На основе этих государственных программ в 1998 году была утверждена "Областная программа поддержки жилищного строительства". В программе был определен механизм ипотечного кредитования с использованием собственных средств населения и льготных бюджетных ссуд. Предусматривалась реализация пилотных проектов, направленных на оказание финансовой помощи гражданам для решения жилищных проблем и развитие новых методов поддержки строительства коммерческого и социального жилья (подпрограммы строительных сбережений и взаимного кредитования граждан).

Принятие закона "Об ипотеке" позволило дать этой программе дальнейшее развитие. Однако кризис августа 1998 года не позволил реализовать программу в достаточном объеме. В то же время условия кризиса потребовали принятия новых решений и доработки программы с учетом происходящих процессов. Для оперативного решения вопросов государственной поддержки жилищного строительства в области созданы Агентство жилищных программ, Областная межведомственная комиссия по кредитным союзам и Областная комиссия по внедрению ипотечного кредитования. Представители области принимали активное участие в подготовке и рассмотрении необходимых законодательных актов на федеральном уровне. Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства области выступило одним из соучредителей Российской ипотечной ассоциации.

Важнейшим фактором решения жилищной проблемы является реформирование системы жилищно-коммунального хозяйства. В результате реализации мероприятий, предусмотренных Программой реформирования жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области на 1997-2003 гг., в области завершено разграничение функций управления и хозяйственного ведения между собственниками жилья и предприятиями, организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги; разработана нормативно-правовая база для демонополизации, развития конкурентной среды и формирования договорных отношений в жилищной сфере; осуществляется поэтапный переход отрасли к полной самоокупаемости и ликвидации перекрестного субсидирования населения при оплате коммунальных услуг. С целью защиты малоимущих слоев населения во всех городах и районах области предоставляются жилищные субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг.

В то же время в результате недофинансирования отрасли не удалось кардинально решить проблему реконструкции, модернизации и капитального ремонта существующего жилищного фонда области. Площадь ветхого и аварийного жилья продолжает увеличиваться. Решение проблемы расселения граждан, проживающих в этом жилом фонде, и его реконструкция в ближайшее время может превратиться в одну из самых "болевых" точек экономики.

Все вышеизложенное определило необходимость разработки областной концепции жилищной политики на период 1999-2005 года.

1. Социальный паспорт Ростовской области

Ростовская область образована в 1937 году.

Население области составляет 4387,6 тыс. человек, в т.ч. 2744 тыс. человек (67,7 процента) - городское и 1643,6 тыс. человек (32,3 процента) - сельское.

Площадь территории области 100,8 тыс. кв.км.

Плотность населения 43,7 человек на кв.км.

Средняя обеспеченность жильем на 1 человека - 18,38 кв.м.

Административное деление:

- городов всего 23, в том числе областного подчинения - 16;

- административных районов - 43.

Вклады населения в банки (на 1 жителя) - 698,9 руб.(по Российской Федерации - 932,8 руб.).

1.1. Анализ существующего жилищного фонда

По состоянию на 01.01.99 общая площадь жилищного фонда области составляет 80644.8 тыс.кв.м, в том числе в городской местности 54401,4 тыс.кв.м, сельской - 266243,4 тыс.кв.м. В области насчитывается 195,8 тыс.кв.м. аварийного жилищного фонда и 1201,3 тыс.кв.м ветхого фонда. За последние годы существенно изменилась структура жилищного фонда области. В настоящее время более 81,4 процента жилищного фонда области находится в частной собственности, 14,6 процента - в муниципальной, 4 процента - в государственной.

Удельный вес жилья, находящегося в муниципальной собственности, значительно увеличился за счет передачи в муниципальную собственность жилищного фонда предприятий и организаций области. За период с 1992 по 1999 год в муниципальную собственность принято 18,2 млн. кв.м жилья. Принимая во внимание, что на балансе муниципальных жилищных учреждений находятся так же приватизированные квартиры в многоэтажных домах, то в настоящее время органы муниципальных образований являются самыми крупными владельцами жилья.

Свыше 12 процентов государственного и муниципального жилищного фонда нуждается в неотложном капитальном ремонте, 14,5 процента общей площади жилищного фонда имеет износ более 40 процентов.

Уровень обеспеченности жилищного фонда по степени благоустройства составляет:

- горячим водоснабжением - 43 процента;

- центральным отоплением - 54 процента;

- канализацией - 57 процентов;

- водопроводом - 64 процента;

- газом - 77 процентов.

1.2. Анализ обеспеченности жильем населения области

Средняя обеспеченность общей площадью жилых помещений на одного жителя области составляет 18,38 кв.м. В то же время продолжает оставаться острой проблема обеспечения жильем граждан, состоящих на квартирном учете, особенно граждан, имеющих льготы. Число семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий на 01.01.98, состоящих на учете в органах муниципальных образований, составляет 130109. Из них 6671 семей военнослужащих, уволенных в запас, 1300 семей инвалидов ВОВ, погибших военнослужащих и семей, приравненных к этим категориям граждан, 1200 семей беженцев и вынужденных переселенцев. В целом по области 37300 семей (23,5 процента) ожидают жилье более 10 лет, каждая двенадцатая семья, состоящая на учете, проживает в коммунальной квартире, каждая сороковая - в ветхом или аварийном фонде.

Динамика очередности на получение жилья следующая:

1994 г. - 177823 семьи;

1995 г. - 189000 семей;

1996 г. - 159257 семей;

1997 г. - 151998 семей;

1998 г. - 130109 семей.

Приватизация жилищного фонда и создание вторичного рынка жилья позволило собственникам активно перераспределить излишки жилой площади и улучшить жилищные условия многих семей. Кроме того, значительное число семей улучшили жилищные условия за счет строительства собственного жилья, в т.ч. индивидуального.

В результате изменения формы собственности государственных предприятий и создания частных фирм практически были ликвидированы очереди граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на предприятиях и в организациях. В то же время наблюдается увеличение количества семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в результате миграционных процессов и роста объемов ветхого и аварийного жилищного фонда, регистрируемых органами местного самоуправления муниципальных образований по месту жительства.

С принятием Конституции Российской Федерации и Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" кардинально изменились основополагающие направления жилищной политики государства. В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации бесплатное или за доступную цену жилье, по установленным социальным нормам из государственного, муниципального или других жилищных фондов, предоставляется только малоимущим и иным, указанным в законе, категориям граждан. При этом не были внесены соответствующие изменения в другие нормативно-правовые акты, определяющие порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не утвержден механизм отнесения граждан к категории малоимущих. В результате чего до настоящего времени в области действует Порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений, утвержденный в 1991 году.

ГАРАНТ:

О Правилах учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставления жилых помещений в Ростовской области см. решение Исполнительного комитета Ростовской области от 29 апреля 1991 г. N 112

1.3. Динамика жилищного строительства

За последние годы наблюдается незначительный рост объемов ввода жилья в эксплуатацию.

