Приложение. Положение "О порядке передачи в аренду объектов муниципального нежилого фонда"

Приложение
к решению городской Думы
от 22 июня 1999 года N 202

Положение
"О порядке передачи в аренду объектов муниципального нежилого фонда"

ГАРАНТ:

О порядке проведения конкурса на право страхования сдаваемого в аренду нежилого фонда муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону см. постановление Мэра г. Ростова-на-Дону от 28 февраля 2002 г. N 363

1. Общие положения

1.1. Настоящее Положение разработано в соответствии с Гражданским Кодексом РФ, Федеральным Законом N 154-ФЗ от 28.08.95 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Уставом г. Ростова-на-Дону, Положением "О порядке управления и распоряжения объектами муниципальной собственности города Ростова-на-Дону", утвержденным решением Ростовской-на-Дону городской Думы N 95 от 28.04.98 г.

1.2. Настоящее Положение определяет основные принципы, порядок и правила передачи в аренду нежилых помещений (зданий, сооружений) муниципальной собственности, расположенных на территории г.Ростова-на-Дону (далее: "объекты муниципального нежилого фонда"), обязательные для исполнения всеми юридическими лицами, независимо от форм собственности и ведомственной принадлежности, а также общественными организациями и физическими лицами.

1.3. Арендодателем, организатором и координатором процесса сдачи в аренду объектов муниципального нежилого фонда является МУ "Комитет по управлению имуществом" г.Ростова-на-Дону ( далее: "Комитет").

1.4. Арендаторами объектов муниципального нежилого фонда могут быть любые юридические или физические лица, общественные организации, зарегистрированные в установленном порядке, и являющиеся исправными налогоплательщиками.

1.5. МУП (МП) "Городской центр недвижимости" - муниципальное предприятие, которое осуществляет подготовку документов на городскую комиссию по недвижимости, оформление документов на аренду объектов нежилого фонда муниципальной собственности и информационное обеспечение учета объектов недвижимости, предоставляемых в аренду.

1.6. Городская комиссия по недвижимости является коллегиальным распорядительным органом по вопросам управления объектами недвижимости. Положение о городской комиссии по недвижимости утверждается постановлением мэра г.Ростова-на-Дону.

1.7. Основанием для передачи объектов муниципального нежилого фонда в аренду являются положительные решения городской комиссии по недвижимости.

1.8. Решения, принятые городской комиссией по недвижимости, являются обязательными для исполнения для всех юридических и физических лиц, участвующих в процессе использования объектов муниципального нежилого фонда, в том числе в процессе арендных отношений.

1.9. Решение о передаче в аренду нежилого помещения, расположенного на чердаке либо в местах общего пользования в жилом доме, может быть принято городской комиссией по недвижимости после оформления подписного листа с жильцами данного жилого дома, либо при согласовании с товариществом собственников жилья, оформленного в виде протокола общего собрания. При этом требуется согласие на передачу помещения не менее 2/3 жильцов подъезда (дома).

2. Формы предоставления в аренду объектов
муниципального нежилого фонда

2.1. Отношения по поводу предоставления в аренду объектов муниципального нежилого фонда, возникающие между Комитетом и арендатором, подразделяются :

по сроку действия:

- краткосрочные;

- долгосрочные.

по балансодержателям:

- районные;

- отраслевые.

по способу предоставления в аренду:

- целевое предоставление;

- конкурсное предоставление.

2.2. Краткосрочные договоры на аренду нежилых помещений заключаются на срок 1 год и менее между арендатором и Комитетом.

Право краткосрочной аренды нежилого помещения заявитель может приобрести после положительного решения городской комиссии по недвижимости при первичном предоставлении и при переоформлении договоров аренды нежилых помещений, находящихся на балансе муниципальных предприятий и учреждений (кроме районных МУФЗ ЖКХ).

2.3. Долгосрочные договора аренды заключаются Комитетом при положительном решении городской комиссии по недвижимости в процессе переоформления ранее заключенного договора аренды и при переоформлении договоров аренды после передачи объектов нежилого фонда в муниципальную собственность, ранее заключенных с иными организациями.

