Приложение. Концепция жилищной политики Ростовской области на период с 1999 по 2005 год

Приложение
к Областному закону
"О внесении изменений и дополнений
в Концепцию жилищной политики
Ростовской области на период
с 1999 по 2005 год"

Концепция
жилищной политики Ростовской области
на период с 1999 по 2005 год

Введение

Необходимость разработки настоящей Концепции жилищной политики Ростовской области на период с 1999 по 2005 год (далее - Концепция) обусловлена нарастанием неблагоприятных тенденций в обеспечении граждан жильем из-за относительного уменьшения объемов ввода нового жилья, снижения реальных доходов населения, а также продолжающегося роста физического износа существующего жилищного фонда и низкой степени его благоустройства. Непринятие срочных мер по решению этих вопросов может привести к серьезным социальным проблемам.

Концепция разработана на основе Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", программы реформирования ЖКХ Ростовской области на 1997-2003 год, а также федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы.

В соответствии с Законом Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" государственная жилищная политика направлена на сокращение прямого государственного участия и повышение роли рыночных механизмов в решении жилищной проблемы граждан. Государственная программа "Жилище" определила основные направления жилищной реформы, структуру жилищного строительства по формам собственности и источникам финансирования, способствовала внедрению новых технологий в строительстве.

Принятая на основе программы "Жилище" федеральная программа "Свой дом" определяла механизм финансирования жилищного строительства в рыночных условиях, льготное бюджетное кредитование строительства индивидуальных жилых домов, основы внедрения ипотечного кредитования.

На основе этих государственных программ в 1998 году была утверждена областная целевая программа поддержки жилищного строительства. В программе был определен механизм ипотечного кредитования с использованием собственных средств населения и льготных бюджетных ссуд. Предусматривалась реализация пилотных проектов, направленных на оказание финансовой помощи гражданам для решения жилищных проблем и развитие новых методов поддержки строительства коммерческого и социального жилья (подпрограммы строительных сбережений и взаимного кредитования граждан).

В соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" для оперативного решения вопросов государственной поддержки жилищного строительства в Ростовской области созданы агентство жилищных программ, областная межведомственная комиссия по кредитным союзам и областная комиссия по внедрению ипотечного кредитования. Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области выступило одним из соучредителей Российской ипотечной ассоциации.

Важнейшим фактором решения жилищной проблемы является реформирование системы жилищно-коммунального хозяйства. В результате реализации мероприятий, предусмотренных программой реформирования жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области на 1997-2003 годы, в области завершено разграничение функций управления и хозяйственного ведения между собственниками жилья и предприятиями, организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги; разработана нормативная правовая база для демонополизации, развития конкурентной среды и формирования договорных отношений в жилищной сфере; осуществляется поэтапный переход отрасли к полной самоокупаемости и ликвидации перекрестного субсидирования населения при оплате коммунальных услуг. С целью защиты малоимущих слоев населения во всех городах и районах области предоставляются жилищные субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг.

В то же время в результате недофинансирования отрасли не удалось кардинально решить проблему реконструкции, модернизации и капитального ремонта существующего жилищного фонда области. Площадь ветхого и аварийного жилья продолжает увеличиваться. Решение проблемы расселения граждан, проживающих в этом жилом фонде, и его реконструкция в ближайшее время может превратиться в одну из самых "болевых" точек экономики.

I. Социальный паспорт Ростовской области
(по данным на 1 января 2001 года)

Ростовская область образована в 1937 году.

Население области составляет 4340,8 тыс. человек, в т.ч. 2930,5 тыс. человек (67,7 процента) - городское и 1410,9 тыс. человек (32,3 процента) - сельское.

Площадь территории области 100,8 тыс. кв.км.

Плотность населения 43,2 человек на кв.км.

Средняя обеспеченность жильем на 1 человека - 18,6 кв.м.

Административное деление:

- городов всего 23, в том числе областного подчинения - 16;

- административных районов - 43.

Вклады населения в банки (на 1 жителя) - 698,9 руб.(по Российской Федерации - 932,8 руб.).

1. Анализ существующего жилищного фонда

По состоянию на 1 января 2001 года общая площадь жилищного фонда области составляет 81661.1 тыс.кв.м, в том числе в городской местности - 54137,1 тыс.кв.м, сельской - 27524 тыс.кв.м.

За последние годы существенно изменилась структура жилищного фонда области. В настоящее время более 82 процентов жилищного фонда области находится в частной собственности, 13,8 - в муниципальной, 2,1 - в государственной.

Удельный вес жилья, находящегося в муниципальной собственности, значительно увеличился за счет передачи в муниципальную собственность жилищного фонда предприятий и организаций области. За период с 1992 по 2000 год в муниципальную собственность принято 18,76 млн. кв.м жилья. Принимая во внимание, что на балансе муниципальных жилищных учреждений находятся так же приватизированные квартиры в многоэтажных домах, то в настоящее время органы муниципальных образований являются самыми крупными владельцами жилья.

Свыше 12 процентов государственного и муниципального жилищного фонда нуждается в неотложном капитальном ремонте, 12,7 общей площади жилищного фонда имеет износ более 40 процентов. Общая площадь ветхого и аварийного жилья составляет 1526,9 тыс. кв.м.

Уровень обеспеченности жилищного фонда по степени благоустройства составляет горячим водоснабжением - 47, центральным отоплением - 60, канализацией - 69, водопроводом - 66, газом - 79 процентов.

2. Анализ обеспеченности жильем населения области

Средняя обеспеченность общей площадью жилых помещений на одного жителя области составляет 18,6 кв.м. В то же время продолжает оставаться острой проблема обеспечения жильем граждан, состоящих на квартирном учете, особенно граждан, имеющих льготы. Число семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий на 1 января 2001 года и состоящих на учете в органах местного самоуправления, составляет 96833. Из них 6300 семей военнослужащих, уволенных в запас, 2372 семьи участников и инвалидов ВОВ, погибших военнослужащих и семей, приравненных к этим категориям граждан, 1232 семьи ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС. В целом по области более 22 тыс. семей ожидают жилье более 10 лет, каждая двенадцатая семья, состоящая на учете, проживает в коммунальной квартире, каждая сороковая - в ветхом или аварийном фонде.

Динамика очередности на получение жилья по годам следующая:

     1994 - 177823 семьи,        1998 - 130109 семей;

     1995 - 189000 семей;        1999 - 104605 семей;

     1996 - 159257 семей;        2000 -  96833 семей.

     1997 - 151998 семей;

Приватизация жилищного фонда и создание вторичного рынка жилья позволили собственникам активно перераспределить излишки жилой площади и улучшить жилищные условия многих семей. Кроме того, значительное число семей улучшили жилищные условия за счет строительства собственного жилья, в т.ч. индивидуального.

В результате изменения формы собственности государственных предприятий практически были ликвидированы очереди граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на предприятиях и в организациях. В то же время наблюдается увеличение количества семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий в результате миграционных процессов и роста объемов ветхого и аварийного жилищного фонда.