   /----------------------------------------------------------------\

   |             |  Ввод жилья  |   в том  числе   | % индивидуаль- |

   |    Годы     |    всего,    | индивидуального  | ного от общего |

   |             |   т. кв. м   |                  | ввода          |

   |-------------+--------------+------------------+----------------|

   |    1994     |     994,7    |      342,3       |      34,4      |

   |-------------+--------------+------------------+----------------|

   |    1995     |    1051,2    |      377,0       |      35,9      |

   |-------------+--------------+------------------+----------------|

   |    1996     |    1001,4    |      441,7       |      44,1      |

   |-------------+--------------+------------------+----------------|

   |    1997     |     844,9    |      419,4       |      49,6      |

   |-------------+--------------+------------------+----------------|

   |    1998     |     894,8    |      555,2       |      62,0      |

   \----------------------------------------------------------------/

Динамика ввода жилья показывает, что прирост объемов жилищного строительства идет, в основном, за счет увеличения объемов индивидуального жилья. Государственные инвестиции в жилищное строительство сократились, а предприятия всех форм собственности, имея недостаток оборотных средств, не в состоянии строить бесплатное жилье для своих работников и квартиры для реализации на рынке жилья.

Учитывая большую потребность населения области в улучшении своих жилищных условий и наличие у населения значительных сбережений, можно прогнозировать рост жилищного строительства в области от 5 до 10 процентов ежегодно, при условии создания благоприятной среды для инвестиций в жилищную сферу.

2. Цель и задачи жилищной концепции

Основной целью жилищной политики Ростовской области на 1999-2005 гг. является обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан.

Концепция рассматривает вопросы:

- строительства и реконструкции государственного, муниципального и частного жилищных фондов;

- создания условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий и организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных инвесторов, кредитов банков и др. источников);

- развития частной собственности и конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда;

- производства строительных материалов, изделий и предметов домоустройства;

- перехода жилищно-коммунального хозяйства области на полное самофинансирование, кардинально изменяя механизмы финансирования и инвестирования отрасли, с одновременным усилением адресной защиты малоимущих групп населения и устранением перекрестного дотирования отрасли.

Социальная и общественная значимость жилищной концепции:

В настоящее время жилищная политика области ориентирована на стабилизацию положения в жилищном секторе, при условии соблюдения социальных гарантий незащищенных слоев населения.

При определении приоритетов жилищной политики, на ближайшие годы необходимо учитывать особенности экономической ситуации, сложившейся в последнее время в жилищной сфере.

В этих условиях остро стоит вопрос об активизации политики государства. При этом сохранение баланса между повышением эффективности проводимой политики и соблюдением социальной справедливости в жилищной сфере, реальной защитой малообеспеченных слоев населения выходит на первый план.

Основные задачи концепции:

1. Обеспечение бесплатным жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеющих на это право в соответствии с законами и иными нормативными и правовыми актами Правительства Российской Федерации.

2. Совершенствование адресной поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, при строительстве и приобретении жилья (предоставление жилищных субсидий).

3. Внедрение доступных для населения систем долгосрочного (ипотечного) кредитования и других форм внебюджетного финансирования для строительства или приобретения жилья.

4. Строительство социального и арендного жилья за счет бюджетных и внебюджетных источников финансирования.

5. Решение вопросов обеспечения земельными участками для строительства жилья и объектов социальной инфраструктуры, обеспечение их инженерными коммуникациями, совершенствование градостроительных подходов к жилищному строительству.

6. Снижение материальных затрат в жилищном строительстве.

7. Развитие и перепрофилирование базы промышленности строительных материалов и стройиндустрии на выпуск облегченных и дешевых материалов и предметов домоустройства для индивидуального и малоэтажного строительства.

8. Развитие рыночных отношений в жилищной сфере и частной собственности на жилые помещения и недвижимость.

Стратегической задачей в жилищно-коммунальном хозяйстве области является создание такого механизма, который способен увязать экономические интересы предприятий-поставщиков жилищно-коммунальных услуг, предприятий-потребителей, населения и систему мер по оздоровлению отрасли:

- демонополизация обслуживания муниципального жилищного фонда и формирование рынка услуг;

- обеспечение государственного контроля за состоянием жилищного фонда;

- конкурсный отбор подрядчиков, снижение стоимости и повышение качества жилищно-коммунальных услуг;

- усиление социальной направленности и совершенствование системы социальной защиты населения в сфере жилищно-коммунальных услуг;

- разделение функций владения, управления и обслуживания жилищным фондом на конкурсной основе;

- переход на договорные отношения между заказчиком и подрядными организациями;

- создание товариществ собственников жилья;

- развитие малого предпринимательства в ЖКХ.

3. Финансово-экономические аспекты в политике
жилищного строительства

В условиях сложной экономической обстановки и значительного сокращения бюджетных инвестиций, одним из основных направлений жилищной политики в области является изыскание дополнительных источников финансирования жилищного строительства и создание предпосылок для привлечения средств населения в этот сектор экономики.

Поскольку нет единого рецепта решения жилищной проблемы для всех категорий населения, целесообразно разработать механизм поддержки различных категорий граждан и создания условий для инвестирования в жилье собственных средств застройщика.

Государственная политика в жилищной сфере должна быть, в основном, направлена на:

- прямую бюджетную поддержку жилищного строительства;

- налоговое стимулирование;

- совершенствование нормативной и законодательной базы.

Для эффективного действия меры государственной поддержки должны носить адресный характер, для чего необходимо определить основные группы населения, нуждающиеся в такой поддержке.

Граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, условно можно разделить на следующие категории:

1. Граждане, имеющие право на получение бесплатного (льготного) жилья в соответствии с законодательством РФ, к которым относятся военнослужащие, ликвидаторы ЧАЭС, переселенцы из районов Крайнего Севера и некоторые другие.

2. Социально-незащищенные категории - инвалиды, дети-сироты, многодетные.

3. Граждане, имеющие доходы, позволяющие им приобрести жилье самостоятельно или на условиях коммерческого кредита.

4. Граждане, имеющие доходы, позволяющие им приобрести жилье с использованием части собственных средств и льготных бюджетных кредитов, имеющие возможность участия в программе строительных сбережений и взаимного кредитования.

5. Граждане, не имеющие льгот и не обладающие доходами, позволяющими приобрести жилье за счет собственных средств или участвовать в государственных программах поддержки приобретения жилья.

Кроме того, можно определить различную степень нуждаемости в улучшении жилищных условий:

1. Граждане, не имеющие собственного жилья.

2. Граждане, проживающие в ветхом или неприспособленном жилье (в том числе, проживающие в коммунальных квартирах).

3. Граждане, обеспеченные жильем менее социальной нормы.

4. Проживание в одной квартире двух и более родственных семей.

5. Граждане, обеспеченные жильем по социальной норме, но неудовлетворенные имеющимся жильем (качеством, площадью, местоположением).

При этом меры государственной поддержки должны носить стимулирующий характер, быть дифференцированными для различных групп.

Особенно остро стоит проблема обеспечения льготных групп населения, которым на основании федеральных законов должно предоставляться бесплатное жилье.

Обеспечение таких категорий граждан жильем наиболее рационально осуществлять через систему жилищных сертификатов, в соответствии с Президентской программой "Государственные жилищные сертификаты" и опыта выдачи жилищных сертификатов участникам ликвидации на Чернобыльской АЭС и гражданам, пострадавшим от стихийных бедствий.

Аналогичные схемы приобретения жилья гражданам через жилищные сертификаты целесообразно внедрить и на областном уровне для других льготных категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих право на получение бесплатного жилья.