При первичном предоставлении объекта муниципального нежилого фонда в аренду долгосрочный договор может быть заключен только при условии осуществления арендатором капитального ремонта помещения.

Долгосрочные договора заключаются на срок до 10 лет, а в исключительных случаях до 15 лет - на основании постановления Мэра г.Ростова-на-Дону.

2.4. Балансодержателями объектов муниципального нежилого фонда в г. Ростове-на-Дону являются:

- районные балансодержатели: муниципальные учреждения с функциями заказчика в сфере ЖКХ районов ( далее - "МУФЗ в сфере ЖКХ");

- отраслевые балансодержатели: городское управление образования, городское управление здравоохранения, городское управление культуры, комитет по физической культуре и спорту, подведомственные им муниципальные предприятия и учреждения;

- другие муниципальные предприятия и учреждения, являющиеся балансодержателями объектов муниципального нежилого фонда в соответствии с распоряжениями Комитета.

2.5. Целевым назначением объекты муниципального нежилого фонда предоставляются в аренду конкретному арендатору под определенный вид деятельности.

Целевое предоставление нежилых объектов муниципального нежилого фонда осуществляет городская комиссия по недвижимости в случаях:

- наличия заявки на аренду с инвестиционными предложениями претендента, утвержденными курирующим заместителем главы администрации района г. Ростова-на-Дону;

- согласия претендента на инвестиционные условия арендодателя;

- необходимости реализации целевых программ развития города (при условии согласования с курирующим заместителем главы администрации г. Ростова-на-Дону);

- социальной значимости претендента ( при условии согласования с курирующим заместителем главы администрации г.Ростова-на-Дону);

- наличия одного претендента при невостребованности права аренды объекта в течение двух месяцев.

При первичном целевом предоставлении объекта нежилого фонда арендатор (субарендатор) оплачивает разовый сбор, размер которого определяется согласно приведенной таблице.

  /------------------------------------------------------------------\

  | Срок предоставления|         Сумма сбора в зависимости от площади|

  | договора аренды    |         сдаваемого в аренду                 |

  |                    |         Объекта, в количестве МРОТ          |

  |--------------------+---------------------------------------------|

  |                    | До 10 |До 25 |До 50 |До 100 |До 200 |До 300 |

  |                    |    м2 |   м2 |   м2 |   м2  |   м2  |   м2  |

  |                    |-------+------+------+-------+-------+-------|

  | До 6 месяцев       |    3  |   7  |   15 |   30  |   20  |   15  |

  | До 1 года          |    5  |   10 |   20 |   40  |   30  |   20  |

  | До 2 лет           |    6  |   12 |   25 |   50  |   40  |   25  |

  | До 3 лет           |    7  |   15 |   30 |   60  |   50  |   30  |

  | До 4 лет           |    9  |   18 |   35 |   70  |   55  |   35  |

  | До 5 лет и более   |    10 |   20 |   40 |   80  |   60  |   40  |

  \------------------------------------------------------------------/

Размер разового сбора для площадей, находящихся в интервале между крайними значениями, указанными в таблице, определяется пропорционально наибольшему из крайних значений.

Средства разового сбора аккумулируются на расчетном счете МП "Городской центр недвижимости" и расходуются исключительно на поддержание на современном уровне технического, материального и информационного обеспечения учета и управления объектов недвижимости г. Ростова-на-Дону, предоставляемых в аренду.

2.6. Конкурсное предоставление объектов муниципального нежилого фонда - способ определения арендатора, при котором среди нескольких соискателей победителем становится предложивший наибольшую арендную плату за пользование конкретным объектом муниципального нежилого фонда .

В средствах массовой информации осуществляется публикация списков свободных объектов муниципального нежилого фонда, которые предназначаются для предоставления в аренду на конкурсной основе.

Конкурсное предоставление объектов муниципального нежилого фонда осуществляется при поступлении двух и более заявок на аренду одного объекта муниципального нежилого фонда. Городская комиссия по недвижимости имеет право рассмотреть вопрос о предоставлении объекта муниципального нежилого фонда на основе закрытого конкурса. При этом, предпочтение отдается претенденту, предложившему наибольшую сумму арендной платы в месяц за общую арендуемую площадь. При равном предложении критерием определения победителя конкурса являются лучшие инвестиционные предложения заявителей.