В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации бесплатное или за доступную плату жилье по установленным социальным нормам из государственного, муниципального и других жилищных фондов предоставляется малоимущим и иным, указанным в законе, категориям граждан. При этом не были внесены соответствующие изменения в другие нормативные правовые акты, определяющие порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не утвержден механизм отнесения граждан к категории малоимущих. В результате чего до настоящего времени в области действуют утвержденные в 1991 году Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений.

3. Динамика жилищного строительства

За последние годы наблюдается незначительный рост объемов ввода жилья в эксплуатацию.

     /-----------------------------------------------------------\

     |         |  Ввод жилья  |   в том числе  |        %        |

     |  Годы   |    всего,    | индивидуального| индивидуального |

     |         |  тыс. кв. м  |                |    от общего    |

     |         |              |                |      ввода      |

     |---------+--------------+----------------+-----------------|

     |  1994   |     994,7    |      342,3     |      34,4       |

     |---------+--------------+----------------+-----------------|

     |  1995   |    1051,2    |      377,0     |      35,9       |

     |---------+--------------+----------------+-----------------|

     |  1996   |    1001,4    |      441,7     |      44,1       |

     |---------+--------------+----------------+-----------------|

     |  1997   |     844,9    |      419,4     |      49,6       |

     |---------+--------------+----------------+-----------------|

     |  1998   |     894,8    |      555,2     |      62,0       |

     |---------+--------------+----------------+-----------------|

     |  1999   |     952,7    |      613,1     |      64,3       |

     |---------+--------------+----------------+-----------------|

     |  2000   |     976,2    |      614,1     |      62,9       |

     \-----------------------------------------------------------/

Динамика ввода жилья показывает, что прирост объемов идет в основном за счет строительства индивидуального жилья. Государственные инвестиции в жилищное строительство сократились, а предприятия всех форм собственности, имея недостаток оборотных средств, не в состоянии строить бесплатное жилье для своих работников и квартиры для реализации на рынке жилья.

Учитывая большую потребность населения области в улучшении жилищных условий и наличие у населения значительных сбережений, можно прогнозировать рост жилищного строительства в области от 5 до 10 процентов ежегодно при условии создания благоприятной среды для инвестиций в жилищную сферу.

II. Цель и задачи Концепции

Основной целью жилищной политики Ростовской области на 1999-2005 годы является обеспечение социальных гарантий и прав граждан.

Концепция определяет вопросы строительства и реконструкции жилья государственного, муниципального, общественного и индивидуального жилищных фондов; создания условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий и организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных инвесторов, кредитов банков и др. источников); развития частной собственности и конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда; производства строительных материалов, изделий и предметов домоустройства; перехода жилищно-коммунального хозяйства области на полное самофинансирование, кардинального изменения механизма финансирования и инвестирования отрасли с одновременным усилением адресной защиты малоимущих групп населения и устранением перекрестного дотирования отрасли.

Социальная и общественная значимость Концепции состоит в том, что жилищная политика области ориентируется на стабилизацию положения в жилищном секторе при соблюдении социальных гарантий незащищенных слоев населения.

Основными задачами Концепции являются:

обеспечение бесплатным или за доступную цену жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеющих на это право в соответствии с законодательством Российской Федерации;

совершенствование адресной поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, при строительстве и приобретении жилья (предоставление жилищных субсидий);

внедрение доступных для населения систем долгосрочного (ипотечного) кредитования и других форм внебюджетного финансирования для строительства или приобретения жилья;

строительство социального жилья за счет бюджетных и внебюджетных источников финансирования;

решение вопросов обеспечения земельными участками для строительства жилья и объектов социальной инфраструктуры, обеспечение их инженерными коммуникациями, совершенствование градостроительных подходов к жилищному строительству;

снижение материальных затрат в жилищном строительстве;

развитие и перепрофилирование базы промышленности строительных материалов и стройиндустрии на выпуск облегченных и дешевых материалов и предметов домоустройства для индивидуального и малоэтажного строительства;

развитие рыночных отношений в жилищной сфере и частной собственности на жилые помещения и недвижимость;

создание механизма, который способен увязать экономические интересы предприятий-поставщиков жилищно-коммунальных услуг и предприятий-потребителей, населения и систему мер по оздоровлению отрасли за счет:

демонополизации обслуживания жилищного фонда и формирования рынка услуг;

обеспечения государственного контроля за состоянием жилищного фонда;

конкурсного отбора подрядчиков, снижения стоимости и повышения качества жилищно-коммунальных услуг;

усиления социальной направленности и совершенствования системы социальной защиты населения в сфере жилищно-коммунальных услуг;

разделения функций владения, управления и обслуживания жилищного фонда;

перехода на договорные отношения между заказчиком и подрядными организациями;

создания товариществ собственников жилья;

развития малого предпринимательства в жилищно-коммунальном хозяйстве.

III. Финансово-экономические аспекты в политике
жилищного строительства

В условиях сложной экономической обстановки и значительного сокращения бюджетных инвестиций одним из основных направлений жилищной политики в области является изыскание дополнительных источников финансирования жилищного строительства и создание предпосылок для привлечения средств населения в этот сектор экономики, а также разработка механизма поддержки различных категорий граждан и создания условий для инвестирования в жилье собственных средств застройщика.

Государственная политика в жилищной сфере должна быть в основном направлена на:

бюджетную поддержку физических и юридических лиц, осуществляющих жилищное строительство, в соответствии с бюджетным законодательством;

налоговое стимулирование;

совершенствование нормативной правовой базы;

субсидирование граждан в части погашения процентной ставки по долгосрочному ипотечному жилищному кредиту, предоставленному гражданину банком, в соответствии с бюджетным законодательством.

Меры государственной поддержки должны носить адресный характер, для чего необходимо определить основные группы населения, нуждающиеся в такой поддержке.

Граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, условно можно разделить на следующие категории:

граждане, имеющие право на получение бесплатного (льготного) жилья в соответствии с законодательством Российской Федерации;

социально незащищенные категории - инвалиды, дети-сироты, многодетные;

граждане, имеющие доходы, позволяющие им приобрести жилье самостоятельно или на условиях коммерческого кредита;

граждане, имеющие доходы, позволяющие им приобрести жилье с использованием части собственных средств и льготных бюджетных субсидий, имеющие возможность участия в программе строительных сбережений и взаимного кредитования;

граждане, не имеющие льгот и не обладающие доходами, позволяющими приобрести жилье за счет собственных средств или участвовать в государственных программах поддержки приобретения жилья;

Кроме того, можно определить различную степень нуждаемости в улучшении жилищных условий:

граждане, не имеющие собственного жилья;

граждане, проживающие в ветхом или неприспособленном жилье (в том числе, проживающие в коммунальных квартирах);

граждане, обеспеченные жильем менее социальной нормы;

граждане из двух и более родственных семей, проживающие в одной квартире;

граждане, обеспеченные жильем по социальной норме, но неудовлетворенные имеющимся жильем (качеством, площадью, местоположением).

Меры государственной поддержки должны носить стимулирующий характер, быть дифференцированными для различных групп.