Однако систему выдачи жилищных субсидий для этих категорий граждан необходимо изменить и перейти от усредненной стоимости жилья к реальной оценке приобретаемого жилья в каждом конкретном населенном пункте, что позволит изменить нагрузку на бюджет и удовлетворить большее число нуждающихся.

Учитывая значительный социальный эффект, достигаемый использованием средств населения в жилищном строительстве, целесообразно оказывать государственную поддержку гражданам, имеющим уровень доходов, позволяющий им приобрести жилье за счет собственных средств или с использованием коммерческого кредита.

Таким категориям граждан необходимо предусматривать предоставление налоговых льгот в пределах средств, инвестируемых в строительство жилья, упростить процедуру выделения земельных участков для индивидуального и коммерческого строительства, принимать меры по обеспечению таких участков инженерной и социальной инфраструктурой. Для чего следует направлять на государственную поддержку жилищного строительства и инженерное обустройство территорий, отводимых под жилищное строительство, не менее 25 процентов средств, выделяемых на капитальное строительство в бюджетах всех уровней, в том числе за счет средств земельного налога, экологического, газового и других целевых фондов.

3.1. Система ипотечного кредитования

Одним из основных направлений жилищной политики в области станет развитие ипотечного кредитования. Ипотека - это долгосрочное кредитование под залог недвижимого имущества. В данном случае подразумевается ипотечное кредитование приобретения (строительства) жилья в целях удовлетворения гражданами потребности в улучшении жилищных условий.

Внедрение ипотечного кредитования на современном этапе невозможно без соответствующей государственной поддержки и принятия комплекса мер как на региональном, так и на федеральном уровне в т.ч.:

- принять на Законодательном Собрании области необходимые законодательные нормативные акты, обеспечивающие реализацию программ ипотечного кредитования на региональном уровне;

- в порядке законодательной инициативы внести на рассмотрение Федеральных органов власти законопроекты, принятие которых находится в их компетенции;

- ежегодно предусматривать в областном бюджете финансовые ресурсы для предоставления льготных бюджетных ссуд и средства для предоставления гарантий по ипотечным и жилищным программам, в порядке, предусмотренном законодательством, налоговые льготы участникам этих программ. При этом бюджетные средства должны носить стимулирующий характер, а основным источником поступлений для ипотечного кредитования будут средства населения, привлекаемые через систему строительных сбережений, а также финансы инвесторов, получаемые через механизм вторичного рынка закладных. В качестве ресурсов для предоставления ипотечных кредитов будут использоваться объекты незавершенного строительства; часть средств, поступающих в счет погашения бюджетной задолженности предприятий. В дальнейшем льготные бюджетные ресурсы будут формироваться из средств, возвращаемых заемщиками, и дополнительных налоговых поступлений, возникающих в процессе реализации ипотечной программы;

- вести постоянную работу по формированию благоприятного информационного климата по вопросам реализации ипотечных и жилищных программ;

- принимать участие в развитии международного сотрудничества в области ипотечного кредитования, включая техническую и методическую помощь, привлечение грандов международных организаций и кредитных ресурсов, направляемых на ипотечное кредитование;

- оказывать техническую и методическую поддержку органам местного самоуправления в реализации муниципальных ипотечных программ;

- активно привлекать банки, действующие на территории области, к разработке и реализации ипотечных программ с использованием банковских финансовых ресурсов.

В соответствии с рекомендациями Госстроя России предлагаются меры по внедрению двухуровневой системы ипотечного кредитования, включающей в себя банки (как первичные кредиторы) и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, в качестве основного оператора вторичного ипотечного рынка. В области предусматривается создание регионального ипотечного агентства, которое будет выкупать кредиты, выдаваемые региональными банками (региональными филиалами иногородних банков) и размещать их в целях рефинансирования среди заинтересованных инвесторов.

3.2. Система жилищных строительных сбережений
и взаимного кредитования граждан

На начальном этапе развития ипотечного кредитования в качестве базового финансового механизма целесообразно использовать систему жилищных строительных сбережений и взаимного кредитования граждан.

Жилищно-строительные потребительские общества - некоммерческие кооперативные организации добровольно объединившихся юридических и физических лиц на основе членства для строительства и приобретения жилья.

Жилищно-строительные потребительские общества осуществляют:

- оказание своим пайщикам услуг по накоплению (сбережению) денежных средств для финансирования строительства или приобретения жилья;

- управление средствами общества;

- взаимное кредитование пайщиков общества;

- предоставление гарантий и поручительств собственными активами и имуществом общества при коммерческом кредитовании пайщиков общества;

- организацию для пайщиков системы "внутренней" очереди на жилье с предоставлением очередникам высвобождающихся квартир (домов);

- оказание консультационных услуг пайщикам общества по вопросам приобретения и строительства жилья.

Граждане-пайщики жилищно-строительных потребительских обществ, накопившие не менее 50 процентов от стоимости строящегося жилья, приобретают преимущественное право претендовать на получение льготных бюджетных ссуд на жилищное строительство и государственную поддержку в виде безвозмездных субсидий в размере до 10 процентов от накопленных средств.

В целях установления надежной, подконтрольной и развивающейся системы привлечения собственных средств граждан в жилищное строительство предусматривается реализация следующих мероприятий:

- подготовка в установленном порядке законодательных и нормативных актов, принимаемых на уровне Ростовской области, регулирующих деятельность жилищно-строительных потребительских обществ;

- аккредитация жилищно-строительных потребительских обществ при уполномоченном органе Администрации области;

- осуществление контроля Администрацией области за деятельностью обществ и соблюдением интересов их пайщиков;

- включение в установленном порядке инвестиционных проектов ссудосберегательных, жилищно-строительных потребительских обществ в инвестиционную программу области на очередной финансовый год;

- выделение средств в бюджете на предоставление льготных ссуд и субсидий пайщикам аккредитованных обществ, в порядке, предусмотренном законодательством;

- предоставление гарантий и поручительств Администрации по вкладам пайщиков обществ, в порядке, предусмотренном законодательством;

- осуществление уполномоченным органом Администрации функций единого залогодержателя с предоставлением поручительств бюджета по выданным ссудам под обеспечение закладываемого жилья;

- оказание содействия обществам по долевому участию в строительстве жилья и предоставлении земельных участков для реализации собственных проектов строительства жилья для пайщиков;

- приоритетное участие строительных потребительских обществ и их пайщиков в федеральных, областных и муниципальных жилищных программах, реализуемых на территории области.

Кроме вышеназванных систем ипотечного кредитования, будет стимулироваться разработка и внедрение иных систем, способных на отдельных сегментах рынка работать более эффективно и обеспечивать дополнительные возможности для граждан в приобретении жилья.

В частности, будут развиваться коммандитные товарищества, принцип деятельности которых строится на привлечении средств населения в жилищное строительство конкретными строительными компаниями по договорам инвестиционных вкладов, накопление по которым осуществляется как за счет внесения собственных средств, так и за счет доходов, получаемых инвестором от продажи строящегося жилья в период накопления.

При обеспечении законодательной базы и стабилизации рыночных условий возможно создание ипотечных компаний, которые будут предоставлять ипотечные кредиты гражданам за счет самостоятельного привлечения финансовых ресурсов на финансовых рынках.

