Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 16 июня 2008 г. N 03-04-06-01/169 О налогообложении НДФЛ материальной выгоды в виде разницы между рыночной ценой квартиры и ценой квартиры, указанной в договоре купли-продажи жилого помещения, заключенным между организацией и ее работником

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 16 июня 2008 г. N 03-04-06-01/169

Вопрос: В 2004 г. ОАО построило для своих рабочих несколько домов (черновая отделка и без дверей) и предоставило в них квартиры работникам, оформив договор найма жилого помещения с правом последующего выкупа, в течение 10 лет в рассрочку. В договоре указана стоимость квартиры и прилагается график платежей, а также оговорено, что цена договора является окончательной и изменению не подлежит. В настоящее время организация решила переоформить договор найма на договор купли-продажи с рассрочкой платежа. График платежей остается прежний, но рыночные цены на квартиры значительно выросли и нам сообщили, что нужно заплатить налог с материальной выгоды с разницы между рыночной ценой и ценой договора. Договор купли-продажи выдают только после внесения суммы этого налога в кассу предприятия.

Прошу разъяснить: правомерно ли взимание налога в данном случае?

Работаю инженером, акций не имею и по должностному положению подчиняюсь непосредственно начальнику отдела. Являюсь ли я взаимозависимым?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваше письмо от 19.03.2008 по вопросу налогообложения дохода физического лица, образующегося при переоформлении договора найма жилого помещения на договор купли-продажи квартиры по цене, установленной в договоре найма, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Согласно статье 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.

Превышение рыночной стоимости квартиры над ценой квартиры по договору купли-продажи (равной цене, указанной в договоре найма), носит характер материальной выгоды.

Статья 212 Кодекса содержит перечень случаев, когда материальная выгода признается доходом для целей взимания налога на доходы физических лиц.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 212 Кодекса предусмотрено, что доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, является материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику.

В соответствии с пунктом 3 статьи 212 Кодекса при получении налогоплательщиком дохода в виде указанной материальной выгоды, налоговая база определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров (работ, услуг), реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимися# взаимозависимыми, над ценами реализации идентичных (однородных) товаров (работ, услуг) налогоплательщику.

Определение и перечень случаев, когда лица признаются взаимозависимыми, содержится в статье 20 Кодекса.

В случае если физическое лицо и организация признаются взаимозависимыми лицами в смысле статьи 20 Кодекса, материальная выгода в виде разницы между рыночной ценой квартиры на момент реализации (то есть цены реализации в обычных условиях) и ценой квартиры, указанной в договоре купли-продажи жилого помещения, является доходом физического лица, подлежащим налогообложению налогом на доходы физических лиц.

В случае отсутствия взаимозависимости между сторонами, заключившими указанный договор купли-продажи жилого помещения, подлежащего налогообложению дохода в виде материальной выгоды не возникает.

Согласно пункту 1 статьи 226 Кодекса российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога на доходы физических лиц.

Исключение составляют доходы, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями 214.1, 227 и 228 Кодекса.

Таким образом, при получении налогоплательщиком от организации дохода в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование заемными средствами, организация признается на основании статьи 226 Кодекса налоговым агентом и обязана исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога в бюджетную систему Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 226 Кодекса налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате.

Удержание у налогоплательщика начисленной суммы налога производится налоговым агентом за счет любых денежных средств, выплачиваемых налоговым агентом налогоплательщику, при фактической выплате указанных денежных средств налогоплательщику либо по его поручению третьим лицам. При этом удерживаемая сумма налога не может превышать 50 процентов суммы выплаты.

Таким образом, если организация, заключившая указанный договор купли-продажи, осуществляет выплату налогоплательщику каких-либо доходов (например, заработной платы), то из таких выплат должен удерживаться налог на доходы физических лиц с дохода в виде материальной выгоды.

Согласно пункту 5 статьи 226 Кодекса при невозможности удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога налоговый агент обязан в течение одного месяца с момента возникновения соответствующих обстоятельств письменно сообщить в налоговый орган по месту своего учета о невозможности удержать налог и сумме задолженности налогоплательщика.

В этом случае исчисление и уплату налога на доходы физических лиц налогоплательщик осуществляет самостоятельно в порядке, предусмотренном статьей 228 Кодекса.

Заместитель директора Департамента

С.В. Разгулин