Особенно остро стоит проблема обеспечения льготных групп населения, которым на основании федеральных законов должно предоставляться бесплатное жилье. Обеспечение таких категорий граждан жильем наиболее рационально осуществлять через систему жилищных сертификатов в соответствии с федеральной целевой программой "Государственные жилищные сертификаты" и опытом выдачи жилищных сертификатов участникам ликвидации на Чернобыльской АЭС и гражданам, пострадавшим от стихийных бедствий.

Однако систему выдачи жилищных субсидий для льготных категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих право на получение бесплатного жилья, необходимо изменить и перейти от усредненной стоимости жилья к реальной оценке приобретаемого жилья в каждом конкретном населенном пункте, что позволит изменить нагрузку на бюджет и удовлетворить большее число нуждающихся.

Учитывая значительный социальный эффект, достигаемый использованием средств населения в жилищном строительстве, целесообразно оказывать государственную поддержку гражданам, имеющим уровень доходов, позволяющий им приобрести жилье за счет собственных средств или с использованием коммерческого кредита.

Таким категориям граждан необходимо предусматривать предоставление налоговых льгот в пределах средств, инвестируемых в строительство жилья, упростить процедуру выделения земельных участков для индивидуального и коммерческого строительства, принимать меры по обеспечению таких участков инженерной и социальной инфраструктурой. В целях государственной поддержки жилищного строительства и инженерного обустройства территорий, отводимых под жилищное строительство, предусматривать в установленном порядке, направление на эти цели не менее 25 процентов бюджетных средств, выделяемых на капитальное строительство.

1. Система ипотечного жилищного кредитования

Одним из основных направлений жилищной политики в области станет развитие ипотечного жилищного кредитования для приобретения (строительства) жилья в целях удовлетворения гражданами потребности в улучшении жилищных условий.

Внедрение ипотечного кредитования на современном этапе невозможно без соответствующей государственной поддержки и принятия комплекса мер как на региональном, так и на федеральном уровне. Для чего необходимо:

принять областные нормативные правовые акты, обеспечивающие реализацию программ ипотечного кредитования;

внести в порядке законодательной инициативы на рассмотрение федеральных органов власти законопроекты, принятие которых находится в их компетенции;

предусматривать в областном бюджете финансовые ресурсы для предоставления бюджетных ссуд и субсидий, государственных гарантий по ипотечным и жилищным программам, налоговые льготы участникам этих программ в соответствии с бюджетным и налоговым законодательством. Финансовые средства областного бюджета предоставлять на реализацию долгосрочного ипотечного жилищного кредитования граждан; на предоставление гражданам бюджетных субсидий для оплаты части стоимости жилья, приобретаемого с помощью ипотечного жилищного кредита; на реализацию программы по кредитованию граждан-членов молодых семей для строительства жилья с последующим списанием части задолженности в случае рождения ребенка; на субсидирование граждан в части погашения процентной ставки по долгосрочному ипотечному жилищному кредиту, предоставленному гражданину банком. При этом бюджетные средства должны носить стимулирующий характер, а основным источником поступлений для ипотечного кредитования будут средства населения, привлекаемые через систему строительных сбережений, а также финансы инвесторов, получаемые через механизм вторичного рынка закладных. В качестве ресурсов для предоставления ипотечных кредитов будут использоваться объекты незавершенного строительства. В дальнейшем льготные бюджетные ресурсы будут формироваться из средств, возвращаемых заемщиками, и дополнительных налоговых поступлений, возникающих в процессе реализации ипотечной программы;

вести постоянную работу по формированию благоприятного информационного климата по вопросам реализации ипотечных и жилищных программ;

принимать участие в развитии международного сотрудничества в области ипотечного кредитования, включая техническую и методическую помощь, привлечение грантов международных организаций и кредитных ресурсов, направляемых на ипотечное кредитование;

оказывать техническую и методическую поддержку органам местного самоуправления в реализации муниципальных ипотечных программ;

активно привлекать банки, действующие на территории области, к разработке и реализации ипотечных программ с использованием банковских финансовых ресурсов.

В соответствии с рекомендациями Госстроя России предлагается внедрение двухуровневой системы ипотечного кредитования, включающей в себя банки (первичные кредиторы) и агентство по ипотечному жилищному кредитованию (основной оператор вторичного ипотечного рынка), которое будет выкупать кредиты, выдаваемые региональными банками (региональными филиалами иногородних банков) и размещать их в целях рефинансирования среди заинтересованных инвесторов.

2. Система жилищных строительных сбережений
и взаимного кредитования граждан

На начальном этапе развития ипотечного кредитования в качестве базового финансового механизма целесообразно использовать систему жилищных строительных сбережений и взаимного кредитования граждан.

Жилищно-строительные потребительские общества - некоммерческие кооперативные организации добровольно объединившихся юридических и физических лиц на основе членства для строительства и приобретения жилья.

Жилищно-строительные потребительские общества осуществляют:

оказание своим пайщикам услуг по накоплению (сбережению) денежных средств для финансирования строительства или приобретения жилья;

управление средствами общества;

взаимное кредитование пайщиков общества;

предоставление гарантий и поручительств собственными активами и имуществом общества при коммерческом кредитовании пайщиков общества;

организацию для пайщиков системы "внутренней" очереди на жилье с предоставлением очередникам высвобождающихся квартир (домов);

оказание консультационных услуг пайщикам общества по вопросам приобретения и строительства жилья.

В целях установления надежной, подконтрольной и развивающейся системы привлечения собственных средств граждан в жилищное строительство предусматривается реализация следующих мероприятий:

аккредитация жилищно-строительных потребительских обществ при уполномоченном органе Администрации области;

осуществление контроля Администрацией области за деятельностью обществ и соблюдением интересов их пайщиков;

предоставление гражданам бюджетных субсидий на увеличение вкладов в жилищно-строительные сбережения в соответствии с бюджетным законодательством;

включение в установленном порядке инвестиционных проектов ссудосберегательных, жилищно-строительных потребительских обществ в инвестиционную программу области на очередной финансовый год;

выделение средств в бюджете на предоставление бюджетных кредитов и субсидий пайщикам аккредитованных обществ в порядке, предусмотренном бюджетным законодательством;

предоставление государственных гарантий Администрации по вкладам пайщиков обществ в порядке, предусмотренном бюджетным законодательством;

осуществление уполномоченным органом Администрации функций единого залогодержателя с предоставлением государственных гарантий по выданным ссудам под обеспечение закладываемого жилья в соответствии с бюджетным законодательством;

оказание содействия обществам по долевому участию в строительстве жилья и предоставлении земельных участков для реализации собственных проектов строительства жилья для пайщиков;

приоритетное участие строительных потребительских обществ и их пайщиков в федеральных, областных и муниципальных жилищных программах, реализуемых на территории области.

Кроме вышеназванных систем ипотечного кредитования будет стимулироваться разработка и внедрение иных систем, способных на отдельных сегментах рынка работать более эффективно и обеспечивать дополнительные возможности для граждан в приобретении жилья.

В частности, будут развиваться коммандитные товарищества, принцип деятельности которых строится на привлечении средств населения в жилищное строительство конкретными строительными компаниями по договорам инвестиционных вкладов, накопление по которым осуществляется как за счет внесения собственных средств, так и за счет доходов, получаемых инвестором от продажи строящегося жилья в период накопления.

