Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 9 марта 2010 г. N 3-В10-1 Дело о признании договора купли-продажи жилого помещения и его регистрации недействительными направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается только с согласия органа опеки и попечительства, однако при заключении договора за получением такого разрешения в органы опеки никто не обращался

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 9 марта 2010 г. N 3-В10-1


Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

рассмотрела в судебном заседании дело по заявлению прокурора Эжвинского района г. Сыктывкара в интересах несовершеннолетнего К.А.И., 1992 года рождения, к З.И.Н., К.И.А. о признании договора купли-продажи жилого помещения и его регистрации недействительными, признании права собственности на жилое помещение за К.И.А., выселении по представлению заместителя Генерального прокурора Российской Федерации К.С.Г. на определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Коми от 21 мая 2009 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Г.В.В., выслушав объяснения представителя Генеральной прокуратуры РФ К.В.А., просившего удовлетворить представление, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

прокурор Эжвинского района г. Сыктывкара обратился в суд с иском в интересах несовершеннолетнего К.А.И., 1992 года рождения, к З.И.Н., К.И.А. о признании заключенного между ответчиками договора купли-продажи двухкомнатной квартиры N 190, находящейся по адресу: г. Сыктывкар, ул. Весенняя, д. 6, и его регистрации недействительными, признании права собственности на жилое помещение за К.И.А., выселении, указав, что несовершеннолетний К.А.И. относится к категории детей, оставшихся без попечения родителей, поскольку решением Сыктывкарского городского суда от 2 декабря 2005 г. его мать К.Т.В. ограничена в родительских правах, а решением того же суда от 18 мая 2005 г. его отец К.И.А. лишен родительских прав.

Постановлением Главы администрации МО "Эжвинский район г. Сыктывкара" от 28 декабря 2004 г. несовершеннолетний К.А.И. устроен в МОУ "Детский дом-школа N 2" и за ним закреплено право на жилое помещение по вышеуказанному адресу. Данное жилое помещение на основании ордера в 1991 г. было предоставлено К.Г.М., бабушке К.А.И., после смерти которой перешло в собственность К.И.А. Несовершеннолетний К.А.И. проживал в указанной квартире с рождения, был зарегистрирован в ней. 24 марта 2008 г. К.И.А. продал указанную квартиру З.И.Н., при этом согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки получено не было.

Решением Эжвинского районного суда г. Сыктывкара от 14 апреля 2009 г. заявление прокурора удовлетворено.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Коми от 21 мая 2009 г. решение суда отменено и по делу вынесено новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В представлении заместителя Генерального прокурора Российской Федерации К.С.Г. ставится вопрос о его передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены кассационного определения суда и оставления решения суда первой инстанции без изменения.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Г.Е.С. от 12 февраля 2010 г. представление заместителя Генерального прокурора Российской Федерации К.С.Г. с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в представлении, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит представление подлежащим удовлетворению в части.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Исходя из принципа диспозитивности при рассмотрении дела по существу, суд надзорной инстанции должен проверить обжалуемые вступившие в законную силу судебные постановления в пределах доводов надзорной жалобы или представления прокурора.

Вместе с тем, в случае выявления допущенных судом существенных нарушений закона, не указанных в доводах жалобы, суд в интересах законности вправе выйти за пределы доводов жалобы и обратить внимание на допущенные судом иные существенные нарушения закона, учесть их при принятии своего решения по результатам рассмотрения надзорной жалобы.

С учетом изложенного и в интересах законности представляется возможным и необходимым при рассмотрении представления заместителя Генерального прокурора Российской Федерации К.С.Г. выйти за его пределы и обратить внимание на допущенные судами первой и кассационной инстанции существенные нарушения норм материального и процессуального права, не указанные в представлении.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи квартиры, заключенный 24 марта 2008 г. между К.И.А. и З.И.Н., недействителен, поскольку при его заключении согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки получено не было.

При этом, согласно части 3 статьи 196 ГПК Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В силу части 1 статьи 39 ГПК Российской Федерации право изменения предмета или основания иска принадлежит истцу.

Как следует из искового заявления прокурора Эжвинского района г. Сыктывкара, одним из его требований являлось требование о признании права собственности на квартиру 190 в доме 6 по ул. Весенней в г. Сыктывкаре за К.И.А. (л.д. 8).

Однако суд в нарушение вышеназванных требований закона признал право собственности на указанную квартиру за несовершеннолетним К.А.И., 1992 года рождения, и, тем самым, фактически рассмотрел иное требование, не заявленное прокурором Эжвинского района г. Сыктывкара.

Одновременно с этим, признавая за несовершеннолетним К.А.И. право собственности на спорную квартиру, суд не указал, на каком основании у него это право возникло, поскольку стороной договора купли-продажи, который суд признал недействительным, К.А.И. не являлся, как и собственником спорной квартиры до заключения договора.

Кроме того, в соответствии с частью 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Между тем, вопрос о приведении сторон в положение, существовавшее до заключения договора купли-продажи квартиры, судом не рассматривался.

Таким образом, суд кассационной инстанции правомерно отменил решение Эжвинского районного суда г. Сыктывкара от 14 апреля 2009 г.

