Постановление Президиума Ростовского областного суда N 44г-139 Дело об обязании освободить квартиру с выплатой компенсации направлено на новое рассмотрение, поскольку лишение ответчика права собственности на жилое помещение осуществлено без соблюдения установленной законом процедуры, податель надзорной жалобы настаивает на том, что он не получил предварительного и соразмерного возмещения за изымаемое имущество

Постановление Президиума Ростовского областного суда
N 44г-139

Президиум суда в составе:

председательствующего ФИО 3,

членов президиума ФИО 5, ФИО 4,

ФИО 8, ФИО 7, ФИО 6,

рассмотрев дело по иску ООО "Молодежный жилой комплекс - Реконструкция" к ФИО 9, третьи лица - Администрация ..., Департамент имущественно-земельных отношений ... об обязании освободить квартиру с выплатой компенсации,

переданное в суд надзорной инстанции на основании определения судьи ... суда ФИО 10 от Дата обезличена г., вынесенного по надзорной жалобе ФИО 9 на решение ... суда ... от Дата обезличена г. и определение судебной коллегии по гражданским делам ... суда от Дата обезличена г.,

по докладу судьи ... суда ФИО 10,

установил:

ООО "МЖК-Реконструкция" обратилось в суд с иском к ФИО 9 об обязании освободить квартиру Номер обезличен... по ул. ... в ... с получением денежной компенсации в размере 1 788 816 руб., сославшись на следующие обстоятельства.

Постановлением Мэра ... Номер обезличен от Дата обезличена земельный участок по адресу: ул. ... в ... изъят у граждан и предоставлен истцу для строительства жилого дома со встроенными офисами. Согласно п. 1.3 названного постановления на ООО "МЖК-Реконструкция" возложены обязанность по возмещению пользователям земельных участков и собственникам расположенных на них объектов недвижимости выкупной цены недвижимого имущества, а также всех убытков, причиненных изъятием земельных участков, на основании соглашений между сторонами или по решению суда, и мероприятия, направленные на прекращение соответствующих прав.

Истцом выполнены требования об отселении граждан, проживающих в помещениях муниципального и государственного жилищных фондов, собственникам всех квартир, исключая ответчика, выплачена соответствующая денежная компенсация за изымаемое имущество.

Ко времени принятия постановления Мэра ... собственником спорной квартиры являлась мать ответчика Г.В.Г., которая была уведомлена о предстоящем изъятии земельного участка. После ее смерти квартиру унаследовал ответчик, право собственности которого подтверждено свидетельством о праве на наследство от Дата обезличена г.

Рыночная стоимость спорной квартиры согласно оценке ООО "Компания "Веакон" по заявке ДИЗО определена в размере 698 000 руб. Согласно заключению ООО "Судебная экспертиза "ЮФОСЭО", произведенной по заявлению ООО "МЖК - Реконструкция" по состоянию на Дата обезличена г., ее рыночная стоимость составляет 1 788 816 руб.

Однако ФИО 9 на получение компенсации в предложенном ему размере не согласен, препятствуя своими действиями ООО "МЖК - Реконструкция" в регистрации договора аренды земельного участка и начале строительства, в связи с чем истцу причиняются убытки.

Ответчик и его представитель иск не признали, считая, что законодательно установленная процедура изъятия жилого помещения не соблюдена, не решен вопрос о компенсации стоимости изымаемого земельного участка, занятого многоквартирным домом, не учитываются убытки, связанные с переездом из изымаемой квартиры.

... суда ... от Дата обезличена г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам ... суда от Дата обезличена г., иск удовлетворен; ФИО 9 обязан освободить спорную квартиру с выплатой ему ООО "МЖК-Реконструкция" компенсации за квартиру в размере 1 788 816 руб.

В надзорной жалобе, поступившей в ... суд Дата обезличена г., ФИО 9 просит об отмене указанных судебных постановлений с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, считая, что эти судебные постановления приняты с существенным нарушением ст.ст. 32, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 15, 16 Федерального закона от Дата обезличена г. Номер обезличен ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Заявитель жалобы считает, что судом первой инстанции искажено содержание постановления Мэра ... Номер обезличен от Дата обезличена, которым на ООО "МЖК-Реконструкция" не возлагалась обязанность производить принудительный выкуп помещений у собственников изымаемых жилых помещений, а, напротив, в пункте 7 предписывалось МУ "Департамент архитектуры и градостроительства ..." в установленном порядке (т.е. с соблюдением установленного статьей 32 ЖК РФ порядка) обеспечить проведение мероприятий по регистрации настоящего постановления в УФРС по ... и уведомлению землепользователей и собственников недвижимого имущества, расположенного на изымаемых земельных участках, о принятии настоящего постановления и его регистрации.