В условиях ограниченных возможностей бюджета, средства, выделяемые на предоставление льготных ссуд и субсидий, должны использоваться, в основном, как стимулирующие привлечение собственных средств населения. Постепенно доля бюджетных средств в общей стоимости приобретаемого (строящегося) жилья должна снижаться, замещаясь собственными средствами граждан, а акцент в государственной поддержке жилищного строительства будет переноситься на налоговое стимулирование, меры законодательной поддержки, государственного контроля.

Объединение коммерческих ипотечных кредитов, собственных сбережений населения, льготных бюджетных ссуд и кредитов жилищно-строительных потребительских обществ с мерами налоговой и законодательной поддержки значительно расширит границы доступности жилья для жителей области.

3.3. Использование механизмов фондового рынка
в жилищных программах

В целях обеспечения финансирования жилищных программ, в установленном законом порядке, могут осуществляться эмиссии ценных бумаг. Кроме того, могут вводиться в оборот другие документы фондового рынка, а также неэмиссионные ценные бумаги.

В настоящее время в жилищных программах могут быть использованы следующие механизмы фондового рынка:

- жилищный облигационный заем - выпуск ценных бумаг со статусом облигационного займа области, средства от которого могут быть направлены на предоставление ипотечных ссуд, краткосрочное финансирование жилищных строительных программ, финансирование программ строительства арендного жилья;

- жилищные сертификаты - ценные бумаги со статусом облигационного займа области, обеспечивающие право на получение определенного количества квадратных метров жилья, с возможностью их поэтапного выкупа и накопления в течение длительного периода времени;

- ипотечные сертификаты - средство оборота ресурсов, направляемых на ссуды физическим лицам-заемщикам;

- закладные листы - именная ценная бумага, удостоверяющая права её законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, а также право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество;

- вексельное обращение - элемент механизма ипотечного кредитования или инвестирования во взаимоотношениях участников программы;

- эмиссия акций акционерных обществ с государственным областным участием в целях привлечения негосударственных финансовых ресурсов для внедрения новых эффективных технологий строительства, производства стройматериалов или проектирования жилья.

В ходе реализации жилищных программ и пилотных проектов могут разрабатываться и реализовываться иные варианты использования возможностей фондового рынка в пределах, установленных законодательством Российской Федерации и Ростовской области.

3.4. Снижение стоимости строительства - как фактор
доступности жилья

Одним из ключевых факторов привлечения инвестиций в строительство жилья является экономически обоснованная стоимость строительства одного квадратного метра, что определяет его доступность широким слоям населения.

Снижение стоимости строительства жилья значительно расширяет спектр застройщиков и потребителей строительной продукции.

Расчетная, средняя по области стоимость одного квадратного метра приведенной общей площади жилых домов с типовыми потребительскими качествами в 1 квартале 1999 года, по результатам анализа ценообразующих факторов, составляет 3,267 тыс.рублей, при производстве строительно-монтажных работ подрядным способом.

В то же время при выполнении работ хозяйственным способом стоимость строительства 1 кв.м общей площади составляет 2,55 тыс.рублей, что обусловлено сокращением накладных расходов, прибыли и сроков строительства.

При индивидуальном строительстве стоимость 1 кв.м приведенной общей площади жилья колеблется от 1,0 до 2,2 тыс.рублей, в среднем по области в 1 квартале т.г. составляет 1,79 тыс.рублей. В результате чего индивидуальное строительство в городах и районах области ведется более интенсивно.

Несмотря на то, что стоимость строительства в городах и районах Ростовской области ниже среднероссийских показателей, она продолжает оставаться достаточно высокой для населения области. Следует усилить государственное влияние на формирование стоимости строительной продукции, организовать действенную систему сбора, анализа и обработки информации по ценам на первичном и вторичном рынках жилья в области.

С целью снижения стоимости строительной продукции органам муниципальных образований следует оказывать поддержку предприятиям области по реализации мероприятий, направленных на модернизацию и техническое перевооружение основных мощностей.

4. Строительство социального и арендного жилья

С целью обеспечения жильем социально незащищенных слоев населения необходимо сохранить строительство жилья социального назначения за счет бюджетных средств.

Социальное жилье предоставляется гражданам на условиях социального найма и не подлежит приватизации.

Настоящая концепция предусматривает развитие системы арендного жилья, что позволит обеспечить жилыми помещениями граждан, не имеющих начального капитала для приобретения собственного отдельного жилья. Договоры на аренду такого жилья могут заключаться на длительный срок. Строительство арендного жилья может вестись как за счет бюджетных средств, так и на коммерческой основе.

В случае аренды жилья, арендатору может предоставляться дифференцированная жилищная субсидия, с постепенным уменьшением ее размера, с целью стимулирования приобретения собственного жилья. Такая схема будет распространяться, в основном, на трудоспособных граждан, не имеющих льгот.

Для стимулирования строительства "доходных домов" необходимо создать условия, обеспечивающие коммерческую привлекательность вложения средств на эти цели (освобождение владельцев от налога на имущество, включение этих объектов в областную инвестиционную программу, предоставление долгосрочных бюджетных ссуд, привлечение средств населения, банков, строительных компаний). Предприятиям, организациям (в т.ч. банкам) могут предоставляться налоговые льготы в пределах средств, направляемых на финансирование строительства арендного жилья.

5. Развитие индивидуального строительства

В ближайшие годы значительную часть в общем объеме жилищного строительства будет составлять индивидуальное жилье.

Анализ индивидуального жилищного строительства показывает, что этот способ наиболее перспективен. В последние годы индивидуальное строительство в области резко возросло. Это обусловлено более низкой стоимостью строительства. Учитывая, что в банках области на вкладах населения находится свыше 3,6 млрд. руб., необходимо создать условия для привлечения их в жилищное строительство.

Для активизации индивидуального строительства необходимо:

- обеспечить всех желающих земельными участками под застройку;

- упростить и снизить стоимость разработки проектно-сметной документации и получения разрешения на строительство;

- предусмотреть налоговые льготы на средства, инвестируемые в индивидуальное жилищное строительство;

- внедрить систему ипотечного кредитования;

- сделать максимально простой процедуру приемки домов в эксплуатацию;

- направлять часть бюджетных средств и средств земельного налога на инженерное обустройство застраиваемых площадок;

- организовать выпуск качественных мелкоштучных строительных материалов, позволяющих вести монтаж жилого дома без "тяжелой" строительной техники;

- организовать продажу или прокат средств малой механизации и комплектацию строительных материалов, необходимых для индивидуального строительства через разветвленную систему торговли.

6. Архитектурно-технические аспекты

Коренные изменения в жилищной сфере обусловили новые требования к архитектурно-техническим характеристикам строящегося и реконструируемого жилья.

В настоящее время, когда жилье в основном строится за счет внебюджетных средств, его характеристики в большей степени определяются потребителями и инвесторами. На первый план выходят потребительские качества, функциональные удобства, комфортность проживания, учет природно-климатических и других специфических особенностей района и конкретного места размещения жилья, эстетические и экологические требования.

Важнейшей проблемой в жилищной сфере является обеспечение экономии энергоресурсов. В новом жилищном строительстве эта задача должна реализовываться за счет архитектурно-планировочных, конструктивных и организационно-технических факторов.

Основными архитектурно-планировочными факторами обеспечения энергосбережения являются увеличение ширины корпуса зданий, ориентация их по сторонам света с учетом влияния господствующих ветров, повышение компактности застройки.