В случае, если в течение двух месяцев со дня опубликования объявления поступила только одна заявка, процесс предоставления в аренду объекта муниципального нежилого фонда осуществляется в соответствии с п.2.5. настоящего Положения.

2.7. В случае отсутствия заявок на аренду свободного помещения в течение 3-х месяцев со дня публикации в средствах массовой информации к расчету арендной платы за данное помещение применяется понижающий коэффициент - 0,8;

- в течение 6 месяцев - 0,5;

- в течение года - размер арендной платы устанавливается на договорной основе с последующим утверждением постановлением Мэра.

3. Порядок заключения договора аренды

3.1. Заявка (форма устанавливается Комитетом) на предоставление (переоформление договора аренды) в аренду объекта муниципальной направляется юридическим или физическим лицом балансодержателю для согласования.

3.2. Согласованная с балансодержателем заявка на оформление договора аренды объекта муниципального нежилого фонда направляется для согласования:

- на районную комиссию по недвижимости (для объекта муниципального нежилого фонда, находящегося на балансе у МУФЗ в сфере ЖКХ соответствующего района);

- в городское отраслевое управление и, в необходимых случаях, в отдел по казачеству, межнациональным вопросам и религии- при использовании нежилого помещения (строения) под проведение религиозных, культовых обрядов, сеансов нетрадиционного лечения и обучения (для объекта муниципального нежилого фонда, находящегося на балансе отраслевых балансодержателей).

Заявка принимается к рассмотрению, при условии, что заявителем представлены следующие документы:

- копии учредительных документов.

- справка районной налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налоговым платежам;

- копия технической документации МПТИ г.Ростова-на-Дону на нежилое помещение с предполагаемой схемой размещения арендатора;

- справка об отсутствии задолженности по договору аренды (при пролонгации) на дату подачи заявки.

3.3. По итогам рассмотрения заявки оформляются индивидуальные выписки из решения районной комиссии, которые приобщаются к заявке и являются неотъемлемой частью пакета документов, или производится визирование заявки в городском отраслевом управлении. Пакет документов направляется в Комитет. При необходимости, Комитет правомочен, потребовать от заявителя дополнительные согласования или заключения.

3.4. В случае, если заявитель претендует на оформление долгосрочного договора аренды дополнительно к пакету документов, оформленному согласно п. 3.2. должны быть предоставлены:

- сметная документация, согласованная с балансодержателем или акты формы 2, согласованные в МУФЗ в сфере ЖКХ при условии, что работы намеченные к выполнению (выполненные) согласованы с Комитетом;

- решение районной комиссии или ходатайство городского отраслевого управления по предоставлению объекта в долгосрочную аренду.

3.5. В случае, если заявитель претендует на применение льгот при оформлении договора аренды дополнительно к пакету документов, оформленному согласно п. 3.2, должны быть предоставлены:

- ходатайство курирующего заместителя главы администрации г.Ростова-на-Дону (по отраслевому направлению);

- ходатайство главы администрации района.

3.6. Все документы, согласно п.п. 3.2.-3.5 настоящего Положения передаются заявителю под роспись для представления в Комитет.

3.7. Комитет проводит регистрацию поступивших документов и оформляет:

- при первичном предоставлении - экспертное заключение и акт обследования нежилого помещения (строения), в срок не более пяти рабочих дней;

- при пролонгации - сверку поступления платежей по арендной плате и экспертное заключение, в срок не более трех рабочих дней.

3.8. Обработанные Комитетом документы передаются, в оговоренные сроки, в МП "Городской центр недвижимости" для их дальнейшей подготовки и вынесения на заседание городской комиссии по недвижимости.

3.9. В случае, если предоставляемое в аренду нежилое помещение муниципальной собственности находится в неудовлетворительном техническом состоянии и требует капитального ремонта, арендатор может быть освобожден от начисления и взимания арендной платы на период осуществления капитального ремонта муниципальной собственности, но не более чем на 1 год с даты заключения договора аренды объекта.

3.10. По результатам заседания городской комиссии в течение одной недели оформляется протокол, который утверждается председательствующим на комиссии в течение двух рабочих дней.