При создании соответствующей законодательной базы и стабилизации рыночных условий возможно появление кредитных организаций, которые будут предоставлять ипотечные кредиты гражданам за счет самостоятельного привлечения финансовых ресурсов на финансовых рынках.

В условиях ограниченных возможностей областного бюджета средства, выделяемые на предоставление льготных ссуд и субсидий, должны использоваться как стимулирующие привлечение собственных средств населения. Постепенно доля бюджетных средств в общей стоимости приобретаемого (строящегося) жилья должна снижаться, замещаясь собственными средствами граждан, а акцент в государственной поддержке жилищного строительства будет переноситься на налоговое стимулирование, меры законодательной поддержки, государственного контроля.

Объединение коммерческих ипотечных жилищных кредитов, собственных сбережений населения, льготных бюджетных ссуд и кредитов жилищно-строительных потребительских обществ с мерами налоговой и законодательной поддержки значительно расширит границы доступности жилья для жителей области.

3. Использование механизмов фондового рынка
в жилищных программах

Финансирование жилищных программ в установленном законодательством порядке может осуществляться за счет эмиссии ценных бумаг. Кроме того, могут вводиться в оборот другие документы фондового рынка, а также неэмиссионные ценные бумаги.

В настоящее время в жилищных программах могут быть использованы следующие механизмы фондового рынка:

жилищный облигационный заем - выпуск ценных бумаг со статусом облигационного займа области, средства от которого могут быть направлены на предоставление ипотечных жилищных кредитов, краткосрочное финансирование жилищных строительных программ, финансирование программ строительства арендного жилья;

жилищные сертификаты - ценные бумаги со статусом облигационного займа области, обеспечивающие право на получение определенного количества квадратных метров жилья, с возможностью их поэтапного выкупа и накопления в течение длительного периода времени;

ипотечные сертификаты - средство оборота ресурсов, направляемых на ссуды физическим лицам-заемщикам;

закладные листы - именная ценная бумага, удостоверяющая права её законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, а также право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество;

вексельное обращение - элемент механизма ипотечного кредитования или инвестирования во взаимоотношениях участников программы;

эмиссия акций акционерных обществ с государственным областным участием в целях привлечения негосударственных финансовых ресурсов для внедрения новых эффективных технологий строительства, производства стройматериалов или проектирования жилья.

В ходе реализации жилищных программ и пилотных проектов могут разрабатываться и реализовываться иные варианты использования возможностей фондового рынка в пределах, установленных законодательством Российской Федерации и Ростовской области, в том числе выкуп ипотечных ценных бумаг (первичных ипотечных активов (закладных) и эмиссионных ипотечных ценных бумаг).

4. Снижение стоимости строительства - фактор доступности жилья

Одним из ключевых факторов привлечения инвестиций в строительство жилья является экономически обоснованная стоимость строительства одного квадратного метра, что определяет его доступность широким слоям населения. Снижение стоимости строительства жилья значительно расширяет спектр застройщиков и потребителей строительной продукции.

По результатам анализа ценообразующих факторов в 1 квартале 1999 года расчетная, средняя по области, стоимость одного квадратного метра приведенной общей площади жилых домов с типовыми потребительскими качествами при производстве строительно-монтажных работ подрядным способом составила 3,27 тыс.рублей. В то же время при выполнении работ хозяйственным способом стоимость строительства 1 кв.м общей площади составила 2,55 тыс.рублей, что обусловлено сокращением накладных расходов, прибыли и сроков строительства.

При индивидуальном строительстве стоимость 1 кв.м приведенной общей площади жилья колеблется от 1,0 до 2,2 тыс.рублей и составляет в среднем по области 1,79 тыс.рублей. В результате чего индивидуальное строительство в городах и районах области ведется более интенсивно.

Несмотря на то, что стоимость строительства в городах и районах Ростовской области ниже среднероссийских показателей, она продолжает оставаться достаточно высокой для населения области. Следует усилить государственное влияние на формирование стоимости строительной продукции, организовать действенную систему сбора, анализа и обработки информации по ценам на первичном и вторичном рынках жилья в области.

С целью снижения стоимости строительной продукции органам муниципальных образований следует оказывать поддержку предприятиям области по реализации мероприятий, направленных на модернизацию и техническое перевооружение основных мощностей.

IV. Строительство жилья для социально незащищенных
слоев населения

Для обеспечения жильем социально незащищенных слоев населения необходимо сохранить строительство жилья социального использования за счет бюджетных средств.

Жилищный фонд социального использования - совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах социальной нормы площади жилья, жилые помещения в коммунальных квартирах в домах государственного и муниципального фонда, специализированные дома и жилые помещения в них.

Предоставление, использование и приватизация жилья социального использования осуществляется в соответствии с законодательством.

Настоящая Концепция предусматривает развитие системы предоставления жилья по договорам коммерческого найма, что позволит обеспечить жилыми помещениями граждан, не имеющих начального капитала для приобретения собственного отдельного жилья. Договоры коммерческого найма такого жилья могут заключаться на длительный срок. Нанимателю предоставляется дифференцированная жилищная субсидия, с постепенным уменьшением ее размера, с целью стимулирования приобретения собственного жилья. Такая схема будет распространяться в основном на трудоспособных граждан, не имеющих льгот. Строительство такого жилья может вестись как за счет бюджетных средств, так и на коммерческой основе.

С целью стимулирования строительства жилья для предоставления его гражданам по договору коммерческого найма необходимо создать условия, обеспечивающие коммерческую привлекательность вложения средств на эти цели: предоставление налоговых льгот в соответствии с налоговым законодательством в части, зачисляемой в областной бюджет, в пределах средств, направляемых на финансирование строительства; включение этих объектов в областную инвестиционную программу; предоставление долгосрочных бюджетных кредитов; привлечение собственных средств населения, банков, строительных компаний.

V. Развитие индивидуального строительства

В ближайшие годы значительную часть в общем объеме жилищного строительства будет составлять индивидуальное жилищное строительство.

Анализ показывает, что этот способ наиболее перспективен. В последние годы индивидуальное строительство в области резко возросло, что обусловлено более низкой его стоимостью. Учитывая, что в банках области на вкладах населения находится свыше 3,6 млрд. рублей, необходимо создать условия для привлечения их в жилищное строительство.

Для активизации индивидуального строительства необходимо:

обеспечить всех желающих земельными участками под застройку;

упростить процедуру получения разрешения на строительство и снизить стоимость разработки проектно-сметной документации;

предусмотреть налоговые льготы на средства, инвестируемые в индивидуальное жилищное строительство;

внедрить систему ипотечного кредитования;

сделать максимально простой процедуру приемки домов в эксплуатацию;

направлять часть бюджетных средств и средств земельного налога на инженерное обустройство застраиваемых площадок;

организовать выпуск качественных мелкоштучных строительных материалов, позволяющих вести монтаж жилого дома без "тяжелой" строительной техники;

организовать продажу или прокат средств малой механизации и комплектацию строительных материалов, необходимых для индивидуального строительства через разветвленную систему торговли.