Конструктивными факторами обеспечения энергосбережения являются применение слоистых конструкций наружных стен на основе высокоэффективных теплоизоляционных материалов, обеспечивающих экономически целесообразное сопротивление теплопередачи, повышение герметизации оконных и дверных проемов в наружных стенах, утепление кровель и полов 1-го этажа.

К организационно-техническим факторам, обеспечивающим энергосбережение в жилище, следует отнести установку контрольно-измерительных и регулирующих приборов.

За основу архитектурно-строительных систем рекомендуется принять следующие системы жилых домов:

- для индивидуального строительства - одноэтажные, мансардные, двухэтажные, трехэтажные дома на основе легких конструкций с эффективными утеплителями;

- для коллективного и коммерческого строительства малоэтажные, сблокированные различной этажности и различных эффективных строительных систем, размещение которых осуществляется в соответствии с градостроительной документацией;

- для социального жилищного строительства - дома различных эффективных строительных систем и этажности, в том числе с применением индустриальных изделий с эффективными многослойными наружными конструкциями.

Новые архитектурно-строительные системы, энергосберегающие технологии:

а) в новом малоэтажном и многоэтажном строительстве жилых домов

Увеличение требований к теплозащите зданий, к снижению стоимости строительства и эксплуатационных расходов выдвигают на первый план потребительские качества жилых зданий, удовлетворяющие потребности всех категорий граждан. С целью развития новых прогрессивных архитектурно-строительных систем необходимо решить следующие задачи:

- совершенствование и создание архитектурно-строительных систем зданий на основе стандарта потребительских качеств современного жилища;

- выбор и обоснование применяемых архитектурно-строительных систем зданий в условиях новых требований по ресурсосбережению, энергоэффективности, гигиене и комфорту;

- повышение технического уровня архитектурно-строительных систем с целью доведения их до требований стандарта потребительских качеств с использованием элементов легких конструкций, эффективных утеплителей;

- увеличение степени унификации элементов, узлов деталей и конструкций архитектурно-строительных систем;

- создание прогрессивных типов жилых зданий, отвечающих требованиям открытых архитектурно-строительных систем.

Малоэтажное строительство должно решаться открытыми архитектурно-строительными системами, т.е. допускать широкое применение в своем составе унифицированных изделий и деталей. Среди возможных открытых архитектурно-строительных систем можно выделить три основных варианта зданий, состоящих:

- из мелких конструкций в сочетании с местными материалами;

- из сочетания мелких конструкций и монолитного бетона в оставляемой или съемной опалубке;

- из монолитного бетона в сочетании с местными материалами;

- каркасные, деревянные и дома с применением стального холодногнутого профиля.

Реальной базой массового строительства на ближайшие годы должны стать комплексные архитектурно-строительные системы, сочетающие традиционные и легкие конструктивные системы.

б) при модернизации и реконструкции существующего жилого фонда

Важнейшей частью реализации концепции является обеспечение сохранности и обновление существующего жилищного фонда за счет капитального ремонта, реконструкции и модернизации домов, что позволит получить значительный социально-градостроительный эффект обновления существующей среды проживания и повышения качества самого жилья.

При реконструкции имеется возможность получения дополнительной площади за счет надстройки мансардного этажа и улучшения теплозащиты зданий без больших материальных и финансовых затрат.

Особенно остро стоит вопрос капитального ремонта и реконструкции районов, застроенных домами первых массовых серий в 1950-1960 годах.

Для финансирования комплексного капитального ремонта жилья органы местного самоуправления при формировании бюджетов должны предусматривать отчисления от конкретных налогов.

Важным элементом реализации концепции должна стать система проектирования жилья на конкурсной основе.

в) при инженерном обеспечении городов и районов жилой застройки

Конкретными мерами градостроительной политики в вопросах инженерного обеспечения городов и поселений являются: проведение принципов энергосбережения в городском и жилищно-коммунальном хозяйстве, максимальное использование местных энергоносителей, модернизация и развитие систем инженерного оборудования, внедрение новых технологий водоочистки и утилизации и обеспечение городских и сельских населенных пунктов широкой номенклатурой инженерных систем разной мощности, адекватных градостроительным условиям и инвестиционным процессам.

Основные показатели реформы инженерной инфраструктуры в условиях нового этапа жилищного строительства сводятся к следующему:

- завершение газификации городов и районов;

- совершенствование технического уровня источников теплоснабжения различной производительности;

- разработка и внедрение новых видов энергосберегающего и электротехнического оборудования;

- обеспечение населения качественной питьевой водой и решение вопросов очистки сточных вод.

Действующие в настоящее время нормы расхода горячей и холодной воды в 2-2,5 раза превышают гигиенически обоснованные значения. В связи с этим установка счетчиков горячей и холодной воды является первоочередной задачей для всех собственников жилищного фонда городов и поселений области.

При развитии малоэтажного строительства следует более широко применять системы водоснабжения от децентрализованных источников с использованием локальных очистных установок и технологий, использующих особый вид бактерий для утилизации стоков (биоочистка).

При прокладке коммуникаций следует шире использовать пластмассовые трубы, что продлевает срок их эксплуатации без ремонта до 50 лет.

Для групп коттеджей и усадебной застройки могут быть рекомендованы ветроэлектростанции и источники электро- и теплоснабжения на солнечных элементах.

Теплоснабжение малоэтажной коттеджной застройки может быть выполнено как централизованно - от районных котельных, так и по децентрализованной схеме.

г) архитектурные решения домов для маломобильных групп населения

С целью дальнейшего развития внестационарных форм проживания маломобильных групп населения приоритетным направлением должно стать создание для инвалидов и маломобильных групп населения комфортных условий проживания, прежде всего, в домах и квартирах массовой жилой застройки.

Для предоставления инвалидам и престарелым гражданам возможности пользоваться более полным набором услуг общественных и медицинских учреждений, получения трудовой квалификации или переквалификации необходимо разрабатывать жилые комплексы, в состав которых входят жилые дома со специально оборудованными квартирами, в т.ч. дома-интернаты для нуждающихся в постоянном уходе, центры обслуживания и реабилитации, общественные и медицинские учреждения, работающие по открытой схеме.

7. Градостроительные аспекты в жилищной сфере

а) корректировка градостроительной документации

Ориентация на развитие малоэтажного индивидуального строительства определяет коренные изменения в градостроительстве и связана с корректировкой градостроительной документации, реализация которой позволяет создать комфортные условия проживания.

Для решения вопросов градостроительного планирования органы местного самоуправления должны обеспечивать:

- своевременную разработку и корректировку генеральных планов, проектов планировки и застройки городов и других поселений, обеспечивающих создание условий для беспрепятственного доступа инвалидов к объектам инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;

- выделение земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в соответствии с утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией;

- в опережающем порядке обустройство земельных участков под индивидуальное жилищное строительство подъездными дорогами, водоснабжением, электроэнергией, газом и другими объектами и коммуникациями инженерной инфраструктуры;

- контроль хода проведения реконструкции и модернизации существующего жилищного фонда в городах и других поселениях;

- проведение конкурсов на проектирование и строительство в зонах реконструкции существующего жилищного фонда и районов индивидуального жилищного строительства, на свободных территориях;

- информирование населения об имеющихся свободных и готовящихся к освоению земельных участках и ежегодное опубликование отчета об использовании земель, в том числе под индивидуальное жилищное строительство, в средствах массовой информации.

