Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 сентября 2009 г. N 1395/09 Суд удовлетворил требование об обязании регистрационной службы произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое одноэтажное административное здание, поскольку отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 сентября 2009 г. N 1395/09


Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Андреевой Т.К., Борисовой Е.Е., Валявиной Е.Ю., Вышняк Н.Г., Дедова Д.И., Завьяловой Т.В., Исайчева В.Н., Козловой О.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Юхнея М.Ф. -

рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью "Иш-Тау" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.05.2008 по делу N А07-4014/2008-А-РСА, постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2008 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25.11.2008 по тому же делу.

Заслушав и обсудив доклад судьи Борисовой Е.Е., Президиум установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Иш-Тау" (далее - общество "Иш-Тау") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан (далее - управление) произвести государственную регистрацию перехода к обществу "Иш-Тау" права собственности на нежилое одноэтажное административное здание (лит. А, общая площадь 186,5 кв. метра), нежилое здание проходной-диспетчерской (лит. И, общая площадь 55,6 кв. метра), земельный участок (общая площадь 23 942 кв. метра, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 02:27:33 01 16:0015), расположенные по адресу: Республика Башкортостан, Илишевский р-н, с. Верхнеяркеево, ул. Куйбышева, д. 133.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.05.2008 в удовлетворении требования отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2008 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа постановлением от 25.11.2008 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов общество "Иш-Тау" просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, Президиум считает, что оно подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.11.2005 по делу N А07-10113/05-Г-ХРМ открытое акционерное общество "Илишевская ПМК-10" (далее - общество "Илишевская ПМК-10") признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.

Конкурсным управляющим обществом "Илишевская ПМК-10" 31.08.2006 проведены торги в форме аукциона по продаже имущества должника, победителем которых в отношении лота N 1 признано общество "Иш-Тау".

По результатам указанных торгов 31.08.2006 с обществом "Иш-Тау" были заключены два договора купли-продажи объектов недвижимого имущества: административного здания (лит. А) с земельным участком площадью 23 942 кв. метра, здания проходной-диспетчерской (лит. И), расположенных по упомянутому адресу.

В тот же день это имущество по актам приема-передачи передано обществу "Иш-Тау", которое в определенные договором сроки исполнило встречную обязанность по его оплате. Денежные средства, вырученные от продажи имущества, поступили в конкурсную массу должника.

Право собственности общества "Илишевская ПМК-10" на имущество, реализованное конкурсным управляющим с публичных торгов, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.05.2007, то есть после заключения названных договоров купли-продажи и передачи имущества обществу "Иш-Тау".

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.07.2007 конкурсное производство в отношении общества "Илишевская ПМК-10" прекращено, в связи с чем 30.07.2007 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о его ликвидации.

До внесения данной записи в Единый государственный реестр юридических лиц стороны договоров купли-продажи не обращались в управление с целью государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество.

На обращение общества "Иш-Тау" в управление за разъяснением порядка регистрации перехода права собственности на недвижимость в случае ликвидации одной из сторон по соответствующей сделке управление письмом от 27.02.2008 N 01-12-45 сообщило, что такая регистрация производится на основании судебного решения, принятого в порядке применения по аналогии положений пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изложенные обстоятельства послужили причиной для обращения общества "Иш-Тау" в арбитражный суд с требованием об обязании управления произвести государственную регистрацию права собственности в отношении приобретенного им недвижимого имущества.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что в отсутствие зарегистрированного права собственности на продаваемое конкурсным управляющим обществом "Илишевская ПМК-10" имущество оно не могло быть предметом гражданско-правовых договоров. Этот вывод сделан судом с учетом того, что здания и земельный участок приобретены названным обществом в результате приватизации имущественного комплекса дочернего предприятия "Передвижная механизированная колонна N 10" государственного унитарного предприятия "Проектно-строительно-эксплуатационное объединение "Башводмелиорация" в 2003 году, то есть после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с позицией суда первой инстанции.

Между тем судами не учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Таким образом, решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

Поскольку общество "Илишевская ПМК-10" было ликвидировано, но принятые на себя сторонами по договорам купли-продажи от 31.08.2006 обязательства исполнены, в отсутствие притязаний третьих лиц на это имущество, что также подтверждается государственной регистрацией права собственности за указанным лицом, отказ обществу "Иш-Тау" в удовлетворении требования не соответствует упомянутым нормам права и противоречит принципу правовой определенности.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Так как фактические обстоятельства, имеющие значение для настоящего спора, суды установили на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но неправильно применили нормы права, Президиум считает, что по настоящему делу следует принять новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.05.2008 по делу N А07-4014/2008-А-РСА, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2008 и постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25.11.2008 по тому же делу отменить.

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан зарегистрировать переход к обществу с ограниченной ответственностью "Иш-Тау" права собственности на нежилое одноэтажное административное здание (лит. А, общая площадь 186,5 кв. метра), нежилое здание проходной-диспетчерской (лит. И, общая площадь 55,6 кв. метра), земельный участок (общая площадь 23 942 кв. метра, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 02:27:33 01 16:0015), расположенные по адресу: Республика Башкортостан, Илишевский р-н, с. Верхнеяркеево, ул. Куйбышева, д. 133.


Председательствующий

А.А. Иванов


Компания купила недвижимость должника-банкрота в результате проведения торгов.

Средства от продажи были включены в конкурсную массу должника.

Поскольку организация-продавец была ликвидирована до момента регистрации перехода прав на эту недвижимость, компания обратилась в суд.

Суды двух инстанций отказали компании. Они ссылались на то, что право организации-продавца на эту недвижимость (до ее продажи) в нарушение закона не было зарегистрировано. Поэтому такое имущество не могло быть предметом сделки.

Президиум ВАС указал на ошибочность данных выводов и пояснил следующее.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Отсутствие госрегистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора само по себе не влияет на действительность такого договора (как основания возникновения соответствующего обязательства). Стороны договора вправе обратиться за госрегистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом. При этом право собственности покупателя на недвижимость возникает с момента его регистрации.

В силу ГК РФ при уклонении одной из сторон от регистрации вторая вправе обратиться в суд. Регистрация перехода права собственности в таком случае производится на основании решения суда.

Эта норма должна применяться по аналогии и к ситуации, когда юрлицо-продавец ликвидировано.

При этом решение о регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.


Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 сентября 2009 г. N 1395/09


Текст постановления опубликован в "Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 2009 г., N 12


Постановление размещено на сайте ВАС РФ www.arbitr.ru 22.10.2009


Номер дела в первой инстанции: А07-4014/2008


Истец: ООО "Иш-тау"

Ответчик: УФРС по РБ


Хронология рассмотрения дела:


25.11.2008 Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа N Ф09-8774/08-С6


29.08.2008 Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда N 18АП-4623/2008


Откройте нужный вам документ прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.