ГАРАНТ:

О мерах по упорядочению осуществления индивидуального жилищного строительства на территории Ростовской области см. постановление Администрации Ростовской области от 26 марта 2002 г. N 120

VI. Архитектурно-технические аспекты

Коренные изменения в жилищной сфере обусловили новые требования к архитектурно-техническим характеристикам строящегося и реконструируемого жилья.

В настоящее время жилье в основном строится за счет внебюджетных средств и его характеристики в большей степени определяются потребителями и инвесторами. На первый план выходят потребительские качества: функциональные удобства, комфортность проживания, учет природно-климатических и других специфических особенностей района и конкретного места размещения жилья, эстетические и экологические требования.

Важнейшей проблемой в жилищной сфере является обеспечение экономии энергоресурсов. Основными архитектурно-планировочными факторами обеспечения энергосбережения являются увеличение ширины корпуса зданий, ориентация их по сторонам света с учетом влияния господствующих ветров, повышение компактности застройки.

Конструктивными факторами обеспечения энергосбережения являются применение слоистых конструкций наружных стен на основе высокоэффективных теплоизоляционных материалов, обеспечивающих экономически целесообразное сопротивление теплопередачи, повышение герметизации оконных и дверных проемов в наружных стенах, утепление кровель и полов 1-го этажа.

К организационно-техническим факторам, обеспечивающим энергосбережение в жилище, следует отнести установку контрольно-измерительных и регулирующих приборов.

За основу архитектурно-строительных систем рекомендуется принять следующие системы жилых домов:

для индивидуального строительства - одноэтажные, мансардные, двухэтажные, трехэтажные дома на основе легких конструкций с эффективными утеплителями;

для коллективного и коммерческого строительства - малоэтажные, сблокированные различной этажности и различных эффективных строительных систем, размещение которых осуществляется в соответствии с градостроительной документацией;

для социального жилищного строительства - дома различных эффективных строительных систем и этажности, в том числе с применением индустриальных изделий с эффективными многослойными наружными конструкциями.

1. Строительство малоэтажных и многоэтажных
жилых домов

Увеличение требований к теплозащите зданий, к снижению стоимости строительства и эксплуатационных расходов выдвигают на первый план потребительские качества жилых зданий, удовлетворяющие потребности всех категорий граждан. С целью развития новых прогрессивных архитектурно-строительных систем необходимо решить следующие задачи:

совершенствование и создание архитектурно-строительных систем зданий на основе стандарта потребительских качеств современного жилища;

выбор и обоснование применяемых архитектурно-строительных систем зданий в условиях новых требований по ресурсосбережению, энергоэффективности, гигиене и комфорту;

повышение технического уровня архитектурно-строительных систем с целью доведения их до требований стандарта потребительских качеств с использованием элементов легких конструкций, эффективных утеплителей;

увеличение степени унификации элементов, узлов деталей и конструкций архитектурно-строительных систем;

создание прогрессивных типов жилых зданий, отвечающих требованиям открытых архитектурно-строительных систем.

Малоэтажное строительство должно решаться открытыми архитектурно-строительными системами, то есть допускать широкое применение в своем составе унифицированных изделий и деталей. Среди возможных открытых архитектурно-строительных систем можно выделить три основных варианта зданий, состоящих:

из мелких конструкций в сочетании с местными материалами;

из сочетания мелких конструкций и монолитного бетона в оставляемой или съемной опалубке;

из монолитного бетона в сочетании с местными материалами;

каркасные, деревянные и дома с применением стального холодногнутого профиля.

Реальной базой массового строительства на ближайшие годы должны стать комплексные архитектурно-строительные системы, сочетающие традиционные и легкие конструктивные системы.

2. Модернизация и реконструкция существующего
жилого фонда

Важнейшей частью реализации Концепции является обеспечение сохранности и обновление существующего жилищного фонда за счет капитального ремонта, реконструкции и модернизации домов, что позволит получить значительный социально-градостроительный эффект обновления существующей среды проживания и повышения качества самого жилья.

При реконструкции имеется возможность получения дополнительной площади за счет надстройки мансардного этажа и улучшения теплозащиты зданий без больших материальных и финансовых затрат.

Особенно остро стоит вопрос капитального ремонта и реконструкции районов, застроенных в 1950-1960 годах домами первых массовых серий.

Важным элементом реализации Концепции должна стать система проектирования жилья на конкурсной основе.

3. Инженерное обеспечение жилой застройки

Конкретными мерами градостроительной политики в вопросах инженерного обеспечения городов и поселений являются проведение принципов энергосбережения в городском и жилищно-коммунальном хозяйстве, максимальное использование местных энергоносителей, модернизация и развитие систем инженерного оборудования, внедрение новых технологий водоочистки и утилизации и обеспечение городских и сельских населенных пунктов широкой номенклатурой инженерных систем разной мощности, адекватных градостроительным условиям и инвестиционным процессам.

Основными задачами реформы инженерной инфраструктуры в условиях нового этапа жилищного строительства являются:

завершение газификации городов и районов;

совершенствование технического уровня источников теплоснабжения различной производительности;

разработка и внедрение новых видов энергосберегающего и электротехнического оборудования;

обеспечение населения качественной питьевой водой и решение вопросов очистки сточных вод.

Действующие в настоящее время нормы расхода горячей и холодной воды в 2-2,5 раза превышают гигиенически обоснованные значения. В связи с этим установка счетчиков горячей и холодной воды является первоочередной задачей для всех собственников жилищного фонда городов и поселений области.

При развитии малоэтажного строительства следует более широко применять системы водоснабжения от децентрализованных источников с использованием локальных очистных установок и технологий, использующих особый вид бактерий для утилизации стоков (биоочистка).

При прокладке коммуникаций следует шире использовать пластмассовые трубы, что продлевает срок их эксплуатации без ремонта до 50 лет.

Для групп коттеджей и усадебной застройки могут быть рекомендованы ветроэлектростанции и источники электро- и теплоснабжения на солнечных элементах.

Теплоснабжение малоэтажной коттеджной застройки может быть выполнено как централизованно от районных котельных, так и по децентрализованной схеме.

4. Строительство домов для маломобильных
групп населения

С целью дальнейшего развития внестационарных форм проживания маломобильных групп населения приоритетным направлением должно стать создание для инвалидов и маломобильных групп населения комфортных условий проживания прежде всего в домах и квартирах массовой жилой застройки.

Для предоставления инвалидам и престарелым гражданам возможности пользоваться более полным набором услуг общественных и медицинских учреждений, получения трудовой квалификации или переквалификации необходимо разрабатывать жилые комплексы, в состав которых входят жилые дома со специально оборудованными квартирами, в т.ч. дома-интернаты для нуждающихся в постоянном уходе, центры обслуживания и реабилитации, общественные и медицинские учреждения, работающие по открытой схеме.

VII. Градостроительные аспекты в жилищной сфере

1. Корректировка градостроительной документации

Ориентация на развитие малоэтажного индивидуального строительства определяет коренные изменения в градостроительстве и связана с корректировкой градостроительной документации, реализация которой позволяет создать комфортные условия проживания.