Ключевыми положениями концепции размещения жилищного строительства в период до 2005 года являются:

- застройка свободных территорий, сплошная и выборочная реконструкция, уплотнение и завершение ранее начатой застройки;

- освоение под застройку неэффективно используемых спецтерриторий, освобождаемых от промышленных предприятий, выводимых из селитебной территории городов и поселений, по санитарно-гигиеническим и экологическим соображениям;

- проведение реконструктивных работ.

б) создание государственного градостроительного кадастра (ведение регистра жилых домов)

Решение градостроительных задач, равно как и решение вопросов учета и налогообложения объектов недвижимости, требует надлежащего информационного обеспечения, т.е. создания и ведения государственного градостроительного кадастра.

Широчайший спектр решаемых им задач, проблема градостроительного управления территорией требует организации областного центра градостроительного кадастра как части геоинформационной системы управления органов власти.

Один из слоев градостроительного кадастра - регистр зданий, находящихся в процессе строительства.

Регистрация прав собственности на объекты незавершенного строительства позволит увеличить объемы сдаваемого в эксплуатацию жилья за счет реализации части объектов на аукционах и торгах, или завершения их строительства за счет других источников финансирования.

8. Структурная перестройка производственной базы
строительного комплекса

В результате приватизации в промышленности строительных материалов и стройиндустрии произошли существенные преобразования, способствующие созданию конкурентной среды. Обладая значительным производственным потенциалом по выпуску широкой номенклатуры строительных материалов и изделий, местная промышленность в то же время отстает по техническому уровню и качеству от производимых за рубежом материалов и изделий.

Необходимость дальнейшей структурной перестройки материально-технической базы строительства и прежде всего промышленности стройматериалов, изделий и конструкций предопределена задачами нового этапа реализации жилищной политики.

Изменение приоритетных направлений в строительстве требует создания мощностей по производству материалов, приближенных к массовой индивидуальной застройке. Необходимо расширение ассортимента эффективных и экологически чистых строительных материалов, изделий и конструкций, позволяющих в комплексе удовлетворить потребности индивидуальных застройщиков в основном без применения грузоподъемных механизмов.

Важнейшее направление - организация производства прогрессивных, долговечных, ограждающих конструкций на основе использования экологически чистых и эффективных, металло-, ресурсо- и энергоемких технологических процессов в производстве стройматериалов.

8.1. Анализ использования производственной базы
стройиндустрии

Промышленность строительных материалов области охватывает 18 подотраслей и производств и имеет в своем составе более 350 предприятий.

В области имеются значительные мощности по производству местных строительных материалов, а также мощная минерально-сырьевая база для строительной индустрии, ресурсы которой удовлетворяют не только нужды области, но и позволяют вывозить некоторые виды сырья и строительных материалов в другие регионы.

По состоянию на 1.01.99 г. общая мощность по производству стеновых материалов составляет около 800,0 млн.шт.усл. кирпича в год, в том числе на селе - 200,0 млн. штук кирпича, по производству нерудных материалов - 6500 тыс.куб.м, в том числе щебня - 5700 тыс.куб.м, сборного железобетона - 1600 тыс.куб.м, в том числе деталей КПД - 460 тыс.кв.м, линолеума - 5000 тыс.кв.м, плитки керамической для внутренней облицовки стен - 1400 тыс.кв.м.

Коэффициент износа в промышленности стройматериалов на 01.01.97 составил 45,4 процента. По состоянию на 01.01.99 коэффициент использования среднегодовой мощности по кирпичу составил 45,9 процента, по сборным железобетонным конструкциям и деталям - 16,9 процента, линолеуму - 13,5 процента, щебню - 49,9 процента.

8.2. Перестройка базы домостроения

Перестройка базы домостроения области является одной из важнейших задач жилищной политики. В настоящее время мощность предприятий крупнопанельного домостроения не используется в полном объеме, а выпускаемая ими продукция не находит сбыта. Этим предприятиям предстоит существенная перестройка. Здесь предстоит искать совершенно новые пути удешевления стоимости продукции.

Предприятия полносборного домостроения должны быть перепрофилированы на производство комплектов эффективных изделий для возведения комбинированных (смешанных) систем средне- и малоэтажного домостроения, блокированных, усадебных, индивидуальных домов, коттеджей. Для этого на домостроительных комбинатах и предприятиях крупнопанельного домостроения предстоит организовать производство эффективных видов мелкоштучных блоков и камней, теплоизоляционных плит и перегородок из ячеистого бетона, порогипса, пенополистиролбетона, местных материалов и крупнотоннажных отходов промышленности (зол и шлаков ТЭЦ, порогипсов, опилок и т.п.), а также кровельных элементов (легких бетонных стропил). Предприятиям крупнопанельного домостроения необходимо в кратчайшие сроки переходить на выпуск трехслойных панелей с эффективным утеплителем и осваивать производство деталей для домов нового поколения с улучшенными архитектурно-планировочными решениями и теплозащитными характеристиками наружных стен, на основе использования комбинированных систем.

8.3. Организация производства легких мелкоштучных
материалов и изделий

Новые конструктивные решения домов предусматривают использование современных, экологически чистых теплоизоляционных материалов (минераловатные плиты, высококачественный пенопласт, полистирол-бетон и др.), мелкоштучных изделий (эффективный кирпич, мелкие легкобетонные, в том числе ячеисто-бетонные блоки автоклавного и безавтоклавного твердения, пустотелые блоки из мелкозернистого бетона, гипсовые пазогребневые перегородочные плиты и др.), надежных систем теплоизоляции домов на основе плитного утеплителя и специальных сухих смесей.

Рост производства стеновых материалов из ячеистых бетонов объясняется повсеместной распространенностью сырья и относительной простотой их изготовления. В связи с этим в сельских районах эффективно использование универсальных передвижных пенобетоносмесительных установок для производства мелкоштучных пенобетонных блоков неавтоклавного твердения.

В области необходимо наращивать мощности по производству высокоэффективного экологически чистого утеплителя из базальтового супертонкого волокна, увеличивать производство теплоизоляционных материалов из минеральной ваты.

8.4. Организация конкурентной среды и повышения
качества строительных материалов и изделий

В новых условиях хозяйствования, когда приоритет приобретают рыночные отношения, потребитель предпочитает современные качественные материалы и изделия. Рынок в настоящее время заполнен широким ассортиментом изделий строительной индустрии из-за рубежа. Стоимость этой продукции устраивает только отдельных потребителей. Индивидуальный заказчик гораздо требовательнее относится к качеству строительных материалов и изделий. Он предпочитает покупать импортную продукцию - облицовочную плитку, кирпич, черепицу, сантехнику и др. Суть проблемы стройиндустрии области сегодня - в необходимости обеспечения рынка высококачественными, экологически чистыми материалами и изделиями для массового жилищного строительства, конкурирующими по качеству с импортными, но существенно более дешевыми.

Для удешевления стоимости и улучшения качества строительных материалов в области необходимо ликвидировать региональный монополизм на выпуск определенных видов товаров и услуг, более широко развивать конкуренцию между производителями, выпускающими однотипную продукцию.