В жалобе указывается на несоблюдение установленной статьей 32 ЖК РФ процедуры изъятия жилого помещения, собственником которого является ответчик, на то, что никаких предложений от лица Администрации города, направленных на выкуп изымаемых объектов недвижимого имущества, не было, тогда как ООО "МЖК-Реконструкция" законом не наделено правом изъятия объектов недвижимого имущества и отселения собственников жилых помещений.

ФИО 9 считает ошибочными выводы суда о том, что у него не возникло права долевой собственности на изымаемый земельный участок. Он ссылается на то, что статья 16 Федерального Закона от Дата обезличена Номер обезличен ФЗ предусматривает переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, и не ставит такой переход в зависимость от того, в связи с чем принято решение о проведении кадастрового учета в отношении такого земельного участка и кто является инициатором проведения учета.

Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы надзорной жалобы, выслушав объяснения ФИО 9, поддержавшего доводы надзорной жалобы, президиум признал обжалуемые судебные постановления подлежащими отмене в порядке надзора по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Принимая решение об удовлетворении иска ООО "МЖК-Реконструкция", суд исходил из того, что на основании постановления Мэра ... от Дата обезличена Номер обезличен "Об изъятии у граждан земельного участка по адресу... и предоставлении его ООО "МЖК-Реконструкция" для строительства жилого дома со встроенными офисами" земельный участок площадью 0,0557 га предоставлен ООО "МЖК-Реконструкция" в аренду сроком 5 лет для строительства, и в соответствии с действующим законодательством на ООО "МЖК-Реконструкция" возложена обязанность по возмещению пользователям земельных участков и собственникам расположенных на них объектов недвижимости выкупной цены недвижимого имущества выкупной цены недвижимого имущества, а также всех убытков, причиненных изъятием земельных участков на основании соглашений между сторонами или по решению суда.

В соответствии с п. 6 указанного постановления истец обязан обеспечить постановку указанного участка на государственный кадастровый учет, регистрацию договора аренды земельного участка, заключить с Администрацией города договор на возмещение расходов в связи с изъятием земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости.

Указанное постановление Мэра города Номер обезличен от Дата обезличена принято в пределах предоставленных ему полномочий и в соответствии с его компетенцией в области земельных правоотношений, является действительным и законным, не утрачивает правовой силы и действует до исполнения сторонами своих обязательств, в том числе и в части возложения на истца обязанности по возмещению собственникам изымаемых объектов недвижимости выкупной стоимости.

Право истца в судебном порядке требовать от ответчика освобождения квартиры с получением денежной компенсации, по выводу суда, вытекает из содержания ст.ст. 269, 305 ГК РФ.

Ссылки ответчика на отсутствие государственной регистрации данного постановления, обязательной, по его мнению, в силу постановления Мэра ... от Дата обезличена Номер обезличен "Об утверждении Положения о предоставлении земельных участков для строительства на территории ...", судом первой инстанции отвергнуты с указанием на то, что постановление Мэра города Номер обезличен от Дата обезличена признано утратившим силу постановлением Мэра ... от Дата обезличена Номер обезличен.

Суд признал установленным, что о предстоящем изъятии земельного участка извещалась как мать ответчика ФИО 11, в подтверждение чего сослался на акты от Дата обезличена и Дата обезличена, так и сам ответчик, с которым после смерти его матери ООО "МЖК-Реконструкция" обсуждало вопросы выкупа, но соглашение с которым не было достигнуто в связи с разногласиями сторон о стоимости спорного имущества.

Суд исходил из того, что ни ответчиком, ни его представителем не оспаривалась стоимость квартиры, определенная в исследовании ООО "Судебная экспертиза "ЮФОСО" в размере 1 788 816 руб.; что ответчик, фактически не проживающий в спорной квартире, не представил никаких доказательств наличия у него дополнительных расходов, связанных с переездом.