Для решения вопросов градостроительного планирования органы местного самоуправления должны обеспечивать:

своевременную разработку и корректировку генеральных планов, проектов планировки и застройки городов и других поселений, обеспечивающих создание условий для беспрепятственного доступа к объектам инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;

выделение земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в соответствии с утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией;

в опережающем порядке обустройство земельных участков под индивидуальное жилищное строительство подъездными дорогами, водоснабжением, электроэнергией, газом и другими объектами и коммуникациями инженерной инфраструктуры;

контроль за ходом проведения реконструкции и модернизации существующего жилищного фонда в городах и других поселениях;

проведение конкурсов на проектирование и строительство в зонах реконструкции существующего жилищного фонда и районов индивидуального жилищного строительства, на свободных территориях;

информирование населения об имеющихся свободных и готовящихся к освоению земельных участках и ежегодное опубликование отчета в средствах массовой информации об использовании земель, в том числе под индивидуальное жилищное строительство.

Ключевыми положениями Концепции по размещению жилищного строительства являются:

застройка свободных территорий, сплошная и выборочная реконструкция, уплотнение и завершение ранее начатой застройки;

освоение под застройку неэффективно используемых спецтерриторий промышленных предприятий, выводимых из селитебной территории городов и поселений по санитарно-гигиеническим и экологическим соображениям;

проведение реконструктивных работ.

2. Создание государственного градостроительного кадастра
(ведение регистра жилых домов)

Целью ведения государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности в Ростовской области является обеспечение заинтересованных органов государственной власти, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц достоверной информацией о среде жизнедеятельности, ее предполагаемых изменениях, в том числе об ограничениях использования территорий и объектов недвижимости в градостроительстве, другой информацией, необходимой для градостроительной, инвестиционной, землеустроительной и иной хозяйственной деятельности, оценки и налогообложения объектов недвижимости.

Ведение градостроительного кадастра позволит:

отслеживать состояние, ход и перспективы жилищного строительства в Ростовской области;

выявлять объекты жилищного строительства, требующие особого контроля со стороны государства и органов местного самоуправления с целью повышения качества их проектирования и строительства, а также скорейшего ввода в эксплуатацию;

информационно обеспечить процессы государственного учета и регистрации прав на объекты жилищного строительства.

VIII. Структурная перестройка производственной базы
строительного комплекса

В результате приватизации в промышленности строительных материалов и стройиндустрии произошли существенные преобразования, способствующие созданию конкурентной среды. Обладая значительным производственным потенциалом по выпуску широкой номенклатуры строительных материалов и изделий, местная промышленность в то же время отстает по техническому уровню и качеству от производимых за рубежом материалов и изделий.

Необходимость дальнейшей структурной перестройки материально-технической базы строительства и прежде всего промышленности стройматериалов, изделий и конструкций предопределена задачами нового этапа реализации жилищной политики.

Изменение приоритетных направлений в строительстве требует создания мощностей по производству материалов, приближенных к массовой индивидуальной застройке. Необходимо расширение ассортимента эффективных и экологически чистых строительных материалов, изделий и конструкций, позволяющих в комплексе удовлетворить потребности индивидуальных застройщиков в основном без применения грузоподъемных механизмов.

Важнейшее направление - организация производства прогрессивных, долговечных, ограждающих конструкций на основе использования экологически чистых и эффективных металло-, ресурсо- и энергоемких технологических процессов в производстве стройматериалов.

1. Анализ использования производственной базы
стройиндустрии

Промышленность строительных материалов Ростовской области охватывает 18 подотраслей и производств и имеет в своем составе более 350 предприятий. Имеются значительные мощности по производству местных строительных материалов, а также мощная минерально-сырьевая база для строительной индустрии, ресурсы которой удовлетворяют не только нужды Ростовской области, но и позволяют вывозить некоторые виды сырья и строительных материалов в другие регионы.

По состоянию на 1 января 1999 года общая мощность по производству стеновых материалов составляла около 800,0 млн.штук условного кирпича в год, в том числе на селе - 200,0, по производству нерудных материалов - 6500 тыс.куб.м, в том числе щебня - 5700, сборного железобетона - 1600 тыс.куб.м, в том числе деталей КПД - 460 тыс.кв.м, линолеума - 5000 тыс.кв.м, плитки керамической для внутренней облицовки стен - 1400 тыс.кв.м.

Коэффициент износа в промышленности стройматериалов на 1 января 1997 года составил 45,4 процента. По состоянию на 1 января 1999 года коэффициент использования среднегодовой мощности по кирпичу составил 45,9, по сборным железобетонным конструкциям и деталям - 16,9, линолеуму - 13,5, щебню - 49,9 процента.

2. Перестройка базы домостроения

Перестройка базы домостроения является одной из важнейших задач жилищной политики. В настоящее время мощности предприятий крупнопанельного домостроения не используются в полном объеме, а выпускаемая ими продукция не находит сбыта. Этим предприятиям предстоит существенная перестройка, так как необходимо искать совершенно новые пути удешевления стоимости продукции.

Предприятия полносборного домостроения должны быть перепрофилированы на производство комплектов эффективных изделий для возведения комбинированных (смешанных) систем средне- и малоэтажного домостроения, блокированных, усадебных, индивидуальных домов, коттеджей. Для этого на домостроительных комбинатах и предприятиях крупнопанельного домостроения предстоит организовать производство эффективных видов мелкоштучных блоков и камней, теплоизоляционных плит и перегородок из ячеистого бетона, порогипса, пенополистирол-бетона, местных материалов и крупнотоннажных отходов промышленности (зол и шлаков ТЭЦ, порогипсов, опилок и т.п.), а также кровельных элементов (легких бетонных стропил). Предприятиям крупнопанельного домостроения необходимо в кратчайшие сроки переходить на выпуск трехслойных панелей с эффективным утеплителем и осваивать производство деталей для домов нового поколения с улучшенными архитектурно-планировочными решениями и теплозащитными характеристиками наружных стен на основе использования комбинированных систем.

3. Организация производства легких мелкоштучных
материалов и изделий

Новые конструктивные решения предусматривают использование современных, экологически чистых теплоизоляционных материалов (минераловатные плиты, высококачественный пенопласт, полистирол-бетон и др.), мелкоштучных изделий (эффективный кирпич, мелкие легкобетонные, в том числе ячеисто-бетонные, блоки автоклавного и безавтоклавного твердения, пустотелые блоки из мелкозернистого бетона, гипсовые пазогребневые перегородочные плиты и др.), надежных систем теплоизоляции домов на основе плитного утеплителя и специальных сухих смесей.

Рост производства стеновых материалов из ячеистых бетонов объясняется повсеместной распространенностью сырья и относительной простотой их изготовления. В связи с этим в сельских районах эффективно использование универсальных передвижных пенобетоносмесительных установок для производства мелкоштучных пенобетонных блоков неавтоклавного твердения.

В области необходимо наращивать мощности по производству высокоэффективного экологически чистого утеплителя из базальтового супертонкого волокна, увеличивать производство теплоизоляционных материалов из минеральной ваты.

4. Организация конкурентной среды и повышения
качества строительных материалов и изделий

Суть проблемы стройиндустрии области сегодня - в необходимости обеспечения рынка высококачественными, экологически чистыми материалами и изделиями для массового жилищного строительства, конкурирующими по качеству с импортными, но существенно более дешевыми.