3.11. В соответствии с данными утвержденного протокола заседания городской комиссии, МП "Городской центр недвижимости" оформляет договор аренды (дополнительные соглашения) установленного образца в трех экземплярах (Комитету по управлению имуществом г.Ростова-на-Дону, балансодержателю, арендатору) и предварительно регистрирует его в Комитете по управлению имуществом г.Ростова-на-Дону после подписания его сторонами.

3.12. Неотъемлемой частью договора аренды являются: акт сдачи-приемки нежилого помещения и дополнительные соглашения к данному договору, оформленные в соответствии с решением городской комиссии по недвижимости.

3.13. Полный пакет документов на аренду объекта муниципального нежилого фонда хранится в архиве Комитета.

4. Порядок расторжения договора аренды

4.1 Договор аренды может быть досрочно расторгнут, если не позднее, чем за два месяца арендатор письменно сообщил арендодателю о намерении освободить нежилое помещение в связи с досрочным расторжением договора аренды.

4.2 Договор аренды считается автоматически расторгнутым, если в срок не менее, чем за три месяца до окончания его действия в адрес арендодателя не поступило письменное заявления арендатора о переоформлении договора аренды на новый срок.

4.3. Для прекращения действия договора арендатор после принятия решения городской комиссии по недвижимости обязан передать объект муниципального нежилого фонда балансодержателю по акту приемки-сдачи нежилого помещения.

4.4. По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут с согласия арендатора или в судебном порядке в случае нарушения или невыполнения арендатором требований действующего законодательства, регулирующего арендные отношения, а также условий, предусмотренных договором аренды.

4.5. При полной гибели предоставленного в аренду объекта муниципального нежилого фонда по обстоятельствам не зависящим от волеизъявления сторон, настоящий договор автоматически прекращает свое действие со дня гибели помещения.

4.6. Договор может быть расторгнут досрочно по иным причинам как по решению сторон, так и по решению суда.

5. Порядок определения размера арендной платы

5.1. Арендная плата за арендуемый объект муниципального нежилого фонда определяется Комитетом в денежной форме согласно действующему порядку расчета арендной платы, утвержденному постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону.

Условия и сроки внесения арендной платы указываются в договоре аренды.

5.2. В целях обеспечения соответствия рыночным ценам размера арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда Комитет вправе выносить на утверждение Мэра г.Ростова-на-Дону поправочные коэффициенты к формуле расчета арендной платы при изменении экономической ситуации на рынке аренды объектов недвижимости в городе.

5.3. Порядок применения коэффициентов льгот при расчете арендной платы за использование объектов муниципального нежилого фонда утверждается постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону.

ГАРАНТ:

О размере минимальной ставки арендной платы и порядка применения льгот при оплате аренды нежилого фонда муниципальной собственности в 2003 г. см. постановление Мэра г. Ростова-на-Дону от 4 января 2003 н. N 1

5.4. Зачет сумм арендной платы в счет выполненных арендатором капитальных ремонтно-строительных работ производится после согласования проведения работ с балансодержателем и Комитетом, оформления акта формы 2, утвержденного балансодержателем, согласования сметы в районном отделении муниципального казначейства. Вопрос о зачете рассматривается на городской комиссии по недвижимости на основании данных документов и заключения Комитета о сумме арендной платы, зачитываемой в счет выполненных капитальных ремонтно-строительных работ.

Сумма зачета рассчитывается по следующей формуле:

                  е зач. = е рем.* АП дог./АП действ.

где,

е зач. - сумма арендной платы, зачитываемая в счет выполненных капитальных ремонтно-строительных работ;

е рем. - сумма затрат на выполнение капитальных ремонтно-строительных работ, утвержденная Комитетом;

АП дог. - годовая сумма арендной платы по действующему договору;

АП действ. - годовая сумма арендной платы, согласно действующему порядку ее расчета на момент зачета сумм.

5.5. Арендная плата за объекты муниципального нежилого фонда, являющаяся бюджетными средствами, зачисляется и распределяется в соответствии с решением Ростовской-на-Дону городской Думы N 179 от 16.03.99 г.