Отклоняя возражения ФИО 9 о необходимости включения в выкупную цену стоимости земельного участка (его доли 260/1000), суд пришел к выводу, что ко времени введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации участок под многоквартирным домом Номер обезличен... по ул. ... сформирован не был, а потому на основании ст. 16 Федерального закона от Дата обезличена Номер обезличен ФЗ не перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме; не был этот участок сформирован и после введения в действие ЖК РФ до предоставления его для строительства ООО "МЖК-Реконструкция".

Последующие действия по формированию и постановке земельного участка по ... осуществлял истец, и на кадастровый учет земельный участок площадью 557 кв. м с кадастровым номером ... и разрешенным использованием "для строительства многоквартирного дома" поставлен с указанием в качестве правообладателя ООО "МЖК-Реконструкция" (на праве аренды); сведений о других правообладателях нет. Суд указал на то, что нет также оснований считать тождественными сформированный для строительства земельный участок и участок, занятый подлежащим сносу многоквартирным домом (в тех же границах и с той же площадью).

С правильностью таких выводов согласилась и кассационная инстанция.

Между тем, при разрешении споров, связанных с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд, необходимо иметь ввиду, что такие правоотношения регулируются статьей 32 ЖК РФ, принятой в развитие положений части 3 статьи 35 ФИО 12.

При этом соблюдение предусмотренной частями 2 - 4 статьи 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

Исходя из положений ч. 4 ст. 32 ЖК РФ юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления.

Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения;

В силу ч. 9 ст. 32 ЖК РФ иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органом государственной власти или органом местного самоуправления (в зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок и кем принято решение об изъятии) в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в ч. 4 настоящей статьи; пропуск данного срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения.

Резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

При этом ни гражданское, ни жилищное законодательство не предусматривает возможности предъявления к собственнику требований о принудительном выкупе его имущества другими лицами, в том числе, организацией-застройщиком. Отношения между такими лицами и собственниками изымаемых жилых помещений, находящихся на изымаемом земельном участке, могут иметь место лишь в рамках достигнутых между ними соглашений.

Эти положения норм материального права судом первой инстанции во внимание не приняты, и в нарушение ст. 56 ГПК РФ на обсуждение сторон все юридические значимые для обстоятельства не вынесены, хотя такая обязанность у суда в силу ч. 2 названной статьи существует независимо от того, ссылались на них (часть из них) стороны.

С правильностью выводов обеих судебных инстанций о том, что право ООО "МЖК-Реконструкция" требовать от ФИО 9 освобождения принадлежащей ему квартиры с получением за счет истца соответствующей денежной компенсации возникло в силу постановления Мэра ... Номер обезличен от Дата обезличена и вытекает из содержания ст.ст. 269, 305 ГК РФ, также согласиться нельзя.

Во-первых, постановление Мэра города не могло являться основанием для изменения либо отступления от установленной Жилищным кодексом Российской Федерации процедуры изъятия принадлежащего гражданину на праве собственности жилого помещения.

Во-вторых, содержание указанного постановления Номер обезличен от Дата обезличена не дает никаких оснований считать, что оно (постановление) возлагало на ООО "МЖК-Реконструкция" обязанность либо наделяло его правом осуществлять действия, направленные на принудительное прекращение права собственности граждан - собственников жилых помещений в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд.

Пункт 3 названного постановления не содержит никаких указаний на то, что обязанность по осуществлению мероприятий, направленных на прекращение соответствующих прав пользователей земельных участков и собственников расположенных на них объектов недвижимости, возлагается на ООО "МЖК-Реконструкция". Напротив, в п. 3 указано на выполнение этих действий "в соответствии с действующим законодательством", а пунктом 4 на подписание от лица Администрации города соответствующих соглашений, направленных на выкуп изымаемых настоящим постановлением объектов недвижимого имущества или отселение граждан, уполномочен заместитель главы Администрации города; в п. 7 установлена обязанность МУ "Департамент архитектуры и градостроительства ..." в установленном порядке обеспечить проведение мероприятий по регистрации настоящего постановления в УФРС по ... и уведомлению землепользователей и собственников недвижимого имущества, расположенного на изымаемых земельных участках, о принятии настоящего постановления и его регистрации.

На ООО "МЖК-Реконструкция" в силу п. 6.3 постановления возложена обязанность заключить с Администрацией города договор на возмещение расходов в связи с изъятием земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, но не обязанность производить мероприятия по принудительному изъятию (выкупу) объектов недвижимости у граждан.