8.5. Направления структурной перестройки производственной
базы строительства

Приоритетными направлениями структурной перестройки в промышленности строительных материалов и стройиндустрии на ближайшую перспективу являются:

- в производстве цемента, других вяжущих и сухих смесей внедрение "сухого способа" и подобных энергосберегающих технологий, многокомпонентных цементов и сухих строительных смесей с активными химическими и другими добавками, создание принципиально новых типов вяжущих и цементов, не требующих тепловой обработки при производстве бетонных изделий;

- в производстве стеновых материалов - расширение номенклатуры теплоэффективных мелкоштучных и конструкционных изделий на основе современных утеплителей, пористой керамики, гипса и ячеистых бетонов, а также облицовочных изделий на основе бетонов, керамики и природного камня;

- в производстве полимерных материалов - расширение производства экологически чистых и долговечных покрытий полов, новых видов герметиков, пенопластов, труб, отделочных и изоляционных материалов;

- в производстве керамики - внедрение современных технологий производства крупногабаритных, многоцветных керамических облицовочных и напольных плиток, санитарно-керамических изделий;

- в производстве теплоизоляционных материалов - организация производства негорючих эффективных теплоизоляционных материалов, модернизация существующих минераловатных производств, переход на нетоксичные связующие;

- в производстве санитарно-технических изделий и оборудования - организация отечественного производства новых типов санитарно-технического оборудования и изделий повышенной экономичности, надежности и современного дизайна, приборов автоматического регулирования, контроля и учета расхода энергоресурсов, а также инженерных систем автономного отопления, малогабаритных канализационных очистных установок водоснабжения и канализации жилья на уровне лучших зарубежных аналогов;

- в производстве металлоконструкций - расширение применения эффективных марок сталей и профилей, алюминиевых и других эффективных сплавов, внедрение новых конструктивных решений, в том числе легких конструкций с использованием металлического каркаса из холодногнутого профиля, выпуск комплектов зданий полной заводской готовности;

- в производстве кровельных материалов - расширение номенклатуры и ассортимента, увеличение объемов производства черепицы, мелкоштучных крашеных асбестоцементных плиток, долговечных и пожаробезопасных материалов на основе эластомерных композиций;

- в производстве железобетонных конструкций и изделий перепрофилирование предприятий ЖБИ, КПД и ДСК на производство необходимой номенклатуры эффективных изделий для возведения домов по комбинированным (смешанным) системам, средне- и малоэтажных, блокированных, усадебных, индивидуальных домов и коттеджей.

Организация производства массовых видов строительных материалов, базирующегося на местных сырьевых источниках (местные стеновые материалы, черепица, нерудные, гипс, известь и др.), должна осуществляться за счет собственных средств предприятий, поддержки местных и областного бюджетов (льготный кредит, налоговый кредит, льготы на газ, тепло- и энергоносители), а также других внебюджетных источников, включая вложение частного капитала, кредитов коммерческих банков и пр.

9. Социальные аспекты нового этапа реформирования
жилищно-коммунального хозяйства области

Основными направлениями жилищной политики области, обеспечивающими сохранность жилищного фонда должны стать: капитальный ремонт; модернизация зданий, предусматривающая частичную перепланировку и переоборудование квартир, повышение теплозащиты зданий, улучшение архитектуры фасадов; реконструкция, предусматривающая получение дополнительной площади за счет надстройки, расширения зданий и пристройки новых объемов.

Для реализации этих задач необходимо направлять средства:

- муниципальных налогов на содержание жилищного фонда,

- оплату за найм и аренду жилых и нежилых помещений,

- часть средств фонда предупредительных мероприятий от страхования жилищного фонда,

- средства населения, путем поэтапного введения в ставку по оплате жилья до 30 процентов расходов на капитальный ремонт,

- фиксированный процент отчислений от налогов.

9.1. Переход на новую систему оплаты жилья
и коммунальных услуг

На новом этапе реформы жилищно-коммунального хозяйства следует продолжить постепенное повышение доли платежей населения в оплате жилищно-коммунальных услуг с учетом доходов семьи, при одновременном совершенствовании адресной помощи малоимущим гражданам, улучшении качества услуг, снижении затрат на производство жилищно-коммунальных услуг.

При этом следует учесть, что если количество семей, нуждающихся в предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, превысит 50 процентов всех семей города (района), дальнейшее увеличение доли платежей населения экономически нецелесообразно и может вызвать социальную напряженность в обществе.

Вводить новые ставки и тарифы на жилищно-коммунальные услуги, а также размер пени с суммы просроченных платежей, позволяющий улучшить платежную дисциплину населения, следует не чаще одного раза в квартал. С целью улучшения собираемости платежей и повышения ответственности жителей за оплату жилищно-коммунальных услуг необходимо усилить информационно-разъяснительную работу.

9.2. Развитие вторичного рынка жилья

С целью развития вторичного рынка жилья и решения жилищных проблем необходимо осуществлять государственную поддержку граждан в вопросах приватизации, обмена, продажи занимаемого жилья для приобретения другого; продажи или дарения жилья с условием пожизненного проживания и содержания граждан путем применения мер социальной защиты в отношении несовершеннолетних, престарелых и недееспособных граждан.

9.3. Передача ведомственного жилья в муниципальную собственность

В целях освобождения предприятий и организаций от несвойственных им функций по содержанию объектов жилищно-коммунального назначения следует завершить передачу ведомственного жилищного фонда в муниципальную собственность в 1999-2000 годах с предоставлением компенсаций, связанных с дополнительными расходами местных бюджетов на содержание передаваемых объектов, через систему трансферта из федерального фонда финансовой поддержки регионов.

9.4. Демонополизация и конкуренция на рынке
жилищно-коммунальных услуг

Для создания условий формирования конкурентной среды и осуществления антимонопольного регулирования в сфере жилищно-коммунального хозяйства и реализации мероприятий, предусмотренных Программой демонополизации и развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг, утвержденной постановлением Главы Администрации от 02.02.99 N 30, необходимо предусмотреть:

- реформирование органов управления жилищно-коммунального хозяйства на уровне муниципальных образований;

- организацию субъектов хозяйствования различных форм собственности в сфере управления и предоставления жилищно-коммунальных услуг;

- завершение перехода к договорным отношениям между заказчиком и поставщиком жилищно-коммунальных услуг и заключение договоров с нанимателями и собственниками жилых помещений;

- организацию управления и обслуживания муниципальной собственности и выполнение муниципальных заказов на конкурсной основе;

- привлечение малого бизнеса на рынок жилищно-коммунальных услуг для развития конкуренции и обеспечения качества услуг;

- привлечение частных компаний для обслуживания жилищного фонда с целью снижения себестоимости обслуживания, повышения качества работ по содержанию и благоустройству жилищного фонда, благодаря использованию передовых средств малой механизации, специализированного транспорта и увеличения гарантийного срока на выполняемые работы с применением новых прогрессивных технологий и оборудования.

9.5. Поддержка формирования товариществ
собственников жилья

На новом этапе реализации программы "Жилище" необходимо активизировать работу по созданию и развитию товариществ собственников жилья на территориях всех муниципальных образований, в существующих многоквартирных жилых домах, различной формы собственности и во вновь строящихся кондоминиумах и предусмотреть:

- непосредственную передачу товариществам собственников жилья дотаций и компенсаций социальных льгот гражданам по оплате жилищно-коммунальных услуг для самостоятельного определения порядка и условий эксплуатации кондоминиума с привлечением на договорной основе организаций любых форм собственности;

- передачу членам товарищества прав на земельный участок, занимаемый жилым домом и придомовой территорией;

- освобождение товариществ от уплаты местных налогов.