Для удешевления стоимости и улучшения качества строительных материалов в области необходимо ликвидировать региональный монополизм на выпуск определенных видов товаров и услуг, более широко развивать конкуренцию между производителями, выпускающими однотипную продукцию.

5. Направления структурной перестройки производственной
базы строительства

Приоритетными направлениями структурной перестройки в промышленности строительных материалов и стройиндустрии на ближайшую перспективу являются:

в производстве цемента, других вяжущих и сухих смесей - внедрение "сухого способа" и подобных энергосберегающих технологий, многокомпонентных цементов и сухих строительных смесей с активными химическими и другими добавками, создание принципиально новых типов вяжущих и цементов, не требующих тепловой обработки при производстве бетонных изделий;

в производстве стеновых материалов - расширение номенклатуры теплоэффективных мелкоштучных и конструкционных изделий на основе современных утеплителей, пористой керамики, гипса и ячеистых бетонов, а также облицовочных изделий на основе бетонов, керамики и природного камня;

в производстве полимерных материалов - расширение производства экологически чистых и долговечных покрытий полов, новых видов герметиков, пенопластов, труб, отделочных и изоляционных материалов;

в производстве керамики - внедрение современных технологий производства крупногабаритных, многоцветных керамических облицовочных и напольных плиток, санитарно-керамических изделий;

в производстве теплоизоляционных материалов - организация производства негорючих эффективных теплоизоляционных материалов, модернизация существующих минераловатных производств, переход на нетоксичные связующие;

в производстве санитарно-технических изделий и оборудования - организация отечественного производства новых типов санитарно-технического оборудования и изделий повышенной экономичности, надежности и современного дизайна, приборов автоматического регулирования, контроля и учета расхода энергоресурсов, а также инженерных систем автономного отопления, малогабаритных канализационных очистных установок водоснабжения и канализации жилья на уровне лучших зарубежных аналогов;

в производстве металлоконструкций - расширение применения эффективных марок сталей и профилей, алюминиевых и других эффективных сплавов, внедрение новых конструктивных решений, в том числе легких конструкций с использованием металлического каркаса из холодногнутого профиля, выпуск комплектов зданий полной заводской готовности;

в производстве кровельных материалов - расширение номенклатуры и ассортимента, увеличение объемов производства черепицы, мелкоштучных крашеных асбестоцементных плиток, долговечных и пожаробезопасных материалов на основе эластомерных композиций;

в производстве железобетонных конструкций и изделий - перепрофилирование предприятий ЖБИ, КПД и ДСК на производство необходимой номенклатуры эффективных изделий для возведения домов по комбинированным (смешанным) системам, средне- и малоэтажных, блокированных, усадебных, индивидуальных домов и коттеджей.

Организация производства массовых видов строительных материалов, базирующегося на местных сырьевых источниках (местные стеновые материалы, черепица, нерудные, гипс, известь и др.), должна осуществляться за счет собственных средств предприятий, поддержки местных и областного бюджетов (налоговый кредит, льготы на газ, теплои энергоносители), а также других внебюджетных источников, включая вложение частного капитала, кредитов коммерческих банков и прочее.

IX. Социальные аспекты нового этапа реформирования
жилищно-коммунального хозяйства области

Основными направлениями жилищной политики Ростовской области, обеспечивающими сохранность жилищного фонда, должны стать: капитальный ремонт; модернизация зданий, предусматривающая частичную перепланировку и переоборудование квартир; повышение теплозащиты зданий; улучшение архитектуры фасадов; реконструкция, предусматривающая получение дополнительной площади за счет надстройки, расширения зданий и пристройки новых объемов.

На реализацию этих задач необходимо направлять средства от оплаты за найм жилых и аренду нежилых помещений, часть средств фонда предупредительных мероприятий от страхования жилищного фонда, средства населения от платежей за капитальный ремонт.

1. Переход на новую систему оплаты жилья
и коммунальных услуг

На новом этапе реформы жилищно-коммунального хозяйства следует продолжить постепенное повышение доли платежей населения в оплате жилищно-коммунальных услуг с учетом доходов семьи при одновременном совершенствовании адресной помощи малоимущим гражданам, улучшении качества услуг, снижении затрат на производство жилищно-коммунальных услуг.

При этом следует учесть, что если количество семей, нуждающихся в предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг превысит 50 процентов всех семей города (района), дальнейшее увеличение доли платежей населения экономически нецелесообразно и может вызвать социальную напряженность в обществе.

Вводить новые ставки и тарифы на жилищно-коммунальные услуги следует не чаще одного раза в квартал. С целью улучшения собираемости платежей и повышения ответственности жителей за оплату жилищно-коммунальных услуг необходимо усилить информационно-разъяснительную работу.

2. Развитие вторичного рынка жилья

С целью развития вторичного рынка жилья и решения жилищных проблем необходимо осуществлять государственную поддержку граждан в вопросах приватизации, обмена, продажи занимаемого жилья для приобретения другого; продажи или дарения жилья с условием пожизненного проживания и содержания путем применения мер социальной защиты в отношении несовершеннолетних, престарелых и недееспособных граждан.

3. Передача ведомственного жилья в муниципальную собственность

В целях освобождения предприятий и организаций от несвойственных им функций по содержанию объектов жилищно-коммунального назначения следует в 1999-2000 годах завершить передачу ведомственного жилищного фонда в муниципальную собственность с предоставлением компенсаций, связанных с дополнительными расходами местных бюджетов на содержание передаваемых объектов, через систему трансферта из федерального фонда финансовой поддержки регионов.

4. Демонополизация и конкуренция на рынке
жилищно-коммунальных услуг

Для создания условий формирования конкурентной среды и осуществления антимонопольного регулирования в сфере жилищно-коммунального хозяйства, реализации мероприятий, предусмотренных Программой демонополизации и развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг, утвержденной постановлением Главы Администрации от 2 февраля 1999 года N 30, необходимо:

реформирование органов управления жилищно-коммунального хозяйства на уровне муниципальных образований;

организация субъектов хозяйствования различных форм собственности в сфере управления и предоставления жилищно-коммунальных услуг;

завершение перехода к договорным отношениям между заказчиком и поставщиком жилищно-коммунальных услуг и заключение договоров с нанимателями и собственниками жилых помещений;

организация управления и обслуживания муниципальной собственности и выполнение муниципальных заказов на конкурсной основе;

привлечение малого бизнеса на рынок жилищно-коммунальных услуг для развития конкуренции и обеспечения качества услуг;

привлечение частных компаний для обслуживания жилищного фонда с целью снижения себестоимости обслуживания, повышения качества работ по содержанию и благоустройству жилищного фонда, благодаря использованию передовых средств малой механизации, специализированного транспорта и увеличения гарантийного срока на выполняемые работы с применением новых прогрессивных технологий и оборудования.