Постановление Мэра ... Номер обезличен от Дата обезличена безосновательно и вопреки содержанию самого постановления принято судом в качестве основания возникновения у истца права постоянного пользования земельным участком площадью 0,0557 га по ..., а потому несостоятельными являются и ссылки суда на положения ст.ст. 269, 305 ГК РФ в качестве норм материального права, подтверждающих право ООО "МЖК-Реконструкция" на предъявление соответствующего иска.

Более того, в материалах дела нет никаких доказательств и того, что ко времени рассмотрения дела между истцом и Администрацией города в установленном порядке заключен договор аренды этого земельного участка, тогда как именно на заключение такого договора после выполнения необходимых мероприятий указано в постановлении Мэра города.

Исходя из положений п. 3 ст. 129 ГК РФ, п. 2 ст. 6 ЗК РФ, определяющих земельный участок как объект земельных и гражданско-правовых отношений, и положений ст. ст. 49, 55, 63 ЗК РФ и ст.ст. 279 - 283 ГК РФ изъятию подлежит сформированный и поставленный на кадастровый учет земельный участок.

Исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, Жилищный кодекс Российской Федерации установил общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36), а статья 16 Федерального закона от Дата обезличена Номер обезличен ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен.

Как следует из статьи 16 Федерального закона Номер обезличен ФЗ, переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (части 2, 3 и 5) и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (часть 4). При этом переход такого земельного участка в общую собственность собственников помещений в многоквартирном доме не ставится в зависимость от того, по чьей инициативе осуществлялись формирование и проведение государственного кадастрового учета.

Как разъяснено в п. 67 Постановления ФИО 14 Суда Российской Федерации и ФИО 14 ФИО 13 Суда Российской Федерации от Дата обезличена года Номер обезличен "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Поэтому заслуживают внимания доводы надзорной жалобы ФИО 9 и в той части, в какой им оспаривается правильность применения и толкования судами первой и кассационной инстанций норм материального права, регулирующих возникновение общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Оценивая степень существенности допущенных в данном деле судами первой и кассационной инстанций нарушений норм материального и процессуального права, как не только повлиявших на исход дела, но и дающих достаточные основания в отступление от принципа правовой определенности для отмены вступивших в законную силу судебных постановлений в порядке надзора, президиум исходит из следующего.

Правовая позиция Европейского Суда по правам человека в отношении пересмотра судебных постановлений в порядке надзора нашла свое отражение в постановлении ФИО 14 Суда Российской Федерации от Дата обезличена г. Номер обезличен "О применении норм гражданского процессуального законодательства в суде надзорной инстанции в связи с принятием и введением в действие Федерального закона от Дата обезличена г. Номер обезличен ФЗ "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации", в соответствии с п. 6 которого, отмена или изменение судебного постановления в порядке надзора допустимы лишь в случае, если без устранения судебной ошибки, имевшей место в ходе предшествующего разбирательства и повлиявшей на исход дела, невозможно восстановление и защита существенно нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защищаемых законом публичных интересов.

Обстоятельства, приведенные в надзорной жалобы ФИО 16, указывают на то, что лишение его права собственности на жилое помещение осуществлено без соблюдения установленной законом процедуры, заявитель надзорной жалобы настаивает на том, что он не получил предварительного и соразмерного возмещения за изымаемое имущество.

Учитывая, что состоявшимися по делу судебными постановлениями затрагиваются права ответчика, гарантированные как ч. 3 ст. 35 ФИО 12, так и ст. 1 Протокола Номер обезличен к Конвенции о защите прав человека и основных свобод о недопустимости лишения собственника имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права, и то, что предметом спора является жилое помещение, которое, по утверждению заявителя, является для него единственным, президиум считает, что установлены такие исключительные обстоятельства, которые оправдывают отмену вступивших в законную силу судебных постановлений и требуют возобновления рассмотрения дела.

Руководствуясь ст.ст. 387, 390 ГПК РФ, президиум

постановил:

решение ... суда ... от Дата обезличена г. и определение судебной коллегии по гражданским делам ... суда от Дата обезличена г. по делу по иску ООО "Молодежный жилой комплекс - Реконструкция" к ФИО 9, третьи лица - Администрация ..., Департамент имущественно-земельных отношений ... об обязании освободить квартиру с выплатой компенсации отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Председательствующий