9.6. Введение системы страхования жилищного фонда

С целью социальной защиты населения необходимо ввести систему страхования жилищного фонда. Для этого предусматривается:

- создание экономического механизма обеспечения жилищных прав граждан при повреждении и уничтожении жилья в результате наступления страховых событий;

- инвестирование части резервного страхового фонда в жилищную сферу на цели ремонта, реконструкции и строительства жилья;

- возможность выделения средств из фонда предупредительных мероприятий на предотвращение страховых случаев;

- полная инвентаризация муниципального жилищного фонда, создание электронной базы его учета и распределения, для оперативного анализа вопросов, связанных с содержанием жилищного фонда, изменением его стоимости.

9.7. Совершенствование системы предоставления льгот и субсидий

Программа жилищных субсидий является первой общероссийской программой социальной поддержки, исходящей не из принадлежности гражданина к той или иной социальной категории, а из фактического материального положения семьи.

Программа защиты малоимущих слоев населения предусматривает предоставление гражданам жилищных субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг, с учетом совокупного семейного дохода. Такие субсидии должны предоставляться гражданам, проживающим по договору найма (аренды) в домах, независимо от формы собственности, а также собственникам, приватизировавшим или выкупившим свое жилье, гражданам, проживающим в домах ЖСК и вновь создаваемых кондоминиумах, индивидуальным владельцам жилья.

Программа жилищных субсидий является наиболее реальной, понятной и близкой для малоимущих слоев населения формой социальной защиты.

9.8. Снижение цен на услуги предприятий ЖКХ путем проведения
технологического и бухгалтерского аудита

Для проверки обоснованности формирования ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги целесообразно проводить независимые технологические и финансовые экспертизы на предприятиях жилищно-коммунального хозяйства с целью осуществления единой ценовой политики, обеспечивающей защиту экономических интересов как производителей и поставщиков услуг, так и потребителей жилищно-коммунальных услуг.

С целью снижения расходов населения на оплату жилищно-коммунальных услуг следует создать механизм финансирования ресурсоэнергосберегающих мероприятий, оснащения жилых домов (квартир) приборами учета расхода энергоресурсов.

9.9. Развитие системы технического учета объектов недвижимости

В настоящее время учетом и регистрацией недвижимости занимается несколько отдельных ведомств, слабая координация деятельности которых делает невозможным четкое определение границ и состава объектов недвижимости, проведение юридического и экономического анализа обоснованности принимаемых решений по управлению недвижимостью. Зачастую не определены границы, состав и площадь каждого объекта собственности, а также лица, ответственные за техническое состояние и эксплуатацию зданий и инженерных коммуникаций в целом, что приводит к спорам между совладельцами, а также другим нарушениям законных интересов собственников недвижимости. Не осуществляется систематическое обследование объектов недвижимости с целью выявления текущих изменений состава, состояния и физического износа, связанных с переоборудованием, перепланировкой объектов и самовольного освоения земельных участков, что приводит к недостоверной оценке стоимости объектов недвижимости.

С целью устранения указанных выше недостатков органам технической инвентаризации области необходимо обеспечить:

- технический учет и регистрацию объектов недвижимости, независимо от формы собственности и ведомственной принадлежности, на базе единой технической политики;

- формирование реестров государственной и муниципальной собственности на основе данных паспортизации и технической инвентаризации;

- систематический анализ технического состояния объектов недвижимости;

- программно-информационную поддержку всех элементов системы учета недвижимости на основе современных технологий.

10. Подготовка кадров для жилищной сферы

Для проведения в жизнь основных направлений концепции, а именно, улучшения обслуживания жилищного фонда, снижения стоимости услуг, развития ипотечного кредитования, необходима организованная подготовка кадров специалистов с обязательной сертификацией их. Однако успех может быть обеспечен при достаточно объемном курсе обучения руководителей ТСЖ, причем курс обучения должен включать как изучение технологий управления жилищным фондом на современном этапе, так и экономические аспекты и вопросы бухгалтерского учета и отчетности. Заключительным этапом должны быть выпускные экзамены с выдачей сертификата.

Для подготовки кадров организаторов ипотечного кредитования и потребительских ссудно-сберегательных обществ необходимо ввести обучение на базе строительного университета и финансовой академии. Там же возможно организовать и подготовку специалистов для работы на вторичном рынке жилья (риэлтеров и оценщиков недвижимости). Возможно также включить курс подготовки специалистов по указанным профессиям и на экономическом факультете РГСУ.

Для оплаты обучения, подготовки и переподготовки кадров для жилищной сферы целесообразно направлять средства бюджетов всех уровней, предусмотренные для создания новых рабочих мест, переподготовки военнослужащих, уволенных в запас, а также средства предприятий и организаций, собственные средства граждан.

11. Правовой механизм концепции жилищной политики

Система нормативных документов в области жилищного строительства должна способствовать повышению качества строительной продукции на всех этапах ее создания в условиях рыночных отношений. В связи с чем, в рамках настоящей концепции, целесообразно разработать систему нормативных документов, регламентирующих важнейшие требования к проектной и градостроительной документации, касающейся территориально-экономического развития систем расселения, условий комфортности и безопасности проживания, а также порядок отвода земельных участков, согласования и экспертизы проектной документации для жилищного строительства.

Недостаточное развитие законодательной и нормативной базы сдерживает темпы реформирования жилищно-коммунального хозяйства и снижения затрат на производство и предоставление жилищно-коммунальных услуг. Необходимо способствовать ускорению принятия нормативно-правовых и законодательных актов на федеральном уровне:

- нового жилищного кодекса;

- закона о прожиточном минимуме населения;

- о применении налога на добавленную стоимость на жилищно-коммунальные услуги;

- о предоставлении льгот на оплату жилья и коммунальных услуг;

- о внесении изменений и дополнений в закон Российской Федерации о подоходном налоге с физических лиц (увеличить срок предоставления льгот по подоходному налогу с сумм, выплачиваемых по жилищным кредитам с 3 до 20 лет). Распространить действие этой льготы на строительные сбережения граждан, на период накопления;

- закона о потребительских обществах финансовой взаимопомощи гражданам.

Для воплощения в жизнь основных положений жилищной концепции на областном уровне необходимо принять нормативно-правовые и законодательные акты:

- закон "О риэлтерской деятельности на территории Ростовской области";

- закон "О жилищно-строительных, ссудо-сберегательных потребительских обществах";

- закон "О налоговых льготах участникам жилищного строительства";

- закона "Об архитектурной деятельности в Ростовской области";

- порядок и условия предоставления жилых помещений в домах социального жилищного фонда по договору социального найма;

- порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

- положение об ипотечных сертификатах;

- положение об энергетическом паспорте объекта;

- положение о региональных нормах по теплозащите зданий;

- ведомственные строительные нормы по проектированию и бесканальной прокладке тепловых сетей с индустриальной теплоизоляцией из пенополиуретана в полиэтиленовой оболочке;

- рекомендации по проектированию защиты от шума и вибрации инженерного оборудования, в том числе встроенных ИТП в жилых и общественных зданиях;

- рекомендации "Энергосбережение в зданиях. Нормативы по теплозащите и теплоэлектроснабжению".

Рекомендовать органам местного самоуправления принять соответствующие нормативно-правовые акты, обеспечивающие реализацию жилищной политики.