Вынося новое решение об отказе в иске, кассационная инстанция исходила из того, что на день совершения сделки купли-продажи квартиры N 190, находящейся по адресу: г. Сыктывкар, ул. Весенняя, д. 6, З.И.Н. было известно о наличии постановления главы администрации МО "Эжвинский район г. Сыктывкара" от 28 декабря 2004 г. об устройстве несовершеннолетнего К.А.И. в МОУ "Детский дом-школа N 2", сохранении за ним права пользования спорным жилым помещением, и она осознанно приобрела жилое помещение с обременением. Суд кассационной инстанции указал, что поскольку несовершеннолетний К.А.И. зарегистрирован в спорной квартире, то за ним в силу закона сохраняется право пользования спорной квартирой и его жилищные права в результате перехода права собственности на жилое помещение к З.И.Н. не затрагиваются, их объем не уменьшается. Возможность проживания К.А.И. в спорной квартире после его освобождения из воспитательной колонии, где он отбывает наказание по приговору Сыктывкарского городского суда от 1 марта 2007 г., гарантирована как законом, так и регистрацией в квартире.

С данным выводом суда кассационной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В соответствии с правовыми позициями Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированными в сохраняющих свою силу решениях (Постановления от 4 апреля 1996 г. N 9-П и от 2 февраля 1998 г. N 4-П, определения от 13 июля 2000 г. N 185-О и от 5 октября 2000 г. N 199-О) и подлежащими обязательному учету в нормотворческой и правоприменительной практике, сам по себе факт регистрации или отсутствия таковой не порождает для гражданина каких-либо прав и обязанностей и не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан; регистрация, в том смысле, в каком это не противоречит Конституции Российской Федерации, является лишь предусмотренным федеральным законом способом учета граждан в пределах Российской Федерации, носящим уведомительный характер и отражающим факт нахождения гражданина по месту пребывания или жительства.

Таким образом, сам по себе факт регистрации несовершеннолетнего К.А.И. в квартире N 190 по адресу: Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Весенняя, д. 6, не предоставляет ему право пользования данным жилым помещением, поскольку К.А.И. не является членом семьи З.И.Н.

Кроме того, в материалах дела имеется нотариально удостоверенное заявление З.И.Н. (л.д. 116), в котором она как собственник спорной квартиры не возражает против регистрации и проживания в принадлежащем ей жилом помещении несовершеннолетнего К.А.И. до его совершеннолетия, что свидетельствует об ошибочности вывода суда кассационной инстанции о том, что З.И.Н. осознанно приобрела спорное жилое помещение с обременением, и не гарантирует сохранения за К.А.И. права пользования жилым помещением после достижения им совершеннолетия.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 4 статьи 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Таким образом, получение разрешения органа опеки является обязательным установленным законом условием действительности сделки, несоблюдение которого, по общему правилу, влечет за собой ничтожность сделки как противоречащей закону.

В нарушение указанной нормы закона К.И.А. при заключении 24 марта 2008 г. договора купли-продажи спорной квартиры за получением разрешения на отчуждение жилого помещения в органы опеки не обращался, что подтверждается материалами дела, а также не оспаривалось ответчиком.

На основании изложенного, Судебная коллегия считает, что определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Коми от 21 мая 2009 г. нельзя признать законным в части вынесения нового решения, и оно подлежит отмене в указанной части.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Коми от 21 мая 2009 г. отменить в части вынесения по делу нового решения, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.


Прокурор обратился в суд с целью оспорить договор купли-продажи квартиры, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок (официально находящийся под опекой).

В обоснование требования указывалось то, что при ее продаже собственником (одним из родителей ребенка) не было получено необходимое согласие органа опеки и попечительства.

Суды двух инстанций разошлись во мнениях.

СК по гражданским делам ВС РФ отправила дело на новое рассмотрение и пояснила следующее.

Исходя из ГК РФ, получение разрешения органа опеки в данном случае являлось обязательным условием действительности сделки. Его несоблюдение по общему правилу влечет за собой ничтожность договора. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по ней. Между тем вопрос о приведении сторон в первоначальное положение не рассматривался.

В силу ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу - основание для прекращения права пользования помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Один из судов ошибочно признал за несовершеннолетним право собственности на спорную квартиру. Однако такое требование не заявлялось. Он не являлся ни стороной по сделке, ни собственником этого жилья до продажи.

Исходя из разъяснений КС РФ, сам по себе факт регистрации или ее отсутствия не порождает для гражданина каких-либо прав и обязанностей. Она является лишь способом учета граждан в пределах России.

Таким образом, регистрация несовершеннолетнего в квартире не предоставляет ему право пользования данным помещением.

Кроме того, необходимо было учесть нотариально удостоверенное заявление покупателя квартиры. В нем он указал, что не возражает против регистрации и проживания в ней несовершеннолетнего до его совершеннолетия. Это не свидетельствует о том, что покупатель осознанно приобрел спорное жилье с обременением. Также не гарантируется сохранение за ребенком права пользования помещением после достижения им 18 лет.


Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 9 марта 2010 г. N 3-В10-1


Текст определения размещен на сайте Верховного Суда РФ в Internet (http://www.supcourt.ru)


Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.