6. Субаренда объектов муниципального нежилого фонда

6.1. Субаренда - аренда третьими лицами части нежилых помещений муниципальной собственности, арендуемых юридическими и физическими лицами на основании договоров с Комитетом.

6.2. Передача в субаренду части арендованного у Комитета объекта муниципального нежилого фонда осуществляется с целью повышения эффективности использования площадей, а также с целью поддержки финансового состояния предприятий и учреждений, выполняющих социально-значимые функции.

6.3. Помещение в субаренду может быть предоставлено любым юридическим или физическим лицам, зарегистрированным в установленном порядке и являющимися исправными налогоплательщиками, по заявке субарендатора и с разрешения Комитета, в соответствии с п.2 ст.615 ГК РФ.

6.4. Порядок оформления документов субаренды:

6.4.1. Заявка на предоставление в субаренду нежилых помещений муниципальной собственности, согласованная арендатором нежилого помещения, представляется балансодержателю для согласования.

6.4.2. К заявке прилагаются:

- копия учредительных документов субарендатора;

- копия технической документации МПТИ г.Ростова-на-Дону на нежилое помещение с предполагаемой схемой размещения субарендатора;

- справка районной налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налоговым платежам;

6.4.3. Вышеперечисленный пакет документов и справка балансодержателя об отсутствии задолженности по арендной плате основного арендатора представляется на рассмотрение районной комиссии по недвижимости или городского отраслевого управления. Районная комиссия (городское отраслевое управление) в течение пяти рабочих дней обязана согласовать заявленный тип использования и размер площади нежилого помещения, сдаваемого в субаренду, или представить аргументированный отказ в согласовании.

6.4.4. Рассмотренный пакет документов, с оформленной в установленном порядке выпиской из протокола заседания районной комиссии по недвижимости направляется заявителем в Комитет. Комитет или по его поручению МП "Городской центр недвижимости" подготавливает необходимые материалы для рассмотрения вопроса на заседании городской комиссией по недвижимости.

6.4.5. Городская комиссия по недвижимости рассматривает вопрос о разрешении сдачи в субаренду части арендованного объекта муниципального нежилого фонда. При положительном решении городской комиссии Комитет или по его поручению МП "Городской центр недвижимости" подготавливает документы на использование части арендуемых помещений на условиях субаренды.

6.5. Размер нежилого помещения, предоставляемого на условиях субаренды, не должен превышать 50% от общей арендуемой площади.

6.6. Срок предоставления нежилого помещения на условиях субаренды устанавливается решением городской комиссии по недвижимости, но не должен превышать срока действия основного договора аренды. Прекращение или расторжение основного договора аренды влечет за собой прекращение субарендных отношений.

6.7.При рассмотрении вопроса о предоставлении нежилых помещений на условиях субаренды, должны быть соблюдены требования санитарных, пожарных и технологических норм использования помещений.

6.8. Размер платежа за использование нежилых помещений на условиях субаренды определяется по согласию сторон (Арендатор - заявитель) и утверждается на заседании городской комиссии по недвижимости. Согласованная сумма арендной платы за использование нежилых помещений на условиях субаренды не должна быть ниже муниципальной ставки арендной платы, рассчитанной по методике действующей на момент принятия решения.

6.9. Арендная плата за использование нежилых помещений на условиях субаренды распределяется следующим образом:

- 80 % на расчетный счет основного арендатора,

- 20 % на специальный расчетный счет муниципального казначейства администрации г.Ростова-на-Дону.

7. Контроль за использованием переданных в аренду
объектов муниципального нежилого фонда

7.1. Использование площадей на условиях аренды и субаренды подлежит контролю со стороны балансодержателя нежилых помещений, Комитета или по его поручению МП "Городской центр недвижимости".

7.2. Комитет и балансодержатель осуществляют контроль за использованием арендатором объекта муниципального нежилого фонда, переданного в аренду, по назначению. В случае обнаружения несоответствия использования нежилого помещения условиям договора аренды, арендатор должен в течении двух недель устранить данное нарушение.

7.3. Ответственность за нарушение условий субаренды несет основной арендатор в соответствии с действующим законодательством.