5. Поддержка формирования товариществ
собственников жилья

Необходимо активизировать работу по созданию и развитию товариществ собственников жилья на территориях всех муниципальных образований в существующих многоквартирных жилых домах различных форм собственности и во вновь строящихся кондоминиумах. Для этого необходимо осуществить:

непосредственную передачу товариществам собственников жилья дотаций и компенсаций социальных льгот гражданам по оплате жилищно-коммунальных услуг для самостоятельного определения порядка и условий эксплуатации кондоминиума с привлечением на договорной основе организаций любых форм собственности;

передачу членам товарищества прав на земельный участок, занимаемый жилым домом и придомовой территорией;

освобождение товариществ от уплаты местных налогов в соответствии с налоговым законодательством.

6. Введение системы страхования жилищного фонда

С целью социальной защиты населения необходимо ввести систему страхования жилищного фонда. Для этого необходимо:

создание экономического механизма обеспечения жилищных прав граждан при повреждении и уничтожении жилья в результате наступления страховых событий;

инвестирование части резервного страхового фонда в жилищную сферу на цели ремонта, реконструкции и строительства жилья;

возможность выделения средств из фонда предупредительных мероприятий на предотвращение страховых случаев;

полная инвентаризация муниципального жилищного фонда, создание электронной базы его учета и распределения для оперативного анализа вопросов, связанных с содержанием жилищного фонда, изменением его стоимости.

7. Совершенствование системы предоставления
льгот и субсидий

Жилищные субсидии являются формой социальной поддержки, исходящей не из принадлежности гражданина к той или иной социальной категории, а из фактического материального положения семьи.

Программа защиты малоимущих слоев населения предусматривает предоставление гражданам жилищных субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом совокупного семейного дохода. Такие субсидии должны предоставляться гражданам, проживающим по договору найма в домах независимо от формы собственности, а также собственникам, приватизировавшим или выкупившим свое жилье, гражданам, проживающим в домах ЖСК и вновь создаваемых кондоминиумах, индивидуальным владельцам жилья.

8. Снижение цен на услуги предприятий ЖКХ путем проведения
технологического и бухгалтерского аудита

Для проверки обоснованности формирования ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги целесообразно проводить независимые технологические и финансовые экспертизы на предприятиях жилищно-коммунального хозяйства с целью осуществления единой ценовой политики, обеспечивающей защиту экономических интересов как производителей и поставщиков услуг, так и потребителей жилищно-коммунальных услуг.

С целью снижения расходов населения на оплату жилищно-коммунальных услуг следует создать механизм финансирования ресурсоэнергосберегающих мероприятий, оснащения жилых домов (квартир) приборами учета расхода энергоресурсов.

9. Развитие системы технического учета объектов
недвижимости

В настоящее время учетом и регистрацией недвижимости занимается несколько отдельных ведомств, слабая координация деятельности которых делает невозможным четкое определение границ и состава объектов недвижимости, проведение юридического и экономического анализа обоснованности принимаемых решений по управлению недвижимостью. Зачастую не определены границы, состав и площадь каждого объекта собственности, а также лица, ответственные за техническое состояние и эксплуатацию зданий и инженерных коммуникаций в целом, что приводит к спорам между совладельцами, а также другим нарушениям законных интересов собственников недвижимости. Не осуществляется систематическое обследование объектов недвижимости с целью выявления текущих изменений состава, состояния и физического износа, связанных с переоборудованием, перепланировкой объектов и самовольным освоением земельных участков, что приводит к недостоверной оценке стоимости объектов недвижимости.

С целью устранения указанных выше недостатков органам технической инвентаризации области необходимо обеспечить:

технический учет и регистрацию объектов недвижимости независимо от формы собственности и ведомственной принадлежности на базе единой технической политики;

формирование реестров государственной и муниципальной собственности на основе данных паспортизации и технической инвентаризации;

систематический анализ технического состояния объектов недвижимости;

программно-информационную поддержку всех элементов системы учета недвижимости на основе современных технологий.

10. Подготовка кадров для жилищной сферы

Для улучшения обслуживания жилищного фонда, снижения стоимости услуг, развития ипотечного кредитования необходима организованная подготовка кадров специалистов с обязательной сертификацией их. Однако успех может быть обеспечен при достаточно объемном курсе обучения руководителей товариществ собственников жилья, причем курс обучения должен включать как изучение технологий управления жилищным фондом на современном этапе, так и экономические аспекты и вопросы бухгалтерского учета и отчетности. Заключительным этапом должны быть выпускные экзамены с выдачей сертификата.

Для подготовки кадров организаторов ипотечного кредитования и потребительских ссудно-сберегательных обществ необходимо ввести обучение на базе строительного университета и финансовой академии. Там же возможно организовать и подготовку специалистов для работы на вторичном рынке жилья (риэлтеров и оценщиков недвижимости). Возможно также включить курс подготовки специалистов по указанным профессиям и на экономическом факультете РГСУ.

Для оплаты обучения, подготовки и переподготовки кадров для жилищной сферы целесообразно направлять средства бюджетов всех уровней, предусмотренные для создания новых рабочих мест, переподготовки военнослужащих, уволенных в запас, а также средства предприятий и организаций, собственные средства граждан.

XII. Правовой механизм Концепции

Система нормативных документов в области жилищного строительства должна способствовать повышению качества строительной продукции на всех этапах ее создания в условиях рыночных отношений. В связи с чем в рамках настоящей Концепции целесообразно разработать систему нормативных документов, регламентирующих важнейшие требования к проектной и градостроительной документации, касающейся территориально-экономического развития систем расселения, условий комфортности и безопасности проживания, а также порядок отвода земельных участков, согласования и экспертизы проектной документации для жилищного строительства.

Недостаточное развитие правового регулирования сдерживает темпы реформирования жилищно-коммунального хозяйства и снижения затрат на производство и предоставление жилищно-коммунальных услуг. Необходимо способствовать ускорению принятия на федеральном уровне нового жилищного кодекса, федеральных законов о прожиточном минимуме населения, о применении налога на добавленную стоимость на жилищно-коммунальные услуги, о предоставлении льгот на оплату жилья и коммунальных услуг, о потребительских обществах финансовой взаимопомощи граждан, о внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О товариществах собственников жилья".

Для воплощения в жизнь основных положений настоящей Концепции на областном уровне необходимо принятие областных законов и иных нормативных правовых актов:

о строительных жилищных сбережениях,

о налоговых льготах участникам жилищного строительства,

об архитектурной деятельности в Ростовской области,

о стимулировании инвесторов к вложению средств в жилищное строительство и ипотечное кредитование;

о порядке и условиях предоставления жилых помещений в домах социального жилищного фонда по договору социального найма;

о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

о положении об энергетическом паспорте объекта;

о положении о региональных нормах по теплозащите зданий;

о ведомственных строительных нормах по проектированию и бесканальной прокладке тепловых сетей с индустриальной теплоизоляцией из пенополиуретана в полиэтиленовой оболочке;

о рекомендациях по проектированию защиты от шума и вибрации инженерного оборудования, в том числе встроенных ИТП в жилых и общественных зданиях;

о рекомендациях по энергосбережению в зданиях, нормативах по теплозащите и теплоэлектроснабжению.

Органам местного самоуправления необходимо принять соответствующие нормативные правовые акты, обеспечивающие реализацию жилищной политики.